АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10988/2016

г. Архангельск

07 июня 2017 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 01 июня 2017 года  

Решение в полном объёме изготовлено 07 июня 2017 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Вахловой Н.Ю. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании 31 мая - 1 июня 2017 года (с объявлением перерыва) дело по иску акционерного коммерческого банка "Инвестбанк" (открытое акционерное общество) (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 109240, 

<

...>)

к ответчикам:

1) обществу с ограниченной ответственностью "Птицефабрика "Уемская" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 164900, 

<

...>), 

2) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 163000, 

<

...>),

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общество с ограниченной ответственностью "Элит" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 163001, 

<

...>),

- конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Элит" ФИО2,

- общество с ограниченной ответственностью "Лунный лев" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия, 163000, 

<

...>),

о признании права залога и обязании внести запись об ограничении (обременении) права.

В заседании суда приняли участие:

от истца - ФИО3 (доверенность от 16.12.2016),

от первого ответчика - ФИО4 (доверенность от 14.03.2017), ФИО5 (доверенность от 04.10.2016),

от второго ответчика - ФИО6 (доверенность от 29.12.2016),

от третьего лица ООО «Элит» - ФИО7 (доверенность от 30.08.2016),

установил:

акционерный коммерческий банк "Инвестбанк" (открытое акционерное общество) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Птицефабрика "Уемская"  и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, в соответствии с которым просит суд:

1) признать (восстановить) право залога (ипотеки) АКБ «Инвестбанк» (ОАО) по договору о залоге недвижимости (ипотека) №02-379-З от 06.10.2011, обеспечивающему исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью "Элит" по договору о предоставлении кредитной линии (с лимитом выдачи) юридическому лицу №02-379-КЛ от 06.10.2011, по договору о предоставлении кредитной линии (с лимитом выдачи) юридическому лицу №01-28/243-КЛ от 15.04.2008 и договору о предоставлении кредитной линии (с лимитом выдачи) юридическому лицу №02-05-КЛ от 26.01.2009 на объект недвижимого имущества - нежилое здание, кадастровый (или условный) номер объекта 29:22:050503:1467, этажность 5, площадь объекта 4 484,9 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>;

2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу внести запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки АКБ "Инвестбанк" (ОАО) на недвижимое имущество - нежилое здание, кадастровый (или условный) номер объекта 29:22:050503:1467, этажность 5, площадь объекта 4 484,9 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

ООО «Птицефабрика «Уемская» иск не признает по основаниям, изложенным в отзыве, считает себя добросовестным приобретателем, полагает, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности для предъявления требования о признании права залога и трехмесячный срок для оспаривания отказа в государственной регистрации ипотеки на здание, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с иском не согласно по мотивам, указанным в отзыве, считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, судебное решение о признании права либо обременения недвижимого имущества является основанием для внесения записи в ЕГРП, возложение на Управление каких-либо обязанностей возможно лишь в случае его  уклонения от исполнения требований действующего законодательства либо отказа в проведении регистрации; незаконные действия Управление не совершало, поэтому оно является ненадлежащим ответчиком; трехмесячный срок обжалования акта государственного органа истек на момент подачи истцом заявления в суд.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Элит" полагал, что требования истца являются обоснованными, ООО «Птицефабрика «Уемская» не могло не знать о наличии обременения на здание, построенное на земельных участках, находящихся в залоге, поэтому оно не является добросовестным приобретателем.

Третье лицо ООО «Лунный лев», будучи надлежаще уведомленным, своего представителя для участия в деле не направило, мнения на иск не представило.

Дело рассмотрено при настоящей явке в порядке статьи 156 части 5 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав участников процесса, исследовав имеющиеся материалы дела, суд пришел к следующему.

15 апреля 2008 года между ООО «Элит» и ЗАО «Конверсбанк» (ОАО) заключен договор о предоставлении кредитной линии № 01-28/243-КЛ, по условиям которого Банк предоставил Обществу кредитную линию с лимитом выдачи в размере 2 570 000 евро под 13% годовых на срок с  15 апреля 2008 года по 28 июня 2014 года.

ЗАО «Конверсбанк» (ОАО) в 2007 году в результате реорганизации в форме присоединения прекратило свою деятельность, правопреемником прав и обязанностей реорганизованного лица является  АКБ "Инвестбанк" (ОАО).

Дополнительными соглашениями № 3 от 11.01.2009 и № 8 от 21.12.2012 к кредитному договору  изменены процентная ставка на 16% годовых и валюта лимита выдачи и суммы задолженности по договору на рубли РФ по курсу, установленному Банком на 21.12.2012, который составляет 40,5750 руб. за 1 евро.

26 января 2009 года между ООО «Элит» и АКБ «Инвестбанк» (ОАО) заключен договор о предоставлении кредитной линии №02-05-КЛ, в соответствии с которым Банк предоставил обществу кредитную линию с лимитом выдачи в размере 2 000 000 руб. евро под 16% годовых на срок с 26.01.2009 по 27 ноября 2012 года.

Дополнительным соглашением № 5 от 21.12.2012 к кредитному договору  изменена валюта лимита выдачи и суммы задолженности по договору на рубли РФ по курсу, установленному Банком на 21.12.2012, который составляет 40,5750 руб. за 1 евро.

В обеспечение исполнения обязательств по договорам № 01-28/243-КЛ от 15.04.2008 и №02-05-КЛ  от 26.01.2009 между ООО «Инвестбанк» и ООО «Элит» заключено соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке от 08.06.2010, согласно которому залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество залогодателя, а именно: незавершенное строительство здание административного назначения, назначение: административное, цокольный этаж, 3-этажный, застроенная площадь 1 145,7 кв.м., инвентарный № 11:401:002:000290250, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый (или условный) номер: 29-29-01/078/2009-306, принадлежащее залогодателю на праве собственности; право аренды земельного участка кадастровый номер 29:22:050503:32 общей площадью  852 кв.м, местоположение: участок находится примерно в  50 метрах  по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>; право аренды земельного участка кадастровый номер 29:22:050503:28, общей площадью 1394 кв.м, местоположение: 

<

...>.

06 октября 2011 года между ООО «Инвестбанк» и ООО «Элит» заключен договор о предоставлении кредитной линии № 02-379-КЛ, в соответствии с которым Банк предоставил Обществу кредитную линию с лимитом выдачи в размере            240 000 евро под 16% годовых на срок с 06.10.2011 по 31.12.2012.

Дополнительным соглашением № 2 от 21.12.2012 к кредитному договору  изменена валюта лимита выдачи и суммы задолженности по договору на рубли РФ по курсу, установленному Банком на 21.12.2012, который составляет 40,5750 руб. за 1 евро.

В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору между ООО «Элит» и АКБ «Инвестбанк» (ОАО) заключен договор о залоге недвижимости (ипотека) № 02-379-3 от 06.10.2011, в соответствии с которым предметом залога являются:

- незавершенное строительство здание административного назначения, назначение: административное, цокольный этаж, 3-этажный, застроенная площадь 1 145,7 кв.м., инвентарный № 11:401:002:000290250, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый (или условный) номер: 29-29-01/078/2009-306, принадлежащее залогодателю на праве собственности;

- право аренды земельного участка кадастровый номер 29:22:050503:32 общей площадью  852 кв.м, местоположение: участок находится примерно в  50 метрах  по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>; 

- право аренды земельного участка кадастровый номер 29:22:050503:28, общей площадью 1394 кв.м, местоположение: 

<

...>.

Согласно выписке ФРС от 08.09.2015 правообладателем объекта недвижимости (незавершенное строительство здание) является ООО «Элит». Площадь объекта составляет 1145,7 кв.м и степень готовности - 26,8 %.

Из письма Управления административно-технического контроля мэрии г. Архангельска от 09.09.2015 следует, что здание административного назначения площадью 4484,9 кв.м на введено в эксплуатацию мэрией г. Архангельска 27.11.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 29301000. Зданию присвоен почтовый адрес: 

<

...>.

Право собственности ООО «Элит» на построенное здание было зарегистрировано в органах ФРС, ему присвоен кадастровый (или условный) номер № 29:22:050503:1467; сведений об обременении (ипотеке) на построенное здание в органах ФРС не зарегистрировано.

По договору купли-продажи от 31.10.2013 ООО «Элит» продало указанное здание ООО «Лунный лев», впоследствии  ООО «Лунный Лев» по договору купли-продажи от 17.02.2015 продало здание ООО «Птицефабрика Уемская».

При этом, согласно выпискам из ФРС ограничение (обременение) права на указанный объект недвижимости не зарегистрировано.

Согласно актам административного обследования № 09-10/57-20115 и № 09-10/58-2015 от 17.12.2015, выполненных специалистом-экспертом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами  29:22:050503:32 и 29:22:050503:28 присутствует только объект недвижимости - построенное нежилое здание административного назначения  с кадастровым  номером 29:22:050503:1467. Объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:000000:3492 на земельных участках не имеется.

Указанные обстоятельства установлены решением Октябрьского районного суда г. Архангельска  (листы 7-8) и в силу части 3 статьи 69 АПК РФ в повторном доказывании не нуждаются.

В связи с тем, что заемщиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитным договорам, Банк обратился с иском к  ООО «Элит», ООО «Лунный Лев» и ООО «Птицефабрика «Уемская», а также к владельцам долей в уставном капитале ООО «Элит» - ФИО8, ФИО9, ООО «Энигма», переданных в залог, об обращении взыскания на заложенное имущество. 

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 10.02.2016 по делу № 2-44/2016, оставленным без изменения  апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 06.04.2017, исковые требования Акционерного коммерческого банка «Инвестбанк» (открытое акционерное общество) к обществу с ограниченной ответственностью «Элит», ФИО8, ФИО9, обществу с ограниченной ответственностью «Лунный Лев», обществу с ограниченной ответственностью «Птицефабрика Уемская», обществу с ограниченной ответственностью «Энигма» об обращении взыскания на заложенное имущество  удовлетворены частично.

Решением обращено взыскание на предмет залога:

 - право аренды земельного участка кадастровый номер 29:22:050503:32 общей площадью  852 кв.м, местоположение: участок находится примерно в  50 метрах  по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>; 

- право аренды земельного участка кадастровый номер 29:22:050503:28, общей площадью 1394 кв.м, местоположение: 

<

...>.

В удовлетворении требования Акционерного коммерческого банка «Инвестбанк» (открытое акционерное общество) к  обществу с ограниченной ответственностью «Птицефабрика Уемская» об обращении взыскания на заложенное имущество - незавершенное строительство здания административного назначения отказано.

Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:000000:3492 после окончания строительства стал нежилым зданием административного назначения, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права залога на объект недвижимости с кадастровым номером 29:22:050503:1467, а также просит обязать внести запись в ЕГРП об обременении имущества.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                  ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно статье 329 ГК РФ залог – это один из способов обеспечения обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ (в редакции на день заключения договора залога) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Пунктом 2 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В пункте 4 статьи 334 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ указано, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. 

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (пункт 2 статьи 3 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 348 ГК РФ, согласно которой взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сведения о государственной регистрации договора ипотеки носят публичный характер.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции, действующей с 01.07.2014, предусмотрено, что залог прекращается в случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

Данные разъяснения применимы и в отношении недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости - построенное нежилое здание административного назначения  с кадастровым  номером 29:22:050503:1467 приобретено обществом «Птицефабрика «Уемская» по возмездному договору, в момент заключения которого запись об ипотеке в пользу Банка в отношении этого недвижимого имущества в Реестре отсутствовала.

Доказательства того, что общество «Птицефабрика «Уемская» знало или должно было знать, что спорный объект недвижимости находился в залоге у Банка, суду не представлены. Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска по делу № 2-44/2016  от 10.02.2016, вступившим в законную силу, ООО  «Птицефабрика «Уемская» признано добросовестным приобретателем. Вывод о добросовестности действий покупателя является для арбитражного суда обязательным и в силу положений статьи 69 АПК РФ не подлежит повторному обсуждению.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание добросовестность действий ответчика по приобретению  построенного нежилого здания административного назначения, суд пришел к выводу о том, что залог в отношении указанного объекта прекращен в силу закона.

На основании изложенного правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права залога и обязании внести запись об ограничении (обременении) права отсутствуют, в связи с чем в иске следует отказать.

Что касается довода ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд считает его ошибочным с учетом следующих обстоятельств.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ). Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Сведения, внесенные в ЕГРП, носят публичный характер. Поскольку регистрирующим органом в реестре были зарегистрированы два объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, обремененный залогом, и построенное здание административного назначения, суд исходит из того, что  истец в любое время, обратившись в Росреестр, получил бы подтверждение наличия залоговых прав на объект. Следовательно, о нарушении своего права истец узнал или мог узнать только при обращении в конце 2015 года с иском в суд общей юрисдикции об обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, срок исковой давности по указанному требованию нельзя считать пропущенным.

Довод ответчиков о пропуске истцом трехмесячного срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ для оспаривания  ненормативных правовых актов, судом также отклоняется, поскольку спор рассмотрен в исковом производстве, Банк с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов, подлежащим рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ, не обращался. Поэтому основания полагать, что истцом пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с подобным заявлением у суда отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине судом относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.Ю. Вахлова