АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2211/19 

Екатеринбург

07 мая 2019 г.

 

Дело № А07-8244/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по делу №А07-8244/2018 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества «БЭТО» - Тактаев Х.Р. (доверенность от 13.09.2018 № 54/458).

  Акционерное общество «БЭТО» (далее – общество «БЭТО», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1661 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, 134, изложив п. 2.2 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 1 220 585,75 руб. (один миллион двести двадцать тысяч пятьсот восемьдесят пять рублей семьдесят пять копеек) (НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации)».

Решением суда от 15.10.2018 (судья Напольская Н.Е.) исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между Министерством  и обществом «БЭТО»  при заключении договора купли - продажи земельного участка общей площадью 1661 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, 134, в редакции условий договора, предлагаемых ответчиком.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 24.01.2019 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Тимохина О.Б.) решение суда первой инстанции отменено. Урегулированы разногласия, возникшие между Министерством и обществом «БЭТО»  при заключении договора купли - продажи земельного участка общей площадью 1661 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, 134, в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

В кассационной жалобе министерство просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование доводов кассационной жалобы министерство поясняет, что им верно определена выкупная цена земельного участка, поскольку решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2017  по делу № А07-18302/2017 во исполнении которого и был подготовлен проект договора купли-продажи рассмотрен в соответствии с земельным законодательством, а не в соответствии пунктом 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001  № 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества» (далее - Федеральный закон от 21.12.2001  № 178-ФЗ) , на который в своем заявлении от 13.03.2015 ссылалось общество «БЭТО». При этом Министерство отмечает, что в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ  имущество приобретается по рыночной цене, выкупная цена земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» определяется в процентном соотношении от кадастровой стоимости, действующей на момент обращения заявителя. По мнению заявителя кассационной жалобы,  апелляционный суд для урегулирования разногласий по выкупной цене должен был руководствоваться положениями пункта 16 статьи 43 названного Федерального закона от 21.12.2001  № 178-ФЗ. Министерство полагает, что  апелляционным судом не давалась оценка заявлению общества «БЭТО» от 13.03.2015 на его соответствие требованиям приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, которым утвержден перечень документов, которые должны быть приложены к такому обращению, в то время как необходимые документы к заявлению от 13.03.2015 не были приложены, о чем заявитель был проинформирован письмом от 16.04.2015 № АГ-18/5747. Кроме того, Министерство отмечает, что в период с 2014 по 2017 года оно не распоряжалось спорным земельным участком, а соответственно и полномочий по продаже земельного участка в этот период у него отсутствовали.

Общество «БЭТО»  направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество «БЭТО» 13.03.2015 обратилось в Министерство  с заявлением  о реализации предприятию склада мобилизационного резерва, расположенного в корпусе № 13 «Склад ОМ», общей площадью 436,6 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, на котором расположен объект.

Министерство письмом от 21.12.2015 № АГ-18/18938 отказало обществу «БЭТО» в реализации склада мобилизационного резерва,  площадью 436,6 кв. м, и земельного участка, находящегося под данным объектом, указав, что реализация первоочередного права приобретения  невозможна ввиду вступления 29.09.2015 в силу изменений в Федеральный закон от 21.12.2001 года № 178-ФЗ,  в соответствии с которыми пункт 16 статьи 43 утратил силу.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 по делу №А07-3029/2016 отказ министерства, выраженный в письме от 21.12.2015 № АГ-18/18938  признан незаконным, на Министерство возложена обязанность подготовить и направить в адрес общества «БЭТО» проект договора купли-продажи склада мобилизационного резерва корпус № 13 «склад ОМ» литера IP РБ000025313358 площадью436,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 134.

За обществом «БЭТО» 06.04.2017 зарегистрировано право собственности на помещение, общей площадью 436,6 кв. м, кадастровый номер 02:55:010834:564, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, 134, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.05.2018 № 99/2018/98726195.

Указанное помещение расположено в здании, площадью 819,3 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:126, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 134.

Здание с кадастровым номером 02:55:010834:126, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231 общей площадью 1661 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 134, принадлежащем на праве собственности Республике Башкортостан.

Земельный участок, с кадастровым номером 02:55:010834:231 общей площадью 1661 кв. м, 29.07.2013 передан Министерством обществу «БЭТО» по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М106-13, на срок с 17.06.2013 по 17.06.2062 .

Общество «БЭТО» обратилось 14.04.2017 в министерство с заявлением  о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, не реализованного обществом «БЭТО» в рамках обращения от 13.03.2015.

Министерством письмом от 12.05.2017 № ИА-21/0262 было отказано обществу «БЭТО» в предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 134, в связи его нахождением  во втором поясе зоны санитарной охраны водозаборов р. Уфы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2017 по делу № А07-18302/2017 отказ Министерства, выраженный в письме от 12.05.2017 № ИА-21/6262, признан незаконным, министерство обязали подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 1661 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 134, и направить его обществу «БЭТО».

Министерством 16.01.2018 в адрес общества «БЭТО» направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 134.

Согласно пункту 2.2 проекта цена участка составляет 2 441 171 руб. 50 коп.

Обществом «БЭТО» 09.02.2018 в адрес Министерства направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка, согласно которому, пункты 2.1, 2.2 проекта договора предложено изложить в следующей редакции: Цена участка, находящегося в собственности Республики Башкортостан, определена в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 329 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственности на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках» в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Цена участка составляет 1 220 585 руб. 75 коп. 

Разногласия сторон договора по размеру выкупной стоимости земельного участка послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял редакцию спорного условия в редакции ответчика, признав надлежащей цену выкупа земельного участка в размере 2 441 171 руб. 50 коп., определенной исходя из методики 50% от кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на момент подачи обществом заявления о выкупе земельного участка 14.04.2017, поскольку заявлением от 13.03.2015 обществом «БЭТО» реализовано право на приватизацию исключительно недвижимого имущества в порядке, предусмотренном пунктом 16 статьи 43 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001, кроме того счел, что поданное обществом «БЭТО» заявление от 13.03.2015 не может быть признано надлежащим по форме и содержанию.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что заявление общества «БЭТО» от 13.03.2015 является ненадлежащим обращением о приватизации земельного участка и руководствуясь пунктом 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан № 629 определелил, что выкупная цена земельного участка подлежит установлению в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1 220 585 руб. 75 коп., а разногласия, возникшие между Министерством и обществом «БЭТО»  при заключении договора купли - продажи земельного участка общей площадью 1661 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, 134, подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном нормами статьями 274, 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для его отмены не имеется.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Как установлено апелляционным судом, факт соблюдения предусмотренной нормой статьи 445 ГК РФ процедуры заключения договора, а также наличия у истца, являющегося собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости, права на приватизацию участков в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации подтвержден при рассмотрении дела № А07-18302/2017 и сторонами не оспаривается.

Разногласия сторон при заключении договора купли - продажи земельного участка общей площадью 1661 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, 134, возникли относительно  цены выкупа земельного участка.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения цены выкупа участков, приобретаемых в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, урегулирован Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» (далее по тексту – Постановление Правительства Республики Башкортостан № 629).

Пунктом 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан № 629 установлено, что цена земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений для лиц, обратившихся с заявлением о выкупе земельных участков с 01.07.2015 по 31.12.2018 устанавливается в размере 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, а обратившихся до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Согласно правовому подходу, сформированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС16-19865 от 28.04.2017, выкупная цена земельного участка подлежит определению на дату подачи заинтересованным лицом надлежащего заявления о приобретении земельного участка в собственность.

Установив, что общество «БЭТО» обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением от 13.03.2015, в котором со ссылкой на норму пункта 16 статьи 43 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001  просило Министерство реализовать склад мобилизационного резерва площадью 436, 6 кв. м и земельный участок, находящийся под данным объектом, и  в числе приложений к заявлению, среди прочего, указано на представление кадастрового паспорта земельного участка на трех листах, а также выявив, что склад мобилизационного резерва площадью 436, 6 кв. м, входящий в состав здания с кадастровым номером 02:55:010834:126, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, данные обстоятельства подтверждены судами при рассмотрении дела №А07-18302/2017, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что из буквального содержания названного заявления общества «БЭТО» явствует его намерение реализовать право на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2017 по делу № А07-18302/2017 также установлено, что в ответ на обращение общества «БЭТО» от 13.03.2017 Министерство письмом от 21.12.2015 №АГ-18/18938 отказало в приватизации, в том числе, земельного участка, находящегося под складом мобилизационного резерва, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что обращаясь в Министерство с  заявлением от 14.04.2017 общество «БЭТО» ссылалось на своё обращению от 13.03.2015 по которому Министерством не принято решения о приватизации земельного участка, а следовательно и волю на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231 общество «БЭТО» выразило путем обращения в Министерство заявлением от 13.03.2015.

В совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 АПК РФ, в частности, договор аренды от 29.07.2013№ М106-13, свидетельства о государственной регистрации права от 20.12.2011 серия 04 АН №№541819, 541818, 541817, суд апелляционной инстанции установил, что общество  «БЭТО» является  собственником здания с кадастровым номером 02:55:010834:126 расположенного на спорном земельном участке, в том числе с расположенным на нем мобилизационным складом площадью 436, 6 кв. м,   приняв во внимание, что  необоснованность отказа в приватизации объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, признана судами при рассмотрении дела № А07-3029/2016, а право общества на приватизацию земельного участка на основании заявления общества «БЭТО» от 13.03.2015 подтверждено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2017 по делу № А07-18302/2017, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявление общества «БЭТО» от 13.03.2015 является надлежащим обращением о приватизации земельного участка, в силу чего на основании пункта 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан № 629  определил, что выкупная цена земельного участка подлежит установлению в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка и  составляет 1 220 585 руб. 75 коп.

При  этом при определении размера расчетной кадастровой стоимости апелляционный суд руководствовался правилами пункта 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан № 629  и исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка  с кадастровым номером 02:55:010834:231 утверждена по результатам массовой кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 № 5860 (в размере 5 893 344 руб. 27 коп.), действовавшей на момент подачи обществом заявления от 13.03.2015, и при отсутствии иной проведенной массовой кадастровой оценки, апелляционный суд принимает сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка, имеющиеся в едином государственном реестре недвижимости с учетом положений пункта 1 статьи 66 ЗК РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции, как принятое без учета вышеизложенных обстоятельств и урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи  в редакции, предложенной истцом.

 Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судом апелляционной инстанцией и в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции  (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                        П О С Т А Н О В И Л:

 

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по делу №А07-8244/2018 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                            А.А. Столяров 

 

                                                                             С.В. Лазарев