АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЯ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А54-2064/2016

город Калуга

11  декабря  2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  05.12.2018.

Постановление

 изготовлено в полном объёме   11.12.2018.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

Л.В. Леоновой 

 судей

М.М. Нарусова

ФИО1

при участии в заседании:

от истца:

Администрация города Рязани 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

от ответчика:

Общество с ограниченной ответственностью "Авиаль" 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

от третьих лиц:

ФИО2 

ФИО3

ФИО4

ФИО5

ФИО6

Общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза"

ФИО7 - представитель по доверенности от 18.08.2016;

ФИО8 - представитель по доверенности от 04.07.2017;

ФИО9 - директор (решение от 25.05.2017);

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2018  и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2018 по делу № А54-2064/2016, 

                                                         УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (далее - общество) о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории от 28.02.2013 N 20/1-12-05 в размере 9 852 150 рублей 69 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2017 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

При новом рассмотрении общество, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в суд со встречным исковым заявлением к администрации о возложении обязанности осуществить фактическое изъятие в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2018 (судья Медведева О.М.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с общества в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань взысканы денежные средства по договору в размере 9 312 561 рубля 73 копеек. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Двадцатого  арбитражного апелляционного суда от  03.09.2018 (судьи  Капустина Л.А., Дайнеко М. М., Рыжова Е.В) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции ООО "Авиаль"  обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой  просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте  Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

 Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании протокола приема заявок на участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани (постановление администрации города Рязани от 11.12.2012 N 6455) 28.02.2013 между администрацией и обществом (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05, предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 N 4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 N 5361).

Согласно пункту 1.2 договора на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д. 74б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2 - 3.1.8.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, аварийным и подлежащим сносу, администрацией принято постановление от 13.08.2015 N 3737 (т. 1, л.д. 43) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд. Приложением N 1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры N 1, N 2, N 5, N 6.

По заказу администрации ООО "Экспертиза и оценка" на основании задания заказчика подготовлены отчеты об определении рыночной и выкупной стоимости квартир N 1, N 2, N 5 и N 6, расположенных по адресу: 

<

...>, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв. метра, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район).

На основании указанных отчетов обществу в письме от 24.12.2015 N 02/4-13-6488-Исх сообщено, что размер возмещения за изымаемое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> составляет: по квартире N 1-2 040 282 рублей 07 копеек, по квартире N 2-3 126 231 рубля 96 копеек, по квартире N 5-3 228 303 рублей 78 копеек, по квартире N 6-2 521 827 рублей 87 копеек.

На основании постановления администрации N 3737 от 13.08.2015 между администрацией и собственниками жилых помещений подписаны соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд:

- от 28.12.2015 N 03/1/1-14-165 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО3 (сторона 2 - собственник квартиры N 1), согласно которому сторона 1 изымает 22/46 доли жилого помещения: 2-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 46,1 кв. метра, этаж 1, по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:352) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра; размер возмещения за изымаемые доли помещения и земельного участка определен на основании отчета N 10-15/07р от 20.10.2015 и составляет 975 787 рублей 08 копеек;

- от 16.03.2016 N 03/1/1-18-02 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО5 (сторона 2, собственник квартиры N 6), согласно которому сторона 1 изымает жилое помещение: 2-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 46,3 кв. метров, этаж 2, адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:357) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра; размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета N 10-15/13р от 20.10.2015 и составляет 2 521 827 рублей 87 копеек.;

- от 22.03.2016 N 03/1/1-18-05 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО4 (сторона 2, собственник квартиры N 2), согласно которому сторона 1 изымает жилое помещение: квартиру, назначение: жилое, общей площадью 45,3 кв. метров, адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:353) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра; размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета N 10-15/08р от 20.10.2015 и составляет 3 126 231 рубля 96 копеек;

- от 04.04.2016 N 03/1/1-18-06 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО6 (сторона 2, собственник квартиры N 5), согласно которому сторона 1 изымает жилое помещение: 3-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 59,5 кв. метров, этаж 2, адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:356) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра; размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета от 20.10.2015 N 10-15/12р и составляет 3 228 303 рублей 78 копеек.

В соответствии с пунктами 6 соглашений администрация обязуется возместить собственникам изъятие помещения и земельного участка в порядке пункта 5 соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Постановлением администрации от 26.10.2015 N 4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с пунктом 4 указанного постановления лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Заключенные с собственниками соглашения направлены истцом в адрес ответчика письмами от 08.04.2016 N 05/3-13-140/исх, от 12.04.2016 N 05/3-13-147/исх, от 13.04.2016 N 05/3-13-1503/исх, от 12.04.2016 N 05/3-13-1468/исх, в которых указывалось на необходимость перечисления на счет администрации денежных средств, в размерах определенных в соглашениях.

Ссылаясь на то, что общество не уплатило выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, общество, ссылаясь на неисполнение администрацией обязанности по изъятию в муниципальную собственность земельного участка, на котором расположен признанный аварийным многоквартирный жилой дом, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Рассматривая спор по  существу суды исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Судом установлено, что договор о развитии застроенной территории от 28.02.2013 N 20/1-12-05, соответствует требованиям статье 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1.4 договора стороны установили обязанность застройщика (общества) уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

При этом в силу пункта 3.3.4 договора обязанность по предоставлению администрацией для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельного участка возникает после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора не позднее двух месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

В связи с чем, довод заявителя о невозможности исполнения им обязательства по перечислению денежных средств в рамках спорного договора до момента передачи администрацией земельного участка в границах территории, подлежащей развитию, является не обоснованным.

Принимая на себя обязательства в рамках спорного договора, действуя разумно и осмотрительно, общество, не могло не понимать, что его обязательства по оплате предшествуют обязательствам администрации по передаче земельного участка.

Довод общества, заключающийся в обязанности администрации первоначально уплатить за счет бюджетных средств выкупную стоимость квартир собственникам, а впоследствии, оформив на них и земельный участок под многоквартирным домом права муниципальной собственности, получить соответствующее возмещение понесенных расходов с общества не основан на буквальном толковании вышеприведенных условий договора и, по существу является односторонним отказом от исполнения обязательства, что не допускается статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя довод общества о том, что, требуя от него уплаты выкупной стоимости квартир, администрация возлагает на него свои функции, учитывая статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1, 2  статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", статью 12  Федерального закона , от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункт 5, 6 спорного соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд муниципальное образование - городской округ город Рязань Рязанской области, обосновано указал, что указанное условие соглашений с собственниками, определяющее источник финансирования за изымаемое у них для муниципальных нужд имущество, не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, довод заявителя об отсутствии у него обязанности уплатить выкупную стоимость квартир, определенную на основании результатов рыночной оценки между администрацией и собственниками жилых помещений, является необоснованным.

В связи с тем, что обществом были заявлены возражения относительно выкупной стоимости квартир, определенной администрацией по соглашениям с собственниками жилых помещений, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза  и по ее результатам судом определена стоимость квартир, подлежащая возмещению за счет общества в общем размере 9 312 561 рубль 73 копейки (975 787 рублей 08 копеек по квартире N 1 + 2 753 672 рубля 77 копеек по квартире N 2 + 3 061 274 рубля 01 копейка по квартире N 5 + 2 521 827 рублей 87 копеек пор квартире N 6).

Оснований для вывода о том, что экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется, выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у суда не возникло.

Руководствуясь статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3.1.4, 3.1.2 - 3.1.8, 3.3.4 договора о развитии застроенной территории, с учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается в достижении положительного социально-значимого интереса, суд обосновано пришел к выводу о том, что право требования к ответчику об уплате выкупной цены у администрации возникает с момента осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений, направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования.

Все эти действия были совершены со стороны администрации, о чем свидетельствуют материалы настоящего дела.

Суд обосновано указал, что формулировка, содержащаяся в пункте 3.1.4 договора, об обязанности ответчика об уплате выкупной цены не позднее окончания сроков действия договора, должна пониматься сторонами с учетом положений, установленных статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеуказанной социально-значимой цели спорного договора позиция ответчика о ненаступлении для него срока исполнения обязательства по уплате выкупной цены и наступления такого срока не ранее 28.02.2020 является злоупотреблением правом с его стороны.

Указанная позиция полностью исключает возможность выполнения в указанный срок других обязанностей как администрации, так и застройщика, а в целом ведет к нарушению конечного срока действия рассматриваемого договора (28.02.2020).

Таким образом, поскольку, обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором они расположены, ответчиком не исполнены, суд обоснованно удовлетворил их.

Отклоняя довод заявителя о том, что оспариваемое решение суда обязывает его исполнить соглашения с собственниками квартир и необоснованном возложении администрацией своих обязанностей по уплате конкретным собственникам изымаемых у них помещений и части земельного участка выкупной цены, определенной в соглашениях с каждым собственником, суд обосновано указал, что, предметом заявленных исковых требований, являлось неисполнение ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения и земельные участки, основанную на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

Пункт 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 соответствует подпункту 5 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не противоречит нормам статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно отклонен, поскольку согласно указанной статье и положений договора о развитии застроенной территории (пункты 3.1.4, 3.3.4) не следует, что обязанность по своевременному внесению выкупной стоимости за изымаемые помещения и обязанности органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков для выполнения обязательств застройщиками, предусмотренные договором, являются встречными обязательствами.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3.3.4 договора администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод суда о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований, взыскав с общества в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань взысканы денежные средства по договору в размере 9 312 561 рубля 73 копеек, и отказав в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований., а также оставив встречные исковые требования без удовлетворения.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводах. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289  АПК РФ, cуд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2018  и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2018 по делу № А54-2064/2016  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий               Л.В.  Леонова

Судьи               М.М. Нарусов

                     ФИО1