АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-31357/2024

г. Краснодар

20 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2025 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Зотовой И.И., судей Коржинек Е.Л. и Садовникова А.В., в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – общества с ограниченной ответственностью «Ресторан "Волна"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика по встречному иску – администрации города Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ресторан "Волна"» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2025 по делу № А53-31357/2024, установил следующее.  

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Ресторан "Волна"» (далее – общество) о возложении обязанности осуществить снос объекта капитального строительства.  

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Таганрога (далее – администрация), комитету о признании права собственности на самовольную постройку.  

Определением суда от 30.10.2024 дела № А53-31357/2024 и № А53-35358/2024 объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен № А53-31357/2024.  

Решением суда от 04.03.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.06.2025, исковые требования комитета удовлетворены; на общество возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения  

в законную силу снести самовольную постройку – объект капитального строительства площадью 60 кв. м с земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001096:26, расположенного по адресу: 

<

...>; в случае неисполнения решения в установленный срок с общества в пользу комитета подлежит взысканию 500 рублей неустойки за каждый день просрочки. В удовлетворении искового заявления общества отказано. Распределены судебные расходы.  

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований комитета и удовлетворить требования общества. По мнению заявителя, к требованию о сносе самовольной постройки применяется общий срок исковой давности, который пропущен комитетом; земельный участок предоставлен арендатору в 2001 году, в 2012 году спорный объект поставлен на кадастровый учет, о чем было известно комитету. Общество не получало письмо о расторжении договора аренды, арендная плата перечислялась комитету. Законных оснований для расторжения договора аренды у комитета не имелось. Отказ в назначении экспертизы привел к невозможности исполнения решения суда, так как суд обязал снести объект площадью 60 кв. м, тогда как фактически площадь спорного объекта составляет 61,4 кв. м.  

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, кассационная жалоба рассматривалась в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 28.06.2002 № 2683 комитет (арендодатель) и ОАО «Ресторан "Волна"» (арендатор) заключили договор аренды от 29.10.2002 № 1469/24 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001096:26 площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации летнего кафе сроком на три года.  

12 февраля 2015 года комитет (арендодатель) и ОАО «Ресторан "Волна"» (арендатор) заключили договор аренды № 15-14 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001096:26 площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации летнего кафе на срок с 04.02.2015 по 03.02.2018.  

Общество с 07.05.2018 является правопреемником ОАО «Ресторан "Волна"», в связи с чем права и обязанности по договору от 12.02.2015 № 15-14 перешли к ответчику.  

По истечении срока действия договора общество в отсутствие возражений со стороны комитета продолжило пользоваться земельным участком, что в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) послужило основанием для возобновления договора на неопределенный срок.  

4 сентября 2023 года комитет, реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, направил обществу уведомление о прекращении действия и расторжении договора аренды по инициативе комитета.  

Актом обследования от 06.05.2024 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001096:26 площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, составленного специалистами комитета, установлено, что земельный участок не освобожден. Комитет обратился в суд с иском к обществу о возложении обязанности освободить земельный участок. Решением суда от 05.08.2024 по делу № А53-17787/2024 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что из материалов дела однозначно следует, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости и освобождение земельного участка без его разрушения невозможно; иное истцом не доказано. Суд установил, что на земельном участке, освобождения которого требует комитет, расположен объект недвижимости (акт обследования от 06.05.2024); освобождение земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001096:26 связано со сносом находящегося на нем объекта.  

Ссылаясь на то, что спорный объект является самовольной постройкой, комитет обратился в суд с иском о сносе объекта капитального строительства. Общество заявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.  

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим. 

В силу статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.  

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).  

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).  

В силу статьи 264 Гражданского кодекса земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.  

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).  

Согласно сформировавшейся судебной практике и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации особое значение при рассмотрении аналогичных споров имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом (арендуемом) земельном участке. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства. Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Приведенный правовой подход изложен в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051 по делу № А40-30372/2013, от 10.06.2021 № 308-ЭС21-7640 по делу № А32-57819/2019.  

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Кодекса).  

Суды установили, что по договору аренды от 29.10.2002 земельный участок предоставлялся для эксплуатации летнего кафе, размещенного именно на основании разрешения на размещение малых архитектурных форм № 1461 (временного сооружения, т. 1, л. д. 38); по договору аренды от 12.02.2015 № 15-14 земельный участок также предоставлен обществу для эксплуатации летнего кафе на срок с 04.02.2015 по 03.02.2018.  

При заключении договора аренды, у комитета, как представителя собственника земельного участка, имелась воля на предоставление земельного участка для эксплуатации нестационарного объекта. Исходя из материалов дела, создание капитального объекта вместо предполагаемого временного сооружения осуществлено в период арендных отношений после 2008 года (т. 1, л. 

<

...>, 87). Суды учли, что решением суда от 05.08.2024 по делу № А53-17787/2024 установлено, что летнее кафе, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001096:26 является объектом недвижимого имущества.  

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, установив, что спорный объект возведен в отсутствие какой-либо разрешительной документации, на земельном участке, который передавался обществу по договору аренды для эксплуатации некапитального объекта – летнего кафе, учитывая, что в отношении земельного участка общество не имело прав, допускающих строительство на нем объектов недвижимого имущества, что исключает признание за ответчиком права собственности на этот объект, спорный объект возведен обществом без получения разрешения на строительство, а также на земельном участке, не предоставленном для строительства в установленном порядке, без получения соответствующих разрешений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки и отказа в признании права собственности на спорный объект.  

Рассмотрев заявление общества о пропуске комитетом срока исковой давности, суды правомерно исходили из следующего.  

Согласно пункту 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, и пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» срок исковой давности по требованию о сносе  

самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор должен был возвратить переданный ему участок.  

4 сентября 2023 года комитет, реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, направил обществу уведомление о прекращении действия и расторжении договора аренды по инициативе комитета. В уведомлении отражено требование об освобождении и возвращении земельного участка (т. 2, л. д. 27).  

Суды установив, что уведомление направлено по юридическому адресу общества (т. 2, л. д. 8), также приведенному в договоре аренды (т. 2, л. д. 12), считается полученным обществом не позднее даты возврата почтового отправления 06.10.2023, пришли к выводу, что договор аренды прекратил действие; указанное в уведомлении требование о возращении земельного участка не исполнено; уклонение арендатора от получения корреспонденции не может являться основанием для ограничения прав арендодателя на односторонний отказ от договора; неполучение данного уведомления относится к рискам арендатора. Таким образом, суды констатировали, что срок исковой давности комитетом не пропущен.  

Суды отклонили доводы общества о том, что площадь кафе составляет 61, 4 кв. м, а суд обязал снести объект площадью 60 кв. м, указав, что вопреки доводам ответчика это не свидетельствует о неисполнимости судебного акта. Требования комитета в рамках настоящего спора направлены на фактическое освобождение обществом земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001096:26, площадь которого составляет 60 кв. м по регистрационным данным. Тогда как нежилое здание Литера А частично расположено за юридическими границами земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001096:26, что следует из заключения внесудебной экспертизы.  

Кроме того, в случае неясности содержания судебного акта суда первой инстанции стороны, а также судебный пристав-исполнитель в порядке статьи 179 Кодекса не лишены возможности обращения в суд первой инстанции с заявлением о разъяснении содержания судебного акта, если смысл отдельных фраз и выражений в нем является непонятным.  

Рассмотрев требования комитета об установлении судебной неустойки за нарушение срока исполнения решения, руководствуясь статьей 308.3 Гражданского кодекса, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суды признали возможным установить в случае неисполнения обществом решения в установленный срок 500 рублей неустойки за каждый день просрочки. Мотивированных возражений в части размера судебной неустойки общество не заявило.  

Иные доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды нижестоящих инстанций оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.  

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в частности, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.  

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570.  

Суды первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.  

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2025 по делу № А53-31357/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий И.И. Зотова Судьи Е.Л. Коржинек 

 А.В. Садовников