ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-1268/2023

г. Вологда

03 июля 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 июля 2023 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и                        Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии индивидуального предпринимателя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 апреля 2023 года по делу  № А05-1268/2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: 164170, Архангельская область;  ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317290100034800; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к акционерному обществу «Научно-Производственное Объединение «Новатор» (адрес: 164170, 

<

...>;  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) с требованиями о расторжении договора от 05.03.2020                 № 05-03/2020  аренды нежилых помещений; о взыскании 1 628 400 руб. в возмещении убытков, возникших за период с 29.11.2022 по 03.04.2023 в связи с невозможностью использовать помещения.

Решением от 26.04.2023 суд расторг договор аренды нежилых помещений от 05.03.2020 № 05-03/2020. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований суд отказал.

Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд неправильно применил статьи 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 5.2 договора, соглашение от 03.12.2021 № 1, не учел экспертное заключение от 30.08.2022 № 01/782/2022, определение Арбитражного суда Архангельской области о 15.02.2022 по делу                                     № А05-10744/2021. Своим бездействием Общество создало препятствия Предпринимателю к пользованию арендованным по договору имуществом, в результате этого причинило 1 638 400 руб. убытков.

Предприниматель в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Выслушав Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, письменных объяснениях, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Архангельской области от 20.10.2022 по делу № А05-5898/2022 и от 21.11.2022 по делу № А05-4423/2022 разрешены  споры, возникшие  между Предпринимателем и Обществом. Указанными решениями  установлено, что Обществу на праве собственности принадлежит здание производственного корпуса № 1 с исключенными помещениями 1 этажа № 1; 2 этажа № 7, 48, 51, 52, 3 этажа, 4 этажа, назначение - нежилое, 4-этажный, площадью 3 279,3 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 29-29-12/004/2009-089 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.05.2010 серии 29-АК № 484726).

Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 05.03.2020 № 05-03/2020.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное временное владение и пользование без права выкупа в собственность нежилые помещения № 41, 46, 47/2, 48, 49, 50, площадью 507,56 кв.м, расположенные на первом этаже в здании производственного корпуса № 1 по адресу: 

<

...>.

В силу пункта 2.1 договора арендуемые помещения предоставляются арендатору для организации и осуществления деятельности спортивного клуба «ФФК Космос».

Согласно пункту 3.1 срок действия договора составляет 11 календарных месяцев – с 05.03.2020 по 04.02.2021 включительно. В случае если ни одна из сторон до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, то договор пролонгируется каждые 11 месяцев на тех же условиях.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 05.03.2020. 

В акте стороны зафиксировали, что помещения, передаваемые в аренду, находятся в неудовлетворительном состоянии, не пригодном для эксплуатации в соответствии с договором, требуют косметический ремонт; арендатор и арендодатель приняли совместное решение, согласно которому арендатор согласен провести косметический ремонт принятых в аренду помещений за свой счет. Наименование, объемы и стоимость работ определены сторонами в локальном сметном расчете, утвержденном сторонами, который является неотъемлемой частью этого акта. В случае необходимости изменения наименования, объема и стоимости работ указанные изменения согласовываются сторонами в новом локальном сметном расчёте. Несогласованные арендатором с арендодателем изменения возмещению в порядке пункта 5.1 договора не полежат. Арендатор принял на себя обязательство провести косметический ремонт в течение трех календарных месяцев с даты подписания этого акта, при этом стороны установили, что арендная плата, предусмотренная разделом 4 договора аренды нежилых помещений, на период проведения ремонтных работ арендодателем не начисляется и арендатором не уплачивается. Результат выполненных ремонтных работ подтверждается актом приемки выполненных работ, подписанным сторонами.

Согласно приложенному к акту от 05.03.2020 локальному сметному расчету, согласованному Обществом, стоимость ремонтных работ должна составить 939 854 руб.

Судебными актами по делам № А05-5898/2022, А05-4423/2022 установлено, что вместо согласованных в названном локальном сметном расчете видов ремонтных работ по косметическому ремонту на 939 854 руб. Предприниматель выполнил  ремонтные работы, стоимость которых составила 2 745 839 руб.

В целях урегулирования спора относительно суммы стоимости ремонтных работ, подлежащей зачету к арендным платежам, после обмена в период с апреля по ноябрь 2021 года соответствующими письмами по спорному вопросу  стороны заключили соглашение от 03.12.2021 № 1 к договору аренды, в соответствии с которым Общество приняло на себя обязательство выполнить ремонтные работы на 598 816 руб., а именно: ремонт системы электрического отопления, ремонт электрооборудования, обшивку стен и окон. Произвели зачет стоимости этих работ на 598 816 руб. в счет погашения задолженности арендатора по постоянной части арендной платы.

Предприниматель 30.12.2021,  01.02.2022, 23.05.2022, 08.09.2022 уведомил Общество о низких температурах в арендуемых помещениях в зимний период (не выше 10-12 градусов С), в связи с этим просил о снижении арендной платы по договору аренды в связи с невозможностью использования помещений по назначению аренды, обеспечить подачу сезонного отопления в объеме, позволяющем обеспечивать надлежащий температурный режим для спортивных залов. 

Общество 15.09.2022 отказало Предпринимателю в удовлетворения претензий, поскольку система электроотопления монтирована арендатором самостоятельно и без согласования с арендодателем, ответственность за поддержание надлежащего температурного режима помещений после такого монтажа системы электроотопления  несет арендодатель.

Как указано в  исковом заявлении, в период с 24.11.2022 по 28.11.2022 Предприниматель отсутствовал в городе Мирном и не посещал арендуемые помещения. По возврату в населенный пункт 29.11.2022 обнаружил, что в помещениях произошло замораживание системы отопления, в батареях и трубах теплоснабжения образовались трещины, теплоноситель (вода) в трубах замерз, на полу также наблюдаются следы замерзшей воды,  которая вытекла из лопнувших труб и  батарей.

Предприниматель 29.11.2022 просил Общество явиться в помещения для их осмотра и фиксации факта  замораживания системы отопления и размера ущерба.

В результате совместного осмотра арендуемых помещений стороны установили, что на полу под всеми радиаторами имеются небольшие замерзшие лужи, в секциях радиаторов имеются трещины, в трубе, непосредственно подводящей к котлу, также  имеется трещина, виден лед, отопление в помещениях отсутствует. На момент осмотра работоспособность котла отопления и циркуляционных насосов не проверялась. Составили акт осмотра арендованных помещений от 29.11.2022, указали причину аварии системы отопления: арендатор без согласия арендодателя в нарушение условий договора норм гражданского законодательства  демонтировал систему централизованного отопления и произвел монтаж и подключение системы электрического отопления. Монтаж и подключение котла произведены физическими лицами, не являющимися работниками организаций, имеющих право на производство данного вида работ.

Предприниматель акт не подписал, указал на акте о несогласии с изложенной в нем информации, 05.12.2022 просил Общество внести исправления в акт осмотра в части выводов о демонтаже арендатором системы отопления.

Предприниматель 12.01.2023, 02.02.2023 направил Обществу претензии с требованием возместить 473 600 руб. убытков в связи с невозможностью использовать помещения по назначению в период с 29.11.20222 по 31.12.2022, расторгнуть договор аренды с 20.01.2023, а также принять помещения из аренды в срок до 18.01.2023, направил соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

Претензии оставлены Обществом без ответа.

По расчету истца, размер убытков, возникших за период с 29.11.2022 по 03.04.2023 в связи с невозможностью использовать помещения, составил                            1 628 400 руб.

Полагая, что убытки возникли по вине ответчика, а также ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств, истец  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части требования о  расторжении договора аренды нежилых помещений от 05.03.2020 № 05-03/2020. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований суд отказал.

С решением суда не согласился истец, обратился с апелляционной жалобой.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам и требованиям жалобы.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон, по общему правилу, прекращаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как правильно установил суд первой инстанции, поскольку доказательств возражения какой-либо из сторон относительно продления срока действия договора не имеется, договор аренды от 05.03.2020, заключенный на срок до 04.02.2021, последовательно продлевался на 11 месяцев: до 04.01.2022, 04.12.2022, 04.12.2022, 04.11.2023.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд первой инстанции установил, что согласно акту от 05.03.2020, составленному сторонами при передаче помещений в аренду, помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, не пригодном для эксплуатации в соответствии с договором, требуют косметический ремонт. Перечень и стоимость согласованных Обществом ремонтных работ отражена в приложенном к акту от 05.03.2020 локальном сметном расчете на 939 854 руб.

Предприниматель произвел ремонтные работы в объеме и на сумму, превышающие объемы работ и  их стоимость, согласованные при передаче помещений в аренду. В состав этих работ вошли работы по монтажу электрической системы отопления в помещениях (акты выполненных работ по установке и монтажу электроотопительной системы и выполненных работ по монтажу электрооборудования от 26.04.2021).

В акте от 26.04.2021 указано, что при выполнении работ по установке и монтажу электроотопительной системы выполнены работы по демонтажу деформированной системы отопления, отключенной от центральной системы отопления.

Предприниматель в суде первой инстанции заявил, что помещения на дату передачи в аренду отключены от централизованной системы теплоснабжения, какие-либо инженерные коммуникации в помещениях, в том числе (теплоснабжение, энергоснабжение) в помещениях отсутствовали. 

Общество в суде первой инстанции заявило, что Предприниматель самостоятельно и без согласования с ним произвел демонтаж системы отопления помещений посредством централизованного отопления и осуществлен монтаж электроотопления (от электрического котла).

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку в материалах дела не имеется переписки по поводу согласования перевода помещений на электроотопление, доказательства того, что Предприниматель после принятия помещений в аренду обращался к арендодателю с заявлениями по поводу недостатков существующей системы теплоснабжения и о ее замене на   электроотопление; тот факт, что помещения на дату принятия в аренду не подключены к централизованной системе отопления мог быть обнаружен Предпринимателем при осмотре помещений при их принятии в аренду, обнаружив факт отсутствия в помещениях отопления, арендатор о выявленных недостатках арендодателю не заявил, правами, предусмотренными  статьей 612 ГК РФ не воспользовался без согласования с арендодателем Предпринимателем самостоятельно осуществил подключение помещений к  электроотопительной системе, оснований для вывода о том, что арендодатель отвечает за недостатки электроотопительной системы, монтированной арендатором без согласования, не имеется.

При этом суд указал, что, то обстоятельство, что в  соглашении  № 1 к договору аренды арендодатель принял работы по монтажу системы  отопление посредством  электрического котла, не свидетельствует о том, что ответственность за качество этих работ и за надлежащее функционирование системы отопления легла на арендодателя. С учетом изложенных обстоятельств, оснований для расторжения договора аренды по требованию арендатора применительно к случаям, изложенным в статье 620 ГК РФ, не имеется.

Суд первой инстанции установил, что из переписки сторон и поведения Общества при рассмотрении дела усматривается его согласие на заключение соглашения о расторжении договора аренды.

Такое соглашение Общество не подписано в редакции, предложенной Предпринимателем в процессе досудебного урегулирования спора в связи с включением в проект соглашения условия о возмещении Обществом убытков.

В свою очередь, Общество подготовило соглашение от 31.03.2023 о расторжении договора аренды от 05.03.2020 № 05-03/2020, в котором отсутствует спорное условие.

Предприниматель от подписания предложенного Обществом соглашения отказался, настаивая на требовании о расторжении договора аренды в порядке статьи 620 ГК РФ.

Учитывая согласие Общества с расторжением договора аренды, принимая во внимание необходимость процессуальной экономии и в целях достижения определенности в отношениях сторон в части действия договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости расторжения договора аренды 05.03.2020 № 05-03/2020 применительно к пункту 1 статьи 450, статье 446 ГК РФ.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков из расчета стоимости занятий (тренировок), которые могли быть проведены в арендованных помещениях в период с 29.11.2022 по 03.04.2023. Общая стоимость занятий определена исходя из стоимости одного часа занятий, количества детей, с родителями которых заключены договоры оказания услуг, общего числа занятий в спорном периоде.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как указал суд, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Поскольку вина Общества в невозможности использования Предпринимателем по назначению аренды помещений в период с 29.11.2022 не подтверждена, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что  основания для вывода о наличии условий для возмещения убытков  (факт причинения убытков действиями (бездействием) Общества, а также наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) Общества и заявленными к возмещению убытков в виде недополученных доходов) отсутствуют. Суд отказал в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 апреля               2023 года по делу № А05-1268/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

        А.Я. Зайцева

 

Судьи

        Н.А. Колтакова

 

        А.Н. Шадрина