﻿  /

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-107782/2019

31 августа 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В. и Кротова С.М., 

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Куренковой Е.М.,

при участии:

от товарищества собственников жилья № 1032 представителей Куприной О.С. и Матусовой С.В. (доверенности от 01.12.2019 и 01.06.2020),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сороки Н.Ю. (доверенность от 30.12.2019),

от ГУП ГУИОН представителей Спиридоновой Н.Н. (доверенность от 09.01.2020 – до перерыва) и Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2020 – после перерыва), 

от ЖСК № 1035 Захаряна К.В. (доверенность от 03.06.2019), 

кадастрового инженера Кореньковой Е.В.,

рассмотрев 18.08.2020 и 25.08.2020 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья № 1032 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2020 по делу № А56-107782/2019,

установил:

Товарищество собственников жилья № 1032, адрес: 192283, Санкт-Петербург, Загребский бульв., д. 35/28, ОГРН 5067847028013, ИНН 7816389419 (далее – Товарищество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12,                 ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее – Управление Росреестра), по исправлению реестровой ошибки в отношении многоквартирного дома с кадастровым номером 78:13:0007440:3577, расположенного по адресу Товарищества (под лит. А) и постановке на отдельный кадастровый учет его самостоятельных частей (1 и 2 подъездов), обязании Управления Росреестра внести в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) соответствующие изменения в отношении указанного дома, а также снять с кадастрового учета объект недвижимости общей площадью 4482,5 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007440:6058 и присвоенным ему адресом: Санкт-Петербург, Загребский бульв., д. 35, корп. 3, стр. 1, и исключить сделанную о нем запись из упомянутого реестра.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», адрес: 107078, Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, в лице филиала по Санкт-Петербургу (далее – Кадастровая палата), санкт-петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А., пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – ГУП ГУИОН), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А,   пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет),  Жилищно-строительный кооператив № 1035, адрес тот же, что и у Товарищества, ОГРН 1027807996040, ИНН 7816011151 (далее – Кооператив).

Решением от 16.03.2020 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Товарищество обжаловало его в апелляционном порядке. В своей жалобе Товарищество просило отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

Как указывает податель жалобы, поскольку четыре части многоквартирного дома, в отношении которых были изготовлены технические паспорта при завершении строительства (квартиры с № с 1 по 71 (жилищно-строительный кооператив № 1035), с 72 по 250 (жилищно-строительный кооператив № 1034), с 251 по 465 (жилищно-строительный кооператив № 1032), с 466 по 536 (жилищно-строительный кооператив № 1008)), никогда в качестве самостоятельных зданий не учитывались ГУП ГУИОН, и проведенная в 1979-1980-х годах инвентаризация данного дома как единого строения в установленном законом порядке не оспаривалась, оснований считать, что при кадастровом учете данного объекта недвижимости была допущена техническая или реестровая ошибка, не имеется; в соответствии с письмом Управления Росреестра от 09.03.2017 № 2-3914 при наличии технической возможности раздела многоквартирного дома на несколько частей и при условии согласия собственников помещений в нем на осуществление такого раздела для внесения изменений в ЕГРН и постановки на кадастровый учет указанных объектов, образованных в результате раздела исходного, в регистрирующий орган необходимо представить помимо технического плана, а также разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию согласие общего собрания собственников помещений разделяемого дома в отношении названной процедуры; раздельный учет двух частей спорного дома, который оспаривается в рамках настоящего дела, направлен на изменение статуса всего здания и, соответственно, изменение состава общего имущества, что затрагивает права собственников находящихся в нем помещений. 

В дополнениях к апелляционной жалобе Товарищество указало, что судом первой инстанции проигнорировано то обстоятельство, что государственная регистрация и постановка на кадастровый учет части жилого дома, фактически выделившегося из другого жилого дома, повлекла за собой нахождение объекта на чужом земельном участке, который изначально был сформирован с учетом конфигурации всего здания многоквартирного дома; государственная регистрация выделившегося объекта с кадастровым номером 78:13:0007440:6058 была осуществлена Управлением Росреестра по заявлению неуполномоченного лица без согласия собственников помещений всего здания; также податель жалобы сослался на то, что адрес вновь образованного дома не совпадает с адресом участка, на котором он теперь находится; помимо этого податель жалобы отметил противоречивость позиции ГУП ГУИОН, который в марте 2019 года подготовил технический план в отношении двух частей дома, одной из которой был присвоен кадастровый номер 78:13:0007440:6058 (квартиры с № с 72 по 536), несмотря на то, что при первичной инвентаризации составлялось четыре технических плана на корпуса 5 (в составе 215 квартир), 5а (в составе 71 квартиры), 6 (в составе 179 квартир) и 7 (в составе 71 квартиры); следовательно, если и полагать, что была допущена реестровая ошибка, то только в отношении четырех частей дома, а не в отношении двух; кроме того, заявление от 19.06.2019 № 78-0-1-65/3080/2019-8 об уточнении местоположения объекта недвижимости и изменении его площади было подписано Симион Ольгой Сергеевной без приложения протокола общего собрания собственников помещений спорного дома.

В отзыве на жалобу Управление Росреестра просило оставить обжалуемое решение без изменения, считая его законным и обоснованным, а также пояснило, что представленные для уточнения местоположения объекта недвижимости и изменения его площади документы отвечали нормам действующего законодательства, а оспариваемые Товариществом изменения были внесены в установленном законом порядке, так как в представленном регистрирующему органу новом техническом плане на объект кадастровым инженером был сделан вывод о том, что спорные здания не имеют между собой общих стен и внутреннего сообщения. 

В дополнении к названному отзыву Управление Росреестра также указало, что до настоящего времени участок под исходным домом с кадастровым номером 78:13:0007440:3577 не сформирован, а потому право общей долевой собственности на него в порядке статьи 36 Жилищного кодекса РФ у собственников помещений в названном доме не возникло.

В свою очередь, ГУП ГУИОН в отзыве на жалобу также поддержало позицию Управления Росреестра и отметило, что в его компетенцию входит составление технической документации по итогам обследования объектов недвижимости; 07.03.2019 и 22.07.2019 группой по работе с заказчиками Управления кадастровых работ и информационного воздействия при ГУП ГУИОН были заключены договоры с Кооперативом за номерами С59-00002013 и С59-0000901 на проведение кадастровых работ с изготовлением технических планов в отношении объекта по адресу: Санкт-Петербург, Загребский бульв., д. 35/28, 1 и 2 парадные; подготовленные ГУП ГУИОН документы полностью отвечают нормам действующего законодательства.

Позиции ГУП ГУИОН и Управления Росреестра поддержала также и Кадастровая палата в отзыве на жалобу Товарищества. 

Что касается Кооператива, то в своем отзыве он указал, что Управление Росреестра в письме от 18.10.2017 № 12374-ВА/17 разъяснило, что положения части 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-Фз «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» не содержат требований о том, что под каждым вводимым в эксплуатацию многоквартирным домом должен быть образован самостоятельный земельный участок в том смысле, что на земельном участке не запрещается нахождение как ранее построенных многоквартирных домов, так и аналогичных объектов, строительство которых только запланировано; при этом согласно проекту ленточных фундаментов 7-й корпус дома имеет отдельный фундамент, не связанный с рядом стоящим 6-м корпусом, а согласно плану технического подполья 7-го корпуса многоквартирный дом имеет собственные инженерные сети и водомерный узел, что подтверждается приложенными к отзыву названными документами. 

В дальнейшем Кооператив представил пояснения относительно рассматриваемого спора, в которых заявил, что ЖСК № 1008 и ЖСК № 1035 (участвующий в данном деле Кооператив) были организованы для строительства МКД на 71 квартиру (корп. 5а и 7, итого 142 квартиры), ЖСК № 1032 – для строительства МКД на 215 квартир, а ЖСК № 1034 – для строительства МКД на 179 квартир (корп. 6); Товарищество было создано в апреле 2006 года и является правопреемником ЖСК № 1032 и не создавалось для управления всеми четырьмя домами; на каждый из домов изготавливалась проектно-сметная документация, финансирование строительства производилось каждым из кооперативов отдельно; следовательно, по мнению Кооператива, в этих домах не создавалось общее имущество, принадлежащее собственникам всех четырех домов; из технических паспортов, изготовленных при вводе в эксплуатацию зданий, следует, что они были составлены на каждый из четырех домов, а не на его отдельные части; при этом каждый кооператив заключал договоры с ресурсоснабжающими организациями, согласно подписанному всеми кооперативами акту разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности каждый дом имеет свой главный распределительный щит (ГРЩ) и отдельный индивидуальный тепловой пункт (ИТП); для исправления реестровой ошибки достаточно лишь заявления одного из собственников многоквартирного дома, в отношении которого был осуществлен ошибочный кадастровый учет; Симион О.С. является таким собственником, ей принадлежит на праве собственности квартира № 61 в спорном доме; подаче названного заявления предшествовало проведение общего собрания с целью информирования его жителей о предстоящей процедуре.

В очередном судебном заседании суд объявил о произведенной замене в его составе, рассматривающем апелляционную жалобу Товарищества по настоящему делу, в связи с тем, что судья Лебедев Г.В. находится в очередном ежегодном отпуске, последний был заменен в соответствии с определением от 18.08.2020 на судью Кротова С.М.

Представитель Кооператива ходатайствовал о приобщении к материалам настоящего дела пояснений, также отметил, что среди документации его доверителем был найден документ, датированный 1975 годом и поименованный в качестве разрешения, выданного службой водопровода при Управлении водопроводно-канализационного хозяйства, в котором речь идет о подключении к сети городского водопровода и водопользования для производственных, хозяйственно-бытовых и противопожарных нужд четырех девятиэтажных жилых домов. Представитель подчеркнул, что в документе указано на подключение именно домов, а не корпусов единого дома.

Помимо этого представитель Кооператива сообщил, что 27.02.2020 состоялось совещание в ГУП «Водоканал» (далее – Водоканал) по вопросу организации самостоятельного учета водопотребления, водоотведения и установки узла ХВС в МКД по двум адресам: Загребский бульв., д. 35/28 и Загребский бульв., д. 35, корп. 3, стр. 1, на котором было решено:

- выполнить совместное комплексное обследование системы водоснабжения МКД по названным адресам для определения возможности переустройства внутренних сетей с установкой узлов учета в помещениях обоих МКД, согласования места установки водомерных узлов и приборов учета;

- Товариществу обратиться в филиал единого расчетного центра с заявлением о внесении в договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ, заключенный ранее между Водоканалом и Товариществом, дополнительного субабонента в виде созданного товарищества собственников жилья «Загребский 35»;

- обоим товариществам обратиться в ту же организацию с заявлением на заключение дополнительного соглашения к названному договору, касающегося вопроса частичной оплаты полученной питьевой воды и сброшенных сточных вод вновь созданным товариществом собственников жилья «Загребский 35» в размере 2/15 или по показаниям приборов учета с последующим выставлением управляющим организациям отдельных счетов.

Водоканал в письме от 05.08.2020 № 8338/300 направил в адрес товариществ проект дополнительного соглашения № 2 к упомянутому договору в части включения МКД по адресу: Загребский бульв., д. 35, корп. 3, стр. 1, в качестве субабонента по холодному водоснабжению и водоотведению вместе с проектом соглашения № 1, предметом которого является оплата услуг по отпуску питьевой воды и отведению сточных вод МКД, управляемого товариществом собственников жилья «Загребский 35». Суд апелляционной инстанции приобщил данные письменные пояснения, определив дать оценку всем приложенным к ним документам уже при вынесении итогового судебного акта.  

Далее апелляционный суд заслушал кадастрового инженера          Коренькову Е.В., составившую технический план дома в июне 2019 года.   Инженер пояснила, что у домов имеются отдельный фундамент, стены, перекрытия, кровля, они не соединяются ни лестницами, ни какими-либо другими частями, являются обособленными объектами. Следовательно, при их едином учете была допущена ошибка. На вопрос суда относительно единства коммуникаций инженер пояснила, что в одном из актов приемки в эксплуатацию дома 1979 года за номером 4421 имеется следующая отметка: «предъявленный к сдаче в эксплуатацию жилой дом на 71 квартиру с прилегающими к нему наружными коммуникациями и благоустройством считать принятым в эксплуатацию с общей оценкой «удовлетворительно». Также инженер пояснила, что исследование коммуникаций не входит в ее компетенцию. По мнению инженера, вопрос единства сетей не влияет на то, чтобы сказать, единый это объект или нет, самостоятельными должны быть именно строительные конструкции. Инженер на вопрос о том, почему реестровая ошибка исправлена только в отношении двух домов, указала, что осуществляемые ею действия совершались по процедуре уточнения характеристик недвижимого имущества и исправления реестровой ошибки в рамках поданного заявления об уточнении технических характеристик дома. В ответ на вопрос представителя Товарищества, в отношении скольких зданий была допущена спорная ошибка, инженер пояснила, что в отношении четырех ранее учтенных как корпусов объектов. На вопрос представителя Кооператива о возможности существования на одном земельном участке нескольких зданий, инженер ответила утвердительно, равно как и на вопрос от того же лица по поводу дальнейшей возможности у собственников квартир в спорных домах исправлять реестровую ошибку в отношении участка под ними. Помимо прочего инженер подтвердила, что она наблюдала схожую ситуацию с коммуникациями во многих других домах.

Управление Росреестра в ответ на вопрос суда о том, что именно было сделано – исправлена реестровая ошибка или уточнены характеристики объекта с учетом того, что заявление было подано именно на уточнение уникальных характеристик дома, его представитель пояснил, что производя экспертизу представленного пакета документов, регистратор руководствуется документом-основанием, в данном случае в заключении кадастрового инженера было указано на реальную возможность раздела домов, а потому регистрирующим органом было принято соответствующее положительное решение по заявлению, представитель также пояснил, что случаи, когда регистрирующим органом производилась процедура раздела, единичны. По поводу учета при разделе домов судьбы единого земельного участка представитель Управления Росреестра указал, что собственники могут решить этот вопрос самостоятельно.

Представитель Кооператива на вопрос суда о его статусе с учетом создания товарищества собственников жилья «Загребский 35» пояснил, что в данный момент его доверитель поэтапно прекращает свою деятельность, пока Кооператив не ликвидирован, однако управление 1 и 2 подъездами уже передано  товариществу собственников жилья «Загребский 35». По поводу земельного участка представитель пояснил, что собственники не лишены сейчас возможности его разделить, относительно единого водопровода указал, что это является стандартной практикой для подобного рода зданий, подключение по сцепке в принципе характерно для всего города. Также представитель отметил, что в действительности в ходе голосования за избрание Товарищества произошла узурпация со стороны одной управляющей компании по отношению к другой, собственники двух подъездов за Товарищество не голосовали. Кроме того, единый на все дома технический паспорт в 1990-х годах никто из собственников не заказывал, у всех ЖСК, которые изначально финансировали строительство каждого из корпусов, были свои отдельно сформированные паспорта, какой-либо дополнительной инвентаризации не требовалось, так как дом не претерпевал никаких изменений с момента возведения в составе четырех корпусов. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов настоящего дела, а именно устава Товарищества, утвержденного общим собранием членов ЖСК № 1032 согласно протоколу от 13.04.2006 № 1, истец создан в результате реорганизации названного кооператива в форме преобразования и является его правопреемником. 

Обращаясь в суд с указанными требованиями, Товарищество сослалось на то, что в сентябре 2019 года из письма Комитета от 29.08.2019 № 64314-36, направленного в ответ на обращение от 24.07.2019 № 44 по вопросу учета объекта недвижимости, ему стало известно о том, что Управлением Росреестра была исправлена реестровая ошибка в отношении многоквартирного дома с кадастровым номером 78:13:0007440:3577, расположенного в границах поставленного на учет в январе 2010 года земельного участка площадью             11 465 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007440:24 по адресу: Санкт-Петербург, Загребский бульв., д. 35/28, лит. А, и в июне 2019 года осуществлен государственный кадастровый учет бывшей части указанного дома (1-2 подъездов) как самостоятельного объекта, по результатам чего ей присвоен кадастровый номер 78:13:0007440:6058, а впоследствии решением Комитета от 22.07.2019 № 53012-24.1 данному объекту присвоен адрес: Санкт-Петербург, Загребский бульв., д. 35, корп. 3, стр. 1.

Полагая, что данный раздел фактически был произведен без согласия собственников помещений жилого дома на земельном участке, который принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений всего жилого дома – с 1 по 15 подъезды, а не только с 1-2 подъезды, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что изначально в 1978 году строительство двух спорных подъездов, представляющих собой один корпус под номером 7, который состоит из 71 квартиры, осуществлялось самостоятельными силами Кооператива отдельно от трех остальных корпусов, что подтверждается представленными в материалы дела документами, в удовлетворении заявления отказал. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

ГУП ГУИОН в письме от 19.12.2016 № 17844-исх. в связи с направлением Товариществом обращения от 17.11.2016 № 142 уведомило последнее о том, что хотя по данным ПИБ Невского и Фрунзенского районов с момента первичной инвентаризации в 1979 и 1980 годах спорный МКД учтен в качестве единого строения, имеет сквозную нумерацию квартир в нем, расположен на едином участке, в материалах инвентарного дела имеются четыре акта № 4421, 4408, 4423, 4409 о приемке корпусов спорного здания в эксплуатацию, в связи с чем в тот же период (начало 1980-х годов) в отношении частей этого здания  изготовлено четыре технических паспорта (часть здания ЖСК-1035 – квартиры 1-71; ЖСК 1034 – квартиры с 72 по 250), ЖСК 1032 – квартиры с 251 по 465, ЖСК 1008 – квартиры с 466 по 536), и только в 1992 году ПИБ изготовил единый паспорт на весь дом, на сегодняшний день рассматриваемые части (строительные корпуса) имеют самостоятельные конструктивные элементы (стены), которые могли бы служить границами раздела всего дома, так как сообщение между ними отсутствует.  

В связи с этим 10.06.2019 собственники помещений в подъездах 1 и 2 спорного дома, находившимся с момента постройки под управлением  Кооператива, по инициативе одного из них – Симион О.С. провели в форме очно-заочного голосования, имевшего место с 28.05.2019 по 09.06.2019, общее собрание, на котором приняли решение исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН в отношении дома, в котором они проживают и который прошел ранее кадастровый учет как единое строение, путем проведения нового кадастрового учета в отношении частей этого дома как отдельных зданий (вопрос № 2), что подтверждается имеющимся в деле протоколом № 1, а в последующем по заказу Кооператива кадастровым инженером ГУП ГУИОН Кореньковой Е.В. 13.06.2019 был подготовлен технический план здания, к которому приложено заключение уполномоченного лица со следующими выводами: «по результатам обследования и анализа технической документации установлено, что допущена реестровая ошибка и два здания (одно площадью 4482,5 кв. м имеет в составе 74 помещения, из которых 71 квартиры, а остальные 3 – нежилые помещения, введено в эксплуатацию актом приемки от 29.06.1979 № 4421, а второе площадью 29 630,7 кв. м имеет 465 квартир, введено в эксплуатацию тремя актами приемки от 28.06.1979 № 4423, от 29.06.1979 № 4408, 4421 и от 28.12.1979 № 4409), учтенные под одним кадастровым номером, не имеют между собой общих стен и внутреннего сообщения; в связи с тем, что здания являются обособленными, введенными в эксплуатацию в разное время, имеющими собственные стены, фундамент, перекрытия, крышу и коммуникации, техплан подготовлен для исправления упомянутой ошибки в части учета каждого здания отдельно». 

В этом же заключении кадастровый инженер указала, что в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом, разрешение на строительство не требуется. 

В результате этого 28.06.2019 осуществлена постановка на кадастровый учет одной из частей исходного МКД площадью 4482,5 кв. м, по результатам которого ей присвоен самостоятельный кадастровый номер 78:13:0007440:6058, а в июле 2019 года на основании заявления от 08.07.2019 Комитетом ей присвоен отдельный адрес: Санкт-Петербург, Загребский бульв., д. 35, корп. 3, стр. 1, что подтверждается решением от 22.07.2019 № 53012-24.1 и выпиской из ЕГРН от 30.08.2019 № 78/001/003/2019-9253.

В соответствии со статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) под ошибками, содержащимися в ЕГРН, понимаются:

- техническая ошибка в записях – техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН;

- реестровая ошибка – воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.

В силу положений части 1 и части 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ исправление регистрирующим органом как технической ошибки в записях, так и реестровой ошибки, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции, в материалах инвентарного дела имеются следующие копии документов о приемке рассматриваемого здания в эксплуатацию: акт от 29.06.1979 № 4421, которым введен в эксплуатацию жилой дом юж. р. Волковки, квартал № 40 корп. № 7, в составе 71 квартиры; акт от 28.06.1979 № 4423, которым введен в эксплуатацию жилой дом юж. р. Волковки, квартал № 40 корп. № 6, в составе 179 квартир; акт от 29.06.1979 № 4408, которым введен в эксплуатацию жилой дом юж. р. Волковки, квартал № 40 корп. № 5, в составе 215 квартир; акт от 28.12.1979 № 4409, которым введен в эксплуатацию жилой дом юж. р. Волковки, квартал № 40 корп. № 5а, в составе 71 квартиры. 

Сторонами не оспаривается, что на дату первичной инвентаризации 1979-1980 годов в отношении рассматриваемого здания были изготовлены четыре технических паспорта на четыре объекта по спорному адресу. Так, в материалах дела имеется технический паспорт на жилой дом по состоянию на 01.12.1979 (также сделана приписка «1985 год») на 1 и 2 подъезды, составленный министерством коммунального хозяйства  РСФСР по Фрунзенскому району, согласно которому владельцем корпуса за номером 7 общей площадью 4160 кв. м является Кооператив на основании утвержденного приемочного акта государственной комиссии № 4421.

Впоследствии на этот же корпус в 1991-1992 годах был изготовлен новый паспорт, в котором также в качестве владельца жилого дома указан Кооператив, что согласуется с положениями ГК РСФСР 1964 года о кооперативной собственности и Законом о кооперации в СССР 1988 года.  Согласно указанным в нем сведениям количество жилых квартир составляет 71. При этом в разделе «исчисление площадей и объемов основных и отдельных частей строения и пристроек» указано, что девятиэтажный корпус является основным строением.

При этом на титульном листе первого из паспортов имеется указание на то, что его форма согласована с ЦСУ РСФСР от 03.04.1968 № 5-15 и утверждена приказом заместителя Министра коммунального хозяйства  РСФСР от 06.05.1968 № 167. Однако впоследствии приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 № 380 была утверждена новая инструкция по составлению технического паспорта на жилой дом государственного общественного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов, согласно которой технический паспорт составляют на каждый жилой дом (строение), а при наличии на земельном участке нескольких жилых домов на каждый из них заполняют паспорт, а на земельный участок, где размещены жилые дома, - приложение 1 к техническому паспорту, один экземпляр которого прилагают к одному из технических паспортов.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что действовавшее в период составления указанных паспортов законодательство не предполагало возможность оформления единого паспорта на несколько самостоятельных домов. Следовательно, оформление самостоятельного паспорта на корпус № 7 в составе 71 квартиры подтверждает, что данный дом являлся отдельной конструкцией, никак не связанной по техническим параметрам с тремя другими корпусами.

При таком положении последующее оформление в 2013 году единого сводного технического паспорта по состоянию на 1980 год, по сведениям которого общая площадь застройки спорного участка равна 4400 кв. м, а общее количество квартир в доме – 536, что свидетельствует о том, что технический учет проводился не только в отношении корпуса № 7 в составе двух подъездов, но и в отношении трех других корпусов, не имеет какого-либо правового значения, по мнению апелляционного суда, для разрешения настоящего спора, так как изложенное не влияет на технические характеристики одного из корпусов, самостоятельность которого как отдельного строения подтверждается проведенным в отношении него сразу после создания (после непосредственного ввода объекта в эксплуатацию) техническим учетом. 

Изложенное подтверждается в данном случае не только нормативными актами СССР, действовавшими в спорный период и регулировавшими составление технической документации на объект, но также и буквальным содержанием представленных в дело следующих документов: типовым договором между Кооперативом и Главным управлением капитального строительства Исполкома Ленгорсовета на строительство кооперативного жилого дома от 23.10.1978, сводной сметой строительства корпуса № 7 жилого дома, а также выше упомянутым актом приемки нового здания жилого дома государственной комиссией после завершения его строительства за номером 4421.

При этом доводы Товарищества о том, что подобное раздельное строительство с составлением отдельной документации на каждый дом было обусловлено исключительно раздельным финансированием, осуществляемым членами разных жилищно-строительных кооперативов, а не самостоятельными характеристиками частей возводимого жилого дома, апелляционный суд находит несостоятельными, поскольку из текста названного договора не следует необходимость согласования проектов строящихся корпусов сразу со всеми четырьмя кооперативами, чьи члены профинансировали строительство. Напротив, из упомянутого типового договора следует, что Главное управление капитального строительства Исполкома Ленгорсовета принимает передаваемые ему Кооперативом обязанности заказчика по оформлению отвода и освоению участка строительства, а также проектированию и строительству конкретного жилого дома, техно-рабочий проект которого представляется на согласование, а затем и на утверждение исключительно Кооперативу. 

Изложенное вытекает и из представленных в суд апелляционной инстанции подготовленного в отдельном порядке расчета строительной стоимости квартир жилого дома Кооператива (спорного корпус с двумя подъездами), а также выкопировок из проектной документации, из которой видно, что проект составлялся в отношении дома на 71 квартиру. Товарищество, в свою очередь, не опровергло, что в спорный период строительные нормы и правила, касающиеся оформления проектной документации, позволяли составлять на части одного единого дома отдельные рабоче-технические проекты, а равно не обосновало с точки зрения критериев разумного поведения участников гражданского оборота необходимость оформления документации подобным образом в случае, если данные корпуса действительно являлись единым строением, как утверждает истец.

В Постановлении от 12 апреля 2016 года № 10-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что многоквартирный дом представляет собой разновидность объектов капитального строительства - здание - объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей (пункт 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Аналогичное содержание вкладывается в понятие многоквартирного дома в нормах Жилищного кодекса Российской Федерации..

В силу пункта 3.21 ГОСТа Р 51929-2014 многоквартирный дом - это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Следовательно, многоквартирным домом может считаться лишь такая конструкция, которая имеет необходимые для проживания в ней людей коммуникации (водоотведение, водоснабжение и пр.).

Между тем в отличие от признаков многоквартирного дома признаки единства объектов, многоквартирного дома и нежилых встроенно-пристроенных помещений определяются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37. Согласно Приложению № 1 к Инструкции от 04.08.1998 № 37 признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Таким образом, наличие или отсутствие коммуникаций не признается федеральным законодателем в качестве одного из определяющих признаков, на основании которого можно было бы сделать вывод о самостоятельности или единстве построенных объектов недвижимости. 

Товарищество как правопреемник ЖСК № 1032 до 2019 года не являлось управляющей компанией многоквартирного дома по упомянутому выше адресу в составе подъездов с 1 по 15 (в управлении находился корпус с  8 по 13 подъезд (квартиры с 251 по 465)), соответственно, принятие решения о передаче иных корпусов в управление заявителю не могло повлечь за собой изменение режима общей собственности собственников квартир и нежилых помещений в корпусах названного дома.      

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы Товарищества в той части, в какой оно утверждает, что оспариваемый им раздел дома нарушил права собственников остальных подъездов с 3 по 15 на общее имущество такого дома, не нашли своего подтверждения в материалах настоящего дела, так как, по мнению апелляционного суда, нарушение указанного права имело бы место лишь в том случае, если раздел осуществлялся в отношении единой конструкции, тогда как в данной ситуации Товариществом не доказано, что все четыре ранее построенных корпуса в конце 1970-х годов когда-либо были единым жилым строением с характеристиками (единые стены, фундамент и т.д.), позволяющими прийти к выводу о том, что названная конструкция не может быть разделена без изменения ее технических параметров.

С учетом изложенного апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по доводам жалобы. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2020 по делу № А56-107782/2019 оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий 

М.А. Ракчеева

Судьи 

С.В. Изотова

С.М. Кротов