АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город ТюменьДело № А81-9782/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 23 июня 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоМельника С.А.,

судейДоронина С.А.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу ФИО2 на определение от 29.12.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Матвеева Н.В.) и постановление от 04.04.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Дубок О.В., ФИО3, ФИО4) по делу № А81-9782/2019  о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Фармация Сибири» (629804, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), принятые по заявлению ФИО2 (Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Когалым) о признании недействительными торгов и договора, заключённого по результатам торгов.

 В заседании участвовала представитель ФИО2 ФИО5 по доверенности от 21.12.2021. 

Суд установил:

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Фармация Сибири» (далее – общество, должник) Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа рассмотрено уточнённое в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявление ФИО2 о признании недействительными торгов по продаже имущества должника - торгового павильона общей площадью 176,8 кв. м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, микрорайон «Л» (далее – торговый павильон), и права аренды земельного участка общей площадью 691 кв. м, кадастровый номер 89:12:110614:17 (далее – участок площадью 691 кв. м), заключённого по результатам торгов договора купли-продажи от 04.08.2021 и применении последствий недействительности сделок в виде двусторонней реституции.

Определением суда от 29.12.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.04.2022, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 просит определение арбитражного суда от 29.12.2021 и постановление апелляционного суда от 04.04.2022 отменить, принять новый судебный акт о признании торгов и договора недействительными и применении последствий их недействительности.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не приняты во внимание обстоятельства недостоверности опубликованных сведений о предмете торгов, в том числе о прекращении договора аренды земельного участка и его реальных характеристиках; не дана надлежащая оценка недобросовестному поведению конкурсного управляющего обществом ФИО6 (далее – управляющий); сделан ошибочный вывод о недоказанности реального нарушения прав и законных интересов победителя торгов.

В отзыве на кассационную жалобу управляющий выражает согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании представитель ФИО2 доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

Определением суда от 09.12.2019 принято заявление о признании общества несостоятельным (банкротом).

Решением суда от 15.01.2020 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство, утверждён управляющий.

Как следует из материалов дела, 28.04.2021 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) опубликовано сообщение о проведении открытых торгов (конкурса) по продаже имущества должника – торгового павильона и участка площадью 691 кв. м (лот № 2) посредством публичного предложения с открытой формой подачи предложения.

Согласно сообщению от 03.08.2021 № 3333863-ОТПП/1/2, размещённому на сайте ЕФРСБ, победителем аукциона признан ФИО2

Итоговая цена по лоту № 2 составила 2 813 000 руб.

В соответствии с заключённым по результатам торгов договором купли-продажи от 04.08.2021 (далее – договор купли-продажи) общество (продавец) в лице управляющего обязалось передать в собственность ФИО2 (покупатель), а покупатель – принять и оплатить торговый павильон и право аренды земельного участка.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи общая стоимость названного имущества установлена в размере 2 813 000 руб.; согласно пункту 3.2 ранее внесённый задаток в сумме 557 885 руб. засчитан в счёт оплаты.

Обстоятельства уплаты покупателем цены договоры купли-продажи подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами (платёжное поручение от 02.08.2021 № 065981 и чек-ордер от 06.08.2021 № 4987); лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ФИО2 указал на введение его в заблуждение относительно потребительских качеств и свойств предмета торгов, повлёкшее нарушение прав и законных интересов покупателя.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств продажи имущества должника на основании утверждённого кредиторами порядка и непроявление заявителем должной степени осмотрительности при ознакомлении с предметом продажи.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на ошибочном толковании положений закона о проведении торгов по продаже имущества должника, находящегося в процедуре банкротства.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве.

Правом на предъявление такого требования обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если

кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», такие основания должны относиться к порядку проведения торгов (публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании; нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене; необоснованное недопущение к участию в публичных торгах).

В опубликованном управляющим 28.04.2021 в ЕФРСБ сообщении о проведении торгов в составе лота № 2 указано право аренды участка площадью 691 кв. м.

Как следует из материалов дела, между Ноябрьским городским департаментов по имуществу (арендодатель), обществом и индивидуальным ФИО7 (далее - предприниматель) был заключён договор от 27.04.2010 № 187-10 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды), в соответствии с которым арендаторы приняли в аренду земельный участок общей площадью 912 кв. м. (далее – участок площадью 912 кв. м).

Данный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 27.04.2010.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

В силу положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учёта.

Каких-либо доказательств изменения характеристик участка площадью 912 кв. м в материалы дела не представлено. Тем самым в состав лота № 2 организатором торгов было включено право аренды несуществующего в натуре участка площадью 691 кв. м., что не могло не ввести в заблуждение потенциальных участников торгов.

Кроме того, сложившаяся судебная практика исходит из того, что в конкурсную массу лица, в отношении которого осуществляется процедура, применяемая в деле о банкротстве, может быть включено права аренды земельного участка, отвечающее определённым критериям. Так, по смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2016 № 306-КГ15-15500, к данным критериям согласно пункта 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ отнесены срок действия договора аренды (более пяти лет) и (или) отсутствие условий договора о необходимости получения согласия собственника имущества на передачу прав и обязанностей арендатора по договору третьему лицу.

 Пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен до 27.04.2015, то есть, с учётом даты его заключения (27.04.2010) составляет пять лет.

Согласно пункту 4.3.2 договора аренды арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя.

Из материалов дела усматривается, что по истечении срока действия договора арендаторы продолжали пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 № 304-ЭС15-17252(3)). имущественные права по договору аренды, стороной которого является публичный собственник, обладающий правомочиями по распоряжению имуществом, не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Необходимо отметить, что применительно к обстоятельствам настоящего спора арендодатель воспользовался своими полномочиями и заявил об отказе от договора аренды на основании положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ (письмо администрации города Ноябрьска от 24.09.2021 № 89-178-1/02-14/9804).

Таким образом, не подлежавшее включению в конкурсную массу общества право аренды несуществующего земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства было включено управляющим в состав имущества должника, реализуемого на торгах, и продано их победителю.

Вывод судов о недоказанности ФИО2 нарушения его прав и законных интересов и о предположительном характере такого нарушения не соответствуют фактическим обстоятельствам отсутствия у победителя торгов и покупателя по договору купли-продажи того имущества, на приобретение которого он обоснованно рассчитывал, подавая заявку на участие в торгах и уплатив цену договора.  Более того, из материалов дела усматривается, что администрация города Ноябрьска обратилась в суд общей юрисдикции с иском к обществу, предпринимателю и ФИО2 об освобождении участка площадью 912 кв. м в связи прекращением действия договора аренды. 

Наличие существенных нарушений закона при проведении спорных торгов, повлёкшее нарушение имущественных интересов заявителя, является основанием для признания этих торгов недействительными. 

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьёй 167 настоящего Кодекса. В силу общего правила пункта 2 названной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, 

Применительно к настоящему спору необходимо учитывать, что формально полученное по акту-приёма-передачи право аренды участка площадью 691 кв. м отсутствует как таковое и не может иметь никакой потребительской ценности. Тем самым на основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ общество должно возвратить ФИО2 уплаченные последним денежные средства, а ФИО2 – возвратить в конкурсную массу торговый павильон.  

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесённые заявителем в связи с рассмотрением настоящего спора судами трёх инстанций, подлежат взысканию в его пользу с должника.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 29.12.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 04.04.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-9782/2019 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать недействительными торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене имущества общества с ограниченной ответственностью «Фармация Сибири»:

торгового павильона общей площадью 176,8 кв. м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, микрорайон «Л» с неотделимыми улучшениями;

права аренды земельного участка общей площадью 691 кв. м, кадастровый номер 89:12:110614:17.

Признать недействительным договор купли-продажи от 04.08.2021, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Фармация Сибири» и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделок:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фармация Сибири» в пользу ФИО2 2 255 114 руб.

обязать ФИО2 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фармация Сибири торговый павильон общей площадью 176,8 кв. м, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, микрорайон «Л».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фармация Сибири» в пользу ФИО2 12 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийС.А. Мельник

Судьи С.А. Доронин 

ФИО1