АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ  Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-4922/2022

31 августа 2023 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2023 г. 

В полном объеме решение изготовлено 31 августа 2023 г. 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник Анны  Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента по  имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>, г. Севастополь) к обществу с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) о взыскании задолженности по  договору аренды, расторжении договора аренды,  

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и  земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.  Севастополь), о совершении определённых действий, взыскании переплаты,  

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора Правительства Севастополя, Департамента  архитектуры и градостроительства г. Севастополя, Государственного бюджетного  учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки»,  Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя,  

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Александрия» - ФИО2, по доверенности от 10.01.2022,  

Код доступа к материалам дела: 

 

от Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя -  ФИО3, по доверенности от 09.01.2023, ФИО4, по доверенности от  28.03.2023,  

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. 

В Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление  Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее –  истец по первоначальному иску, Департамент) к обществу с ограниченной  ответственностью «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия»  (далее – ответчик по первоначальному иску, ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия»)  в котором просит суд:  

- взыскать задолженность по договору аренды от 13.07.2018 за период с 29.10.2018  по 30.04.2023 в размере 14 608 477,60 руб., пени в размере 1 546 051,11 руб.;  

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.07.2018 (зарегистрирован  25.09.2018 № 91:02:001013:599-91/001/2018-2) заключенный между Департаментом и  ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599,  площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район,  ул. ФИО5, 2/1;  

- обязать ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения суда в  законную силу возвратить Департаменту по акту приема – передачи земельный участок с  кадастровым номером 91:02:001013:599, площадью 45 977 кв.м., вид разрешенного  использование земельного участка «Среднеэтажная жилая застройка (код 2.5)»;  Многоэтажная жилая застройка (код 2.6.)», «Обслуживание жилой застройки (код 2.7.)»,  который находится по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО5, 2/1 (с  учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) от 11.08.2023).  

От ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» (далее – истец по встречному иск  общество) поступило встречное исковое заявление к Департаменту по имущественным и  земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик по встречному иску), в  котором общество просит суд:  

- обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям г.  Севастополя произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым  номером: 91:02:001013:599 общей площадью 45977 кв.м, расположенного по адресу: г.  Севастополь, Гагаринский р-н, ул. ФИО5, 2/1 начиная с 13.07.2018 по 01.01.2021  исходя из предусмотренной нормативными актами Российской Федерации формулы:  

 

Нормативная цена земельного участка х Льготную ставку арендной платы (0,02%) =  Сумма годовой арендной платы;  

- взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя в пользу ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» переплату за аренду  земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599, общей площадью 45 977  кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО5, 2/1 по  договору аренды от 13.07.2018 за период с 25.09.2018 по 28.02.2022 в размере 7 743 195,31  руб.;  

- признать пропуск трехлетнего срока, отведенного для строительства и введения в  эксплуатацию объекта недвижимости по уважительным причинам, по обстоятельствам, не  зависящим от воли арендатора и установить дату течения трехлетнего срока начиная с  момента вступления в законную силу решения суда по делу № А84-5084/2020, которым  был признан законным отказ в выдаче разрешения на строительство, а именно с  15.11.2021;  

- взыскать Департамента по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя в пользу ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» расходы по уплате  государственной пошлины в размере 73 716 руб. (с учетом уточнения встречных исковых  требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ от 13.06.2023).  

В судебном заседании представители сторон поддержали позицию, изложенную в  уточненном исковом заявлении и встречном исковом заявлении.  

От ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» 18.08.2023 поступило ходатайство с  уведомлением о полном изменении наименования общества с общества с ограниченной  ответственностью «Благотворительная производственно – коммерческая фирма  «Хризолит» на общество с ограниченной ответственностью «Спецзастройщик ЖК  «Александрия», о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр  юридических лиц от 17.08.2023.  

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные  участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд  считает, что первоначальные исковые требования Департамента не подлежат  удовлетворению, тогда как встречные исковое требования ООО «Спецзастройщик ЖК  «Александрия» подлежит удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.  

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом по имущественным  и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной  ответственностью «Благотворительная производственно – коммерческая фирма  «Хризолит» (в последующем ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия») 13.07.2018 был  

 

заключен договор аренды земельного участка общей площадью 4,5977 га,  расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО5, 2/1 (далее –  договор). Договор зарегистрирован 25.09.2018 под № 91:02:001013:599-91/001/2018-2.  

Договор заключен сроком на 9 лет и 11 месяцев (пункт 6.1. договора). 

Согласно пункту 2.1. договора нормативная цена земельного участка составляет  96 068 941,50 руб.  

Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в  соответствии с Порядком определения размера платы, условий и сроков внесения  арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального  значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от  16.06.2015 № 524-ПП в размере 1% от нормативной цены земельного участка (пункт 2.2.  договора).  

В соответствии с пунктом 2.3. договора величина годовой арендной платы за  пользование земельным участком определяется по формуле (нормативная цена  земельного участка (руб.) х ставку арендной платы (руб.) = величина годовой арендной  платы), а именно 96 068 941,50 руб. х 0,01 = 960 689,42 руб.  

Как указал Департамент в своем первоначальном исковом заявлении, согласно  пункту 1 статьи 424 ГК РФ, ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  ЗК РФ), постановления Правительства от 08.04.2019 № 219-ПП «Об утверждении Порядка  расчета размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в  собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов», с учетом  Постановления Правительства от 25.10.2018 № 716-ПП «Об утверждении результатов  определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории  города Севастополя», руководствуясь договором аренды кадастровая стоимость  земельного участка (кадастровый номер 91:02:001013:599) на основании сведения  Управления государственной регистрации и кадастра города Севастополя (далее -  Севреестр) составляет 265 406 370,43 руб.  

Разрешенное использование земельного участка - «Среднеэтажная жилая застройка  (код 2.5)»; Многоэтажная жилая застройка (код 2.6.)», «Обслуживание жилой застройки  (код 2.7.)», из чего Департамент пришел к выводу о том, что годовая арендная плата за  пользование земельным участком устанавливается в размере 1% от нормативной  денежной оценки земельного участка.  

В соответствии с пунктом 2.4. договора размер ежегодной арендной платы  установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в  одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и  

 

дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального  значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.  

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, ст. 39.7 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ), постановления Правительства от 08.04.2019 № 219-ПП «Об  утверждении Порядка расчета размера арендной платы за пользование земельных  участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду  без торгов», с учетом Постановления Правительства от 10.11.2021 № 5349-РДИ «Об  утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,  расположенных на территории города Севастополя», руководствуясь договором аренды  кадастровая стоимость земельного участка (кадастровый номер 91:02:001013:599) на  основании сведений Севреестра составляет 1 039 631 924 руб.  

В соответствии с пунктом 2.6. договора арендная плата начисляется с момента  государственной регистрации договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не  позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.  

Как указывает Департамент, поскольку арендатор надлежащим образом не  исполнял условия договора, у последнего образовалась задолженность по внесению  арендной платы за период с 29.10.2018 по 31.03.2022 в размере 6 721 805,40 руб.  

Департаментов в адрес арендатора направлялось предупреждение о необходимости  исполнения обязательств по договору аренды (от 30.03.2022 № П/ЗУ-001495). Поскольку  предупреждение было оставлено стороной ответчика без ответа удовлетворения,  Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением.  

В момент рассмотрения искового заявления между сторонами возник спор  относительно порядка исчисления арендной платы, а также наличия или отсутствия  оснований для расторжения договора и возврате земельного участка, на основании чего  ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» было подано встречное исковое заявление.  

Согласно уточненному встречному исковому заявлению, ООО «Спецзастройщик  ЖК «Александрия» утверждает, что расчет арендной платы должен производиться  следующим образом:  

- за период с 25.09.2018 по 31.12.2018 (стоимость земельного участка 96 068 941,50  руб.) – согласно пункту 2.6. договора аренды;  

- за период с 01.01.2019 по 07.08.2019 (стоимость земельного участка  100 199 905,99 руб.) – с учетом коэффициента инфляции 1,043;  

- за период с 08.02.2019 по 31.12.2019 (стоимость земельного участка  265 406 370,43) – кадастровая стоимость земельного участка с 08.02.2019;  

 

- за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 (стоимость земельного участка  273 368 561,54 руб.) – с учетом коэффициента инфляции 1,03;  

- за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (стоимость земельного участка  283 483 198,32 руб.) – с учетом коэффициента инфляции 1,037;  

- за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 (стоимость земельного участка 1 039 631  924) – кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2022;  

- за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 (стоимость земельного участка 1 214 114  639) – кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2023.  

Вместе с тем, от Департамента 11.08.2023 поступили уточнения, в которых  указывает, что переданный ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» (ранее общество  с ограниченной ответственностью «Благотворительная производственно – коммерческая  фирма «Хризолит») земельный участок содержит несколько видов разрешенного  использования, то есть является смешанным, ввиду чего при расчете нормативной цены  земельного участка следует применять установленный максимальный коэффициент.  

Как указал Департамент, поскольку земельный участок с кадастровым номером  91:02:001013:599, помимо иных содержит код 2.7. обслуживание жилой застройки, то  налоговая ставка в целях исчисления арендной платы будет равна 1,2%. А тогда как в  двукратном размере земельного налога, определенного Законом города Севастополя от  26.11.2014 № 81-ЗС «О земельном налоге» налоговая ставка будет равна 2,4%.  

На основании указанного Департамент произвел перерасчет арендной платы и  просил взыскать с ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» задолженность по договору  аренды от 13.07.2018 за период с 29.10.2018 по 30.04.2023 в размере 14 608 477,60 руб.  

Проанализировав позиции сторон, суд отмечает следующее. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,  иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской  Федерации является платность использования земли, согласно которому любое  использование земли осуществляется за плату.  

В силу статей 606 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору  имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а  арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

 

Из пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить  арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и  назначению имущества.  

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором  обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем  встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору  (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма от  11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору  аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по  отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование,  а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.  

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу  пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в  случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.  

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5  (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015  и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3  (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017,  указано следующее: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он  лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него  обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в  результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды  или целевым назначением этого имущества.  

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614  ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть  невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не  зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по  внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности  использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам,  не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на  получение арендной платы.  

 

Из материалов дела следует, что в данном случае установленная статьей 611 ГК РФ  обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный земельный участок  исполнена одновременно с заключением договора от 13.07.2018.  

Как указывает истец по первоначальному иску, поскольку ответчиком по  первоначальному иску обязательства по договору выполнялись ненадлежащим образом, в  связи с чем, у него возникла задолженность по договору аренды от 13.07.2018 за период с  29.10.2018 по 30.04.2023 в размере 14 608 477,60 руб. (с учетом уточнения исковых  требований).  

В соответствии со статьей 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде  осуществляется на основе состязательности, при этом каждому лицу, участвующему в  деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой  стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и  соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела  вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут  риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных  действий.  

Как указывалось ранее, в момент рассмотрения искового заявления между  сторонами возник спор относительно порядка начисления арендной платы, с учетом  разногласий по кадастровой стоимости земельного участка, ввиду чего судом у  Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя были  истребованы все имеющиеся сведения о кадастровой стоимости (выписки из ЕГРН по  датам изменения) в отношении земельного участка с кадастровым номером  91:02:001013:599, а также документы, на основании которых были внесены сведения  (изменения сведений) о кадастровой стоимости земельного участка за период с 01.01.2018  по март 2023 года, а также сведения, откуда поступали документы об изменении  кадастровой стоимости.  

Во исполнение определения суда, Управлением государственной регистрации  права и кадастра Севастополя был представлен ответ от 17.04.2023, в котором указано,  что нормативная цена земельных участков, расположенных на территории Севастополя,  применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации до  01.01.2019, и определялась в соответствии с Постановлением от 28.11.2014 № 515.  

Ввиду чего, на основании Постановления от 28.11.2014 № 515 внесены сведения о  нормативной цене земельного участка 15.03.2018 – 96 052 225,50 руб.; 06.04.2018 –  96 068 941,50 руб.  

 

Бюджетным учреждением, которое наделено полномочиями, связанными с  определением кадастровой стоимости, согласно Постановлению Правительства  Севастополя от 17.08.2017 № 601-ПП «О создании государственного бюджетного  учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» является  Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной  кадастровой оценки».  

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 08.02.2019 № 1 в  ЕГРН 08.02.2019 внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 265 406 370,43 руб.  

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков,  расположенных на территории города Севастополя в 2021 году, утверждены  распоряжением Департамента от 10.11.2021 № 5349-РДИ «Об утверждении результатов  определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории  города Севастополя» (далее – Распоряжение № 5349-РДИ).  

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером  91:02:001013:599 согласно Распоряжению № 5349-РДИ составляет 1 039 631 924 руб.,  сведения о кадастровой стоимости внесены 03.02.2022.  

В 2022 году распоряжением Департамента от 15.11.2022 № 5757-РДИ «Об  утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,  расположенных на территории города Севастополя», утверждены результаты  государственной кадастровой оценки земельных участков, согласно которому кадастровая  стоимость земельного участка составляет 1 214 114 639 руб.  

Как указывалось ранее, согласно пункту 2.3. договора аренды величина годовой  арендной платы за пользование земельным участком определялась в соответствии с  Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной  платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения  Севастополя, утвержденным Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015   № 524-ПП, исходя из нормативной цены земельного участка (далее – Порядок 524-ПП).  

Пунктом 1.3. порядка № 524-ПП определено, что нормативная цена применяется до  проведения государственной кадастровой оценки земельных участков.  

Согласно статье 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»  от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее – Закон № 237-ФЗ):  

 Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного  органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный  орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской  Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости,  

 

бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное  учреждение).  

 Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры: 1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; 

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах  государственной кадастровой оценки (далее - отчет);  

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости. 

Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая  в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения  кадастровой стоимости.  

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта  Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета  утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости  путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения  кадастровой стоимости.  

Из представленных в материалы дела документов следует, что первая кадастровая  оценка земельных участков на территории города Севастополя была проведена в 2018  году на основании приказа Департамента от 28.11.2017 № 151 «О проведении  государственной кадастровой оценки земельных участков».  

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков утверждены  постановлением Правительства от 25.10.2018 № 716-ПП.  

Вместе с тем, в момент рассмотрения дела, судом установлено, что в отношении  спорного земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599 сведения о его  кадастровой стоимости в постановлении от 25.10.2018 № 716-ПП отсутствует, что также  следует из пояснений представителей сторон.  

Из указанного следует, что в 2018 году уполномоченным органом акт об  утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорного  земельного участка не принимался.  

В письме от 17.04.2023 № 24/849 Управления государственной регистрации права и  кадастра Севастополя отмечено, что первоначальная кадастровая стоимость в отношении  земельного участка, с кадастровым номером 91:02:001013:599 была установлена на  основании акта об определении кадастровой стоимости от 08.02.2019, изданного  Государственным бюджетным учреждением города Севастополя «Центр государственной  кадастровой оценки».  

 

Пунктом 1 статьи 16 Закона № 237-ФЗ определено, что определение кадастровой  стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов  недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости  сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра  недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их  кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке,  предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.  

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,  применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый  государственный реестр недвижимости (часть 1 статьи 18 Закона № 237-ФЗ).  

Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка, определена  на основании акта об определении кадастровой стоимости с 08.02.2019.  

В своем уточненном исковом заявлении от 11.08.2023 Департамент указывает, что  переданный ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» (ранее общество с ограниченной  ответственностью «Благотворительная производственно – коммерческая фирма  «Хризолит») земельный участок содержит несколько видов разрешенного использования,  то есть является смешанным, ввиду чего при расчете нормативной цены земельного  участка следует применять установленный максимальный коэффициент.  

Как указал Департамент, поскольку земельный участок с кадастровым номером  91:02:001013:599, помимо иных содержит код 2.7. обслуживание жилой застройки, то  налоговая ставка в целях исчисления арендной платы будет равна 1,2%. А тогда как в  двукратном размере земельного налога, определенного Законом города Севастополя от  26.11.2014 № 81-ЗС «О земельном налоге» налоговая ставка будет равна 2,4%.  

Вместе с тем, суд не соглашается с позицией Департамента, поскольку последним  не учтены следующие обстоятельства.  

Пунктом 2.2. договора установлено, что арендная плата за пользование земельным  участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной  платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в  собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным  постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП, в размере 1 % от  нормативной цены земельного участка.  

Согласно пункту 2.1. порядка определения размера арендной платы, условий и  сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности  города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением  Правительства Севастополя от 16.06.2015 No 524-ПП при переоформлении права  

 

постоянного, временного пользования земельными участками на право аренды ставки  арендной платы устанавливаются согласно приложению к настоящему Порядку. В случае  если установленные в приложении к настоящему Порядку ставки арендной платы  превышают размер ставок земельного налога в отношении соответствующих земельных  участков, установленных Законом города Севастополя от 26.11.2014 № 81-ЗС «О  земельном налоге», более чем в два раза, ставки арендной платы при переоформлении  прав устанавливаются в двукратном размере ставок земельного налога.  

Аналогичная норма содержится в пункте 2.1. порядка расчета размера арендной  платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города  Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного Постановлением  Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП, которым отменено постановление  Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП.  

Согласно пункту 1.1. договора аренды разрешенное использование спорного  земельного участка: «среднеэтажная жилая застройка (код 2.5), многоэтажная жилая  застройка (код 2.6), обслуживание жилой застройки (код 2.7)».  

Согласно Приложению к постановлению Правительства Севастополя от 16.06.2015   № 524-ПП ставка арендной платы по видам разрешенного использования с кодами 2.5, 2.6  составляет 1%.  

Согласно статье 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 № 81-ЗС «О земельном  налоге» ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным  фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса  (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не  относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного  строительства составляет 0,01%.  

Кроме того, ставки арендной платы за спорный земельный участок,  предусмотренные приложениями к постановлению Правительства Севастополя от  16.06.2015 № 524-ПП и постановлению Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219- ПП превышает установленную ставку земельного налога.  

Таким образом, в силу прямого указания пункта 2.1. вышеуказанных порядков к  спорному земельному участку подлежит применению базовая ставка арендной платы в  размере двухкратной ставки земельного налога: 0,01% х 2=0,02%.  

Также стоит отметить, что указанная ставка подлежит применению с момента  регистрации договора аренды по настоящий момент.  

 

В момент рассмотрения искового заявления, а также встречного искового  заявления судом была предложено сторонам рассмотреть возможность внесения  изменений в договор аренды земельного участка от 13.07.2018 с целью его приведения в  соответствии с требованиями пункта 2.1. Порядка определения размера арендной платы,  условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в  собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным  

постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП и пункта 2.1.  Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков,  находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов,  утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП.  

Из материалов дела следует, что ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» в  адрес Департамента было направлено дополнительное соглашение к договору аренды  земельного участка от 13.07.2018 в двух экземплярах, подписанный со стороны ответчика  по первоначальному иску, вместе с тем, данное дополнительное соглашений стороной  истца по первоначальному иску не было подписано.  

Стороной ответчика по первоначальному иску в материалы дела представлен  расчет арендной платы, в котором производятся начисления исходя из представленных в  материалы дела сведений Управления государственной регистрации права и кадастра  Севастополя о стоимости земельного участка за период с 2018 по 2023 годы, а также  исходя из базовой ставки арендной платы в размере двухкратной ставки земельного  налога: 0,01% х 2=0,02%.  

Согласно представленному расчету, размер арендной платы за спорный земельный  участок составляет 200 073,11 руб., тогда как стороной ответчика по первоначальному  иску была уплачена арендная плата в размере 7 943 268,42 руб., переплата составляет  7 743 195,31 руб.  

Согласно Пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 "Об  утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь  образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае  изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади  земельного участка" в случае образования нового или включения в государственный  кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним  видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем  умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида  разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение  наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования  

 

в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного  использования которого является жилая застройка (Определение Верховного Суда РФ от  09.01.2017 N 306-ЭС16-14540 по делу N А65-23104/2015).  

Из указанного следует, что в отношении жилой застройки правило выбора  наибольшего значения ставки не применяется, поскольку льготная ставка в отношении  земельных участков, предоставленных для жилой застройки является специальной и  имеющей большую юридическую силу.  

Таким образом, с учетом вышеуказанных правил, суд не усматривает оснований  для удовлетворения требования истца по первоначальному иску о взыскании с ООО  «Спецзастройщик ЖК «Александрия» задолженности по договору аренды от 13.07.2018 за  период с 29.10.2018 по 30.04.2023 в размере 14 608 477,60 руб., пени в размере  1 546 051,11 руб., поскольку в настоящем случае Департаментов не верно трактуются  нормы, позволяющие правомерно произвести расчет арендной платы спорного земельного  участка.  

Напротив, поскольку материалами дела подтверждается факт переплаты ООО  «Спецзастройщик ЖК «Александрия» суд приходит к выводу о взыскании с Департамента  в пользу ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» переплату за аренду земельного  участка с кадастровым номером 91:02:001013:599, общей площадью 45 977 кв.м.,  расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, у.л. ФИО5, 2/1 по  договору аренды от 13.07.2018 за период с 25.09.2018 по 28.02.2022 в размере 7 743 195,31  руб.  

Рассмотрев требования истца по встречному иску об обязании Департамента по  имущественным и земельным отношениям города Севастополя произвести перерасчет  арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 91:02:001013:599, общей  площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район,  ул. ФИО5, 2/1 за весь период действия договора аренды от 13.07.2018 исходя из  предусмотренной нормативными актами Российской Федерации формулы: Нормативная  цена земельного участка х льготную ставку арендной платы (0,02%) = сумма годовой  арендной платы, суд отмечает следующее.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12  ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.  

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения  определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно  этим способом защиты. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию  нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или  

 

иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления  нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).  

При этом, предъявление иска имеет целью восстановление нарушенного права.  Лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или  интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также  доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права соответствует характеру и  последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к  восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.  

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации,  содержащимся в определении от 21.12.2004 N 409-О, конституционное право на судебную  защиту не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению  выбирать способ и процедуру судебного оспаривания - они определяются, исходя из  Конституции Российской Федерации, федеральными законами.  

Таким образом, несмотря на то, что обращающееся в суд лицо свободно в выборе  способа защиты, тем не менее, избранный им способ защиты должен соответствовать  содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.  Лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные  последствия неверного выбора способа защиты своего права, не соответствующего его  реальным интересам. Кроме того, обеспечение восстановления нарушенного права  является необходимым условием применения того или иного способа защиты.  

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации  является платным.  

Истец по встречному иску, заявив требование об обязании Департамента  произвести перерасчет арендной платы по договору аренды, избрал ненадлежащий способ  защиты своего нарушенного права.  

Суд полагает необходимым отметить, что поскольку размер арендной платы  относится к категории регулируемых цен, обращение в суд с требованием о возложении  на Департамент обязанности произвести перерасчет арендной платы является  ненадлежащим способом защиты, поскольку избранный истцом по встречному иску  способ защиты права является преждевременным, направленным на исключение  возможности удовлетворения иска арендодателя в будущем о взыскании задолженности,  расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы.  

Также истцом по первоначальному иску заявлено требование о расторжении  договора аренды земельного участка от 13.07.2018 (зарегистрирован 25.09.2018 №  91:02:001013:599-91/001/2018-2) заключенного между Департаментом и ответчиком по  

 

первоначальному иску в отношении земельного участка с кадастровым номером  91:02:001013:599, площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь,  Гагаринский район, ул. ФИО5, 2/1;  

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с  существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с  неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз  подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;  4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в  соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство  капитального ремонта является обязанностью арендатора.  

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для  досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда  они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды  земельного участка.  

Одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требованию  арендодателя является не внесение арендатором более двух раз подряд по истечении  установленного договором срока платежа арендной платы (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон  договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном  нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Расторжение договора является исключительной мерой. 

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в  разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в  арбитражный суд.  

Предъявляя заявленное требование о расторжении договора, истец по  первоначальному иску указывает на то, что в ходе проведения проверки установлено, что  земельный участок фактически не огражден, некапитальный забор установлен частично, в  связи с чем, доступ на земельный участок третьих лиц не ограничен, что свидетельствует  об отсутствии на земельном участке капительных объектов, а также строительстве, кроме  того, арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатор обязательств по  внесению арендной платы.  

 

Вместе с тем, как установлено ранее судом, обязательства по внесению арендной  платы арендодатель исполнял надлежащим образом, а кроме того у последнего имеется  переплата по арендным платежам.  

В материалы дела стороной ответчика по первоначальному иску в материалы дела  представлены пояснения относительно отсутствия капитальных объектов на спорном  земельном участке, из которых следует, что согласно пункту 3 части 3 статьи 55  Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо разрешение на строительство.  Соответственно одним из основных условий начала строительства объекта недвижимости  и в последующем введение данного объекта в эксплуатацию является получение  разрешения на строительство.  

Как указывает ответчик по встречному иску, 23.04.2019 общество обратилось в  Департамент архитектуры и градостроительства г. Севастополя с заявлением о выдаче  разрешения на строительство на Земельном участке объекта капитального строительства  «Строительство патронажного центра, объектов социального назначения и жилых  домов по ул. ФИО5, г. Севастополь», однако 28.05.2019 было вынесено решение об  отказе в предоставлении Обществу разрешения на строительство. Общество обжаловало  данный отказ и постановлением Двадцать первого Арбитражного апелляционного суда г.  Севастополя от 03.12.2019 отказ Департамента архитектуры был признан незаконным  (дело № А84-3547/2019).  

Суд обязал Департамент архитектуры устранить допущенные нарушения прав и  законных интересов заявителя и совершить действия, предусмотренные частью 11 статьи  51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и направленные на рассмотрение в  установленном порядке заявления Общества от 24.04.2019 № 6603/01-02-04-01/19 о выдаче  разрешения на строительство объекта капитального строительства «Строительство  патронажного центра, объектов социального назначения и жилых домов по ул.  ФИО5, г. Севастополь».  

09.09.2020 Департаментом архитектуры было принято решение № 947/03-09/20  которым Обществу повторно отказано в выдаче разрешения на строительство. Указанное  решение было вновь обжаловано в Арбитражный суд города Севастополя (дело № А845084/2020).  

13.08.2021 Арбитражным судом города Севастополя было отказано в  удовлетворении заявления общества о признании недействительным решения  Департамента архитектуры и градостроительства г. Севастополя, изложенного в письме от  09.09.2020 № 947/03-09/20, об отказе в предоставлении государственной услуги в выдач  

 

разрешения на строительство объекта капитального строительства «Строительство  патронажного центра, объектов социального назначения и жилых домов по ул. ФИО5,  г. Севастополь».  

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  15.11.2021 в удовлетворении апелляционной жалобы Общества также было отказано.  Решение Арбитражного суда города Севастополя по делу № А84-5084/2020 вступило в  законную силу.  

С учетом вышеизложенных обстоятельств, ООО «Спецзастройщик ЖК  «Александрия» во встречном исковом заявлении просило суд признать пропуск  трехлетнего срока, отведенного для строительства и введения в эксплуатацию объекта  недвижимости по уважительным причинам, по обстоятельствам, не зависящим от воли  арендатора и установить дату течения трехлетнего срока начиная с момента вступления в  законную силу решения суда по делу № А84-5084/2020, которым был признан законным  отказ в выдаче разрешения на строительство, а именно с 15.11.2021.  

Как следует из материалов дела, Департаментом архитектуры и градостроительства  города Севастополя обществу выдано разрешение на строительство от 14.07.2023 № 0102-1041-2023, сроком до 14.04.2024 (кадастровый номер земельного участка  91:02:001013:599).  

С учетом того, что ООО «Спецзастройщик ЖК «Александрия» были приняты  попытки, направленные на получение разрешения на строительство на арендуемом  земельном участке, а в последующем 14.07.2023 Департаментом архитектуры и  градостроительства города Севастополя обществу было выдано разрешение на  строительство, суд считает возможным признать пропуск трехлетнего срока, отведенного  для строительства и введения в эксплуатацию объекта недвижимости по уважительным  причинам, по обстоятельствам, не зависящим от воли арендатора и установить дату  течения трехлетнего срока начиная с момента вступления в законную силу решения суда  по делу № А84-5084/2020, которым был признан законным отказ в выдаче разрешения на  строительство, а именно с 15.11.2021.  

Кроме того, в рассматриваемом случае, по результатам оценки имеющихся в деле  доказательств, оснований для признания допущенных ответчиком нарушений в части  внесения арендных платежей существенным нарушением договора, влекущим его  расторжение, не усматривается. При этом судом учтены установленный договором срок  аренды и факт выдачи Департаментом архитектуры и градостроительства города  Севастополя 14.07.2023 разрешения на строительство объекта на спорном участке сроком  действия до 14.04.2024.  

 

Кроме того, в данном случае истцу по первоначальному иску необходимо доказать,  что нарушение договора ответчиком повлекло причинение истцу такого ущерба, что он в  значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении  договора. Такие доказательства не представлены в материалы дела (статья 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в  соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, суд пришел к выводу о том, что доказательств существенного нарушения  спорного договора аренды истцом по первоначальному иску в материалы дела не  представлено, в связи с чем, право Департамента требовать расторжения договора аренды  по основаниям, приведенным в исковом заявлении, у суда не имеется.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в  пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В  случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц,  участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.  

Поскольку встречные исковые требования ООО «Спецзастройщик ЖК  «Александрия» удовлетворены в полном объеме, с Департамента в пользу общества  подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 73 716 руб.  

Вопрос о распределении судебных расходов за подачу первоначального искового  заявления судом не рассматривается, поскольку Департамент по имущественным и  земельным отношениям города Севастополя освобожден от уплаты государственной  пошлины статьи 333.37 НК РФ.  

 Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд,  

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента по  имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.  

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» к Департаменту по  имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить.  

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный  

 

застройщик жилого комплекса «Александрия» переплату за аренду земельного участка с  кадастровым номером 91:02:001013:599, общей площадью 45 977 кв.м., расположенного  по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, у.л. ФИО5, 2/1 по договору аренды от  13.07.2018 за период с 25.09.2018 по 28.02.2022 в размере 7 743 195,31 руб.  

Обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым  номером 91:02:001013:599, общей площадью 45 977 кв.м., расположенного по адресу: г.  Севастополь, Гагаринский район, ул. ФИО5, 2/1 за весь период действия договора  аренды от 13.07.2018 исходя из предусмотренной нормативными актами Российской  Федерации формулы: Нормативная цена земельного участка х льготную ставку арендной  платы (0,02%) = сумма годовой арендной платы.  

Признать пропуск трехлетнего срока, отведенного для строительства и введения в  эксплуатацию объекта недвижимости по уважительным причинам, по обстоятельствам, не  зависящим от воли арендатора и установить дату течения трехлетнего срока начиная с  момента вступления в законную силу решения суда по делу № А84-5084/2020, которым  был признан законным отказ в выдаче разрешения на строительство, а именно с  15.11.2021.  

Взыскать Департамента по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный  застройщик жилого комплекса «Александрия» расходы по уплате государственной  пошлины в размере 73 716 руб.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его  принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в  Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города  Севастополя.  

Судья А.С. Мирошник 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 31.03.2023 5:42:00

Кому выдана Мирошник Анна Сергеевна