АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21370/2019

г. Владивосток

19 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края  в составе судьи  Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ДАЛЬТОРГСЕРВИС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР-М» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 797 225,46 рублей, пени в размере 1 128526,63 рублей, о расторжении договора аренды от 11.04.2011

при участии

от истца: до и после перерыва ФИО2, доверенность от 01.09.2018, паспорт, диплом рег. № 18437 от 30.06.1993; 

от ответчика: до перерыва ФИО3, доверенность, 08.11.2019, паспорт, диплом рег. № 4576 от 08.06.2000; после перерыва не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДАЛЬТОРГСЕРВИС» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР-М» о взыскании 797 225 рублей 46 копеек основного долга по договору долгосрочной аренды нежилых помещений от 11.04.2011 за период с мая 2018 по 06.05.2019, 1 128 526 рублей 63 копейки пени за период с 11.06.2018 по 11.06.2019, о расторжении договора долгосрочной аренды нежилых помещений от 11.04.2011, заключенного между ООО «Дальторгсервис» и ООО «Вектор-М».

В судебном заседании истец заявил ходатайство об увеличении исковых требований в части взыскиваемой суммы, просит взыскать 797 225 рублей 46 копеек основного долга, 1 226 914 рублей 28 копеек неустойки за период с 12.06.2018 по 11.06.2019.

Ответчик не возразил против удовлетворения ходатайства истца об уточнении требований.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возразил, в письменном отзыве указал, что неотделимые улучшения помещения производились с согласия арендодателя, ответчик направил в адрес истца заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений в счета арендных платежей, ответчик понес убытки в связи с отказом от договора, также просит применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить неустойку. 

В судебном заседании 09.12.2019 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 10 часов 00 минут 12.12.2019. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края. 

После окончания перерыва ответчик в судебное заседание 12.12.2019 не явился, о времени и месте продолжения судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи со сложными погодными условиями и необходимостью предоставления большого объема доказательств по делу.

Суд, с учетом мнения истца, который возразил против отложения судебного разбирательства, определил отклонить ходатайство ответчика об отложении судебного заседания в связи с его необоснованностью, поскольку штат предприятия состоит не из одного сотрудника, суд не обязывал явкой сторон, в связи с чем судебное заседание было продолжено 12.12.2019 после окончания перерыва согласно статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, настаивает на их удовлетворении с учетом уточнений. Истец пояснил, что задолженность со стороны ответчика погашена не была.

Суд определил удовлетворить ходатайство истца об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил, что 11.04.2011 обществом с ограниченной ответственностью «ДАЛЬТОРГСЕРВИС» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР-М» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений № с 1 по 8 (включительно), а также № 11, общей площадью 293,4 кв.м, расположенных на 1 этаже двухэтажного здания склада промтовары (литер В) по адресу: 

<

...>, для осуществления деятельности, связанной с закупкой, хранением и поставками алкогольной продукции, сроком на 9 лет с 11.04.2011 по 10.04.2020 (пункты 1.1, 1.5 договора в редакции от 24.11.2011).

Размер арендной платы установлен в 78073 рубля 99 копеек с учетом НДС, уплачиваемых ежемесячно до 10 числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2013). 

Оплата потребленной арендодателем электроэнергии производится на основании выставленных арендодателем счетов, основанных на показаниях прибора индивидуального учета электроэнергии, установленного в арендованных жилых помещениях; оплата производится не позднее 5-ти дней со дня предоставления счетов (пункт 3.1, 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные договором, уплачивает пени в размере 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки при своевременном предоставлении счетов арендодателем. 

Пункт 5.2 договора предусматривает, что он может быть расторгнут судом по требования арендодателя в случае, когда арендатор: пользуется предоставленными помещениями не по назначению, предусмотренному пунктом 1.1 договора; умышленно или не по осторожности существенно ухудшает состояние помещений; в течение 3-х месяцев не вносит арендную плату, предусмотренную пунктом 3.1 договора.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 18.02.2019 площадь арендуемых помещений составила 86,4 кв.м, арендная плата – 26 006 рублей 40 копеек к месяц.

Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

По акту приема-передачи от 18.02.2019 арендодателю возвращено помещение площадью 207 кв.м, по акту от 06.05.2019 – кабинеты №№ 1-8.

06.11.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении 474 499 рублей 13 копеек основного долга по договору, уплате пени в размере 246 321 рублей 61 копейки, указал, что в ином случае будет вынужден обратится в суд с требованием о расторжении договора, взыскании задолженности, на что ответчик в письме просил зачесть стоимость строительно-отделочных работ в счет погашения задолженности.

В претензии № 49 от 12.12.2018 истец повторно потребовал погашения задолженности. В гарантийном письме от 31.01.2019 представил график погашения 588 666 рублей 74 копеек задолженности, включая неустойку, в срок до 10.02.2020 года.

С указанным графиком истец не согласился и потребовал погашения задолженности, также изменить адреса ООО «Альянс-М», ООО «Содружество», на регистрацию которых по адресу арендуемых помещений истец согласия не давал (претензия от 01.03.2019).

В письме от 20.06.2019 № 137 ответчик уведомил истца о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемых помещений в счет арендных платежей, указав, что работы согласованы с арендодателем.

Поскольку ответчик задолженность не погасил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, ответчиком представлены следующие документы: заключенный ответчиком как заказчиком договор на производство электромонтажных работ от 03.03.2011 на монтаж электрических сетей в нежилых помещениях по адресу: 

<

...> договор подряда № 1 от 15.03.2011 на производство текущего ремонта склада, договор подряда № 2 от 15.03.2011 на производство текущего ремонта фасада, территории; договор № 5 от 04.04.2011 на изготовление и монтаж систем вентиляции; договор № 3 от 25.04.2011 на устройство цементно-полиуретанового покрытия (трехкомпонентный полиуретан компауд ПОЛИПАН 108 Рапид), письмо ООО «Дальторгсервис» от 06.06.2011в адрес ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, разделом 3 договора аренды арендатор обязался вносить ежемесячно до 10 числа текущего месяца арендную плату в размере 78073 рубля 99 копеек, затем по 26 006 рублей 40 копеек.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду помещением подтверждается самим договором аренды, актом приема-передачи к данному договору, а также не оспаривается ответчиком. Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности в размере 797 225 рублей 46 копеек по договору за период с мая 2018 по 06.05.2019, в связи с чем требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании 1 226 914 рублей 28 копеек неустойки за период с 12.06.2018 по 11.06.2019 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении ответчика к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.

Спорная сумма пени в размере 1 226 914 рублей 28 копеек неустойки подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения платы, ответчиком расчет не оспорен.

Однако, ответчиком заявлено ходатайство о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Как указано в пункте 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 №293-0, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Исследовав материалы дела, суд полагает чрезмерно завышенной установленный в договоре размер неустойки, поскольку указный размер составляет 182,5 % годовых.

Принимая во внимание сумму задолженности, период просрочки исполнения обязательств, исходя из сохранения баланса интересов сторон, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки до взыскиваемой суммы основного долга в 797 225 рублей 46 копеек.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат в связи с явной несоразмерностью предъявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Суд критически оценивает доводы ответчика относительно согласования арендодателем неотделимых улучшений помещения и правомерности зачета их стоимости в счет арендной платы в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Та же обязанность арендатора содержится в пункте 2.2.4 договора аренды, в этой связи, работы, проведенные в рамках договора подряда № 1 от 05.03.2011, выполнены в рамках исполнения обязательства по проведению текущего ремонта склад.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Однако, доказательств того, что все заявленные ответчиком работы относятся к улучшению имущества, а не к текущему ремонту, нет.

Кроме того, в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил согласия истца на проведение работ по улучшению имущества. В качестве такого согласия не может быть расценено письмо истца от 06.06.2011, поскольку указанное письмо касается нумерации и функционального использования помещений, прямо выраженного согласия на проведение работ не содержит. Осведомленность истца об улучшении имущества, на что ссылается ответчик, не является выражением его согласия.

Истцом заявлено о расторжении договора долгосрочной аренды нежилых помещений от 11.04.2011г.

Пункт 5.2 договора предусматривает, что он может быть расторгнут судом по требования арендодателя в случае, когда арендатор: пользуется предоставленными помещениями не по назначению, предусмотренному пунктом 1.1 договора; умышленно или не по осторожности существенно ухудшает состояние помещений; в течение 3-х месяцев не вносит арендную плату, предусмотренную пунктом 3.1 договора.

Из материалов дела следует и не оспорено ответчиком, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, доказательств возврата ранее 06.05.2019 не представлено, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за указанный период, ответчик к материалам дела не приобщил.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также указал на расторжение договора аренды.

Направление указанных писем подтверждается соответствующей отметкой на письме.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает заявленные требования о расторжении договора долгосрочной аренды нежилых помещений от 11.04.2011г., заключенного между ООО «Дальторгсервис» и ООО «Вектор-М», обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ, доказано наличие нарушений условий действующего договора аренды со стороны ответчика.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины относят на ответчика с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», согласно которому если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения, в этой связи понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме подлежат взысканию с ответчика в пользу истца; государственная пошлина, подлежащая оплате на сумму уточных требований не распределяется, поскольку истцом не была оплачена.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-М" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДАЛЬТОРГСЕРВИС" 797225 рублей 46 копеек основного долга, 797225 рублей 46 копеек пени, а также 38258 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Расторгнуть договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 11.04.2011г., заключенный между ООО «Дальторгсервис» и ООО «Вектор-М».

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.      

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Левченко Е.А.