АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-22126/2018

город Вологда

31 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 года 

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2019 года 

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк О.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311353507700084) к открытому акционерному обществу «Харовское автотранспортное предприятие» (ОГРН 

<

***>) о признании действий арендодателя по договору аренды неправомерными и об обязании не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением,

при участии от истца – ФИО3 по доверенности от 18.02.2019

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к открытому акционерному обществу «Харовское автотранспортное предприятие» (далее – ответчик, Общество) о признании действий арендодателя по договору аренды неправомерными и об обязании Общества не чинить препятствия Предпринимателю в пользовании нежилым помещением.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 309-310, 432, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. 

Ответчик извещен о месте и времени судебного разбирательства, представителя в суд не направил, отзыв не представлен. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела, 30.08.2018 между Предпринимателем (арендатор) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды части нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору часть нежилого помещения (двухэтажного склада товарно-материальных ценностей общей площадью 216 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 35:12:0:0:2-1554: складское помещение №1, расположенное на первом этаже, площадью 24,5 кв.м., для установки холодильного оборудования арендатора, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором. 

По акту приема-передачи имущество было передано истцу. 

Срок действия договора с 01.09.2018 до 31.12.2018. Договор считается возобновленным на тех же условиях на срок продолжительностью 11 календарных месяцев, если за месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон письменно не заявит о прекращении договора (п.4.1 и 4.2 договора). 

П.2.1 договора установлен размер арендной платы – 3500 рублей в месяц. 

29.10.2018 истцом от ответчика было получено уведомление, из которого следует, что ответчик предлагает заключить дополнительное соглашение к договору с 01.11.2018, согласно которому увеличивается размер арендной платы – 275 руб. за 1 кв.м. в месяц. Кроме того, ответчик предложил принять в аренду здание в целом, а не часть здания как это предусмотрено договором от 30.08.2018. В уведомлении ответчик указал, что в случае отказа в заключении дополнительного соглашения договор аренды будет расторгнут с 01.11.2018. 

Истцу одновременно с уведомлением были переданы два экземпляра договора аренды в новой редакции от 01.11.2018. Истец отказался от подписания нового договора аренды, о чем уведомил ответчика в письменном виде 12.11.2018. 

01.11.2018 ответчик ограничил доступ истцу на территорию, где истец арендовал помещение, на входную дверь в помещение ответчик установил новый замок, в связи с чем, истец не имеет возможности пользоваться арендованным по договору аренды помещением и оборудованием, расположенным в нем, что подтверждается актом о нарушении условий договора от 20.05.2019, составленным истцом. Истец уведомил ответчика о дате и времени осмотра спорного объекта, вместе с тем, ответчик на осмотр не явился. 

Претензия истца в адрес ответчика с требованием обеспечить доступ в арендованное помещение оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с иском в суд. 

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п.2.4 договора при продлении договора арендодатель по согласованию с арендатором может изменить арендную плату. Изменение арендной платы допускается посредством направления арендодателем арендатору проекта дополнительного соглашения к договору. 

 Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, договор между сторонами был заключен 30.08.2018, установлен размер арендной платы, через два месяца истец получает уведомление об изменении арендной платы, что противоречит условиям договора и ст.614 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из положений договора следует, что изменение арендной платы возможно при продлении договора аренды, в данном случае ответчик изменяет размер арендной платы через два месяца после заключения договора аренды. 

 Кроме того, стороны не определили условия изменения арендной платы. Механизм пересмотра (изменения) арендной платы в одностороннем порядке, в частности основания изменения размера арендной платы, размер таких изменений, сторонами не согласован. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена арендодателем, не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения.

Согласно материалам дела арендная плата на дату рассмотрения спора, установленная договором, уплачена истцом в полном объеме исходя из расчета арендной платы за пользование спорным помещением, указанным в п.1.1 договора аренды. Доказательств обратного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено. 

В силу пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

По смыслу данных разъяснений, право на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы не является абсолютным.

Кроме того, арендодатель направил требование о подписании нового договора аренды, согласно которому изменяется не только размер арендной платы, что является незаконным, но и изменяется площадь арендуемого истцом помещения, тогда как истец заключал с арендодателем договор аренды именно на площадь 24,5 кв.м. для установки холодильного оборудования. 

Односторонний отказ арендодателя от договора аренды является незаконным. 

  В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды перечислены в статье 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

П.4.3 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут в случае существенного нарушения своих обязательств по договору любой из сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. 

Таким образом, иные основания для досрочного расторжения договора настоящим договором аренды не установлены. 

   Как следует их материалов дела, ответчиком не доказано наличие обстоятельств для расторжения договора аренды.

  С учетом вышеизложенного, суд считает договор аренды действующим,  в связи с чем, действия ответчика по неисполнению условий договора, препятствию пользованию имуществом истцом, являются неправомерными. 

Обязанность доказывания в силу статьи 65 АПК РФ возлагается на каждую из сторон.

В соответствии с частью второй статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражений по существу заявленных требований ответчик не представил. 

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению. 

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 11 000 рублей. 

Как следует из материалов дела, в обоснование ходатайства о взыскании судебных расходов заявитель представил соглашение об оказании юридической помощи от 12.11.2018, квитанция на сумму 11000 руб. 

В силу статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьёй 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь ( представителей), и другие расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ размер оплаты услуг представителя определяется соглашением сторон, которые вправе по своему усмотрению установить размер вознаграждения соответствующий сложности дела, квалификации представителя и опыту его работы.

В части второй статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесённые лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Принимая во внимание обстоятельства дела в совокупности с существом спора, его сложности (правовой и фактической стороны), характера, объема подготовленных представителями документов, содержательность каждого из них, периода, за который взыскиваются судебные расходы, суд считает возможным взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в заявленном размере.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска, расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

признать неправомерными действия открытого акционерного общества «Харовское автотранспортное предприятие» по препятствованию индивидуальному предпринимателю ФИО2 в пользовании частью нежилого помещения помещение №1 площадью 24,5 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.

Обязать открытое акционерное общество «Харовское автотранспортное предприятие» не чинить препятствия индивидуальному предпринимателю ФИО2 в пользовании частью нежилого помещения помещение №1 площадью 24,5 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.

Взыскать с открытого акционерного общества «Харовское автотранспортное предприятие» в пользу индивидуального предпринимателя Сняткова Павла Сергеевича в возмещение расходов на оплату услуг представителя 11 000 рублей, в возмещение расходов по уплате госпошлины 6000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                О.И.Лукенюк