СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                          Дело № А45-26265/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2022 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Киреевой О.Ю.,

судей

 

Афанасьевой Е.В.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,  рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрия города Новосибирска (№ 07АП-2540/2022) на решение от 03.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-26265/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью группа компаний «Оберон» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск о признании недействительным отчета об оценке третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: - Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) - Мэрия города Новосибирска (ИНН 

<

***>) - оценщик ФИО3,

В судебном заседании приняли участие: 

истца: ФИО4 по доверенности от 01.06.2021, паспорт, диплом ответчика: (ходатайство удовлетворено протокольным определением, онлайн-заседание),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью группа компаний «Оберон» (далее – истец, ООО ГК «Оберон») обратилось в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют» (далее – ответчик, ООО «Абсолют») о признании недействительным отчета об оценке № 1994 от 23.08.2021 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок площадью 515 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:25250. 

Определением от 24.09.2021 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, мэрию города Новосибирска. 

Определением от 19.10.2021 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора оценщика, составившего отчет, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Новосибирской  области от 03.02.2022 (резолютивная часть объявлена 31.01.2022) признан недействительным отчет об оценке № 1994 от 23.08.2021, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют» (ИНН 

<

***>), по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок площадью 515 кв. м с кадастровым номером 54:35:000000:25250;  с ответчика в пользу истца взысканы расходы по государственной пошлине в сумме 3000 рублей.

Не согласившись с решением суда, Мэрия города Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска, ссылаясь, в том числе на то, что несоответствие подготовленного ответчиком отчёта об оценке положениям перечисленных норм Федерального закона и нормативных правовых актов судом при рассмотрении настоящего дела не установлено, арбитражным судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте не перечислено, какие нарушения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требований Федеральных стандартов оценки, повлекшие неправильное определение рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, допущены оценщиком; Несмотря на привлечение Мэрией эксперта для определения рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок площадью 515 кв.м с кадастровым номером 54:35:000000:25250, в данном случае определённая оценщиком величина рыночной стоимости этого имущества не являлась обязательной для Мэрии, поэтому в соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска невозможно; неправильное применение норм материального права; нарушение норм процессуального права.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения, отмечая, что суд первой инстанции указал в решении нарушения, содержащие в Отчете об оценке № 1994 от 23.08.2021 г., со ссылкой на соответствующие нормативно-правовые акты, что повлекло принятие решения о признании такого отчета недействительным, следовательно, вышеуказанный довод апелляционной жалобы мэрии г. Новосибирска является несостоятельным. Мэрией г. Новосибирска допущено неверное толкование норм права, что является следствием неверных доводов.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО КГ «Оберон» обратилось с заявлением о признании незаконным отказа департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка (кадастровый номер 54:35:000000:25250), расположенного по адресу: 

<

...>. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2020 по делу А45- 34250/2019 заявленные требования удовлетворены. Суд обязал департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Во исполнение вышеуказанного решения суда мэрия города Новосибирска (организатор аукциона), департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (уполномоченный орган) объявили аукцион на право заключения договора аренды земельного участка на основании постановления мэрии города Новосибирска от 18.08.2021 № 2892 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в целях размещения нестационарного объекта по улице Фабричной в Железнодорожном районе», опубликовано извещение о проведении торгов от 02.09.2021 № 020921/0149892/01 на сайте https://novo-sibirsk.ru/dep/land/news 1160/289848/. В указанном извещении определен начальный размер годовой арендной платы, ее размер составляет 206000 рублей.

Указанный размер сформирован на основании отчета об оценке № 1994 от 23.08.2021 (далее - отчет об оценке), отчет об оценке опубликован на сайте https://fedresurs.ru, сообщение № 09628343 от 08.09.2021.

Отчет об оценке составлен ООО «Абсолют» на основании контракта № МК1БП-21 на закупку услуг по проведению оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки, в т. ч. за 1 кв. м, предоставляемые для размещения нестационарных объектов от 22.01.2021, заключенного с Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

ООО «Абсолют» произвело расчёт годовой арендной платы за объект оценки: земельный участок площадью 515 кв. м, кадастровый номер 54:35:000000:25250, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Нестационарные объекты, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Фабричная, которая согласно отчету составляет 206000 рублей.

Указывая на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах регламентирован статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 07.09.2020) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 

Как следует из материалов дела, ООО ГК «Оберон» обратилось с заявлением о признании незаконным отказа департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка (кадастровый номер 54:35:000000:25250), расположенного по адресу: 

<

...>. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2020 по делу А45-34250/2019 заявленные требования удовлетворены. Суд обязал департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Во исполнение вышеуказанного решения суда мэрия города Новосибирска (организатор аукциона), департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (уполномоченный орган) объявил аукцион на право заключения договора аренды земельного участка на основании постановления мэрии города Новосибирска от 18.08.2021 № 2892 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в целях размещения нестационарного объекта по улице Фабричной в Железнодорожном районе».

На основании контракта был составлен отчет об оценке № 1994 от 23.08.2021, на основании которого сформирована цена, отчет об оценке опубликован на сайте https://fedresurs.ru, сообщение № 09628343 от 08.09.2021.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 125- ФЗ), результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как обоснованно указывает истец в возражениях на жалобу,  Мэрия г. Новосибирска как распорядитель земельного участка, кадастровый номер 54:35:000000:25250 (организатор аукциона), департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (уполномоченный орган) объявили аукцион на право заключения договора аренды земельного участка на основании постановления мэрии города Новосибирска от 18.08.2021 № 2892 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в целях размещения нестационарного объекта по улице Фабричной в Железнодорожном районе», опубликовано извещение о проведении торгов от 02.09.2021 № 020921/0149892/01 на сайте https://novo-sibirsk.ru/dep/land/news 1160/289848/. В указанном извещении определен начальный размер годовой арендной платы, ее размер составляет 206 000 рублей. Указанный размер сформирован на основании отчета об оценке № 1994 от 23.08.2021 г. Следовательно, проведение оценки являлось обязательным.

Далее, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах регламентирован ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

В этой связи, довод апелляционной жалобы о том, что несмотря на привлечение Мэрией эксперта для определения рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок площадью 515 кв.м с кадастровым номером 54:35:000000:25250, в данном случае определённая оценщиком величина рыночной стоимости этого имущества не являлась обязательной для Мэрии, поэтому в соответствии с вышеуказанными разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска невозможно, подлежит отклонению.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Довод апелляционной жалобы о том, что несоответствие подготовленного ответчиком отчёта об оценке положениям перечисленных норм Федерального закона и нормативных правовых актов судом при рассмотрении настоящего дела не установлено, арбитражным судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте не перечислено, какие нарушения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требований Федеральных стандартов оценки, повлекшие неправильное определение рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, допущены оценщиком, подлежит отклонению как несостоятельный.

Как усматривается из материалов дела, основанием для обращения ООО ГК «Оберон» в суд с настоящими требованиями послужило проведение мэрией города Новосибирска аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка (кадастровый номер 54:35:000000:25250), расположенного по адресу: 

<

...>, и установление начального размера годовой арендной платы в размере 206000 рублей, определенной на основании отчета об оценке.

При проведении назначенной оценки имущественного права оценщик указал, что счел возможным применить доходный подход (стр. 40 отчета об оценке) и в ввиду отсутствия у оценщика достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектов-аналогов, счел возможным отказаться от применения сравнительного подхода.

Вместе с тем, из отчета об оценке следует, что оценщик использовал сравнительный подход (в таблице № 10 приведены основные характеристики объектов - аналогов, таблица 11 - корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки). 

Кроме того, оценщик, обосновывая выбор объектов, полагает, что они сопоставимы с объектом оценки, указывает на то, что они находятся в одном районе (Железнодорожном), в одном сегменте рынка и в одном ценовом диапазоне, в связи с чем корректировка на местоположение равна 0, в то время как из таблицы-объектов аналогов усматривается, что объекты находятся в разных районах Новосибирска (страницы 42 и 43 отчета). Указанное также свидетельствует о недостоверности отчета..

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, также из отчета об оценке достоверно не представляется возможным установить к какому сегменту рынка относится объект оценки, в связи с чем, установить, правильность выбора объектов аналогов, не представляется возможным.

В соответствии с ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

ФСО №7 также определяет подходы к оценке, применение корректировок и т.д., однако исходя из вышеуказанных положений и содержания оспариваемого отчета вышеуказанные требования не были соблюдены. 

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (п.2) в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с вышеизложенным, ст. 65 АПК РФ, в обоснование довода о недостоверности отчета об оценке, истец представил отчет об оценке объекта оценки № 21/060 «Об определении рыночной стоимости имущества» от 15.12.2021, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Артикул».

Согласно данному отчету рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 54:35:000000:25250 составляет 137000 рублей.

Ни ответчик, на третьи лица не заявили возражений относительно обоснованности отчета об оценке объекта оценки № 21/060 от 15.12.2021.

При этом, судом не установлено несоответствие данного отчета требованиям вышеуказанного Федерального закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Доказательств иного лица, участвующие в деле, в том числе апеллянт не представили, ходатайств о назначении экспертизы ни в суде первой, ни апелляционной инстанции не заявили.  

Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции допущено  неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права, подлежат отклонению, поскольку нарушение норм материального или процессуального права, допущенных судом первой инстанции, апелляционным судом не установлено.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-26265/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

        Председательствующий                                                      О.Ю. Киреева 

 

        Судьи                                                                                    Е.В. Афанасьева

 

                                                                                                       ФИО1