АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных 

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-12864/2023

г. Калуга

10 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08.07.2024  Постановление в полном объёме изготовлено 10.07.2024  

Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

председательствующего судьи Силаевой Н.Л.,  судей Гнездовского С.Э.,  

 ФИО1,  при ведении протокола судебного  

заседании помощником судьи Коваленко А.С.,  

при участии в судебном заседании:  

 от ООО СЗ "СМУ "Квартал" представителя ФИО2 по доверенности  от 28.07.2023;  

 от прокуратуры Воронежской области ФИО3; 

 от ФИО4 представителя ФИО5 по доверенности от 23.05.2024;   от министерства имущественных и земельных отношений Воронежской  области представителя ФИО6 по доверенности от 18.10.2023,  

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем  видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области  кассационные жалобы министерства имущественных и земельных отношений  Воронежской области и индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Воронежской области от  19.12.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  25.03.2024 по делу № А14-12864/2023,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный  застройщик "Строительно-монтажное управление Квартал" (далее – истец)  обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к департаменту  имущественных и земельных отношений Воронежской области (новое  наименование - министерство имущественных и земельных отношений  Воронежской области (далее – департамент, министерство)) и обществу с  ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Развитие Арт  

Деко" (далее – общество) о признании недействительным договора купли-продажи  земельного участка от 03.05.2023 № 50/23, заключенного между департаментом и  обществом ( с учетом уточнения).  

 В порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее - АПК РФ) в дело вступила прокуратура  Воронежской области.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО7 (далее – ФИО7), администрация городского округа город Воронеж (далее – администрация).  

Определением суда от 13.11.2023 в одно производство для совместного  рассмотрения объединены дела № А14-12864/2023 и № А14-17242/2023 по иску  ООО Специализированный застройщик "СМУ Квартал" о признании  недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка,  заключенного 06.09.2023 между ФИО7 и ФИО4; применении  последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого  государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации  права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером  36:34:0208054:3276.  

Объединенному делу присвоен номер А14-12864/2023. 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2023,  оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.03.2024, признан недействительной (ничтожной)  сделкой договор купли-продажи земельного участка от 03.05.2023, заключенный  по результатам электронного аукциона между департаментом и обществом;  признан недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи  земельного участка, заключенный 06.09.2023 между ФИО7 и ФИО4 Применены последствия недействительности ничтожной сделки, из Единого  государственного реестра недвижимости исключена запись о государственной  регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с  кадастровым номером 36:34:0208054:3276.  

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанции,  министерство и ФИО4 обратились в суд округа с кассационными жалобами,  в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда  апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявленных требований.  

В обоснование жалобы министерство указывает на то, что судами сделан  неверный вывод об отнесении земельного участка к территории общего  пользования, на момент подготовки документации для его формирования объекты,  относящиеся к элементам улично-дорожной сети, отсутствуют.  

ФИО4 указывает на то, что он является добросовестным  приобретателем, доступ истца на земельный участок не ограничен.  

В судебном заседании представители министерства и ФИО4  поддержали доводы кассационных жалоб.  

Представитель истца и прокуратуры Воронежской области возражали против  удовлетворения жалоб.  

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о  времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд  

округа не направили, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке,  предусмотренном статьей 284 АПК РФ.  

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность  применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и  процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права  установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд  Центрального округа не находит оснований для удовлетворения жалоб исходя из  следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору купли-продажи земельного участка, заключенному по итогам торгов 03.05.2023, общество  приобрело у департамента по цене 11 728 770 рублей 68 копеек земельный участок  из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0208054:3276,  площадью 3 800 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: улично-дорожная сеть,  благоустройство территории. Участок предоставлен для целей, не связанных со  строительством, без права возведения капитальных объектов.  

В последующем земельный участок по той же цене был продан обществом  по договору купли-продажи земельного участка от 01.08.2023 ФИО7,  который, в свою очередь, продал его ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.09.2023.  

Запись о праве собственности ФИО4 на спорный земельный участок  внесена в Единый государственный реестр 11.09.2023.  

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с  кадастровым номером 36:34:0208054:89, смежный со спорным, который  используется им для строительства многоквартирного жилого дома на основании  разрешения № 36-RU36302000-073-2021.  

Полагая, что спорный земельный участок обеспечивает доступ к  принадлежащему ему участку, является частью городской инфраструктуры и  относится к землям общего пользования, а потому не подлежит приватизации,  истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.  

Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных  требований, суды руководствовались следующим.  

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской  Федерации территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный  круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы  водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) относятся к территориям  общего пользования.  

В силу пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений  находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся  на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными  правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.  

Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером  36:34:0208054:3276 поставлен на кадастровый учет 20.12.2022 и согласно проекту  межевания территории, утвержденному постановлением администрации  городского округа город Воронеж от 16.11.2022 № 1177, образован для размещения  

пешеходных тротуаров и велодорожек, благоустройства территории.  

В государственном реестре вид разрешенного использования данного  участка установлен как улично-дорожная сеть, благоустройство.  

Положениями пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178- ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 12  статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на  приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади,  улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы,  сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).  

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что  поскольку спорный земельный участок на момент его формирования и  последующего отчуждения предназначался для открытого и беспрепятственного  доступа неограниченного круга лиц и находился в публичной собственности, он  подпадал под признаки земель общего пользования, установленные пунктом 1  статьи 262 ГК РФ и на него распространялся запрет на передачу в частную  собственность земель общего пользования. При этом такой запрет не ставится в  зависимость от каких-либо иных обстоятельств, в том числе от того, находятся ли  земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в  состав территории общего пользования в порядке, предусмотренном  градостроительным законодательством.  

В соответствии с положениями статей 166 и 168 ГК РФ, толкование которых  дано в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является  сделка, которая нарушает явно выраженный запрет, установленный законом либо  права и охраняемые законом интересы третьих лиц.  

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу о  недействительности как первоначальной, так и последующих сделок,  направленных вопреки законодательному запрету на выбытие спорного земельного  участка из государственной собственности, удовлетворив заявленные требования.  

 При этом суды обоснованно исходили из того, что рассматриваемые  требования в их совокупности направлены на признание отсутствующим права  ответчика на спорный земельный участок, и заявлены лицом, чей интерес  заключается в беспрепятственном пользовании смежным земельным участком.  

 Доводу ФИО4 о невозможности истребования имущества у  добросовестного приобретателя дана надлежащая оценка судом апелляционной  инстанции.  

 В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у  лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог  знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это  имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником  или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо  похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их  воли.  

 Поскольку из установленных по делу обстоятельств, подтвержденных  объяснениями сторон и письмом ФИО7 в адрес истца от 04.09.2023,  следует, что спорный земельный участок не находится во владении ответчика,  доступ истца и иных лиц к нему в настоящее время не ограничен, суд  

апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в указанном случае  положения гражданского законодательства об истребовании имущества из чужого  незаконного владения, а также правила по защите добросовестного приобретателя  такого имущества не применимы.  

 Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о  неправильном применении судом норм материального и процессуального права и  не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанции.  

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений  норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к  отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной  инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.  

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального  округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2023 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024  по делу № А14-12864/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья Н.Л. Силаева 

Судьи С.Э. Гнездовский 

ФИО1