ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13367/2021

г. Челябинск

21 октября 2021 года

Дело № А07-12942/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2021 по делу № А07-12942/2019.

 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2)  о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.08.2018 по 30.04.2021 в размере 179 971 руб. 10 коп. и пени за период с 11.08.2018 по 16.04.2021 в размере 87 216 руб. 99 коп., о расторжении договора аренды от 07.06.2018 № 31161, об обязании освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда 1 этаж: № 33-37, с кадастровым номером 02:55:030161:874, расположенные по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д. 10, литера А, общей площадью 26,8 кв. м. (с учетом уточнений исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к Управлению об обязании освободить  от арендных платежей по договору аренды от 07.06.2018 № 31161 в сумме 109 653 руб. 60 коп. за период с 07.06.2018 по 31.01.2020 (с учетом уточнений исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа решение суда от 31.03.2020 и постановление апелляционного суда от 21.06.2020 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении дела ИП ФИО2 уточнил встречные исковые требования и просил обязать Управление заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Башкирэнерго» договор об осуществлении технологического присоединения муниципального нежилого фонда, 1 этаж: №№ 33-37, расположенный по адресу: 

<

...>, Литера А до 150 кВт по 2 и 3 категории надежности, а также заявил об отказе от встречного иска в части уменьшения на 100% арендных платежей с 07.06.2018 до момента устранения недостатка препятствующего эксплуатации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, Литера А.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2021 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано (т. 5 л.д. 116-128).

С вынесенным решением не согласились стороны, обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы Управление указывает, что перед проведением аукциона на право заключения договора аренды предпринимателем 17.05.2018 было оформлено заявление об ознакомлении с объектом торгов  (лот № 7, нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, 10), которым он подтвердил факт ознакомления с объектом торгов, условиями продажи, правовым положением и техническим состоянием объекта на момент продажи. Кроме того, в отчете об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения № У043-18, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» от 14.02.2018 в п. 8.1. «Количественные и качественные характеристики объекта оценки указано», что в данном помещении имеется инженерное обеспечение в виде электроснабжения, водопровода, канализации от внутриквартальных сетей, отопление централизованное. Это также подтверждает отсутствие вины арендодателя в том, что помещение было передано не соответствующим условиям договора. 

Письмом от 02.10.2018 исх.№ 22 предприниматель обращался в Управление с просьбой составить и подписать акт скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены при подписании акта приема-передачи от 07.06.2018, а также предоставить отсрочку арендных платежей, до устранения препятствий в эксплуатации арендуемого нежилого помещения. В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислен перечень требований, при которых арендатор по своему выбору вправе обратиться к арендатору. Из указанного письма и материалов дела усматривается, что ИП ФИО2 не обращался в Управление с требованиями, изложенными в данной статье и не воспользовался перечисленными в ней правами, от подписания соглашения о расторжении договора аренды отказался. 

Также ИП ФИО2 (как арендатор) после обнаружения недостатка в виде отсутствия подключения к электроснабжению, не обращался к обществу с ограниченной ответственностью «Башкирэнерго» с заявлением о технологическом подключении арендуемого нежилого помещения. В материалах дела также отсутствует доказательство того, что общество с ограниченной ответственностью «Башкирэнерго» отказало ИП ФИО2 в осуществлении технологического подключения только на основании того, что он не является собственником арендуемого нежилого помещения.

 ИП ФИО2 пользовался (пользуется) спорным нежилым помещением по назначению (под склад), при этом с июня 2019 года у ФИО2 имеется возможность в любое время подключить данное помещение к электроснабжению. Однако, он данным правом не воспользовался; целенаправленно не подключает помещение к электросетям и не оплачивает арендную плату, в результате чего бюджет городского округа город Уфа Республики Башкортостан несет значительные потери.

В апелляционной жалобе ИП ФИО2 просил решение суда отменить. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 рассмотрение апелляционных жалоб было отложено и назначено к рассмотрению на 9 часов 30 минут 20.10.2021.

До начала судебного заседания от ИП ФИО2 поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы (вх.№ 56168  от 18.10.2021).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 в составе суда произведена замена судьи Аникина И.А. судьей Жернаковым А.С. Рассмотрение апелляционных жалоб начато с самого начала.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2021 производство по апелляционной жалобе ИП ФИО2 прекращено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой Управлением части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Как следует из материалов дела, 07.06.2018 между Управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда (т. 1, л.д. 9-15), по условиям которого арендодатель, на основании протокола № 2 аукциона (конкурсной) комиссии от 21.05.2018 «Об итогах аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда» № 3.1 от 23.05.2018 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда: 1 этаж 26,8 кв. м: № 33-37 с кадастровым номером: 02:55:030161:874, расположенное по адресу: Калининский район городского округа 

<

...> Литер А, общей площадью 26,8 кв. м, для использования в целях: склады, бытовые услуги, прочие виды использования (п. 1.1 договора).

В п. 1.1 договора указано, что характеристики объектов муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) № 4382 от 26.04.2006.

В материалы дела представлена копия выкопировки из технического паспорта № 4382 от 26.04.2006, в разделе 3.5 которой указан перечень элементов благоустройства арендуемого помещения – отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение (т. 1, л.д. 20-23).

Договор прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается штампом о проведении государственной регистрации от 01.08.2018 № 02-55-030161:874-02/101/2018-3 (т. 1, л.д. 15).

В силу п. 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору в соответствии с договором объект недвижимого имущества в аренду на основании акта приема-передачи.

При этом арендатор обязан в силу п. 2.2.5 договора аренды обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте. Профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций арендуемого объекта производят соответствующие жилищно-коммунальные службы или иные организации по договору с арендатором за его счет.

Пунктом 2.2.10 договора аренды предусмотрено, что в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи арендатор обязан письменно обратиться в специализированную организацию для заключения договора на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами, и в течение тридцати дней с момента подписания акта приема-передачи заключить со специализированной организацией договор на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами.

Платежи и расчеты определены в разделе 3 договора аренды.

На основании п. 3.1 договора по результатам торгов годовая арендная плата определена в размере 66 455 руб. 42 коп.

Размер арендной платы не подлежит пересмотру в течение всего срока действия договора (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно согласно приложению № 1 «Этапы платежей за объекты муниципального нежилого фонда»: за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

При невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.1 договора).

В материалы дела представлено приложение № 1 к договору аренды «Этапы платежей» (т. 1, л.д. 16, 17).

Нежилое помещение передано арендодателем ответчику по акту приема-передачи от 07.06.2018, в котором отражено удовлетворительное состояние объекта и отсутствие видимых недостатков (т. 1, л.д. 18).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец направил ответчику уведомление № УЗ-11966 от 30.11.2018 о наличии задолженности по арендной плате и пени, предложив в течение десяти дней со дня получения уведомления погасить задолженность. После чего ответчику направлено уведомление № УЗ-978 от 28.01.2019 с указанием на досрочное расторжение договора аренды (т. 1, л.д. 24-30).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, Управление обратилось в суд с первоначальными исковыми требованиями.

Обращаясь со встречным исковым требованием (с учетом уточнений) ИП ФИО2 указал, что после принятия в аренду помещения обнаружил отсутствие в нем  электроснабжения и технической возможности  подключения электроэнергии. Названный недостаток подлежит устранению арендодателем по правилам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации

Отклоняя  первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из установленной в ходе рассмотрения дела невозможности использования предпринимателем предоставленного в аренду нежилого помещения, что исключает обязанность внесения арендных платежей. При этом, появление технической возможности подключения объекта аренды к энергоснабжению с июня 2019 года, оценено судом как обстоятельство, не обязывающее ИП ФИО2 совершить данные действия, поскольку обязанность предоставить помещение, соответствующее условиям аренды лежит на арендодателе.

Отказ в удовлетворении встречного иска  мотивирован наличием у ИП ФИО2 права совершить действия,  необходимые для технологического присоединения объекта аренды к энергоснабжению самостоятельно, с последующим возложением понесенных расходов на собственника, в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора от 07.06.2018 № 31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда и подлежат регулирования положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям анализируемого договора аренды нежилое помещение передано предпринимателю для использования в целях: склады, бытовые услуги, прочие виды использования. 

Названное, с учетом приведенного в  прилагаемой к договору выкопировки  перечня элементов благоустройства арендуемого помещения – отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение подразумевает  обеспеченность нежилого помещения названными видами инженерного обеспечения.

Утверждения Управления об осведомленности предпринимателя о состоянии принятого в аренду помещения и  его принятии по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии, правомерно отклонены судом первой инстанции, исходя из наличия в материалах дела письма открытого акционерного общества «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» от 02.10.2018 № 9755 и от 27.10.2018 № 8774, в котором в ответ на обращение предпринимателя ФИО2 от 01.07.2019 с просьбой согласовать пропуск мощности электроэнергии в нежилое помещение (т. 2, л.д. 50) сообщено об отсутствии технической возможности предоставить разрешение на подключение нежилого объекта к энергоснабжению (т.1 л. д. 101,102).

Поскольку пунктом 2.2.10 договора аренды предусмотрено, что в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи арендатор обязан письменно обратиться в специализированную организацию для заключения договора на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами, и в течение тридцати дней с момента подписания акта приема-передачи заключить со специализированной организацией договор на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами, отсутствие возможности технологического присоединения не могло быть выявлено арендатором непосредственно при принятии нежилого помещения.

Отражение в п. 8.1. «Количественные и качественные характеристики объекта оценки» отчета об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения № У043-18, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» от 14.02.2018  наличия в помещении инженерного обеспечения в виде электроснабжения, водопровода, канализации от внутриквартальных сетей, отопления централизованного, вопреки утверждениям подателя апелляционного жалобы  свидетельствует об учете названных показателей для определения рыночной стоимости, а не фактическом наличии названных ресурсов.

Согласно пояснениям акционерного общества «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в отзыве на встречное исковое заявление отказ в согласовании точки присоединения нежилого помещения истца к ВРУ жилого дома 10 по ул. Маяковского в г. Уфа был вызван отсутствием технической возможности,  поскольку при строительстве жилого дома в квартирах не было предусмотрено использование существующего количества бытовой техники у населения. В этой связи система электроэнергии жилого дома работала со значительной перегрузкой. В июне 2019 года проведена плановая ревизия ВРУ, произведена ревизия силового предохранителя, заменены вставкодержатели, предохранитель, что является текущем ремонтом. В связи с устранением выявленных дефектов, возможность технологического присоединения имеется, но не более 5 кВТ.

По сообщению ООО «Башкирэнерго»  поданная ИП ФИО2 28.08.2018  заявка на технологическое присоединение к электрическим сетям арендуемого помещения с приложением вышеназванного письма акционерного общества «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» № 8774, была аннулирована по причине отсутствия необходимых документов  (уведомление № 10/146/2-2279 от 30.08.2018 т. 2, л.д. 35).

Принимая во внимание актуальность встречных требований ИП ФИО2 к Управлению на момент рассмотрения дела судом первой инстанции о заключении с ООО «Башкирэнерго» договор об осуществлении технологического присоединения муниципального нежилого фонда, 1 этаж: №№ 33-37, расположенный по адресу: 

<

...>, Литера А до 150 кВт по 2 и 3 категории надежности, соответствующий договор в целях энергоснабжения арендуемого помещения в спорный период взыскания арендной платы (с 17.08.2018 по 30.04.2021) заключен не был. 

По состоянию на 04.03.2020 предпринимателем совместно с представителем акционерного общества «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и представителем арендодателя, составлен и подписан акт обследования арендованного объекта недвижимости (т. 3, л.д. 75), которым установлено, что подача холодного, горячего водоснабжения и электроснабжения отсутствуют.

В акте отражено, что техническое подключение  горячего, холодного водоснабжения водоотведения и электроснабжения возможно при условии заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, получения техусловий и составления актов разграничения балансовой принадлежности управляющей компании. Монтаж, прокладка и подключение инженерных сетей и коммуникаций от общедомовых инженерных систем выполняется собственником или арендатором нежилого помещения. 

Применительно к целям использования нежилого помещения, которые были определены сторонами при заключении договора аренды (склады, бытовые услуги, прочие виды использования), указанное исключает возможность использования его арендатором по назначению.

Приведенные в апелляционной жалобе Управления доводы об использовании нежилого помещения предпринимателем в качестве склада подлежат отклонению.

Действительно, в акте обследования нежилого помещения составленного сторонами  комиссионно 04.12.2019 (т.2 л.д. 134) отражено нахождение в арендуемом помещении строительных материалов (6 мешков строительной смеси, 2 рулонов линолеума, принтусов в упаковке), принадлежащих предпринимателю и предназначенных для ремонта данного помещения. Указанное не подлежит отнесению к коммерческому использованию нежилого  помещения  для осуществления складской деятельности  как плановой и систематической деятельности по хранению, сортировки материальных запасов при условии восполнения их количества.

Таким образом, Управление передало предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнило обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из анализа приведенных норм, а также  правовой позиции изложенной в  пункте 4  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из установленных выше обстоятельств, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей  за период, когда предприниматель не мог использовать принятое в аренду имущество по назначению.

Однако, по мнению судебной коллегии, данный период ограничивается существованием объективной невозможности технического подключения электроэнергии.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» технологическое присоединение осуществляется на основании договора об осуществлении технологического присоединения к объектам электросетевого хозяйства, который заключается между сетевой организацией и обратившимся к ней лицом и является публичным.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 26  названного закона владелец энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики, ранее технологически присоединенных в надлежащем порядке, по согласованию с сетевой организацией вправе технологически присоединить к принадлежащим ему энергопринимающему устройству или объекту электроэнергетики энергопринимающее устройство или объект электроэнергетики иного лица при условии соблюдения выданных ранее технических условий и самостоятельного обеспечения указанным владельцем энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики и владельцем присоединяемых энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики технической возможности введения раздельного ограничения режима потребления электрической энергии в отношении данных энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики. В этом случае между указанным владельцем энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики и владельцем присоединяемых энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики заключается договор технологического присоединения.

В абзаце 3 названной нормы определено, что сетевая организация или иной владелец объектов электросетевого хозяйства, к которым в надлежащем порядке технологически присоединены энергопринимающие устройства или объекты электроэнергетики, не вправе препятствовать передаче электрической энергии на указанные устройства или объекты и (или) от указанных устройств или объектов, в том числе заключению в отношении указанных устройств или объектов договоров купли-продажи электрической энергии, договоров энергоснабжения, договоров оказания услуг по передаче электрической энергии, и по требованию собственника или иного законного владельца энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики в установленные законодательством Российской Федерации сроки обязаны предоставить или составить документы, подтверждающие технологическое присоединение и (или) разграничение балансовой принадлежности объектов электросетевого хозяйства и энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики и ответственности сторон за нарушение правил эксплуатации объектов электросетевого хозяйства.

В силу приведенных норм, законный владелец энергопринимающих устройств (в том числе  арендатор нежилого помещения), наряду с собственником вправе инициировать заключение договоров, направленных на снабжение помещение электроэнергией.

При этом, буквальное содержание пункта 2.2.10 договора аренды об обязанности арендатора обратиться в специализированную организацию для заключения договора на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами,  позволяет сделать вывод об отнесении к обязанностям арендатора заключения договора на снабжение арендуемого объекта энергоресурсами.

Приведенная выше хронология событий свидетельствует  о заключении 16.08.2018  между ИП ФИО2 (потребитель) и акционерным обществом «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан»  (исполнитель) договора № 73-1301 на использование инженерных сетей, согласно которому потребитель нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ул. Маяковского, д. 10, возмещает исполнителю затраты за предоставленные услуги по использованию инженерных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, находящегося в управлении исполнителя, а также оказывает услуги по выполнению работ по содержанию и ремонту общедомовых инженерных коммуникаций.

 Письмом № 2273 от 20.12.2019 акционерное общество «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» сообщило предпринимателю, что не возражает против пропуска мощности технологического присоединения объекта «нежилое помещение», расположенного по адресу: 

<

...>, максимальной мощностью до 5кВТ 380В от ВРУ жилого дома, для получения технической документации согласованной с ресурсоснабжающей организацией ООО «Башкирэнерго», после которого возможно фактическое присоединение к электрическим сетям МКД (т. 3, л.д. 19). Вручение названного письма произведено предпринимателю 18.01.2019 (т.3 л.д. 23)

Приведенные сведения позволяют сделать вывод о том, что возможность технологического присоединения предоставленного в аренду нежилого помещения к сетям энергоснабжения появилась, не ранее июня 2019 года, о чем предпринимателю стало известно 18.01.2020.

21.02.2020  предпринимателем в ООО «Башкирэнерго» повторно подана заявка № 20-10-02149 с приложением письма акционерного общества «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан»  № 2273 от 20.12.2019 о согласовании пропуска мощности до 5кВТ с уровнем напряжения 380В от вводно-распределительного устройства жилого дома в целях технологического присоединения нежилого помещения (т.3 л.д.84).

После чего, 12.03.2020  предпринимателю обществом «Башкирэнерго» были выданы технические условия для присоединения к электрическим сетям (т.3 л.д. 114-115) и направлен проект договора на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям № 20-1—02149-02-01 (т.3 л.д. 110-113).

С учетом названного и выраженной ООО «Башкирэнерго» позиции по делу (т.5 л.д. 82) , отсутствие до 30.04.2021 (конечной даты спорного периода взыскания арендной платы) заключенного в целях энергоснабжения арендуемого помещения договора с ООО «Башкирэнерго», не  находится в связи с действиями Управления как арендодателя. 

Выводы суда первой инстанции в названной части следует признать ошибочными и находящимися в противоречии с изложенным в том же решении выводами относительно отсутствия  оснований для удовлетворения встречного иска о понуждении Управления заключить договор на технологическое присоединение,  поскольку соответствующие действия могут быть совершены предпринимателем самостоятельно.

При этом, исходя из даты появления у предпринимателя информации о возможности оформления технических условий (18.01.2019), даты их оформления, а также проекта договора на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям  (12.03.2020) , разумным сроком для заключения такого договора предпринимателем судебной коллегией признается дата 31.03.2020. 

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В пункте 4  названной нормы сформулирован принцип запрета извлечение преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения.

Поскольку начиная с 01.04.2020 у  ИП ФИО2 имелась объективная возможность для обеспечения арендованного помещения электроэнергией, бездействие (уклонение) от заключения договора на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям не может быть признано добросовестным и подлежащим защите путем освобождения от внесения арендных платежей. 

Учитывая, что вопрос об использовании принятого в аренду нежилого помещения, находился в сфере волеизъявления предпринимателя, применительно к разъяснениям, изложенными в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отсутствие использования арендуемого имущества в период действия договора аренды, само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Управления в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 30.04.2021.

По расчету судебной коллегии арендная плата по договору аренды за период с 01.04.2020 по 30.04.2021, исчисленная в соответствии с приложением № 1 к договору (этапы платежей) и алгоритмом расчета истца по первоначальному иску, составила 71 992 руб. 70 коп.

Учитывая отсутствие доказательств внесения арендных платежей за указанный период, требование Управления о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в размере 71 992 руб. 70 коп. на основании статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства; несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 4.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца сумма пени составляет 87 216 руб. 99 коп. за период с 11.08.2018 по 16.04.2021.

Поскольку требования Управления в части взыскания с предпринимателя задолженности по арендной плате признаны обоснованными за период с 01.04.2020 по 30.04.2021, судебной коллегией произведен перерасчет суммы пени.

По расчету судебной коллегии сумма пени составила 13 540  руб. 16 коп. за период с 11.04.2020 по 16.04.2021.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению в размере 13 540 руб. 16 коп.

Удовлетворение исковых требований в части взыскания арендной платы и штрафных санкций за вышеназванный период, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела,  не является основанием для расторжения договора аренды от 07.06.2018 № 31361 и производного требования  Управления об освобождении занимаемого предпринимателем нежилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное условие согласовано сторонами в  пункте 5.2.4 договора.

Вместе с тем, расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон.

В приведенной выше ситуации, нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы в период с 01.04.2020 по 30.04.2021 обусловлено рассмотрением  в судебном порядке вопроса о выполнении арендодателем обязанности по предоставлению предпринимателю нежилого помещения в состоянии, допускающем его использование. Расторжение договора, заключенного сроком до 06.06.2023, в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса интересов сторон.

Учитывая вышеизложенное, решение по настоящему делу в части отказа в удовлетворении первоначального иска полностью, следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Исковые требования Управления в части взыскания задолженности и штрафных санкций по договору аренды подлежат удовлетворению частично в сумме 85 532 руб. 86 коп. - в его пользу с ИП ФИО2 подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 71 992 руб. 70 коп. за период с 01.04.2020 по 30.04.2021 и пени в сумме 13 540 руб. 14 коп. за период с 11.04.2020 по 16.04.2021. В удовлетворении остальной части первоначальных требований следует отказать.

В части отказа в удовлетворении встречных исковых требований решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется, а потому не подлежит пересмотру.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть относятся на стороны пропорционально удовлетворенной (неудовлетворенной) части иска.

Государственная пошлина по первоначальному иску о взыскании 267 188 руб. 09 коп., исчисленная в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 8 344 руб., с учетом принципа пропорциональности 2 671 руб. государственной пошлины относится на предпринимателя, остальная часть - на Управление. Взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции с Управления в доход федерального бюджета не производится в связи с его освобождением от ее уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Кроме того, поскольку Управление освобождено от оплаты государственной пошлины, с ИП ФИО2 подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2021 по делу № А07-12942/2019  в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить.

Изложить резолютивную часть решения в названной части, в следующей редакции:

«Первоначальные исковые требования Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан задолженность в размере 71 992 руб., пени в размере 13 540 руб. 16 коп., всего 85 532 руб. 86 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в сумме 2 671 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.»

Взыскать в индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину  за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:А.С. Жернаков

 Ю.С. Колясникова