ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, 

<

...>, тел. 

<

***>

 www.21aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-12521/2023

город Севастополь

30 июня 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17.06.2025

В полном объёме постановление изготовлено 30.06.2025

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Плотникова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаренко Д.С., 

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности от 26.08.2024 №3-С, личность подтверждается паспортом гражданина Российской Федерации, предоставлен диплом о высшем образовании;

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности от 12.03.2025 б/н, личность подтверждается паспортом гражданина Российской Федерации, удов адвоката;

ФИО5, действующий на основании доверенности от 12.03.2025 б/н, личность подтверждается паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.11.2024 по делу № А83-12521/2023, принятое по результатам рассмотрения

искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО3,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Общество с ограниченной ответственностью «Доброслав»,

о признании уведомления о расторжении договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1), в соответствии с которым просит суд признать недействительным уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от представителя ИП ФИО1, датированное 27.04.2023.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.11.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП ФИО3 обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на отсутствие оснований для одностороннего расторжения договора аренды нежилого здания от 28.03.2019.    

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит в апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Судебное заседание откладывалось на основании положений ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Повторно исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268 - 271 АПК РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого здания от 28.03.2019 относительно нежилого здания, кадастровый номер 90:08:010103:203, общей площадью 865,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на срок до 31 декабря 2029 года. Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

06 марта 2023 года ИП ФИО3 было получено Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от ИП ФИО1, датированное 15.02.2022.

В качестве основания для расторжения договора аренды нежилого помещения было указано о якобы наличии задолженности за январь, февраль, март 2021 года.

27 марта 2023 года в Арбитражный суд Республики Крым было подано исковое заявление о признании уведомления о расторжении договора аренды недействительным (дело № А83-8912/2023).

02 мая 2023 года ИП ФИО3 было получено Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от представителя ИП ФИО1, датированное 27.04.2023.

В качестве основания для расторжения договора аренды нежилого помещения было указано о наличии задолженности за январь, февраль, март 2022 года.

Как указывает истец, 30 ноября 2021 года часть кровли над находящимся у ИП ФИО3 в аренде нежилым зданием кадастровый номер 90:08:010103:203 была повреждена (снесена порывами ветра).

ИП ФИО3 обратился к ИП ФИО1 о необходимости выполнения неотложного капитального ремонта кровли над находящимся у него в аренде нежилым зданием. В связи с тем, что ИП ФИО1 уклонялся от выполнения неотложного капитального ремонта кровли над арендуемым нежилым зданием, данный ремонт был выполнен за счет истца.

Из искового заявления следует, что 18.01.2022 истец направил на электронную почту письмо о зачете в счёт уплаты арендной платы по договору аренды нежилого здания от 28.03.2019 г. затрат в размере 150 000,00 рублей на ремонт крыши нежилого помещения.

Таким образом, по мнению истца, оснований для одностороннего расторжения договора аренды нежилого здания от 28.03.2019, указанных в Уведомлении о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.04.2023 не имелось.

Полагая, что указанный односторонний отказ от договора произведен в отсутствие предусмотренных законом оснований, предприниматель обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Повторно изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, исходя из следующего. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 1.1 Договора ИП ФИО1 передал ИП ФИО3 в возмездное пользование (аренду) нежилое здание с кадастровым номером 90:08:010103:203, лит. А общей площадью 865 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 90:08:00000:3894 по адресу: Республика Крым, Нижнегорский район, пгт. Нижнегорский, пер. Колхозный, 5.

Объект аренды был передан ответчиком истцу по акту приема-передачи от 28.03.2019 года.

В соответствии с пп. 3.3.3, 3.3.4 п. 3.3 Договора арендатор (ИП ФИО3) обязан за свой счет проводить текущий ремонт арендуемого объекта (его части) не позднее 14-ти дней после возникновения необходимости отремонтировать ту либо иную часть объекта, без возмещения арендодателем (ИП ФИО1) произведенных в результате такого ремонта улучшений объекта; также арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в предусмотренные договором сроки.

Аналогичные обязанности арендатора за свой счет проводить текущий ремонт объекта аренды, поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, а также своевременно вносить арендную плату содержатся в ч.1 ст. 614, ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

Пунктом 4.1 Договора было предусмотрено, что арендная плата уплачивается арендатором (истцом ИП ФИО3) арендодателю (ответчику ИП ФИО1) до 10-го числа расчетного месяца.

Размер фиксированной части арендной платы по договору составляет 50 000,00 рублей в месяц (п. 4.2 Договора).

П. 4.3 Договора закреплено, что арендная плата оплачивается арендатором (ИП ФИО3) за пользование объектом, в связи с чем, в арендную плату не включаются оплаты каких-либо дополнительных услуг (ремонта, коммунальных услуг, услуг связи, иных платежей, произведённых действий), которые должны оплачиваться отдельно от арендной платы.

Подпунктом 6.1.2 пункта 6.1 Договора установлено, что данный договор прекращается по инициативе Арендодателя при отказе Арендатора (ИП ФИО3) от уплаты арендной платы, оплаты эксплуатационных расходов, коммунальных услуг и т п. или просрочки такой оплаты более чем на один месяц.

Из пояснений ответчика следует, что ввиду неоплаты истцом ИП ФИО3 фиксированной части арендной платы за три месяца (январь, февраль, март 2022 года) в установленные сроки, наличия задолженности, ответчик - ИП ФИО1 в лице представителя по доверенности письменным уведомлением от 27.04.2023 уведомил истца в соответствии с подпунктом 6.1.2 пункта 6.1 договора, чч. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ об одностороннем отказе от договора аренды и соответственно его прекращении.

Факт направления ответчиком указанного уведомления от 27.04.2023 о расторжении договора аренды нежилого здания от 28.03.2019 подтверждается квитанцией №77256 от 27.04.2023. Уведомление получено истцом 02.05.2023., что не оспаривается последним.

Таким образом, факт наличия не оплаченной арендной платы за январь, февраль, март 2022 года, как и факт получения истцом ИП ФИО3 уведомления от 27.04.2023 об одностороннем отказе от договора аренды в связи с неоплатой арендной платы в установленный срок за январь-март 2022 года, не оспаривается истцом и не подлежит доказыванию в силу п. 3 ст. 70 АПК РФ.

Соответственно, договор аренды нежилого здания от 28 марта 2019 года между сторонами является расторгнутым с 02.05.2023. 

Истцом в обоснование заявленных доводов не представлено надлежащих доказательств (первичных бухгалтерских документов, договоров и т п.), подтверждающих совершение какого-либо ремонта крыши арендованного здания, в том числе капитального, а также оплаты стоимости данного ремонта.

Также истцом не представлено доказательств получения ответчиком уведомлений о зачете в счет арендной платы стоимости ремонтных работ в отношении крыши здания, как юридически значимого сообщения по правилам и в понимании ст. 165.1 ГК РФ, а также пп. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25. Доказательств обращения за согласованием данных работ в материалы дела также не предоставлено.

Доводы истца о направлении на электронную почту ответчика 18.01.2022 письма о зачете в счет арендной платы затрат в сумме 150 000 рублей на ремонт крыши арендуемого здания подлежат отклонению, поскольку не подтверждены документально.

Ссылка истца о наличии на момент 31.12.2021 переплаты по договору в сумме 331 861,82 руб. коллегия судей отклоняет, поскольку счета, по которым производились платежи, содержат назначение платежа – переменная плата, в то время как доказательств оплаты фиксированной платы истцом не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что имеет место неисполнение истцом обязательств по оплате фиксированной части арендной платы за период январь-март 2022 года (три месяца подряд) в установленные сроки и размере.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Таким образом, у ответчика имелось право на односторонний отказ от договора, предоставленное ему законом и Договором, такое указанное право было реализовано в связи с нарушением условий договора.

В пункте 6.1 Договора, в котором предусмотрены случаи Досрочного прекращения (расторжения) договора, по инициативе Арендодателя, когда арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора содержатся основания:

- при ухудшении технического состояния арендуемого объекта по вине арендатора (пункт 6.1.1. Договора);

- при отказе арендатора от уплаты арендной платы, эксплуатационных расходов, отопления, коммунальных услуг, совершения иных выплат, компенсаций, предусмотренных настоящим договором или просрочку такой оплаты более чем на один месяц (пункт 6.1.2. Договора);

- в случае частичного разрушения объекта аренды по вине арендатора (пункт 6.1.3. Договора);

- арендатор и лица связанные с его деятельностью своими действиями создают угрозу повреждения или утраты арендованного объекта (его части) (пункт 6.1.4. Договора);

- по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и/или, действовавшим на момент заключения настоящего Договора и/или в период действия Договора, законодательством РФ (пункт 6.1.5. Договора);

Действия настоящего Договора по основаниям указанным в пункте прекращаются со дня получения Арендатором уведомления о прекращении его действия если иной срок расторжения по тем же основаниям не установлено в других пунктах настоящего Договора.

Факт просрочки исполнения обязательств за период январь-март 2022 года, то есть более чем на один месяц установлен судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, уведомление от 27.04.2023 получено истцом, соответственно договор считается расторгнутым с 02.05.2023.

Процедура расторжения договора, установленная пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, была соблюдена, о чем свидетельствует факты получения уведомления о расторжении договора истцом, о чем указано в иске.

Учитывая вышеуказанное, коллегией судей отклоняется довод истца о том, что пунктом 6.1 спорного договора не предусмотрен односторонний отказ от договора, как несостоятельный.

Доказательств несоответствия одностороннего отказа закону и (или) договору либо наличия в действиях ответчика признаков недобросовестности в материалы дела истцом не представлено.

Истцом в материалы дела также не представлено каких-либо надлежащих доказательств либо пояснений со ссылкой на предусмотренные законом основания, по которым оспариваемое уведомление о расторжении Договора в одностороннем порядке может быть признано судом недействительным, либо ничтожным.

При таких обстоятельствах, поскольку каких-либо документальных доказательств нарушения закона при направлении уведомления, а также нарушения прав истца, которые будут восстановлены в случае признания его недействительным, в материалы дела истцом не представлено, суд  первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, отсутствуют. 

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда.

 Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.11.2024 по делу № А83-12521/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   И.В. Плотников

Судьи                                                                                                                Ю.В. Колупаева

                                                                                                                           Н.И. Сикорская