АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-35367/2019

г. Новосибирск

08 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен  08 февраля 2022 года

  Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи                                    Гребенюк Д.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соппа О.Б.,  рассмотрев в судебном заседании дело по иску  общества с ограниченной ответственностью «Сибгорстрой» (ОГРН 

<

***>),                                           г. Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ипсилон» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

третье лицо: 1) публичное акционерное общество Национальный банк «Траст» (ОГРН 

<

***>) 

<

...>) ФИО1, 3) ФИО2, 4) ФИО3, 5)  ФИО4 

об изменении договора участия в долевом строительстве № ДДУ 1-кв кр от 07.04.2014, договора участия в долевом строительстве № ДДУ 12кв кр от 07.04.2014 в предложенных истцом редакциях,

при участии представителей: 

истца – не явился, извещен надлежащим образом; 

ответчика – не явился, извещен надлежащим образом; 

третьих лиц - 1) ФИО5, доверенность № 9/СА/2021 от 08.06.2021, паспорт; 2) ФИО1, паспорт; 3,4,5) ФИО6, доверенность от 25.10.2021, диплом, паспорт, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибгорстрой» (далее – ООО «Сибгорстрой») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ипсилон» (далее – ООО «Ипсилон») об изменении договора участия в долевом строительстве № ДДУ 1-кв кр от 07.04.2014, договора участия в долевом строительстве № ДДУ 2-кв кр от 07.04.2014 в предложенных истцом редакциях. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.11.2019 производство по делу А45-35367/2019 прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.2021  определение Арбитражного суда Новосибирской области отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Судом кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы признаны обоснованными доводы публичного акционерного общества Национальный банк «Траст» (далее – ПАО НБ «Траст») о принятии судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в рассмотрении настоящего дела, поскольку условиями мирового соглашения ООО «Ипсилон» и ООО «Сибгорстрой» утверждены изменения в части перечня объектов долевого участия, подлежащих передаче ООО «Ипсилон» как участнику долевого строительства по договорам долевого участия, являющихся предметом залога по договорам залога. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что мировое соглашение не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, является недостаточно обоснованным, сделанным без учета указанных обстоятельств.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате цены договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем, заявлено требование о внесении изменений в указанные договоры в части исключения отдельных квартир из перечня, подлежащих передаче участнику долевого строительства (ответчику).

Ответчик мотивированный отзыв на исковое заявление не представил.

Третье лицо - ПАО НБ «Траст» полагает исковое заявление не подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

         Третьи лица - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 считают исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку в случае их удовлетворения будет подтверждена законность заключенных ими сделок по приобретению квартир.

         Истец и ответчик в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности, заслушав представителей лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 64, статьи 71, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Сибгорстрой» (застройщик) и ООО «Ипсилон» (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве № ДДУ 1-кв кр,               № ДДУ 2-кв кр от 07.04.2014 (с дополнительными соглашениями), согласно условиям которых застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости: Многоквартирный дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенный по адресу: Новосибирская область,                     г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кавалерийская, 3/1 стр., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора № ДДУ 1-кв кр  от 07.04.2014 цена 1 кв.м. помещения, составляющего объект долевого строительства, составляет 37 212 рублей 50 копеек, общая сумма денежных средств, подлежащих уплате по договору, составляет 253 971 963 рубля 38 копеек.

Согласно пункту пунктом 3.1 договора № ДДУ 2-кв кр  от 07.04.2014 цена 1 кв.м. помещения, составляющего объект долевого строительства, составляет 37 212 рублей 50 копеек, общая сумма денежных средств, подлежащих уплате по договору, составляет 94 971 881 рубль 08 копеек.

Ссылаясь на неполную оплату участником долевого строительства по данным договорам, указывая на имеющуюся задолженность по договору                   № ДДУ 1-кв кр  от 07.04.2014 в размере 30 337 118 рублей 54 копейки, по договору № ДДУ 2-кв кр  от 07.04.2014 -  в размере 29 407 922 рубля 39 копеек, истец обратился в суд с иском о внесении изменений в договоры долевого участия, в том числе в части общей площади объектов долевого строительства, подлежащей оплате общей суммы по договорам и исключения  из перечня и поэтажного плана объектов долевого строительства, подлежащих передаче участнику долевого участия,  отдельных жилых помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для внесения изменений в договор по указанному основанию по требованию одной из сторон в судебном порядке необходимо установить существенность изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, в соответствии с критериями, установленными названными нормами; необходимо установить наличие совокупности соответствующих условий и учитывать, что внесение изменений в договор при таких условиях является исключительным случаем. При этом наступившие обстоятельства должны быть заведомо непредвиденными на момент заключения договора.

В качестве основания для изменения условий договоров, истцом указано нарушение ответчиком (участником долевого строительства) обязательства по оплате цены договора.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве  в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Пунктом 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неисполнении участником долевого строительства требования о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Согласно статье 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Исходя из указанных законоположений, нарушение участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора влечет такое правовой последствие, как отказ заказчика от договора долевого участия, а также применение мер гражданско-правовой ответственности, взыскание убытков.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая приведенные истцом основания для расторжения договоров, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие совокупности всех условий, установленных  в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих изменение договора по требованию заинтересованной стороны в судебном порядке.

Более того, в соответствии с пунктом 3.3 указанных договоров оплата по договорам в полном объеме производится участником долевого строительства за счет кредитных средств, полученных им по кредитному соглашению, заключаемому с «НОМОС-БАНК» (ОАО) в срок до 31.12.2016.

Согласно пункту 3.4 договоров права требования по договору передаются участником долевого строительства в залог  «НОМОС-БАНК» (ОАО) по договору о залоге прав требования – в счет обеспечения обязательств участника долевого строительства  по вышеуказанному кредитному соглашению. При регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты долевого строительства до полного и надлежащего исполнения участником долевого строительства своих обязательств перед «НОМОС-БАНК» (ОАО) по заключенному кредитному соглашению, соответствующие жилые помещения, составляющие объекты долевого строительства, признаются находящимися в ипотеке у «НОМОС-БАНК» (ОАО).

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом «НОМОС-БАНК» (в настоящее время - ПАО НБ «Траст» в связи с изменением наименования и последующей реорганизацией)  и                          ООО «Ипсилон» (заемщик) заключен договор кредитной линии № 36-14/КЛ-1Ф от 29.04.2014 (с дополнительными соглашениями).

В обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору  были заключены следующие договоры залога прав участника долевого строительства ООО «Ипсилон» в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...> стр.: договор залога прав № 36-14/ЗП1-1Ф от 30.05.2014, договор залога прав                    № 36-14/ЗП2-1Ф от 30.05.2014.

В соответствии с договором залога прав № 36-14/ЗП1-1Ф от 30.05.2014 (в редакции дополнительного соглашения №19 от 20.12.2019) Банку в залог были переданы все имущественные, в том числе будущие права (требования) к ООО «Сибгорстрой» по договору участия в долевом строительстве                №ДДУ 2-кв кр от 07.04.2014 многоквартирного дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: Новосибирская область,                                г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кавалерийская, 3/1 стр., заключенному между ООО «Сибгорстрой» и залогодателем - право требовать передачу доли от участия в строительстве объекта в виде объектов долевого строительства (квартир) общей проектной площадью согласно пункту 1.1 договора участия в долевом строительстве 1 и доли в общем имуществе объекта. Общая сумма долевого участия залогодателя по договору участия в долевом строительстве 1 составляет 44 281 386 рублей 53 копейки. Перечень помещений, их площади и залоговая стоимость имущественных прав на данные помещения указаны в приложении № 1 к договору залога прав 1.

В соответствии с договором залога прав № 36-14/ЗП2-1Ф от 30.05.2014 (в редакции дополнительного соглашения № 36 от 20.12.2019) банку в залог были переданы все имущественные, в том числе будущие права (требования) к ООО «Сибгорстрой» по договору участия в долевом строительстве № ДДУ 1-кв кр от 07.04.2014 многоквартирного дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кавалерийская, 3/1 стр., заключенному между                  ООО «Сибгорстрой» и залогодателем - право требовать передачу доли от участия в строительстве объекта в виде объектов долевого строительства (квартир) общей проектной площадью согласно пункту 1.1 договора участия в долевом строительстве  и доли в общем имуществе объекта. Общая сумма долевого участия залогодателя по договору участия в долевом строительстве 2 составляет 99 133 355 рублей 86 копеек. Перечень помещений, их площади и залоговая стоимость имущественных прав на данные помещения указаны в приложении № 1 к договору залога прав (в редакции дополнительного соглашения № 36 от 20.12.2019).

Пунктом 3.5 договоров участия в долевом строительстве определено, что цена по договорам может быть изменена по соглашению сторон, при условии письменного согласия банка на изменение цены полностью или в части отдельных объектов долевого строительства

В соответствии с пунктом 5.2 договоров с момента заключения договора о залоге прав требования договор может быть изменен или расторгнут только с предварительного письменного согласия банка.

Пунктом 3.2.11 договоров залога предусмотрено, что залогодатель обязуется не совершать действий, влекущих прекращении заложенных прав или уменьшение из стоимости без предварительного письменного согласия залогодержателя, в том числе, не расторгать договор участия в долевом строительстве в течение срока действия настоящего договора (срок действия договора залога определен исполнением обязательств по кредитному договору и т.п.).

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования нарушают права ПАО НБ «Траст» как залогодержателя и залогового кредитора.

Суд констатирует, что истец и ответчик признаны несостоятельными (банкротами), в отношении них введена процедура конкурсного производства. 

Так, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.02.2021 по делу № А45-26746/2020 ООО «Сибгорстрой» признано несостоятельным (банкротам), открыто конкурсное производство.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.09.2021 по делу № А45-26749/2020 ООО «Ипсилон» признано несостоятельным (банкротам), открыто конкурсное производство.

Таким образом, механизм изменения договора по требованию одной стороны не может быть применен в данной ситуации, избранный истцом способ защиты не направлен на восстановление нарушенного права, не соответствует статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при удовлетворении исковых требований могут быть нарушены не только права юридического лица (залогодержателя), но и права граждан – добросовестных приобретателей. 

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску в размере 8 400 рублей подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета (в связи с выдачей ему справки на возврат государственной пошлины  на указанную сумму в связи с утверждением судом мирового соглашения), понесенные третьим лицом расходы по уплате государственной пошлины   за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 рублей подлежат взысканию с истца в пользу третьего лица.

  Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибгорстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 8 400 рублей.

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибгорстрой» в пользу публичное акционерное общество Национальный банк «Траст» государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3 000 рублей.

         Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск). Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                    Д.В. Гребенюк