АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-14388/2021

24 января 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 17 января 2022 года

Полный текст решения изготовлен 24 января 2022 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области

Заинтересованные лица:

УФАС по Саратовской области

ФИО2

ООО «Березовская Нива»

ФИО3 

ФИО4 

ФИО5 

ФИО6 

ООО «СК ЕвроСтрой»

Прокуратура Саратовской области

Администрация Березово-Лукского МО ФИО7

о признании незаконным и отмене решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области по рассмотрению жалоб № 064/10/18.1-675/2021 о признании обоснованной жалобы ООО «Березовская Нива» на действия организатора торгов - администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области при проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (извещение № 070521/0114511/01) (лот№1) от 17 июня 2021 года

об отмене предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области по рассмотрению жалоб № 064/10/18.1-675/2021 организатору торгов - администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области об аннулировании открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 070521/0114511/01) (лот№1) 

при участии:

от заявителя - адвокат Краснов В.А. по доверенности от 01.12.2021г., удостоверение обозревалось,

от УФАС по Саратовской области - ФИО8 по доверенности от 30.12.2020г, диплом о ВЮО обозревался,

от ФИО2 - ФИО9 по доверенности от 16.08.2021г., диплом о ВЮО обозревался,

от Администрация Березово-Лукского МО ФИО7 - адвокат Краснов В.А. по доверенности от 30.09.2021г., удостоверение обозревалось,

от ООО «Березовская Нива» - ФИО10 по доверенности от 21.09.2019г., удостоверение обозревалось, диплом ВЮО обозревался, 

от Прокуратура Саратовской области - ФИО11, удостоверение обозревалось, 

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация Духовницкого муниципального района Саратовской области с вышеуказанным заявлением. Представитель ФИО2 поддерживает позицию заявителя. 

УФАС по Саратовской области, ООО «Березовская Нива» просят в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.  

Как следует материалов дела, 07.06.2021 в Саратовское УФАС России поступила жалоба ООО «Березовская нива» (далее - Заявитель) на действия организатора торгов - Администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области (далее - организатор торгов) при проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (извещение № 070521/0114511/01) (Лот№1) (далее - Аукцион).

Из жалобы Заявителя следует, что при организации и проведении Аукциона организатором торгов были допущены нарушения действующего законодательства.

Рассмотрев жалобу, УФАС по Саратовской области вынесло решение от 17.06.2021г. №064/10/18.1-675/2021 о признании жалобы ООО «Березовская нива» на действия организатора торгов – Администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области при проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (извещение № 070521/0114511/01) (Лот№1) обоснованной.

17.06.2021г. организатору торгов выдано предписание № 064/10/18.1-675/2021. 

В соответствии с данным предписанием Администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области необходимо:

1. В срок до 08.07.2021 аннулировать открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 070521/0114511/01) (Лот№1).

2. Разместить соответствующую информацию в средствах массовой информации и в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», где было опубликовано извещение о проведении торгов.

3. В срок до 09.07.2021 сообщить об исполнении настоящего предписания, представив в Саратовское УФАС России документы, подтверждающие исполнение настоящего предписания. 

Считая решение Саратовского УФАС России и предписание незаконными, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области. 

 Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений указанной статьи и учитывая разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным ненормативного правового акта, решения органа местного самоуправления, действий (бездействия) должностных лиц  является одновременное несоответствие этого ненормативного правового акта либо решения, действий (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием. 

Так, из жалобы Заявителя следует, что Организатором торгов в извещении о проведении аукциона не указаны сведения о расположении в границах земельного участка объекта недвижимого имущества - артезианской скважины, не указано о необходимости установления зоны санитарной охраны источника водоснабжения строгого режима, об ограничениях участка в обороте. 

07.05.2021 на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" было размещено извещение №070521/0114511/01 о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (Лот №1).

Предметом Аукциона по Лоту № 1 – является аренда земельного участка общей площадью 3351 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, промзона, кадастровый номер 64:11:010106:224, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пп.4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Согласно аукционной документации по извещению №070521/0114511/01 (Лот №1) ограничения прав на земельный участок: отсутствуют.

Организатор торгов на рассмотрении жалобы пояснил, что в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее – Росреестр) был сделан запрос 17.05.2021 о нахождении объекта недвижимости – источника водоснабжения (артезианская скважина в границах кадастрового квартала 64:11:010106). 17.05.2021 Росреестром был дан ответ об отсутствии испрашиваемого объекта в границах данного квартала.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости, орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Согласно абз. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. При этом решения об установлении, изменении зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам.

25.02.2021 согласно Акту планового (рейдового) осмотра администрации Березово-Лукского муниципального района Саратовской области, в ходе осмотра установлено, что на территории Березово-Лукского муниципального образования в границах кадастрового квартала 64:11:010106 находится сооружение, внешне похожее на артезианскую скважину.

25.02.2021 администрацией Березово-Лукского муниципального образования Духовницкого муниципального района Саратовской области в адрес ООО «Березовская нива» был предоставлен ответ на заявление, согласно которому выполнить мероприятия по инвентаризации бесхозяйного объекта и постановке на учет в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не представляется возможным, так как отсутствуют денежные средства в бюджете Березово-Лукского МО.

19.03.2021 по инициативе администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 64:11:010106:224, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, промзона, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; для сельскохозяйственного производства.

Согласно письму прокуратуры Духовницкого района от 05.05.2021 №38ж-2018 в ходе проведенной проверки доводы о незаконной постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 64:11:010106:224 нашли свое подтверждение, в связи с чем в адрес администрации Духовницкого муниципального района внесено представление об устранении нарушений. Кроме того, в связи с бездействием администрации Березово-Лукского муниципального образования по непостановке на учет бесхозяйной водозаборной скважины прокуратурой района внесено представление на имя главы Березово-Лукского муниципального образования. Таким образом, по данным прокуратуры Духовницкого района спорный земельный участок был неправомерно сформирован и поставлен на кадастровый учет, в связи с чем, не может являться предметом торгов.

В данном случае судом учтено следующее. 

25.02.2021г. Администрацией Березово-Лукского муниципального района Саратовской области составлен акт планового (рейдового) осмотра, обследования в составе комиссии:

Председатель комиссии:

ФИО12 - Глава Березово-Лукского муниципального обследования; 

Члены комиссии:

ФИО13 - доверенное лицо от ООО «Березовская Нива»;

ФИО14 - начальник отдела по управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами администрации Духовницкого муниципального района; (по согласованию); 

ФИО15 - начальник отдела строительства, архитектуры, ЖКХ, транспорта и дорожного хозяйства администрации Духовницкого муниципального района; (по согласованию); 

ФИО16 - заместитель главы Духовницкого муниципального района; (по согласованию), 

- провели осмотр, обследование территории Березово-Лукского муниципального образования в границах кадастрового квартала 64:11:010106 на предмет установления факта расположения в данном месте объекта недвижимости артезианская скважина расположенного по адресу: село Березовая Лука, промзона.

В ходе осмотра, обследования установлено:

- На территории Бсрезово-Лукского муниципального образования в границах кадастрового квартала 64:11:010106 находится сооружение внешне похожее на артезианскую скважину. При визуальном осмотре данного сооружения выяснить его техническое состояние не представляется возможным.

Данный документ представлен в антимонопольный орган. 

В ходе судебного разбирательства УФАС пояснило, что подобные действия органа местного самоуправления по выставлению на аукцион земельного участка с невыясненным техническим состоянием, указанного в акте осмотра сооружения, не отвечают принципу добросовестности, прозрачности проведения конкурентных процедур. 

Так, предметом аукциона по Лоту № 1 - является аренда земельного участка общей площадью 3351 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, промзона, кадастровый номер 64:11:010106:224, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; для сельскохозяйственного производства. 

Согласно аукционной документации по извещению №070521/0114511/01 (Лот №1) ограничения прав на земельный участок: отсутствуют.

Позиция Администрации сводится к тому, что в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии был сделан запрос 17.05.2021 о нахождении объекта недвижимости - источника водоснабжения (артезианская скважина в границах кадастрового квартала 64:11:010106). 17.05.2021 Россреестром был дан ответ об отсутствии испрашиваемого объекта в границах данного квартала. В связи с чем, сведения о скважине не указывались.

При этом, Администрацией не принято во внимание, что в соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости, орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей настоящего Федерального закона.

Согласно п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическим благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

25.02.2021 администрацией Березово-Лукского муниципального образования Духовницкого муниципального района Саратовской области в адрес ООО «Березовская нива» предоставлен ответ на заявление, согласно которому выполнить мероприятия по инвентаризации бесхозяйного объекта и постановке на учет в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не представляется возможным, так как отсутствуют денежные средства в бюджете Березово-Лукского МО. Т.о., орган местного самоуправления подтверждает наличие спорного сооружения. 

Доводы заявителя о незаконности заключения кадастрового инженера не принимаются, т.к. данное заключение не положено в основу оспариваемого решения № 064/10/18.1-675/2021 от 17.06.2021. 

УФАС по Саратовской области, также просило суд учесть, что из письма администрации Березово-Лукского муниципального образования в адрес прокуратуры Духовницкого района (№ 158/03-05 от 03.06.2021) следует, что в результате рассмотрения представления прокуратуры в 2022 году администрацией запланированы мероприятия по постановке на учет выявленного имущества (водозаборной скважины) в качестве бесхозяйного и оформления его в собственность. Главному специалисту администрации объявлено замечание за ненадлежащее исполнение обязанностей.

Также в силу статьи 1 Земельного кодекса РФ основными принципами земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В целях соблюдения принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, интересов неограниченного круга лиц, заинтересованных в предоставлении участка (потенциальных арендаторов земли), желающих заниматься сельскохозяйственной деятельностью, и обязанности, предусмотренной п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ об указании всей исчерпывающей информацию о предмете торгов, организатору торгов надлежало указать сведения о нахождении на нем спорного сооружения.

Предоставление же организатором аукциона недостоверных сведений о предмете торгов, неполной/противоречивой информации относительно наличия обременений на земельный участок не позволяет потенциальным участникам торгов определить свой интерес к проводимым торгам, сформировать адекватное ценовое предложение.

Наличие спорного сооружения на земельном участке напрямую затрагивает права потенциальных арендаторов, поскольку демонтаж любого объекта (любые иные затраты) предполагает под собой дополнительные финансовые потери, которые и могут быть учтены участниками в ходе предложения цены на аукционе. 

Нарушение прав третьих лиц подтвердилось при рассмотрении жалобы в антимонопольном органе.

Данная позиция подтверждается определением Верховного Суда РФ от 16.10.2019 N 304-ЭС19-19093 по делу N А75-8873/2018, из которого следует, что в обязанности организатора торгов входит указание необходимой информации о предмете торгов для формирования участниками торгов полного представления о земельном участке и его использовании в целях принятия решения об участии в торгах. 

Доводы Организатора торгов относительно отсутствия обязанности выявлять бесхозяйные объекты на земельных участках, противоречит смыслу императива, заложенного законодателем в подпункте 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, и, как следствие, влечет нарушение охраняемых законом прав, принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

В соответствии с частью 3 статьи 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Таким образом, если вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, не имеют собственника или их собственник не известен, то они должны быть поставлены на соответствующий учет.

В свою очередь, орган местного самоуправления является единственным органом, обладающим правом подачи заявления о постановке имущества на учет в качестве бесхозяйного и оформление таких объектов в собственность.

В данном случае о нахождении объекта (сооружения) на земельном участке Организатор торгов умолчал, что является недопустимым для органов местного самоуправления в гражданском обороте.

Суд считает изложенные заявителем доводы не обоснованными, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований не имеется. 

Требования заявителя о признании решения и предписания УФАС по Саратовской области недействительными не подлежат удовлетворению. 

Нарушения прав заявителя не установлено. 

Суд отказывает в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области требований отказать. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 201, 181, 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области. 

Судья                     Ю.П. Огнищева