АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А45-5428/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                   Куклевой Е.А.,

судей          Зюкова В.А.,

                   ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств веб-конференции (онлайн-заседание) при введении протокола помощником судьи Прусс Е.М. кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.06.2022 (судья Гофман Н.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 (судьи Иващенко А.П., Дубовик В.С., Кудряшева Е.В.) по делу № А45-5428/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Эгида» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), принятые по заявлению ФИО2 об оспаривании результатов торгов.

В судебном заседании в режиме веб-конференции (онлайн-заседание) посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» приняла участие представитель ФИО3 - ФИО4 по доверенности от 24.05.2022.

Суд установил:

в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Эгида» (далее – общество «Эгида», должник) единственный участник и бывший директор должника ФИО2 (далее - ФИО2, заявитель) 27.04.2022 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительными торгов по реализации имущества должника нежилых помещений (лот № 1):  площадью 29,60 кв. м с кадастровым номером 54:35:111045:10, площадью 312,90 кв. м с кадастровым номером 54:35:111045:11, площадью 1158,20 кв. м с кадастровым номером  54:35:111045:8, расположенные по адресу: 

<

...> (далее – нежилые помещения) и заключенный по итогам торгов с ФИО3 (далее – ФИО3) договор купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.06.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022, в удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.

По мнению кассатора, выводы судов об отсутствии у должника имущественных прав на земельный участок, на котором расположены реализованные объекты, противоречат условиям пункта 7.6 договора аренды земельного участка от 03.10.2017 (далее – договор аренды), из которого следует, что в случае государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от должника к иному лицу, права и обязанности по этому договору переходят к новому собственнику объектов недвижимости, данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии необходимости получения согласия собственника земельного участка на передачу права аренды; в составе лота № 1 не указано на наличие имущественных прав (права аренды земельного участка) должника в отношении земельного участка, что повлекло безвозмездное отчуждение указанного актива и значительно затруднило формирование рыночной стоимости объекта реализации; судом первой инстанции необоснованно принят во внимание отчет об оценке имущества должника от 30.07.2021 № 21/039 (далее – отчет от 30.07.2021), поскольку применение оценщиком только сравнительного метода оценки в условиях неудовлетворительного состояния реализуемого имущества и большого количества аналогов не может объективно отражать рыночную стоимость имущества, что привело к существенному занижению рыночной стоимости имущества на 44 % и нарушению прав кредиторов на максимальное удовлетворение их требований; необоснованно признан ненадлежащим доказательством отчет об оценке от 02.03.2022 № 104Ю/22 (далее – отчет от 02.03.2022), содержащий обоснование цены путем проведения сравнительного и затратного подходов,  доказательства, опровергающие его достоверность, не представлены; отчет от 02.03.2022 выполнен обществом с ограниченной ответственностью «Прайм Групп» (далее – общество «Прайм Групп»), являющимся членом Ассоциации «Объединение строительных организаций среднего и малого бизнеса», в связи с чем, аккредитация при саморегулируемой организации не требуется.

В судебном заседании представитель ФИО3 указал на отсутствие оснований для удовлетворения кассационной жалобы, считал обжалуемые судебные акты законными.

Учитывая надлежащее извещение иных, участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в их отсутствие.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что решением суда от 19.10.2020 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (далее - управляющий).

В ходе процедуры у должника выявлено имущество должника, в том числе спорные нежилые помещения, а также право аренды земельного участка на котором расположены указанные объекты недвижимости на основании 

Арендные отношения урегулированы заключенным между должником и мэрией города Новосибирска (далее – мэрия) договором аренды земельного участка от 03.10.2007 № 70264 (далее – договор аренды), срок действия которого установлен с 03.10.2007 по 03.09.2008, в дальнейшем продлевался по дополнительному соглашению от 05.05.2009 до 03.09.2018, по истечении которого – на неопределенный срок (определение суда от 20.02.2021 о включении требования мэрии в реестр требований кредиторов должника).

Управляющим проведена оценка стоимости подлежащих реализации объектов недвижимости, в подтверждении чего представлен отчет от 30.07.2021, который опубликован на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) 30.07.2021 сообщение № 7077660.

Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества в составе лота № 1 (далее – Положение) утверждено собранием кредиторов от 10.08.2021, опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ, сообщение от 11.08.2021 № 7138289).

На сайте ЕФРСБ 29.10.2021 размещено сообщение № 7579819 о проведении открытых торгов по реализации лота № 1.

По итогам проведенных торгов победителем признан ФИО3, с которым заключен договор купли-продажи от 22.12.2021 № 1, стоимость имущества определена в сумме 6 136 000 руб., подписан акт приема-передачи, имущество оплачено.

 Заявитель, указывая на проведение торгов с существенными нарушениями в связи с неправильным формированием лота, что привело к занижению начальной продажной цены реализуемого имущества, обратился в суд с настоящим заявлением. 

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции, установив, что право аренды земельного участка не подлежало включению в конкурсную массу должника, оценке и последующей реализации с учетом условий договора аренды, отсутствия согласия мэрии о замене арендатора, счел недоказанным нарушение процедуры проведения торгов, прав и законных интересов заявителя.

Представленный управляющим отчет от 30.07.2021 об определении стоимости имущества должника суд признал надлежащим и допустимым доказательством, отклонив ссылки заявителя на отчет от 02.03.2022.

Доводы о том, что один сравнительный подход при оценке имущества должника не может объективно отражать рыночную стоимость имущества, судом отклонены, поскольку носят предположительный характер и документально не подтверждены.

Седьмой арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, дополнительно отметив отсутствие доказательств обращения заявителя в установленном порядке и сроки в суд с разногласиями по вопросу условий утвержденного Положения, решения собрания кредиторов при условии опубликования указанных сведений в ЕФРСБ, счел, что заявление возражений относительно проведенной управляющим оценки имущества должника после проведения торгов спорным имуществом направлено на затягивание процедуры торгов по реализации имущества должника, а также дела о банкротстве в целом.

Соглашаясь с оценкой судом первой инстанции отчетов, апелляционный суд отметил, что при рассмотрении обособленного спора ФИО6 не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Суд округа с учетом установленных по обособленному спору обстоятельств считает, что судами по существу приняты правильные судебные акты.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве.

Правом на предъявление такого требования обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанногов извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Сложившаяся судебная практика исходит из того, что в конкурсную массу лица, в отношении которого осуществляется процедура, применяемая в деле о банкротстве, может быть включено права аренды земельного участка, отвечающее определенным критериям. Так, по смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2016 № 306-КГ15-15500, к данным критериям согласно пунктам 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) отнесены срок действия договора аренды (более пяти лет) и (или) отсутствие условий договора о необходимости получения согласия собственника имущества на передачу прав и обязанностей арендатора по договору третьему лицу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пяти лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Право аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, на срок менее пяти лет нельзя передать другому лицу без согласия арендодателя только потому, что арендатор признан банкротом, если в договоре аренды установлен запрет на такую передачу.

Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.

Право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 № 304-ЭС15-17252(3)), от 06.09.2022 № 304-ЭС22-15252 имущественные права по договору аренды, стороной которого является публичный собственник, обладающий правомочиями по распоряжению имуществом, не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

В рассматриваемом случае суды первой и апелляционной инстанций, приняв во внимание срок аренды, отсутствие явно выраженного согласия собственника земельного участка на передачу права аренды третьему лицу пришли к правильному выводу о том, что в настоящем случае право аренды земельного участника не является активом должника, не подлежит реализации в составе его имущества, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения заявления.

Суд округа считает, что судами первой и апелляционной инстанций верно определен предмет доказывания при рассмотрении настоящего обособленного спора, в полном объеме исследованы обстоятельства по спору.

По существу доводы, приведенные в кассационной жалобе, повторяют позицию заявителя, изложенную в суде первой инстанции, апелляционной жалобе, которым дана подробная, мотивированная и объективная оценка на основании правильного применения норм материального права, регулирующего спорные отношения, переоценка которых в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.06.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу № А45-5428/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий                                         Е.А. Куклева

Судьи                               В.А. Зюков

                                ФИО1