АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

02.07.2019                                                                     Дело № А62-2822/2019

Резолютивная часть решения оглашена 25 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2019 года

 

     Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в  судебном заседании дело по заявлению

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЖЕЛДОРИПОТЕКА" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО СМОЛЕНСКОЙ

ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании незаконными действий  по регистрации:

-договора №38 уступки (требования) от 12.10.2017 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2017-170 от 24.10.2017);

- договора №54 уступки (требования) от 21.01.2016 (регистрационная запись 67:67/001-57/001/041/2016-2395 от 20.02.2016);

- договора №2 уступки (требования) от 07.08.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/056/2018-259 от 15.08.2018);

- договора №3 уступки (требования) от 15.08.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/056/2018-261 от 17.08.2018);

- договора №11 уступки (требования) от 15.08.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/056/2018-260 от 17.08.2018);

- договора №14 уступки (требования) от 19.01.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2018-212 от 23.01.2018);

-договора №23 уступки (требования) от 13.03.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2018-231 от 16.03.2018);

-договора №37/41 уступки (требования) от 11.12.2017 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2017-198 от 14.12.2017);

- договора №43 уступки (требования) от 22.06.2016 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/089/2016-4680/1 от 05.07.2016);

- договора №66/70 уступки (требования) от 01.08.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/056/2018/258от 15.08.2018);

-договора №74 уступки (требования) от 24.01.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2018-215от 30.01.2018);

- договора №40/44 уступки (требования) от 01.03.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2018-236от 04.04.2018);

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «СтройДом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), временный управляющий ФИО2

при участии:

от заявителя: ФИО3, представитель (доверенность от 03.01.2019);

от ответчика: ФИО4, представитель (доверенность от 19.04.2019);

от третьего лица: ФИО5, представитель (доверенность от 09.01.2019) 

     

установил:

Акционерное общество  "ЖЕЛДОРИПОТЕКА" (далее по тексту – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее по тексту – Управление, ответчик) о признании незаконными действий  по регистрации: договоров уступки (требования).

            Определениями Арбитражного суда Смоленской области  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «СтройДом»,  временный управляющий ФИО2.

           В обоснование заявленных требований Общество ссылается на следующие обстоятельства.

         14.05.2014 между АО «Желдорипотека» (далее - Застройщик) и ООО «СтройДом» (далее - Участник) заключен Договор № 360/7-2014 участия в долевом строительстве (далее - Договор-1). Согласно условиям заключенного Договора Участник обязуется принять участие в долевом строительстве 212-квартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 67:27:0020231:28  (далее -Объект), произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные Договором-1, а Застройщик обязуется в предусмотренный Договором-1 срок построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику расположенное в Объекте Имущество Участника- 172 квартиры в Объекте, совокупной площадью 13 375,32 кв.м.

Пунктом 3.2.1. Договора-1 (с учетом Дополнительного соглашения № 1

от 15.05.2014 к Договору) предусмотрена обязанность Участника перечислить на расчетный счет Застройщика в счет оплаты по Договору-1 денежную сумму в размере 3 600 000 рублей  в течение 20 календарных дней со дня государственной регистрации Договора-1 путем перечисления на расчетный счет Застройщика.

В соответствии с пунктом  3.3. Договора-1 (с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 15.05.2014 к Договору) оплата оставшейся суммы в размере 450 000 000 рублей производится Участником в срок до 31.12.2015.

Согласно п. 3.1. Договора-1 (с учетом Дополнительного соглашения № 3 от 28.06.2016 к Договору) общая сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником Застройщику для строительства Объекта, составляет 440 483 012,93 рубля.

31.10.2017 между АО «Желдорипотека» и ООО «СтройДом» заключено Соглашение о проведении зачета встречных требований. Согласно пункту 6 указанного Соглашения от 31.10.2017 по итогам произведенного зачета задолженность ООО «СтройДом» перед АО «Желдорипотека» по Договору-1 составляет 19 825 400,33 рублей.

Согласно пункту 3.6. Договора-1 в случае, если в процессе строительства Объекта будет обеспечен выход жилых площадей по Объекту больше, чем указано в Договоре-1, Застройщик вправе требовать с участника дополнительную оплату по Договору-1, при этом Стороны определили, что размер доплаты определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра равным 33 056,09 рубля. 

В связи с тем, что площадь Имущества Участника превысила площадь, оговоренную в Договоре-1 на 18,9 кв.м., Участник обязан дополнительно оплатить Застройщику 624 760,15 рубля. 

Таким образом, задолженность Участника по Договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 составляет 20 450 160,48 рубля. 

21.10.2015  между АО «Желдорипотека» (далее -Застройщик) и ООО «СтройДом» (далее - Участник) заключен Договор № СД-2 участия в долевом строительстве (далее - Договор-2). Согласно условиям заключенного Договора-2 (с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 29.10.2015, Дополнительного соглашения № 2 от 27.04.2017, Дополнительного соглашения № 3 от 12.07.2017) Участник обязуется принять участие в долевом строительстве 80-квартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 67:27:0020231:28 (далее - Объект), произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные Договором-2, а Застройщик обязуется в предусмотренный Договором-2 срок построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику расположенное в Объекте Имущество Участника - 70 квартир в Объекте, совокупной площадью 4 413,94 кв.м.

Пунктом 3.3. Договора-2 предусмотрена обязанность Участника перечислить на расчетный счет Застройщика в счет оплаты по Договору-2 денежную сумму в размере 1 683 954,55 рубля в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора-2. Оставшуюся сумму Участник обязан уплатить в срок до 30.06.2017.

Согласно пункту 3.1. Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 27.04.2017 к Договору-2) общая сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником Застройщику для строительства Объекта, составляет 135 462 989,95 рубля. 

28.02.2018 между АО «Желдорипотека» и ООО «СтройДом» заключено Соглашение о проведении зачета встречных требований. Согласно пункту 6 указанного Соглашения от 28.02.2018 по итогам произведенного зачета задолженность ООО «СтройДом» перед АО «Желдорипотека» по Договору-2 составляет 20 318 515,62 рубля. 

Таким образом, задолженность Участника по Договору № СД-2 участия в долевом строительстве от 21.10.2015 составляет 20 318 515,62 рубля. 

Также 27.04.2017  между АО «Желдорипотека» (далее - Застройщик) и ООО «СтройДом» (далее - Участник) заключен Договор № СД2-Г участия в долевом строительстве (далее - Договор-3). Согласно условиям заключенного Договора-3 (с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 02.11.2017) Участник обязуется принять участие в долевом строительстве 80-квартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 67:27:0020231:28 (далее - Объект), произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные Договором-3, а Застройщик обязуется в предусмотренный Договором-3 срок построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику расположенное в Объекте Имущество Участника - 1 квартиру (№ 44 по проекту) гостиничного типа, площадью 67,35 кв.м. в Объекте.

Пунктом 3.1. и 3.3. Договора-3 (с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 02.11.2017) предусмотрена обязанность Участника платить Застройщику цену Договора денежную сумму в размере 1 910 989,58 рубля. 

Однако Участником не исполнена обязанность по оплате цены Договора № СД2-Г участия в долевом строительстве от 27.04.2017.

Таким образом, по состоянию на 08.11.2018 задолженность Участника по Договору № СД2-Г участия в долевом строительстве от 27.04.2017 составляет 1 910 989,58 рубля. 

Согласно пункту 8.1. Договора-1, Договора-2, Договора-3 уступка Участником права требования на какие либо квартиры в Объекте допускается при совокупном соблюдении Участником следующих условий:

-        оплата квартир, право требования на которые планируется уступить,произведена в полном объеме, что должно быть подтверждено подписаннымПротоколом об оплате объектов недвижимости;

-        Участником получено предварительное письменное согласиеЗастройщика на уступку права требования квартиры.

Кроме того, пунктом 8.3 Договора-1, Договора-2, Договора-3 предусмотрена обязанность Участника предоставить Застройщику оригинал договора об уступке права требования не позднее 15 рабочих дней после государственной регистрации договора об уступке права требования.

Ответчиком произведена государственная регистрация Договоров уступки   прав  (требований)   по  Договору-1,  Договору-2, Договору-3  на

объекты долевого строительства при отсутствии документа, подтверждающего оплату цены Договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику:

-договора №38 уступки (требования) от 12.10.2017 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2017-170 от 24.10.2017);

- договора №54 уступки (требования) от 21.01.2016 (регистрационная запись 67:67/001-57/001/041/2016-2395 от 20.02.2016);

- договора №2 уступки (требования) от 07.08.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/056/2018-259 от 15.08.2018);

- договора №3 уступки (требования) от 15.08.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/056/2018-261 от 17.08.2018);

- договора №11 уступки (требования) от 15.08.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/056/2018-260 от 17.08.2018);

- договора №14 уступки (требования) от 19.01.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2018-212 от 23.01.2018);

-договора №23 уступки (требования) от 13.03.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2018-231 от 16.03.2018);

-договора №37/41 уступки (требования) от 11.12.2017 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2017-198 от 14.12.2017);

- договора №43 уступки (требования) от 22.06.2016 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/089/2016-4680/1 от 05.07.2016);

- договора №66/70 уступки (требования) от 01.08.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/056/2018/258от 15.08.2018);

-договора №74 уступки (требования) от 24.01.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2018-215от 30.01.2018);

- договора №40/44 уступки (требования) от 01.03.2018 (регистрационная запись 67:27:0020231:28-67/001/2018-236от 04.04.2018);

         Полагая, что  Участником не произведена соответствующая оплата по  Договору-1,  Договору-2, Договору-3, что является препятствием для регистрации договоров уступки права (требования), Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действий регистрирующего органа по проведению регистрации указанных договоров незаконными.

          Ответчиком и третьим лицом представлены отзывы на заявление, в которых предъявленные требования не признаны со ссылкой на то обстоятельство, что заявителем, по сути, оспариваются договоры уступки права (требования) по основаниям отсутствия оплаты уступаемого права, в связи с чем заявителем избран ненадлежащий способ защиты, который не приведет к восстановлению нарушенного права, так как удовлетворение требований не повлияет на действие договоров. Кроме того, ООО «СтройДом» в отзыве указало, что между Обществом и ООО «СтройДом» в настоящее время имеется спор по оплате в рамках Договора-1,  Договора-2, Договора-3, который передан на разрешение арбитражного суда (дело № А62-4642/).

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы,  суд полагает, что предъявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно частям 2 - 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в этот реестр.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В силу статьи 3 названного закона государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в нем, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Из статьи 13 Закона N 218-ФЗ следует, что внесение сведений в ЕГРН осуществляется органом регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим законом порядке (статья 14 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 10 статьи 48 упомянутого закона государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

         Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, при этом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав или защиту законного интереса. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять предусмотренный законом способ.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 постановления Пленумов N 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение указанного реестра не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Из материалов дела следует, что Общество обратилось с заявлением о признании незаконными действий регистрирующего органа по государственной регистрации договоров об уступке права требования от по договорам участия в долевом строительстве жилого дома, сославшись на их ничтожность ввиду того, что первоначальный участник долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве жилого дома - не осуществил оплату по договорам.

Таким образом, заявленные Обществом требования по существу направлены на оспаривание оснований возникновения прав новых участников долевого строительства объектов недвижимости. Следовательно, настоящий спор является спором о праве, имеет гражданско-правовой характер и подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 52, 53 постановления Пленумов N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Рассмотрение гражданско-правового спора по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допустимо.

         Кроме того, в судебном заседании Общество представило сведения о том, что договоры уступки права (требования) оспариваются заявителем в исковом порядке в суде общей юрисдикции.

Возможность выбора лицом, полагающим, что его права нарушены, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

В рассматриваемом случае требования заявлены без учета изложенных принципов.

Следовательно, заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных, по его мнению прав, что влечет отказ в удовлетворении предъявленных требований.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЖЕЛДОРИПОТЕКА" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Возвратить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЖЕЛДОРИПОТЕКА" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 30 000 рублей 9платежное поручение от 31.01.2019 № 259), о чем выдать справку.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  В.А. Печорина