ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-24414/2010

город Ростов-на-Дону

22 декабря 2017 года

15АП-8810/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 по делу № А32-24414/2010, принятое судьей Корейво Е.В.,

по иску Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Телец-Прим»

при участии третьих лиц: Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «АФК Аудит», Министерства финансов Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «Строитель-92», 

об изъятии имущества 

УСТАНОВИЛ:

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Телец-Прим" с требованиями о возмездном изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд недвижимого имущества (здание под литерой 1.2 общей площадью 187,6 м2 и объемного элемента под литерой З площадью 7 м2), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, с перечислением ответчику 3641000 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 7 октября 2010 года требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2011 года решение суда первой инстанции изменено, размер присужденной к выплате денежной компенсации увеличен на 7607666 рублей. 

Постановлением от 13 сентября 2011 года Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, указав на необходимость привлечения к участию в деле оценочной организации.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 6 июня 2016 года в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца - Департамента олимпийского наследия Краснодарского края на Министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края - на Министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, также к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Министерство финансов Краснодарского края и общества с ограниченной ответственностью "Строитель-92".

При новом рассмотрении дела, с учетом фактического изъятия имущества ответчика, истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и указал, что рыночная стоимость одного квадратного метра правомерного земельного участка должна быть идентична определенной в отчете общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" от 29 марта 2010 года N 807-21/2010, а именно - 3893 рубля 31 копейку; истец также просил суд учесть разницу между выплаченной компенсацией в сумме 2452000 рублей и определенной повторной экспертизой в сумме 2270200 рублей (181800 рублей).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 суд обязал выплатить обществу с ограниченной ответственностью "Телец-Прим" в течение десяти рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу 2059000 рублей - денежной компенсации за изъятые для государственных нужд объекты недвижимости. 

Решение суда основано на выводах повторной судебной экспертизы №52/16 от 30 ноября 2016 года, проведенной  экспертом некоммерческого партнерства судебных экспертов и оценщиков «Союз» ФИО2 Суд указал, что равноценным возмещением рыночной стоимости изъятого имущества по состоянию на 11 марта 2010 года (с учетом права аренды на 49 лет земельного участка площадью 194,6 м2) является сумма 4511000 рублей. С учетом фактического изъятия имущества ответчика и земельного участка под ним в период производства по данному делу и выплаты ответчику 1189000 рублей - в качестве компенсации убытков и 2452000 рублей - рыночной стоимости прав на изъятые объекты, недополученная ответчиком в качестве компенсации сумма составит 2059000 рублей.

Министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, Министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края обратились с апелляционными жалобами в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просили отменить решение  суда, принять новый судебный акт.

Жалоба Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края мотивирована тем, что согласно отчету об оценке от 29.03.2010 года № 807-21/2010 и заключению о величине убытков от 29.03.2010 года № 807-21/2010-У, подготовленных независимым оценщиком ООО «АФК-Аудит», денежная сумма, подлежащая выплате обществу в качестве выкупной цены и убытков, составляет 38116600 рублей, в том числе:

размер убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования недвижимым имуществом земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202026:82, площадью 5849 кв.м., образованным в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202 0 26:56, площадью 6470 кв.м., составил 22 772 тыс. рублей;

рыночная стоимость недвижимого имущества административного здания (литеры A, Al, А2, а), части здания мастерских (литеры Б, Б1, Б2, БЗ, б, 62; помещения 1 17, 19 24, 28 31), части здания (литеры В, Bl, В4, вЗ, в2), здания мебельного цеха (литера Д), административного здания (литера Е), части административного здания (литера Ж), части здания торгово-складских помещений (литера 3) составила 13 626 тыс. рублей;

размер прочих убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов краевого значения, составил 1 718 600 рублей.

Отчет ООО «АФК-Аудит» от 29.03.2010 года № 807-21/2010 судебными актами, вступившими в законную силу, признан законным и обоснованным.

9 июля 2010 года департамент Краснодарского края по реализации полномочий по подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, управление автомобильных дорог Краснодарского края и общество подписали соглашение 49-974-р, согласно которому прекращено право постоянного (бессрочного) пользования и право собственности общества на земельный участок и объекты недвижимости в связи с изъятием для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:82, площадью 5849 кв.м., образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:02020 26:56, площадью 6470 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65. Размер выкупной цены недвижимого имущества, включая сумму убытков, составил 38116600 рублей. Объекты капитального строительства, в том числе помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Телец-Прим», были расположены на земельном участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования общества (с кадастровым номером 23:49:0202026:56, позднее 23:49:0202026:82), за которое ООО «Строитель-92» уже получило компенсацию убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования недвижимым имуществом. Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена выплата компенсации за один и тот же изъятый земельный участок двум различным организациям. Таким образом, ООО «Телец-Прим» вправе требовать с ООО «Строитель-92» перечисления части полученной компенсации за изъятый земельный участок в размере пропорциональном площади, необходимой для использования имущества ООО «Телец-Прим» (194,6 кв. м). С учетом того, что стоимость права постоянного (бессрочного) пользования рассматриваемым земельным участком уже установлена вступившими в законную силу судебными актами, принятыми на основании экспертных отчетов и заключений, согласно которым площадь изымаемого участка - 5849 кв.м.; компенсация убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - 22772000 рублей, соответственно, стоимость одного квадратного метра земельного участка в перерасчете на компенсацию убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования составляет 22772000/5849=3893,31 рублей за 1 кв.м. Оценке подлежал один и тот же земельный участок с одним и тем же видом разрешенного использования, соответственно, стоимость одного квадратного метра земельного участка не может быть разной. С учетом изложенного, стоимость права пользования указанной частью земельного участка (194, 6 кв.м.) не может превышать - 757 638 рублей 12 копеек. В заключении эксперта № 52/16 по результатам судебной экспертизы от 30 ноября 2016 года, назначенной определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 июня 2016 года по настоящему делу (заключение № 52/16), допущены ошибки, которые влияют на размер рыночной стоимости права на земельный участок. Согласно части 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. В соответствии с Федеральным законом № 310-ФЗ, а также пунктом 6.15 Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, утвержденными решением Национального Совета по оценочной деятельности (протокол от 23.12.2009 № 5) (далее - Методические рекомендации), для целей настоящих Методических рекомендаций в качестве наиболее эффективного использования далее - НЭИ) земельных участков следует принимать тот вид НЭИ, который существовал на дату определения состояния участка. В случае, если собственник не обращался в уполномоченный орган за изменением целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка определяется на основании го целевого назначения, которое указано в правоустанавливающих документах для оцениваемого земельного участка. В письменных пояснениях к заключению эксперта № 52/16 от 15.02.2017) эксперт (ФИО2) ссылается на то, что вид разрешенного использования для изъятого земельного участка не был установлен, так как тот не являлся самостоятельным объектом кадастрового учета, количественные и качественные характеристики участка не были установлены и закреплены. Однако в соответствии с частью 2 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у лица, которому предоставлен на праве  постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный  участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые цельные участки. Положения статьи 11.8 ЗК РФ устанавливают, что обременения (ограничения) прав сохраняются в отношении образуемых земельных участков. Учитывая изложенное, так как земельный участок площадью 194,6 кв. м. является частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:82 площадью 5 849 кв. м), образованного в результате раздела земельного участка 23:49:0202026:56 (площадью 6470 кв.м.), а в соответствии с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:56, площадью 6470 кв.м. является производственная база, то выделяемая часть земельного участка площадью 194,6 кв. м. также будет иметь вид разрешенного использования для производственной базы (т.е. производственное), в связи с ем, что ни ЗК РФ, ни Федеральный закон № 310-ФЗ и Методические рекомендации на дату оценки не предполагали изменения вида разрешенного использования земельного участка, вне зависимости от использования здания помещения) расположенного на изымаемом земельном участке. Доводы эксперта о том, что в данном случае объект подлежит оценке сходя из фактического использования имущества, а именно для эксплуатации торговых помещений, неправомерен ввиду того, что вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с земельным законодательством определяется на основании того целевого назначения, которое указано в правоустанавливающих документах для оцениваемого земельного участка, кроме того, установленный в правоустанавливающих документах вид разрешенного использования не препятствовал использованию расположенных на нем объектов. Выводы Арбитражного суда Краснодарского края о возможности дальнейшего изменения вида разрешенного использования правообладателем участка основаны на неправильном толковании норм права, а именно на не применении закона, подлежащего применению, и неправильном истолковании закона, так как вышеназванные нормативные правовые акты, регулирующие процедуру по изъятию земельных участков, предусматривают оценку объекта о  разрешенному виду использования, установленному правоустанавливающими документами на момент принятия решения об изъятии, а не будущие какие-либо изменения правового режима использования правообладателем земельного участка. В противном случае, если следовать выводам суда, любое лицо обладающее, к примеру, земельным участком сельскохозяйственного назначения может претендовать на оценку данного земельного участка с разрешенным видом использования под многоквартирный дом, что позволяет неоднократно увеличить размер компенсации, так как земельные участки с разрешенным видом использования для строительства многоквартирного дома в цене значительно превышают земельные участки сельскохозяйственного назначения. Указанные обстоятельства также подтверждают доводы министерства о м, что оценке подлежал один и тот же земельный участок с одним и тем же видом разрешенного использования, соответственно, стоимость одного квадратного метра земельного участка не может быть разной и стоимость права пользования указанной частью земельного участка (194, 6 кв. м) не может превышать - 757 638 рублей 12 копеек.

Кроме того, в рамках настоящего дела ООО «Телец-Прим» получило компенсацию за недвижимое имущество в размере 2452000 рублей, а также убытки в размере 1189000 рублей, однако согласно заключению № 52/16 величина стоимости изъятого недвижимого имущества (за исключением части земельного участка) составляет 2270200 рублей, что в свою очередь меньше уплаченной суммы на 181800 рублей.  ООО «Телец-Прим» необходимо обращаться с требованиями к ООО «Строитель-92» о перечислении части полученной компенсации за изъятый земельный участок в размере пропорциональном площади, занятой ООО «Телец-Прим» (194,6 кв. м). Учитывая фактическое изъятие земельного участка и фактическое перечисление в пользу ООО «Телец-Прим» компенсации в размере 2452000 рублей и убытков в размере 1189000 рублей, размер компенсации за изъятый земельный участок не может превышать 757638,12 рублей, кроме того при определении компенсации необходимо было учитывать разницу между уплаченной компенсацией за недвижимое имущество (2452000 рублей) и определенной заключением № 52/16 (2270200 рублей), составляющую 181800 рублей, однако данное обстоятельство судом также не учтено.

Жалоба Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края мотивирована тем, что вывод суда первой инстанции о необходимости расчета выкупной цены изымаемого земельного участка по состоянию на 11 марта 2010 года основан на неправильном толковании норм права. Пунктом 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Следовательно, оценка рыночной стоимости прав на недвижимое имущество, выполненная ООО «АФК-Аудит» в марте 2010 года, носит предварительный характер и служит для определения условий соглашения об изъятии земельного участка, направляемого собственнику изымаемого объекта в досудебном порядке. В случае если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных нужд, в том числе по причине несогласия с размером возмещения за изымаемый земельный участок, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае согласно пункту 3 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 89-КГ15-4).Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 г., поскольку действующим законодательством не установлено иное. Данный вывод подтверждается обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 г.). Исходя из чего, следует сделать вывод, что выкупная цена земельного участка должна определяться на момент рассмотрения спора, в соответствии с заключением оценочной экспертизы по делу. Эксперт при проведении судебной экспертизы должен руководствоваться законодательством Российской Федерации на момент рассмотрения спора и, в частности, обязан был руководствоваться ч. 23.14 ст. 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В силу которой, если на оценку поступает объект, права на земельный участок которого не оформлены, то в этом случае распространяются положения пунктов 23.3 и 23.4 Федерального закона № 310-ФЗ. В соответствии этим законом, если на земельном участке, на который отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, размещены к дома, здания или сооружения, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, возмещению подлежит стоимость права долгосрочной аренды земельного участка (в составе убытков), исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких объектов. В данном случае, и это не отрицается сторонами, спорный земельный участок не был сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок ответчиком оформлены не были. Следовательно, стоимость права на земельный участок должна определятся как стоимость права долгосрочной аренды земельного участка в составе убытков правообладателю, в соответствии пунктов 23.3 и 23.4 Федерального закона № 310-ФЗ. В соответствии со ст. 281 Гражданского кодекса РФ у лица, участок которого изымается, возникает право на получение возмещения за изымаемый земельный участок, в состав которой включаются: рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению; убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Из положений данной правовой нормы следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка. При этом статья 57 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует определение размера убытков, подлежащих возмещению при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, и не распространяется на такую часть выкупной цены изымаемого земельного участка как рыночная стоимость земельного участка. Таким образом, суд применил в качестве возмещения за изымаемый земельный участок рыночную стоимость права аренды земельного участка, при этом, в данном случае оценка спорного объекта недвижимости должна была быть произведена в соответствии со ст. 15 ФЗ от 01.12.2007 № 310-ФЗ, который является специальным законом применительно к правоотношению и имеет преимущества перед общими нормами права, суду следовало определить стоимость возмещения за изымаемый земельный участок в составе лишь убытков правообладателя, что в свою очередь должно было существенно повлиять на окончательный расчет стоимости возмещения за изымаемый земельный участок. Кроме того, стоимость земельного участка определялась как для земельного участка с видом разрешенного использования - для эксплуатации торговых помещений, в данном случае суд должен был руководствоваться видом разрешенного использования земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами (производственная база). Как установлено п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При таких обстоятельствах к собственнику здания, строения, сооружения должен перейти тот набор прав, который был у предыдущего правообладателя земельного участка, а в данном случае вид разрешенного использования земельного участка изначально не определялся для эксплуатации торговых помещений. Более того, суд не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, что фактически за указанный земельный участок уже выплачено возмещение в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Строитель-92».

ООО «Телец-Прим» в отзыве апелляционные жалобы не признало, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Общество указало, что  итоговый размер выкупной цены определен судом с учетом выводов эксперта (заключение № 52/16 от 30.11.2016) и составляет 2059000 руб. Расчет в размере 757638 руб. выполнен истцом, не обладающим специальными познаниями  в области оценочной деятельности. Необходимость оценки прав на землю ООО «Телец-Прим» установлена  при рассмотрении дела № А32-11725/2012, суд кассационной инстанции указал, что данный имущественный актив (оценка прав на землю) следовало учесть в составе рыночной стоимости предполагаемых к отчуждению строений. Судебный акт по делу № А32-6520/2011 не имеет для общества преюдициального значения, поскольку ООО «Телец-Прим»  не принимало участие при рассмотрении указанного дела.

ООО «АФК-Аудит» указало, что судом не учтены аргументы иных участников спора о завышении взысканной денежной компенсации в три раза от размера справедливого и равноценного возмещения, а также не дана оценка тому обстоятельству, что денежная компенсация за изъятый земельный участок в полном объеме, в соответствии с требованиями Федерального закона «Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №310-Ф3 от 01.12.2007г. (далее - Закон №310-Ф3), была выплачена его правообладателю обществу с ограниченной ответственностью «Строитель-92» (ООО «Строитель-92»), единственному субъекту, имеющему вещные права в отношении земельного участка в целом. В 2010 году, по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий по подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (Министерство курортов, труизма и Олимпийского наследия Краснодарского края) был начат процесс рассмотрения спора об изъятии у ООО «Телец Прим» для государственных нужд объектов недвижимости - здания под литерой 1.2 общей площадью 187,6 кв.м. и объемного элемента под литерой №3 площадью 7 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>. Несогласие ООО «Телец Прим» с величиной рыночной стоимости имущества, установленной в отчете об оценке, размером убытков, причиненных в связи с изъятием, послужило причиной выделения означенных требований в отдельное производство - дело № А32-11725/2012. Согласно мотивировочной части решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-11725/2012 суд признал обоснованным избранный оценщиком затратный подход, но не согласился с тем, что при оценке рыночной стоимости прав на недвижимое имущество не следовало учитывать стоимость прав на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования. Таким образом, Арбитражный суд Краснодарского края по делу № А32-11725/2012 определил, что в рыночную стоимость должна быть включена стоимость прав на земельный участок, занятый изымаемым объектом недвижимости и признал отчет об оценке недостоверным только в части определения денежной компенсации, подлежащей выплате ООО «Телец Прим». В остальной части отчет об оценке недостоверным не признан, что также подтверждается Решением Арбитражного суда Краснодарского края по другому делу №А32-6520/2011 в отношении того же земельного участка, и того же отчета об оценке №807-21/2010 от 29 марта 2010 года (оставленным в силе постановлением 15 ААС от 07.09.2011г.; постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2011г.). Указанными судебными актами установлено, что денежные средства выплачены ООО «Строитель-92» в полном объеме. Задание на оценку объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Телец Прим» было сформулировано заказчиком работ без учета земельного участка, на котором они располагались, в связи с отсутствием прав на земельный участок (договора аренды, правоустанавливающих документов, документов, свидетельствующих обращение ООО «Телец Прим» за оформление прав на земельный участок, предоставлено не было), что подтверждено решением суда по делу № А32-11725/2012. Ввиду отсутствия границ у данного земельного участка и иных характеристик, в соответствии с п.3 ст.6 ЗК РФ, данное «пятно застройки» не может быть признано объектом гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте, в понимании ст.5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998г. Что не противоречит Закону №310-Ф3 и требованиям Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона №310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута (MP), утвержденных Решением Национального совета по оценочной деятельности (Протокол №5 от 23.12.2009г.), обязательными к применению в соответствии с условиями заключенного договора. Помимо этого, неиспользование MP должно было быть обоснованным (п.2.7. MP). В процессе рассмотрения спора по делу № А32-24414/2010, площадь спорного «пятна застройки» была определена в размере 194,6 кв.м. для целей определения стоимости прав, как того требовало решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-11725/2012.  В связи с тем, что стоимость земельного участка в целом (принадлежащего на праве постоянного / (бессрочного) пользования ООО «Строитель-92») является достоверной и рекомендуемой для целей заключения сделки сторонами в процессе рассмотрения спора по делу № А32-24414/2010 и № А32-11725/2012 суду было предложено определить стоимость спорного участка в размере 757 577,8 руб. исходя из расчета:

22 772 000, 00 / 5 849 кв.м. = 3 893, 00 руб.за кв.м.

194,6 кв.м. * 3 893, 00 руб. = 757 577, 8 руб.

Таким образом, оценка рыночной стоимости прав на земельный участок, занятый объектами недвижимости, принадлежащими ООО «Телец Прим», не требуется. Определенная Арбитражным судом Краснодарского края по делу №А32-24414/2010 денежная компенсация за земельный участок (если исходить из расчета стоимости одного квадратного метра), не являющийся самостоятельным объектом гражданского оборота, включенным в общий состав земельного участка, принадлежащего ООО «Строитель-92», в три раза превышает стоимость квадратного метра всего «массива» общей площадью 5 849 кв.м. (стоимость кв.м. «пятна застройки» составляет -10 580,68 руб., стоимость кв.м. всего земельного участка составляет - 3 893,00 руб.). При оценке земельных участков принимается в расчет вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающих документах (юридически допустимый вид), а именно, «под производственную базу». При расчете денежной компенсации, судом указано, что вид разрешенного использования применен  «под общественно-деловую застройку».  Суд указал, что не представлено доказательств невозможности изменения ООО «Телец Прим» вида разрешенного использования, а согласно выдержке из карты градостроительного зонирования, изъятый земельный участок находился в зоне многофункциональной общественно-деловой застройки. Но судом не учтено, что данное обстоятельство противоречит MP и правилам проведения оценки, согласно которым при определении рыночной стоимости земельного участка учитывается вид разрешенного использования, отраженный в правоустанавливающих документах. Кроме того, при повторной выплате за один и тот же земельный участок денежной компенсации ООО «Телец Прим», у ООО «Строитель-92» возникает неосновательное обогащение на сумму, которую общество получило за «пятно застройки» под объектом недвижимости, принадлежащем ООО «Телец Прим».

У ООО «Телец Прим» возникает неосновательное обогащение на сумму 1 301 422, 2 рубля в виду превышения размера денежной компенсации, определенной судом по делу № А32-24414/2010, над размером справедливой денежной компенсации в ориентировочном размере 757 577, 8 руб. в три раза. Бюджету будет нанесен ущерб в размере повторной денежной компенсации, определенной судом по делу № А32-24414/2010. В виду того, что денежная компенсация за земельный участок в целом была перечислена ООО «Строитель-92», как правообладателю данного земельного участка, ООО «Телец Прим» было вправе обратиться к ООО «Строитель-92» за получением денежных средств за часть земельного участка, расположенного под объектами, принадлежащими ООО «Телец Прим».

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права  ООО «Телец-Прим» являлось собственником здания литера 1.2, общей площадью 187,6 м2 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д.65 (запись регистрации 23-23-50/060/2005-134 от 30.11.2005) и объемного элемента под литерой З общей площадью 7 м2 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д.65 (запись регистрации 23-23-50/055/2009-309 от 30.07.2009) (л.д.108-111 т.1).

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 9 декабря 2009 №974-р для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения изъят земельный участок (из земель населенных пунктов) площадью 6170 м2, который будет образован в результате раздела земельного участка (из земель населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0202026:56 площадью 6470 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, и в собственность Краснодарского края путем выкупа расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Строитель-92», гражданину ФИО3, гражданке ФИО4 и обществу с ограниченной ответственностью «Телец-Прим».

Согласно отчету об оценке от 11 марта 2010 года №807/21/2010 (том 1), подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» по заказу администрации Краснодарского края и департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, общая рыночная стоимость прав на недвижимое имущество составила 44695000 рублей, из них: рыночная стоимость объектов недвижимости ответчика (здания литер 1.2 и объемного элемента литер З) - 2452000 рублей.

Согласно заключению №807-21/2010/1-У (том 2) величина убытков, причиненных обществу с ограниченной ответственностью «Строитель-92» изъятием в целях размещения олимпийских объектов краевого значения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:56 площадью 6470 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, принадлежащего указанному правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования определена в размере 3159800 рублей, из них - величина убытков ООО «Телец-Прим» определена в сумме 1189000 рублей.

Ответчику направлен проект соглашения в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийской объектов краевого значения.

Недостижение с собственником имущества соглашения относительно размера подлежащей выплате компенсации послужило основанием для настоящего судебного спора.

Разрешая настоящее дело, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Изъятие земельных участков для олимпийских нужд регулируется Гражданским и Земельным кодексами, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 1 декабря 2007 года №310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон "Об организации и проведении олимпийских игр").

В силу положений ч.1 ст.282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (ч.2 ст.282 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае согласно пункту 3 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора исходя из вида разрешенного использования, установленного до начала процедуры его изъятия (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014 г.) вопросы 7,8)). 

В связи с изложенным подлежат отклонению доводы о необходимости определения стоимости спорного участка в размере 757577,8 руб. исходя из стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:56, определенного отчетом об оценке №807-21/2010 ООО «АФК-Аудит» с целью подготовки проекта соглашения о выкупе имущества в связи с изъятием для краевых нужд.

Отклоняются также доводы о том, что ООО «Телец-Прим» вправе требовать с ООО «Строитель-92» перечисления части полученной компенсации за изъятый земельный участок в размере пропорциональном площади, необходимой для использования его имущества, поскольку по смыслу ст.ст. 312, 408 ГК РФ исполнение обязательства ненадлежащем улицу не является основанием для прекращения обязательства.

Согласно ч.21 ст.15 Закона "Об организации и проведении олимпийских игр" для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, администрация Краснодарского края совместно с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием, устанавливает необходимость проведения оценки размера возмещения за объекты, изымаемые у собственника, который складывается из рыночной стоимости этих объектов и убытков, подлежащих возмещению.

Согласно ч.23.4 ст.15 Закона "Об организации и проведении олимпийских игр" при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном данным Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.

Однако, на момент составления оспариваемого отчета (11 марта 2010 года) указанная норма не действовала и не подлежала применению, поскольку была введена позднее Федеральным законом от 30 июля 2010 года №242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитием города Сочи как горноклиматического курорта".

При этом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 5 декабря 2014 года по делу №А32-11725/2012 признан недостоверным выполненный обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» г. Санкт-Петербург отчет №807-21/2010 от 11 марта 2010 года в части, касающейся определения рыночной стоимости прав на недвижимое имущество, изъятого у общества с ограниченной ответственностью «Телец-Прим» г. Сочи Краснодарского края.

В рамках указанного дела суды пришли в выводу о том, что оценка рыночной стоимости объектов (строений) общества без учета стоимости прав на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования, не может считаться достоверной и не отражает рыночную стоимость такого недвижимого имущества (обязанность оценщика учесть в расчете рыночной стоимости объектов недвижимости общества стоимость права пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, следует из статьи 15 Закон N 135-ФЗ, пункта 2 статьи 271, пунктов 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом указано, что ссылка заявителей на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2011 по делу N А32-6520/2011, не может быть принята во внимание судебными инстанциями, поскольку данный судебный акт не имеет для истца преюдициального значения (общество в рассмотрении дела N А32-6520/2011 не принимало участия) и в рамках настоящего дела указанный отчет оспаривается только в части касающейся определения рыночной стоимости прав на недвижимое имущество, изъятого у общества. 

Исходя из изложенного обоснованным является довод ООО «АФК-Аудит» о том, что отчет об оценке №807-21/2010 от 11 марта 2010 года признан судами недостоверным только в части касающейся определения рыночной стоимости прав на недвижимое имущество, изъятого у ООО «Телец-Прим». 

В связи с тем, что оценка рыночной стоимости изымаемых у ответчика объектов была произведена без учета стоимости прав на земельный участок, необходимый для их использования, при рассмотрении нестоящего дела в суде первой инстанции было проведено две судебные экспертизы.

Судом первой инстанции надлежащим образом исследовано заключение экспертов научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью «ЮрИнСтрой» ФИО5 и ФИО6 №193/16.1 от 25 декабря 2015 года (л.д.65-171 т.8).

В заключении №193/16.1 от 25 декабря 2015 года эксперты научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью «ЮрИнСтрой» ФИО5 и ФИО6 определили, что площадь земельного участка, необходимого для использования изъятых объектов, составляет 761,0 м2; рыночная стоимость изъятого имущества с учетом стоимости права аренды на земельный участок в ценах по состоянию на 11 марта 2010 года составляет 15363792 рубля.  Поскольку при расчете площади земельного участка, необходимой для использования изъятого имущества экспертом не была учтена фактическая застроенность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:56 капитальными объектами иных собственников, что привело к неверным исчислениям и к завышению стоимости земельного участка более, чем в 10 раз, в связи с чем, данное заключение обоснованно не принято в качестве надлежащего доказательства.

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к согласию о том, что минимальная площадь земельного участка, необходимого для использования (эксплуатации) изъятого имущества составляет 194,6 м2. Соответствующий расчет составлен обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» (том 9, л.дела 183) посредством суммирования площадей застройки изъятых объектов.

В заключении №52/16 от 30 ноября 2016 года эксперт некоммерческого партнерства судебных экспертов и оценщиков «Союз» ФИО2 определила величину рыночной стоимости изъятого имущества по состоянию на 11 марта 2010 года (с учетом права аренды на 49 лет земельного участка площадью 194,6 м2) в сумме 4511000 рублей, в том числе: величина рыночной стоимости изъятых объектов недвижимости составила 2270200 рублей, величина рыночной стоимости права аренды на земельный участок составила 2240800 рублей (л.д.56-188 т.10). 

Стоимость земельного участка определена исходя из его фактического использования – для эксплуатации торговых помещений здания литер 1.2 и объемного элемента литер З.  Контррасчет стоимости права аренды спорного земельного участка на 49 лет исходя из вида разрешенного использования - производственная база суду не представлен. В связи с чем, доводы о завышении стоимости земельного участка отклоняются как недоказанные.

С учетом фактического изъятия имущества ответчика и земельного участка под ним в период производства по данному делу и выплаты ответчику 1189000 рублей - в качестве компенсации иных убытков связанных с изъятием (которые не являются предметом спора) и 2452000 рублей  рыночной стоимости прав на изъятые объекты, недополученная ответчиком в качестве компенсации сумма составляет 2059000 рублей (4511000 – 2452000).

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. 

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 по делу №А32-24414/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий М.В. Ильина

СудьиИ.Н. Глазунова

Н.Н. Мисник