АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19595/2023

г. Краснодар

02 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Коржинек Е.Л. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования муниципального округа города-курорта Анапа Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – Подгорной О.Г. (25.08.2025), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, прокуратуры Краснодарского края, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А32-19595/2023, установил следующее.  

Администрация муниципального образования муниципального округа города-курорта Анапа Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:  

– признать самовольной постройкой незавершенное строительством трехэтажное капитальное здание, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру  

многоквартирного жилого дома, общей площадью 975,6 кв. м, высотой 11,7 м, площадью застройки 333 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 774 кв. м с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства;  

– возложить на предпринимателя обязанность в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос указанной самовольной постройки и уведомить администрацию об исполнении решения суда;  

– в случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать 30 тыс. рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, прокуратура Краснодарского края, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025, иск удовлетворен частично. На предпринимателя возложена обязанность осуществить снос спорной постройки в 2-месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу и уведомить администрацию об исполнении решения суда. В случае неисполнения решения суда в установленный срок, с предпринимателя взыскано 20 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день такого неисполнения. В удовлетворении остальной части иска отказано.  

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении иска администрации. Податель жалобы указывает, что выводы судов о том, что спорное строение представляет собой многоквартирный дом противоречат материалам дела и проведенной по делу судебной экспертизе. Факты разделения строящегося здания на 33 отдельных помещения с санузлами, имеющих признаки квартир-студий в большой части которых произведены отделочные работы, подключения объекта к сетям электроснабжения с размещением распределительных щитов в каждом помещении, произведения разводки труб водоснабжения и водоотведения не свидетельствуют о наличии у спорного здания признаков многоквартирного дома. При возведении строения ответчиком не допущены существенные нарушения  

градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Степень готовности объекта составляет 96%, факт превышения площади возведенного жилого дома на 95% больше допустимой максимальной площади является незначительным нарушением разрешительной документации при условии соблюдения ответчиком иных параметров. Суды не дали надлежащей оценки выводам экспертного заключения. Наличие в материалах дела визуального акта осмотра спорного объекта не может являться достаточным основанием для отнесения его к категории многоквартирных домов при наличии заключения эксперта, обладающего специальными познаниями в области строительства, с противоположными выводами. Спорная постройка, представляющая собой жилой дом, возводится предпринимателем в соответствии с уведомлением администрации от 12.12.2022 № 4/50. Наличие допущенных при строительстве спорного здания существенных и неустранимых нарушений, которые могли бы служить основанием для признания постройки самовольной, суды не установили.  

Представитель предпринимателя заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по кассационной жалобе, мотивированное не возможностью участия представителя в судебном заседании в связи с болезнью.  

Ходатайство рассмотрено и оставлено судом кассационной инстанции без удовлетворения.  

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса (часть 5 статьи 158 Кодекса).  

Заявитель извещен о времени и месте судебного заседания, мог обеспечить участие в заседании другого представителя. Обязательное личное участие представителя в судебном заседании суда кассационной инстанции не требуется, поскольку окружной суд проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдения норм процессуального права, а также соответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 Кодекса).  

В силу статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц,  

участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что управление муниципального контроля администрации 31.03.2021 провело осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, принадлежащего предпринимателю на праве собственности. В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (в редакция от 28.07.2022 № 351), земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1.1) предназначенной для размещения индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки, объектов обслуживания жилой застройки, объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, культурно-досуговой деятельности, спорта, территорий общего пользования. При размещении объектов капитально строительства в зоне Ж 1.1 предельное количество этажей следует принимать не более 3-х надземных этажей для всех видов разрешенного использования. В соответствии с картой градостроительного зонирования, границы зон с особыми условиями территорий и иных планируемых ограничении, земельный участок находится: в границе 7-й подзоны ПАТ, в границе третьей зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны в границе третьего пояса зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения, в границе зоны охраны объектов культурного наследия. Земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Администрация указала, что предыдущим собственникам выдавалось уведомление от 12.12.2022 № 4/50 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, количеством этажей – до трех, высотой – 12 метров, площадью застройки – 150 кв. м. на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:2610, в котором также указано, что данный объект индивидуального жилищного строительства не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.  

Согласно информации, представленной управлением архитектуры и градостроительства администрации, разрешение на строительство капитального объекта (уведомлений в отношении объектов индивидуального жилищного строительства) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 не выдавалось  

В ходе проведения визуального осмотра сотрудники администрации установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 возведено незавершенное строительством трехэтажное капитальное здание, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома, размером (ориентировочно) 20 м х 10 м.  

По мнению администрации, предпринимателем на указанном выше земельном участке осуществляется возведение многоквартирного жилого дома в отсутствии разрешительной документации.  

Письмом от 09.03.2023 № 42-10-691/23 администрация потребовала от предпринимателя в добровольном порядке привести объект капитального строительства в соответствие с ранее выданной разрешительной документацией. Ответчик требование не исполнил.  

Изложенные обстоятельства послужили основаниями для обращения администрации в суд с рассматриваемым иском.  

По мнению третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, спорное строение расположено на красной линии смежных земельных участков. Истцом произведена отсыпка участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 без согласования с собственниками смежных участков, что может привести к нарушению естественного стока воды. Спорное трехэтажное капитальное здание нарушает естественное освещение смежных участков. В нарушение санитарных норм устроен септик по красной линии земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585. В связи с ограниченностью земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 невозможно организовать парковочные места для автомобилей, также отсутствуют необходимые для функционирования многоквартирного дома ресурсоснабжающие мощности (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения).  

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекс).  

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.  

В силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).  

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.  

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»; далее – постановление Пленума № 44).  

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).  

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.  

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.  

Использование самовольной постройки не допускается. 

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.  

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.  

Пунктом 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса установлено, что выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.  

Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.  

В пункте 29 постановления Пленума № 44 Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные  

пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.  

В соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.  

В силу пункта 3.4 СП 54.13330.2016 Свод правил. «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.  

Согласно пункту 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.  

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.  

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица,  

участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).  

Для всестороннего исследования обстоятельств дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимая оценка» ФИО11. В заключении от 18.12.2023 № 024-Э/2024 сделаны следующие выводы. На территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 на дату проведения исследования расположено трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством. Степень строительной готовности 96%, выполнено в едином архитектурном стиле имеющее простую конструкцию: свайно-ленточный железобетонный фундамент по всему периметру здания, стены блочные, крыша четырехскатная, кровельное покрытие выполнено из металлочерепицы по деревянным стропилам, организован наружный водосток, по периметру здания произведено устройство отмостки и ливнестоков. Спорный объект является объектом капитального строительства, осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик здания не представляется возможным. Объект исследования не обладает техническими этажами, инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного обособленного помещения в данном доме, общее имущество, наличие которого является основным признаком многоквартирного дома отсутствует. Объект исследования не имеет признаков предоставления гостиничных услуг и ведения коммерческой деятельности, не выявлены информационные вывески, предназначенные для привлечения внимания свидетельствующие о характере предоставления гостиничных или иных услуг, направленных на извлечение выгоды. Объект исследования относится к индивидуальным жилым домам. Инженерные системы спорного объекта представлены в следующем виде: электропроводка – скрытая от центральной сети; водопровод – по пластиковым трубам от скважины; водоотведение – по пластиковым трубам, автономная сеть (септик); газоснабжение – отсутствует. Выявлено частичное несоответствие градостроительным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования, Генеральным планом муниципального образования г-к Анапа, градостроительным планом земельного участка в части отступов от границ участка и превышения допустимых параметров максимальной площади возводимого объекта: по тыльной границе земельного участка отступ от границы на 29% меньше установленного, отступ составляет 0,87 м при норме 3 м. Площадь  

возведенного жилого дома на 95% больше допустимой максимальной площади, площадь возведенного объекта составляет 975,6 кв. м, при норме 500 кв. м. Иные требования градостроительных регламентов, выполнены и соответствуют установленным нормам. Осуществить перемещение и (или) демонтаж без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных сейсмоустойчивых характеристик здания не представляется возможным. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610 без изменения внешнего контура границ. Параметры объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке: 23:37:1001001:2610 о соответствии которых указанно в уведомлении от 12.12.2022 № 4/50 соответствуют земельному участку с кадастровым номером 23:37:1001003:1585. Спорное строение частично не соответствует разрешительной документации: площадь возведенного жилого дома на 95% больше допустимой максимальной площади, а отступ от тыльной границы земельного участка на 29% меньше установленного. Сохранение (эксплуатация) спорного строения в текущем строительно-техническом состоянии, согласно местоположения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

После ознакомления с результатами судебной экспертизы, определением суда первой инстанции от 20.12.2023 эксперту направлены дополнительные вопросы, на которые даны следующие ответы. Анализ соответствия спорного объекта требованиям предъявляемым к размещению объектов капитального строительства в зонах с особыми условиями использования, проведен путем сопоставления фактических технико-экономических показателей объекта с требованиями градостроительных регламентов, действовавших на дату производства экспертизы. Ограничение использования земельных участков и объектов недвижимости в границах территории 7 ПАТ, направлено на соблюдение предельно допустимых уровней шума внутри помещений, электромагнитного излучения и чистоты воздуха. То есть запрещается размещать объекты, эксплуатация которых требует ограничения уровня шума, электромагнитного излучения и чистоты воздуха. При этом спорный объект согласно Карте градостроительного зонирования расположен в жилой зоне, что указывает на возможность размещения жилых объектов в 7-й зоне ПАТ. В границах третьей зоны округа санитарной охраны, третьего пояса зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения и зоны охраны объектов культурного наследия, также возможно размещения спорного объекта. Мероприятия по санитарному благоустройству территории на спорном объекте находятся в стадии завершения строительства, сток вод организован,  

факторов вредного воздействия не выявлено. На дату производства экспертизы земляные работы завершены полностью. Охранные мероприятия не требуются.  

После изучения ответов на дополнительные вопросы, истцом заявлено ходатайство о допросе эксперта по перечню вопросов, который был дополнен судом первой инстанции в определении от 03.04.2024 и направлен в адрес эксперта. Суду поступили ответы на поставленные вопросы.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, с достаточной степенью точности и достоверности установив, что спорное строение по своим техническим характеристикам представляет собой многоквартирный жилой дом, что предпринимателю разрешение на строительство такого дома в установленном порядке не выдавалось, что приведение спорного объекта в соответствие с уведомлением администрации от 12.12.2022 № 4/50 невозможно, суды первой и апелляционной инстанций пришли к законным, обоснованным и мотивированным выводам о наличии оснований для удовлетворения иска администрации.  

Суды установили, что площадь возведенного жилого дома на 95% больше допустимой максимальной площади (975,6 кв. м, при норме 500 кв. м). Спорный объект капитального строительства примерно в два раза превышает не только площадь, заявленную в уведомлении администрации от 12.12.2022 № 4/50, но и нормативно-установленную Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа. Вопреки утверждениям предпринимателя и эксперта о несущественности допущенных отступлений, суд кассационной инстанции полагает, что именно суд в данном случае вправе давать оценку соблюдению критерия существенности нарушения нормативно установленных параметров при возведении спорного объекта.  

Относительно доводов предпринимателя о том, что суды не дали надлежащей оценки выводам экспертного заключения, что наличие в материалах дела визуального акта осмотра спорного объекта не может являться достаточным основанием для отнесения его к категории многоквартирных домов при наличии заключения эксперта, обладающего специальными познаниями в области строительства, с противоположными выводами, суд округа отмечает следующее.  

Согласно части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Кодекса заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта,  

исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»)  

Суды установили, что спорное сооружение состоит из обособленных помещений с самостоятельными выходами в помещения общего пользования (коридоры), а также лестничными маршами с первого на второй и со второго на третий в конце коридора. Кроме того, в каждом обособленном помещении есть либо санузел, либо техническое помещение с возможностью выведения коммуникаций. При этом по поручению суда апелляционной инстанции, стороны также провели совместный осмотр объекта капитального строительства и составили соответствующий акт, из которого следует, что в границах рассматриваемого земельного участка расположено трехэтажное здание архитектурно-планировочной структуры многоквартирного жилого дома, состоящее из 33 отдельных помещений с санузлами, имеющих признаки квартир-студий в большей части которых произведены отделочные работы. Рассматриваемый объект подключен к сетям электроснабжения, счетчик учета размещен на опоре ЛЭП со стороны ул. Серебряная, распределительные щиты размещены по помещениям индивидуально. Произведена разводка труб водоснабжения и водоотведения. В границах земельного участка выполнено устройство двух септиков. К акту приложена также фототаблица, из которой следует, что спорное здание имеет общие лестничные клетки, в каждом помещении размещены индивидуальные счетчики, индивидуальные санузлы.  

При установлении указанных фактов, суды правомерно пришли к выводу о несостоятельности выводов эксперта о том, что спорное здание обладает признаками индивидуального жилого дома.  

Вопреки доводам предпринимателя о том, что факты разделения строящегося здания на 33 отдельных помещений с санузлами, имеющих признаки квартир-студий в большой части которых произведены отделочные работы, подключения объекта к сетям электроснабжения с размещением распределительных щитов в каждом помещении, произведения разводки труб водоснабжения и водоотведения не свидетельствуют о наличии у спорного здания признаков многоквартирного дома, судебная коллегия суда кассационной инстанции отмечает, что по смыслу приведенных выше нормативных положений и разъяснений суда высшей судебной инстанции, именно перечисленные ответчиком признаки и отличают индивидуальный жилой дом от многоквартирного. Разумные объяснения того, зачем предприниматель разделил строящийся дом  

на 33 отдельных помещения с санузлами, имеющих признаки квартир-студий с размещением распределительных щитов в каждом помещении, в материалы дела не представлены.  

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически не ссылается на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.  

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения. 

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А32-19595/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.В. Аваряскин Судьи Е.Л. ФИО12 Твердой