ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-13439/2021

12 сентября 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  07 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 сентября 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7572/2022) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2022 по делу № А46-13439/2021 (судья Колмогорова А.Е.) по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Омская областная газовая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о понуждении к заключению договора, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Омскоблгаз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО2 (удостоверение, диплом, по доверенности от 13.04.2022 № Исх-ДИО/5019 сроком действия 1 год),

от общества с ограниченной ответственностью «Омская областная газовая компания» - ФИО3 (паспорт, диплом, по доверенности от 08.04.2022 сроком действия 2 года),

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Омская областная газовая компания» (далее – ООО «ООГК», Общество, ответчик) об обязании подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709 от 04.06.2021 № Д-С-14-12066 в соответствии с письмом от 16.06.2021 № Исх-ДИО/8642, на следующих условиях:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 8684 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к настоящему Договору). 

1.2. Кадастровый номер Участка: 55:36:030120:6709. 

1.3. Местоположение Участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ФИО4, просп. Мира, д. 181. 

1.4. Цель использования Участка; для эксплуатации объекта недвижимости.

1.5. Разрешенное использование Участка: автозаправочные и газонаполнительные станции. 

1.6. Предоставление Участка Арендодателем Арендатору, а также: возврат Участка Арендатором Арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи (приложение № 1 к настоящему договору). 

1.7. На Участке имеются следующие объекты капитального строительства: 

- металлический склад, площадью 402,2 кв. м, назначение - нежилое, с кадастровым номером 55:36:000000:21109, расположенный по адресу. 

<

...> д. 181 А, принадлежащий на праве собственности ООО «Омская областная газовая компания», регистрационная запись от 29.12.2020 № 55:36:000000:21109-55/092/2020-4;

- топливо - заправочный пункт, площадью 15 кв. м, назначение - нежилое, с кадастровым номером 55:36:000000:21974, расположенный по адресу: 

<

...> д. 181, принадлежащий на праве собственности ООО «Омская областная газовая компания»», регистрационная запись от 29.12.2020 № 55:36:000000:21974- 55/092/2020-4; 

- компрессорная, газовая емкость, площадью 43,3 кв. м, назначение - нежилое, с кадастровым номером 55:36:000000:22106, расположенная по адресу: 

<

...> д. 181, принадлежащая на праве собственности ООО «Омская областная газовая компания», регистрационная запись от 29.12.2020 № 55:36:000000:22106-55/092/2020- 4; 

- сооружение (газопровод), с кадастровым номером 55:36:000000:21690, протяженностью 5002 м, расположенный по адресу: г. 

<

...> д. 181, от котельной ОАО «СГ-Транс» до транспортного цеха ОАО «Омскоблгаз», принадлежащий на праве собственности АО «Омскоблгаз», регистрационная запись от 28.07.2008 № 55-55-01/107/2008-006. 

1.8. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.05.2021 № КУВИ-002/2021-50633815 в отношении Участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. 

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер арендной платы за Участок с 29.12.2020 составляет 18700,14 рублей в месяц, с 01.01.2021 составляет 52636,47 рублей в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной плати (приложение № 2 к настоящему Договору). 

2.2. Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях: 

1) изменение нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска; 

2) изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (применяется при расчете арендной платы за Участок от его кадастровой стоимости); 

3) индексация размера арендной платы на уровень инфляции. 

Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. Подготовка письменного уведомления об изменении размера арендной платы или составление дополнительного соглашения при этом не требуются. 

В случае направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в настоящем договоре, Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Составление дополнительного соглашения при этом не требуется. 

В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу). 

Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, на размер уровня инфляция, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Данный уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка. 

Арендная плата, рассчитанная на основании величины рыночной стоимости права аренды земельного участка, изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в три года. 

2.3. Арендатор перечисляет арендную плату Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению № 2 к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора, а также период, за который осуществляется платеж. 

2.4. Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с 29.12.2020. 

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ

3.1. Арендатор имеет право: 

1) передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления. 

2) передать арендованный Участок в аренду в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления. 

3.2. Арендатор обязан: 

1) использовать Участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; 

2) своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором; 

3) в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на Участке, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации оформить с новым собственником объекта (доли в нем) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить в департамент копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем). 

4) не нарушать права землепользователей, землевладельцев и арендаторов смежных земельных участков; 

5) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; 

6) соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 

7) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на Участке в соответствии с законодательством; 

8) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; 

9) письменно в течение 2-х рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов; 

10) обеспечивать надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройство на прилетающей территории;

11) обеспечить беспрепятственный доступ на Участок представителям Арендодателя и (или) уполномоченных органов, осуществляющих контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель (далее - уполномоченные органы), в случаях, предусмотренных законодательством, а также предоставить представителям Арендодателя и (или) уполномоченным органам правоустанавливающие документы на Участок; 

12) не допускать осуществления на Участке строительства объектов; 

13) не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов; 

14) выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, беспрепятственно освободить участок и обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации; 

15) ежеквартально не позднее 1 числа месяца следующего за отчетным периодом производить сверку платежей; 

16) организовать вывоз бытовых отходов и мусора, образовавшихся в результате деятельности. Вывоз бытовых отходов и мусора осуществляется арендатором Участка самостоятельно или путем заключения договора со специализированной организацией. Если арендатор Участка самостоятельно осуществляет вывоз бытовых отходов и мусора, то обезвреживание и размещение бытовых отходов и мусора производится на полигонах бытовых отходов на основании договора с организациями, имеющими соответствующую лицензию. Исполнение обязанности по организации вывоза бытовых отходов и мусора должно быть подтверждено арендатором Участка договором или иными документами (талон, квитанция); 

17) не допускать размещения на Участие нестационарных торговых объектов; 

18) обеспечивать на Участке соблюдение ограничений, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. 

19) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. 

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право: 

1) осуществлять контроль за использованием Участка Арендатором; 

2) вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты; 

3) требовать от Арендатора возмещения в полном объеме убытков (в том числе упущенной выгоды), причиненных нарушением Арендатором прав и законных интересов собственника Участка; 

4) воспрепятствовать работам, ведущимся Арендатором на Участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации; 

5) обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора в следующих случаях: 

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования Участка не по целевому назначению; 

- порче земель при наличии соответствующего акта уполномоченного органа; 

- невыполнения обязательств, предусмотренных подпунктом 16 пункта 3.2; 

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации. 

При этом Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения Арендаторами обязательства в течение 30 календарных дней. 

6) В случае изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд досрочное прекращение договора аренды земельного участка осуществляется Арендодателем в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. 

4.2. Арендодатель обязан: 

1) передать Арендатору Участок в состоянии, пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим договором. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора Участок не обременен правами третьих лиц. 

Арендодатель не отвечает за недостатки Участка, выявленные Арендаторами после подписания акта приема-передачи. 

2) не воспрепятствовать хозяйственной деятельности Арендаторов, если она не противоречит условиям настоящего договора, а также земельному и гражданскому законодательству; 

3) обеспечить государственную регистрацию настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. 3а неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную законодательством и настоящим договором. 

5.2. В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендаторы уплачивают неустойку в виде пени в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату уплаты пени, от просроченной суммы за каждый день просрочки, 

5.3. При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора. Арендодатель вправе потребовать от Арендаторов уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости Участка. 

5.4. При несвоевременном возврате имущества Арендаторами Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости Участка за каждый день просрочки. 

5.5. В случае нарушения условий, предусмотренных подпунктом 17 пункта 3.2 настоящего договора, Арендаторы уплачивают штраф в размере 0,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

5.6. Платежи, предусмотренные пунктами 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 настоящего договора, Арендаторы перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора. 

6. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются по соглашению сторон. В случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя. 

7. ДЕЙСТВИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 29.12.2020. 

7.2. Настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством. 

7.3. По окончании срока действия настоящего договора договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление арендатору не требуется.

7.4. Место исполнения договора: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ФИО4, просп. Мира, д. 181. 

8. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

8.1. В рамках настоящего договора под форс-мажорными обстоятельствами понимаются: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, военные действия, забастовка, разрыв магистральных трубопроводов, иные чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, препятствующие исполнению настоящего договора. Форс-мажорные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующими документами. 

8.2. В случае продолжения форс-мажорных обстоятельств свыше трех месяцев, стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения об изменении условии договора или его продолжении. 

9. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

9.1. Условия настоящего договора, изложенные в пунктах 1.1. - 1.5. раздела 1, разделе 2, пункте 3.1., подпунктах 1,5,6,8,12,13,16,17 пункта 3.2. раздела 3, являются существенными. 

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1.Арендатор подтверждает Арендодателю, что на день подписания договора у Арендатора отсутствуют обязательства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора, и что они имеют право заключить настоящий договор в соответствии со своей правоспособностью. 

10.2. Арендатор заведомо согласен на вступление в настоящий договор иных правообладателей объектов недвижимости (их частей), расположенных на Участке. 

10.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. 

10.4. Корреспонденция, направленная Арендодателем в адрес Арендатора, считается надлежащим образом направленной, в случае ее направления по адресу, указанному в договоре, или предоставленному Арендатором в соответствии с подпунктом 9 пункта 3.2 раздела 3 настоящего договора. 

11. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ

Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: 

- акт приема-передачи Участка (приложение № 1); 

- порядок расчета арендной платы (приложение № 2); 

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (приложение № 3). 

12. РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ ПЕРЕЧИСЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Получатель средств: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 

<

***>/550301001 

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск 

БИК 015209001 казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета) единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета)

Код бюджетной классификации 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы) 

КОД ОКТМО 52701000 Код бюджетной классификации 90911607090040466140 (для перечисления пени). 

13. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Омскоблгаз» (далее – АО Омскоблгаз», третье лицо). 

Решением от 02.06.2022 Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении исковых требований. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: ответчик обязан заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, поскольку он не обратился к истцу с заявлением о приобретении права на земельный участок; Департамент не проводит государственный кадастровый учет, земельный участок с кадастровым номером 55:36:030120:6709 уже сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет; Департамент не указывал на использование ответчиком сооружения (газопровода) с кадастровым номером 55:36:000000:21690, а только констатировал нахождение указанного объекта на участке; газопровод является линейным объектом, в связи с чем истец обязан уведомить ответчика о его нахождении на участке. 

ООО «ООГК» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В обоснование своей позиции Общество указало следующее: в договоре аренды указана площадь земельного участка, которая не соответствует фактически занимаемой зданием площади, в связи с чем истец обязан провести мероприятия по постановке части земельного участка на кадастровый учет; ответчик не использует в своей деятельности сооружения (газопровода) с кадастровым номером 55:36:000000:21690, следовательно, указанный объект необоснованно включается в условия договора; собственником сооружения (газопровода) является АО «Омскоблгаз», указанные объект учтен при заключении договора аренды от 11.11.2021 № Д-С-14-411/2546/2021-08; истец не представил отчет об определении оценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709.

Департамент в представленных суду апелляционной инстанции письменных возражениях на отзыв, выразил несогласие с доводами Общества, указал, что предметом договора аренды от 11.11.2021 № Д-С-14-411 является земельный участок с иным кадастровым номером, факт нахождения газопровода на земельном участке не влияет на арендную плату; в соответствии с видом разрешенного использования и целью использования земельного участка сооружение (газопровод) не препятствует использованию земельного участка ответчиком по назначению; поскольку договор заключается по состоянию на 2021 год, то имеет значение кадастровая стоимость по состоянию на 2021 год.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу, приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), письменные возражения на отзыв также приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ. 

Также к материалам дела приобщена представленная истцом в судебном заседании Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 09.08.2022, представитель Департамента заявил ходатайство об отложении судебного заседания с целью предоставления письменных пояснений по возникшим в ходе рассмотрения апелляционной жалобы вопросам; представитель ООО «ООГК» заявил ходатайство об истребовании у Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Омской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области) межевого дела, а также сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка. 

Определением суда апелляционной инстанции от 09.08.2022 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось на 07.09.2022. Информация об отложении размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Суд апелляционной инстанции предложил Департаменту представить письменные пояснения по следующим вопросам: по чьей инициативе, для эксплуатации каких объектов, с каким видом деятельности формировался земельный участок с кадастровым номером 55:36:030120:6709; имеются ли на земельном участке иные объекты, кроме указанных в проекте договора; обосновать исковые требования с учетом площади земельного участка и площади здания, находящегося в собственности общества. 

Кроме того на обсуждение сторон поставлен вопрос о проведении судебной экспертизы в целях установления площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимости. 

Заявленное ходатайство об истребовании дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции удовлетворил, истребовал от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области межевое дело земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709, а также сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709 (с указанием периодов, в которые в ГКН имелась та или иная кадастровая стоимость).

12.08.2022 Департамент представил письменные пояснения по делу, в которых указал следующее: ответчик не представил согласие третьих лиц на изменение площади земельного участка; земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, результаты межевания не оспорены, следовательно, отсутствуют основания для назначения экспертизы по определению площади необходимой для использования здания, принадлежащего ответчику.

К пояснениям приложена выписка из ЕГРН в отношении спорного земельного участка по состоянию на 10.08.2022, содержащая сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2021, на 10.08.2022.

Письменные пояснения Департамента и выписка из ЕГРН приобщены апелляционным судом к материалам дела в порядке статей 81, 268 АПК РФ.

До начала судебного заседания 25.08.2022 от ФГБУ «ФКП Росреестра» поступила заверенная копия кадастрового дела № 55:36:030120:6709, а также сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709.

В порядке статьи 66 АПК РФ суд апелляционной инстанции приобщил данные документы к материалам дела.

Определением суда апелляционной инстанции от 02.09.2022 произведена замена судьи Воронова Т.А. в составе суда по рассмотрению дела № А46-13439/2021 на судью Краецкую Е.Б.

АО «Омскоблгаз», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ООО «ООГК» с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель ООО «ООГК» представил суду апелляционной инстанции переписку между истцом и ответчиком, а именно: письма Департамента от 16.06.2021, от 26.07.2021, от 21.02.2022, и письма ООО «ООГК» от 20.06.2021, 09.02.2022, ходатайствовал об их приобщении к материалам дела.

Кроме того, представитель ООО «ООГК» заявил ходатайство об отложении судебного заседания, с целью представления доказательств обращения в Департамент за предоставлением спорного земельного участка в собственность, а также для подготовки ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, в обоснование чего представил переписку с Автономной некоммерческой организацией «Центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» о возможности проведения судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы.

Представитель Департамента возражал против удовлетворения заявленных ходатайств ООО «ООГК».

Руководствуясь положениями статей 66, частью 2 статьи 268 АПК РФ, а также пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела представленные истцом и ответчиком дополнительные доказательства для полного установления обстоятельств по делу.

В удовлетворении ходатайства ООО «ООГК» об отложении судебного разбирательства судом апелляционной инстанции отказано по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий. 

Таким образом, совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью. В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

В настоящем случае ходатайство об отложении судебного заседания мотивировано необходимостью предоставления доказательств в обоснование позиции по делу о том, что ответчик желает приобрести спорный земельный участок в собственность, в связи с чем отсутствуют основания для заключения спорного договора аренды. 

На основании части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия (статья 9 АПК РФ). 

Между тем, ответчик занимал активную позицию в суде первой инстанции, представил отзыв на исковое заявление, дополнения к отзыву, принимал активное участие в судебных заседаниях, представлял доказательства в суде первой инстанции, после принятия решения, представил суду апелляционной инстанции дополнительные документы, в том числе деловую переписку между сторонами по делу.

Из представленной переписки следует, что последнее обращение Общества в Департамент датировано 09.02.2022, из указанного обращения следует, что ответчик просит предоставить информацию о стоимости и порядке расчета при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709, а также рассмотреть вопрос о заключении договора купли-продажи в рассрочку на один год. В ответном письме Департамента от 21.02.2022 указано, что истец вправе обратись с заявлением о выкупе земельного участка в установленном законом порядке, а также указано, что рассрочка выкупа земельного участка не применима.

Иных документов, позволяющих с достоверностью установить, что на сегодняшний день между сторонами спора ведутся переговоры о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709, в материалы дела не представлено. 

Представитель Департамента в судебном заседании суда апелляционной инстанции указал, что после февраля 2022 года Общество с предложением заключить договор купли-продажи, с учетом порядка действий, изложенных в письме Департамента от 21.02.2022, не обращалось, проект договора, либо заявление о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка в адрес истца не направляло.

Кроме того, рассмотрение апелляционной жалобы в судебном заседании суда апелляционной инстанции откладывалось на четыре недели, в связи с чем, в период апелляционного производства Общество обладало возможностью обратиться в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.

С учетом изложенного, основания для отложения судебного заседания для предоставления Обществом доказательств обращения в Департамент с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка, отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания для подготовки ответчиком ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий в срок (статья 9 АПК РФ).

Вопрос о проведении судебной экспертизы в целях установления площади земельного участка необходимого для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимости, выносился судом апелляционной инстанции на обсуждение сторон определением от 09.08.2022.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что у ООО «ООГК» было достаточно времени для подготовки письменного ходатайства и внесения денежных средств на депозит суда.

Более того, суд апелляционной инстанции не усматривает необходимости в назначении судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы, с учетом поступивших во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 09.08.2022 от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области доказательств.

По мнению суда апелляционной инстанции, имеющиеся доказательства являются достаточными для разрешения спора, в связи с чем оснований для назначения судебной экспертизы и объявления перерыва в судебном заседании не имеется.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, письменные пояснения, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Положением «О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска. Основными задачами Департамента являются, в том числе, осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Реализуя свои функции, Департамент выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:030120:6709 по адресу: город Омск, Советский административный округ, проспект Мира, д. 181, - расположены здания с кадастровыми номерами: 55:36:000000:21974, 55:36:000000:21109, 55:36:000000:22106, принадлежащие на праве собственности ООО «ООГК».

Департаментом подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709 от 04.06.2021 № Д-С-14-12066 (далее – договор), который направлен Обществу 16.06.2021 письмом № Исх-ДИО/8642 в целях его подписания.

До настоящего времени договор ответчиком не подписан, государственной регистрации обременения в форме аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:030120:6709 в пользу ООО «ООГК» не производилось.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 10, 169, 307, 420, 421, 428, 432, 445, 607, 609, 651 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 26, 39,6, 39.20, 39.23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ), Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Правила № 582), постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее – Постановление № 419-п), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11, от 08.10.2013 № 12857/12, установив, что площадь земельного участка, являющегося предметом договора, не соответствует площади расположенных на участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «ООГК», доказательства того, что сооружение (газопровод), с кадастровым номером 55:36:000000:21690, используется Обществом в предпринимательской деятельности отсутствуют, заявленный арендодателем размер арендной платы является необоснованным, кроме того сторонами не достигнуто соглашение по площади земельного участка, предоставляемого в аренду, пришел к выводу, что заявленные исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица обязаны заключить договор в случаях, предусмотренных ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством; в таких случаях допускается понуждение к заключению договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу первому пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, одной из форм которой является арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В рассматриваемом деле нахождение объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, на спорном земельном участке является основанием для заключения договора аренды данного земельного участка.

Таим образом, у истца имеются основания для предъявления иска о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка как собственника расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости.

Поскольку ответчик уклонился от подписания договора, направленного ему истцом, а самостоятельно действия по заключению договора аренды с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости не предпринял, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО «ООГК» обязано заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что у ответчика имеется возможность возражать по отдельным условиям договора аренды, в том числе и в форме возражений при рассмотрении спора в суде.

Отказ Общества от подписания договора вызван отсутствием согласования сторон в отношении условий спорного договора касающихся площади земельного участка, размера арендной платы, периода, с которого производится оплата арендной платы, распространения действия условий договора на предыдущий период и ответственность арендатора за нарушение условия договора.

В нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

В соответствии со статьей 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В данном случае в результате принятия судом первой инстанции обжалуемого решения об отказе в удовлетворении иска не достигнута цель обращения Департамента в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 309-ЭС15-17035 также выражена правовая позиция о том, что суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, фактически не разрешил настоящий спор по существу.

Делая вывод о недоказанности истцом площади и границ земельного участка, являющегося предметом договора аренды, судом первой инстанции не учтено, что наличие подобных разногласий между сторонами не может служить основанием отказа в удовлетворении заявленных требований.

Рассматривая разногласия сторон относительно условий договора, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Принадлежащие Обществу здания с кадастровыми номерами: 55:36:000000:21974 площадью 15 кв.м, 55:36:000000:22106 площадью 43,3 кв.м, 55:36:000000:211096 площадью 402,2 кв.м, расположены на спорном земельном участке с кадастровым номером 55:36:030120:6709 площадью 8684 кв.м.

Ответчик, указывая, что площадь земельного участка существенно превышает площадь всех принадлежащих ему объектов недвижимости, считает необоснованным заключение договора аренды в отношении земельного участка указанной площади.

В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14); площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Из системного толкования приведенных норм, которые возможно применить по аналогии к спорным правоотношениям, следует, что собственник земельного участка вправе требовать заключения договора аренды в отношении площади участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

В Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О высказана позиция о том, что Земельный кодекс РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Как следует из имеющихся в деле выписок из ЕГРН, ответчик является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 55:36:000000:21974, 55:36:000000:22106, 55:36:000000:211096 на основании договора купли-продажи от 01.09.2020 (регистрация права – 29.12.2020).

Из представленного ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области в материалы дела по запросу суда кадастрового дела № 55:36:030120:6709 следует, что распоряжением Департамента от 13.03.2018 № 44 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане» (далее – Распоряжение № 444), на основании заявления АО «Омскоблгаз» (одного из предыдущих собственников объектов недвижимости, принадлежащих истцу), утверждена схема расположения: 

- земельного участка с условным номером 55:36:030120:31:ЗУ1, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 8684 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:31, местоположение земельного участка установлено относительно нежилого здания: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, проспект Мира, д. 181;

- земельного участка с условным номером 55:36:030120:31:ЗУ2, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 28930 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:31, местоположение земельного участка установлено относительно нежилого здания: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, проспект Мира, д. 181.

Кроме того определён вид разрешенного использования в отношении земельных участков, образованных в соответствии с прилагаемой схемой:

- с условным номером 55:36:030120:31:ЗУ1 «автозаправочные и газонаполнительные станции»;

- с условным номером 55:36:030120:31:ЗУ2 «промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты IV-V классов опасности».

Распоряжение № 444 является основанием для выполнения кадастровых работ по образованию земельных участков.

03.05.2018 АО «Омскоблгаз» дало согласие на образование двух земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:31.

При этом именно ООО «ООГК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 19.03.2018 выступило заказчиком кадастровых работ в связи с образованием 2 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:31.

Межевой план подготовлен 10.04.2018, площадь земельного участка 55:36:030120:31:ЗУ1 составила 8684 +/- 32,62 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН, земельному участку, площадью 8684 +/- 32 кв.м, образованному из земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:31, 21.05.2018 присвоен кадастровый номер 55:36:030120:6709.

Таким образом, формирование спорного земельного участка площадью 8684 кв.м осуществлено, в том числе, по инициативе ООО «ООГК», так как именно ответчик выступил заказчиком кадастровых работ, границы земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709 формировались и устанавливались при непосредственном участии Ответчика.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик, действуя добросовестно, не мог не знать о площади земельного участка, предназначенного для эксплуатации принадлежащих ему объектов, указанное подтверждается и намерением ответчика приобрести в собственность земельный участок площадью 8684 кв.м.

Так, из представленной суду апелляционной инстанции Обществом переписки следует, что 16.06.2021 и 26.07.2021 Департамент предлагал ООО «ООГК» явиться к ответчику для подписания договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709, площадью 8684 кв.м.

В ответ на обращения, Общество в письмах от 30.06.2021, от 09.02.2022 не выражало несогласие с площадью земельного участка, а просило предоставить информацию о выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709, условиях и порядке заключения договора купли-продажи указанного земельного участка, в том числе предоставить рассрочку.

Отказ от заключения договора купли-продажи, прекращение действий по дальнейшему согласованию условий договора купли-продажи спорного земельного участка были вызваны отказом Департамента в применении рассрочки выкупа земельного участка и несогласием ответчика с предложенной ценой. 

Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709 не являлась спорной до обращения истца в суд с настоящим иском, и при принятии Департаментом условий Общества, ООО «ООГК» приобрело бы в собственность земельный участок площадью 8684 кв.м.

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что используя земельный участок под зданиями, которыми владеет и пользуется, и не оформляя в установленном порядке правоотношения по пользованию земельным участком, не принимая мер к формированию земельного участка меньшей площади, владелец объектов самостоятельно несет риск такого поведения, заключающийся в признании его пользователем земельного участка в тех границах, в которых он сформирован и поставлен на кадастровый учет. Аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.07.2021 по делу № А46-15120/2020, от 22.06.2021 по делу № А45-12021/2020.

Указанное позволяет прийти к выводу, что истцом в пункте 1.1 договора аренды верно определена площадь земельного участка, доводы ответчик в указанной части подлежат отклонению, основания для проведения землеустроительной экспертизы отсутствуют.

Материалами дела подтверждается принадлежность ответчику на праве собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:000000:21974, 55:36:000000:21109, 55:36:000000:22106 в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709 площадью 8684 кв.м.

В настоящем случае, нахождение объектов недвижимости на спорном земельном участке, принадлежащих ответчику на праве собственности, Общество не оспаривает, однако выражает несогласие с положениями пункта 1.7 договора, указывая, что истец необоснованно включил в объект, не принадлежащий ответчику – сооружение (газопровод) с кадастровым номером 55:36:000000:21690.

В пункте 1.7 договора указано, в том числе, что на Участке имеются объекты капитального строительства: сооружение (газопровод), с кадастровым номером 55:36:000000:21690, протяженностью 5002 м, расположенный по адресу: г. 

<

...> д. 181, от котельной ОАО «СГ-Транс» до транспортного цеха ОАО «Омскоблгаз», принадлежащий на праве собственности АО «Омскоблгаз», регистрационная запись от 28.07.2008 № 55-55-01/107/2008-006. 

Из пояснений представителя Департамента, не опровергнутых ответчиком, следует, что газопровод является подземным. 

Согласно пункту 10.1 статьи 1 Гр РФ к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Поскольку в аренду ответчику передается земельный участок в установленных границах, Департамент обязан уведомить Общество о всех объектах расположенных в его границах, а также отразит их в договоре.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что размещение на спорном земельном участке подземного газопровода, не препятствуют использованию земельного участка по назначению. 

Так, согласно пункту 1.4 договора указано, что цель использования Участка: для эксплуатации объектов недвижимости.

В пункте 1.5 договора указано, что разрешенное использование Участка: автозаправочные и газонаполнительные станции.

Кроме того, ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал, что газопровод законсервирован, истец указанный факт не оспаривал, спорный объект указан с целью осведомления ответчика о наличии на предоставляемом земельном участке всех объектов.

Поскольку Обществом не доказана необходимость исключения сооружения (газопровода) из пункта 1.7 договора, обстоятельства позволяющие прийти к выводу о наличии у ответчик препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 55:36:030120:6709 при нахождении на нем подземного газопровода не установлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец обоснованно указал сооружение (газопровод), с кадастровым номером 55:36:000000:21690, в пункте 1.7 договора, оснований для его исключения из пункта не имеется.

Возражая против заявленных требований, ответчик выразил несогласие с условиями пункта 2.4 договора, согласно которому арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном договором с 29.12.2020, а также пунктом 7.1 согласно которому договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 29.12.2020.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Департамент не лишен права взыскать с ООО «ООГК» неосновательное обогащение за период использования земельного участка до заключения договора в установленном законом порядке, в связи с чем в данном случае права истца не нарушаются.

Таким образом, поскольку ООО «ООГК» выразило несогласие с условием о распространении действия соглашения к договору аренды на отношения, возникшие до его заключения, то условия пунктов 2.4 и 7.1 подлежит исключению из договора.

ООО «ООГК» также выразило несогласие с пунктом 2.1 договора аренды, согласно которому размер арендной платы за Участок с 29.12.2020 составляет 18700,14 рублей в месяц, с 01.01.2021 составляет 52636,47 рублей в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной плати (приложение № 2 к настоящему договору). 

Учитывая, что оснований для распространения действия условий договора на правоотношения, возникшие с 29.12.2020, не установлено, то основания для установления арендной платы за период до 01.01.2021 не имеется.

Проверяя пункт 2.1 договора в остальной части, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Порядок расчета ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка  с кадастровым номером 55:36:030120:6709, осуществлен истцом в соответствии с Постановлением № 419-п, Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2020 № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории города Омска» (далее – Приказ № 45-п) и отражен в Приложении № 2 к договору.

Согласно положениям пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ, разъяснениям пунктов 16, 19 Постановления № 73, арендная плата за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, является регулируемой ценой.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), а также пунктом 12 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением № 419-п, размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. 

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в Приказе № 45-п, составляет 10 705 722 руб. 04 коп.

Приказ № 45-п вступил в силу 26.12.2020, сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 10 705 722 руб. 04 коп. внесены в ЕГРН 01.01.2021, в связи с чем данная кадастровая стоимость подлежит применению при расчете арендной платы с 01.01.2021.

Ежемесячная арендная плата по договору за земельный участок с кадастровым номером 55:36:030120:6709 с 01.01.2021, согласно расчету, приведенному в Приложении № 2 к договору, составляет 52636,47 руб.

Представленный Департаментом расчет ежемесячной арендной платы с 01.01.2021 проверен судом апелляционной инстанции, признан обоснованным, арифметически верным.

Довод Общества о том, что Департамент не представил отчет об определении оценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:6709, суд апелляционной инстанции отклоняет.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области сообщило суду апелляционной инстанции, что по сведениям ЕГРН кадастровой стоимости спорного земельного участка с 01.01.2021 по настоящее время составляет 10 705 722 руб. 04 коп.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, представленной в материалы дела 12.08.2022, земельный участок с кадастровым номером 55:36:030120:6709, по состоянию на 01.01.2021 имеет кадастровую стоимость объекта недвижимости 10 705 722 руб. 04 коп.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 10.08.2022 также составляет 10 705 722 руб. 04 коп., что подтверждено выпиской из ЕГРН по состоянию на 10.08.2022, представленной Департаментом суду апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, доводы истца о необходимости применения кадастровой стоимости земельного в размере 3 803 418 руб. 32 коп., действующей в период с 21.05.2018 по 31.12.2018, являются не обоснованными.

На основании изложенного, пункт 2.1 подлежит изложения в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок составляет 52 636,47 рублей в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к настоящему Договору).».

Доводы Общества относительно пункта 2.2 договора в части изменения размера арендной платы в одностороннем порядке при индексации арендной платы на уровень инфляции, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку данное условие соответствует пункту 8 Правил № 582, пункту 13 Постановления № 419-п.

Кроме того, ООО «ООГК» выразило несогласие с включением в условия договора пункта 5.5, согласно которому в случае нарушения условий, предусмотренных подпунктом 17 пункта 3.2 настоящего договора, Арендаторы уплачивают штраф в размере 0,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Следуя положениям пункта 4 статьи 421 ГК РФ, договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному согласию сторон. Суд не вправе устанавливать размер санкции за нарушение условий договора, по которым стороны не пришли к соглашению.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение штрафа в спорный договор не достигнуто.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для исключения из договора пункта 5.5 предусматривающего взыскание с арендатора штрафной санкции. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, являются основаниями для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Таким образом, решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2022 по делу № А46-13439/2021 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, апелляционная жалоба Администрации – удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункту 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Поскольку требования истца по итогам рассмотрения апелляционной жалобы удовлетворены, а Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, государственная пошлина за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 9000 руб. (6000 руб. + 3000 руб.).

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2022 по делу № А46-13439/2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Омская областная газовая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключить договор аренды земельного участка № Д-С-14-12066, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, на условиях, изложенных в проекте договора от 04.06.2021, за исключением пунктов 2.1, 2.4, 5.5 и 7.1 договора.

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы за участок составляет 52 636,47 рублей в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к настоящему Договору).».

Пункты 2.4, 5.5 и 7.1 исключить из договора.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Омская областная газовая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 9000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко