АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-23359/2022

Дело № А55-33362/2020

г. Казань

25 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

Департамента градостроительства городского округа Самара – ФИО1, доверенность от 21.09.2022,

общества с ограниченной ответственностью «МВМ» – ФИО2, доверенность от 19.07.2022,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «МВМ» 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022

по делу № А55-33362/2020

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью «МВМ» о признании объекта самовольной постройкой, обязании осуществить за свой счет снос объектов, в случае неисполнения ответчиком решения суда предоставить истцу право за свой счет осуществить снос с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика,

и по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МВМ» к администрации городского округа Самара, администрации Советского внутригородского района городского округа Самары, Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Государственная инспекция строительного надзора Самарской области, администрация Советского внутригородского района городского округа Самара, администрация городского округа Самара, Глава городского округа Самара, Министерство строительства Самарской области, публичное акционерное общество энергетики и электрификации «Самараэнерго», муниципальное предприятие городского округа Самара «Самараводоканал», муниципальное предприятие городского округа Самара «Инженерные сети», ФИО3, ФИО4, акционерное общество «Металлист-Самара»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МВМ» (далее – общество «МВМ», общество, ответчик)  о:

- признании самовольной постройкой два семиэтажных объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0924002:2 по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175;

- обязании общества «МВМ» осуществить за свой счет снос самовольно возведенных два семиэтажных объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0924002:2 по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175, в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

- в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу предоставить Департаменту право за свой счет осуществить снос с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Министерство строительства Самарской области, Государственная инспекция строительного надзора Самарской области, администрация городского округа Самара, Глава городского округа Самара, администрация Советского внутригородского района городского округа Самара, муниципальное предприятие городского округа Самара «Самараводоканал», муниципальное предприятие городского округа Самара «Инженерные сети», публичное акционерное общество энергетики и электрификации «Самараэнерго», акционерное общество «Металлист-Самара», ФИО3, ФИО4.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.05.2021 по делу № А55-12362/2021 принято к производству исковое заявление общества «МВМ» о признании за обществом «МВМ» право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке под кадастровым номером 63:01:0924002:2.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.07.2021 дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А5533362/2020.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.02.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022, исковые требования Департамента удовлетворены: признаны самовольной постройкой два семиэтажных объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0924002:2 по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175; на общество «МВМ» возложена обязанность осуществить за свой счет снос самовольно возведенных двух семиэтажных объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0924002:2 по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175, в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения обществом «МВМ» решения суда добровольно в течение трех месяцев с момента его вступления в законную силу градостроительства городского округа Самара Департаменту предоставлено право за свой счет осуществить снос с последующим отнесением произведенных расходов на общество «МВМ»; в удовлетворении исковых требований общества «МВМ» о признании права собственности отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество «МВМ» обратилось в Арбитражный суд Поволжского  округа с кассационной жалобой с учетом дополнений, в которых просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области, считая, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, а их выводы не соответствуют обстоятельства дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование кассационной жалобы общество указывает на следующие доводы. При разрешении настоящего спора помимо отсутствия разрешения на строительство, суду необходимо установить и другие равнозначные обстоятельства, а именно, назначение земельного участка. Общество указывает, что в 2017 году им был приобретен земельный участок с объектом незавершенного строительства в зоне ПК-3, при этом имелось разрешение на строительство от 2016 года, таким образом, спорный объект незавершенного строительства возведен законно. Также общество указывает, что в 2017 году в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по земельному участку с кадастровым номером 63:01:0924002:2, видом разрешенного использования являлись: промышленные предприятия и склады V-III класса вредности (копия выписки из ЕГРН от 05.09.2017, копия выписки из ЕГРН от 06.09.2020). По мнению подателя жалобы, общество «МВМ» не подпадает под законодательно установленное понятие гражданско-правовой ответственности, с точки зрения оснований ее возникновения и ее пределов. Общество «МВМ» также указывает, что спорные объекты незавершенного капитального строительства не нарушают охраняемых прав и интересов других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют характеристикам, предназначенным для соответствующей градостроительной зоны Ц-3; суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ). 

Судебное заседание, назначенное на 29.09.2022, отложено на 18.10.2022 на 14 часов 00 минут в порядке статьи 158 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества «МВМ» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Департамента возражала на доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, из уведомления Государственной инспекции строительного надзора Самарской области от 24.04.2020 № 01-05-14/01051, акта рейдового осмотра от 24.04.2020 № 01-05-14/0105, поступивших в Департамент, установлено, что: на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0924002:2, расположенном по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175, находится строительная площадка с объектами незавершенного строительства. В левой части строительной площадки выполнены работы по устройству кирпичной кладки коробки здания в количестве 7 этажей. В правой части строительной площадки выполнены работы по устройству монолитного железобетонного каркаса здания в количестве 7 этажей. Начаты к производству работы по возведению несущих конструкций 8-х этажей на данных строениях. Фактически на территории земельного участка с кадастровым номером 63:01:0924002:2 расположены объекты незавершенного строительства, сведения о которых в ЕГРН отсутствуют. Лицом, допустившим нарушение, является собственник земельного участка с кадастровым номером 63:01:0924002:2 – общество «МВМ». Собственник земельного участка при осмотре не участвовал.

Из писем Министерства строительства Самарской области от 17.11.2017 № МС3/4085, от 06.07.2020 № 3/4188 следует, что разрешение на строительство объекта капитального строительства по данному адресу не выдавалось.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Департамент указал, что отсутствие разрешительной документации на указанный объект капитального строительства свидетельствует о самовольной постройке, то есть постройке, возведенной на земельном участке, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, с нарушением градостроительных норм и регламентов, строительных норм и правил. Таким образом, как указывает истец, строительство объектов капитального строительства (новых зданий) осуществлено ответчиком без разрешений на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, без проведения экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, а также в отсутствие документов, подтверждающих возможность строительства спорного объекта на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0924002:2. Поскольку сведения о выданной разрешительной документации на имя ответчика на строительство объектов капитального строительства по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175, отсутствуют, это обстоятельство наделяет данные объекты признаками самовольной постройки в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Общество «МВМ» иск не признало, обратилось в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке под кадастровым номером 63:01:0924002:2.

Обосновывая встречные исковые требования, общество «МВМ» указало, что предыдущим собственником земельного участка с кадастровым номером 63:01:0924002:2 являлся ФИО4, который 27.03.2014 получил разрешение на строительство № RU 63301000-024, сроком действия до 26.03.2016. Названное разрешение продлено сроком действия до 12.04.2018. Прежним собственником были снесены прежние объекты недвижимости и начато строительство многоэтажного дома в рамках имевшегося разрешения и одновременно начата подготовка к получению разрешения на строительство многоэтажного дома посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка в указанных целях, при этом ввиду длительности указанной процедуры, препятствий со стороны уполномоченных органов, строительство приостановлено.

Общество «МВМ» по договору купли-продажи земельного участка 31.07.2017 приобрело право собственности у ФИО4 на земельный участок кадастровый номер 63:01:0924002:2, расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, данный земельный участок имел вид разрешенного использования: промышленные предприятия и склады V-III класса вредности.

Согласно доводам ответчика (истца по встречному иску) общества «МВМ», спорный объект начал возводить предыдущий собственник ФИО4, имеющий разрешение на строительство № RU 63301000-024 от 27.03.2014. Однако разрешение на строительство жилого многоэтажного здания он не смог получить. Общество «МВМ» стройку законсервировало, дальнейшее строительство объекта было приостановлено в связи с проведением публичных слушаний об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, общество «МВМ» является собственником земельного участка кадастровым номером 63:01:0924002:2, площадью 4 580 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. Право собственности ответчика зарегистрировано 04.09.2017 на основании договора купли-продажи от 31.07.2017, заключенного с ФИО4

Судами установлено, что ФИО4 было выдано разрешение № RU 63301000-024 от 27.03.2014 на строительство складского комплекса со встроенными офисными помещениями (количество этажей 2-3, общая площадь 5 860 кв.м.) на земельном участке площадью 4 580 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, которое продлено вначале до 26.03.2016, затем - до 12.04.2018.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается участвующими в деле лицами, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0924002:2, расположенном по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175, находится строительная площадка с объектами незавершенного строительства. В левой части строительной площадки выполнены работы по устройству кирпичной кладки коробки здания в количестве 7 этажей. В правой части строительной площадки выполнены работы по устройству монолитного железобетонного каркаса здания в количестве 7 этажей.

Согласно пояснениям ответчика целевым назначением спорных объектов является многоэтажные многоквартирные жилые дома. Общество «МВМ» также указало, что начало вышеуказанную подготовку документации для получения разрешения на строительства в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, и, как следствие, для возобновления строительства объекта.

Из материалов дела следует, что в целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, суд первой инстанции предлагал ответчику представить сведения о наличии иных собственниках отдельных помещений в спорных объектах и о привлечении к строительству спорных объектов денежных средств третьих лиц, если таковые имеются.

Ответчик таких сведений не представил.

Однако Министерство строительства Самарской области представило письменные пояснения, согласно которым министерством разрешение на строительство объектов по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175, не выдавалось; указанные объекты не включены в Перечень проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области, утвержденный постановлением Правительства Самарской области от 13.07.2011 № 329.

Сведения о выданной разрешительной документации на строительство на указанном земельном участке спорных объектов капитального строительства отсутствуют, что наделяет данный объект признаками самовольной постройки в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Разрешая настоящий спор, и, удовлетворяя исковые требования Департамента, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что два семиэтажных объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0924002:2 по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Гагарина, д. 175, являются самовольными постройками и подлежат сносу ответчиком – обществом «МВМ» за свой счет и своими силами, что одновременно исключает удовлетворение встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом суды исходили из недоказанности обществом «МВМ» принятии им надлежащих мер к легализации самовольной постройки, поскольку обращение общества «МВМ» носило формальный характер, в порядке действовавшего законодательства общество «МВМ» в уполномоченные на выдачу разрешения на строительство или реконструкцию органы не обращалось.

Между тем судами не учтено следующее.

По настоящему делу Департамент требует признания спорных объектов самовольной постройкой и их сноса в соответствии с положениями статьи 222 ГК РФ, а общество просит сохранить указанные объекты, как расположенные в границах земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования, соответствующие градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушающие права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя требование Департамента, суды исходили из того, что постройки возведены без разрешения на строительство (публично-правовое нарушение), а Департамент действует в публичных интересах.

С иском о сносе самовольной постройки в силу статьи 222 ГК РФ вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Департамент, обращаясь в суд 04.10.2020, обосновал иск наличием у спорных недвижимых объектов признаков самовольной постройки, ввиду их создания без получения разрешения на строительство; отсутствием сведений о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 63:01:0924002:2 на котором возводятся объекты, нарушением правил целевого использования земли, правил градостроительного зонирования, наличием охранной зоны ЛЭП, защитной санитарной зоны. 

Вместе с тем, делая вывод о том, что спорные постройки являются самовольными, суд первой и апелляционной инстанций исходили по существу только из того, что спорные объекты возводятся в отсутствие разрешения на строительство. Суд апелляционной инстанции дополнил выводы суда первой инстанции еще и тем, что обществом допущено нарушение правил целевого использования земли и правил градостроительного зонирования, поскольку из материалов дела усматривается, что вид разрешенного использования земельного участка - «промышленные предприятия и склады V — III класса вредности» (выписка из ЕГРН от 13.05.2020 № 63/01/01/2020-80063); использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и интересы органа местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по суду. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Поскольку пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке; следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, судам необходимо было исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Между тем, суды от исследования вопроса о наличии совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, уклонились.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

В настоящем же случае земельный участок с кадастровым номером 63:01:0924002:2, площадью 4 580,5 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки», расположенный по адресу 

<

...>, принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается записью регистрации от 04.09.2017 № 63:01:0924002:2-63/001/2017-4, выпиской из ЕГРН от 22.01.2021 № КУВИ-002/2021-3032983.

Правовая позиция, согласно которой собственник земельного участка имеет право на своем земельном участке лично (или разрешать это другим лицам) возводить, осуществлять перестройку или снос, жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 1 статьи 263 ГК РФ. 

Материалами дела подтверждается, что ранее указанный земельный участок имел вид разрешенного использования земельного участка - «промышленные предприятия и склады V — III класса вредности» (выписка из ЕГРН от 13.05.2020 № 63/01/01/2020-80063).

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0924002:2 в Советском районе - «промышленные предприятия и склады V — III класса вредности» расположенного по адресу 

<

...> целевое назначение которого по Карте правового зонирования – ПК-3 (зона предприятий и складов II – I классов вредности (санитарно-защитные зоны – до 500 м и более) изменен в части зоны ПК-3 (площадью 4580,5 кв.м) на зону Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения)».

Изменение вида разрешенного использования произведено на основании проекта, представленного Главой городского округа Самара, и в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ) Решением Думы городского округа Самары от 30.04.2020 № 520 «О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61».

Кроме этого, из материалов дела также следует, что Департамент до его обращения в суд с настоящим иском в суд о сносе объекта самовольного строительства в отношении спорного земельного участка, находящегося в собственности ответчика, утвердил и выдал обществу градостроительный план № РФ-63-3-01-0-00-2020-0225 земельного участка 4 580 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0924002:2 под строительство, что соответствует виду разрешенного использования участка (под строительство многоэтажного жилого дома). Согласно данному плану, земельный участок расположен в территориальной зоне Ц3, определен вид разрешенного использования земельного участка, в числе которых поименована – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Выпиской из ЕГРН от 22.01.2021 № КУВИ-002/2021-3032983, имеющейся в материалах дела (л.д. 45, т. 1), подтверждается, что спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки».

Указанное обстоятельство опровергает доводы искового заявления Департамента, а вслед за ним и выводы суда апелляционной инстанции о том, что земельный участок имеет вид разрешенного использования - «промышленные предприятия и склады V — III класса вредности».

А названные документы противоречат выводам суда апелляционной инстанции о том, что обществом в целях строительства используется муниципальный земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, тем самым нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления.

Из положений статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 ЗК РФ следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Самовольная постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Судами установлено, что Решением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61 приняты Правила землепользования и застройки города Самары (в редакции решения от 30.04.2020 № 520). Согласно карте градостроительного зонирования (территориальных зон) земельный участок с кадастровым номером кадастровый номер 63:01:0924002:2 по адресу: 

<

...> расположен в зоне Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения). Согласно градостроительному регламенту территориальной зоны «общественно-деловая зона районного значения», основные виды разрешенного использования земельных участков указанной территориальной зоны включают в себя - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6), среднеэтажная жилая застройка (код 2.5) и т.д.. При этом предельные параметры объектов капитального строительства для вида «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» следующие: процент застройки – 40/60%; минимальный отступ от границ земельного участка - 0 м, предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, сооружений, строений – 75/34,3м.

Указанное свидетельствует о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0924002:2, на момент обращения как Департамента, так и общества с иском в суд используется ответчиком в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, размещение строений не нарушает правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка, в связи с чем выводы судов об использовании обществом земельного участка с видом разрешенного использования «промышленные предприятия и склады V — III класса вредности» не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, тем самым с нарушением прав и законных интересов органа местного самоуправления, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствах, основаны на неполной оценке доказательств.

Учитывая, что именно Департаментом в качестве уполномоченного органа был выдан обществу градостроительный план, выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара (далее ИСОГД) от 13.05.2020 № Д05-01-01/4312, содержащая информацию о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0924002:2 находится в зоне Ц-3, и в соответствии с пунктом 30 Правил землепользования и застройки в городе Самара, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61 (в редакции решения Думы от 02.02.2017 № 175), имеет основной вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (л.д.49-50, т.3), данные обстоятельства были известны истцу до его обращения с иском в суд. 

Суд кассационной инстанции отмечает, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение. Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, устанавливая лицо или лиц, осуществлявших данное строительство и/или являвшихся заказчиками этого строительства. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Основанием для обращения Департамента с иском в суд о сносе явились допущенные ответчиком нарушения в виде не получения разрешение на строительство объекта капитального строительства и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренные вышеуказанными нормами, тем самым нарушение градостроительных норм, установленных статьями 49, 51, 54, 55 ГрК РФ; не получение указанных документов суд расценил как не исключающий создание угрозы жизни и здоровью граждан.

Содержащиеся в постановлении № 10/22 разъяснения не содержат категоричного вывода об отказе в признании права собственности на постройку лишь в силу отсутствия разрешения на строительство. В пункте 26 названного постановления, напротив, указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, и который подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из вышеизложенных положений постановления № 10/22 следует вывод о необходимости проверки действий застройщика при осуществлении строительства, не исключая возможности признания права на самовольную постройку, проверяя в каждом случае поведение как лица, которое возвело постройку, так и публичного органа, возражающего о ее сохранении (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 № 308-ЭС21-4522). 

Для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение, ранее Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.12.2019 № 306-эс19-15447 со ссылкой на Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014) даны разъяснения, согласно которым при отсутствии разрешения на строительство, необходимо учитывать то обстоятельство, что постройка возведена лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В названном пункте постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики № 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

В настоящем случае общество ссылалось на то, что злоупотребление правом при легализации постройки в его действиях отсутствует. В силу пунктов 1, 2 статьи 44, пунктов 2, 5 статьи 51, пункта 3 статьи 55 ГрК РФ, он и прежний собственник земельного участка длительное время были ограничены в возможности получения разрешения на строительство спорных объектов в отсутствие градостроительного плана, а градостроительного плана – в силу длительной процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, необходимости проведения публичных слушаний по поводу изменения вида разрешенного использования земельного участка, за которым он обратился и немотивированного длительного несовершения таких действий органом местного самоуправления; в указанный период строительство приостанавливалось. 

По утверждению истца, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения общества, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных публичных интересов, а также третьих лиц, на что указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061, однако данным обстоятельствам судами оценка не дана.

Поскольку отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, о чем было также указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 № 306-эс19-15447, суды должны были дать правовую оценку другим обстоятельствам, имеющим отношение к рассмотрению дела.

Именно на суде, в силу положений пункта 26 постановления № 10/22 лежит обязанность, по установлению обстоятельств соответствия на день обращения в суд постройки установленным требованиям, и не нарушает ли самовольная постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, как суд первой, так и суд апелляционной инстанции от исследования обстоятельств соответствия спорных объектов требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости, уклонились, несмотря на заявленное ответчиком ходатайство о проведении судебной экспертизы, на разрешение которой общество просило поставить вопросы, в том числе, наличия угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав третьих лиц, хотя именно к дискреции суда первой инстанции, в силу части 2 статьи 82 АПК РФ, относится формулирование круга и содержания вопросов эксперту.

При этом Департамент, возражая на заявленное ходатайство, указал только на некорректность постановки перед экспертом вопроса о возможности строительства многоэтажного жилого дома на указанном земельном участке, ссылаясь на сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара (далее ИСОГД), согласно которым спорные объекты незавершенного строительства расположены в границах общественно-деловая зона районного значения (Ц-3) по Карте правового зонирования землепользования и застройки в городе Самара, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61, где допустимо такое строительство как один из основных видов разрешенного использования; предложил поставить перед экспертом, наряду с предложенными обществом вопросами, вопрос о соответствии спорного объекта капитального строительства градостроительным нормам, нормам безопасности, конструктивным требованиям, установленным СНиП и другими нормативами для объекта определенной категории (с учетом градостроительных регламентов, под действие которых они подпадают), со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2018 № 84-КГ18-4, от 25.08.2015 № 49-КГ15-10 о том, что лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано предоставить суду доказательства, подтверждающие соответствие ее требованиям безопасности, в связи с чем имеется возможность сохранить эту постройку (л.д.118-121, т.2).

Таким образом, при рассмотрении дела было установлено, что ответчиком последовательно, с соблюдением норм действующего законодательства, при участии органов местного самоуправления совершены действия по получению ряда согласований, необходимых для совершения действий в целях строительства на спорном земельном участке.

При этом положенную в обоснование отказа в иске о признании права собственности, удовлетворения иска о признании спорных объектов самовольной постройкой и их сносе, ссылку суда апелляционной инстанции на то, что при условии не получения застройщиком разрешения на строительство объекта капитального строительства и разрешения на ввод его в эксплуатацию, т.е. создания объекта с нарушением градостроительных норм, установленных статьями 49, 51, 54, 55 ГрК РФ, является очевидным, что такой объект не может быть признан не создающим угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем проведения экспертизы не требуется и рассмотрение настоящего дела было возможно без производства экспертизы, нельзя признать правомерной.

Возведение объекта без получения разрешения на строительство, не является общеизвестным обстоятельством, свидетельствующим о безусловном нарушении лицом каких-либо специальных предписаний, требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, при создании объекта, не требующим доказывания.

Вывод суда о нарушении лицом каких-либо специальных предписаний, требований, правил, нормативов требует доказывания.

А процессуальная позиция участников спора в отношении назначения по делу экспертизы в целях определения, в том числе, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации объекта по смыслу положений части  4, 7 статьи 71, статьи 133, пункта 3 части 1 статьи 135 АПК РФ не освобождает суд от обязанности установления имеющих существенное значение для правильного рассмотрения и всестороннего исследования обстоятельств и принятия законного и обоснованного судебного акта.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что допущенные при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм права, являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов общества, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022 по делу № А55-33362/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья     Ф.В. Хайруллина

Судьи     Р.В. Ананьев

     С.Ю. Муравьев