﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-49019/2019

Дело № А57-9113/2018

г. Казань

05 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Эпштейн Натальи Ильиничны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2019 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019

по делу № А57-9113/2018

по исковому заявлению публичного Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к индивидуальному предпринимателю Эпштейн Наталье Ильиничне (ОГРНИП 317645100047785, ИНН 645405274392) о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Эпштейн Наталье Ильиничне (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28.04.2017 по 31.12.2017 в сумме 234 440,51 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.06.2017 по 19.01.2018 в сумме 8 046,74 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с судебными актами, предприниматель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельства дела. 

В кассационной жалобе предприниматель указывает, что истец не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401018:31, земельный участок находится в федеральной собственности, в связи с чем действия истца по начислению и взысканию арендных платежей и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обращение с иском в суд являются неправомерными. По мнению заявителя жалобы, предприниматель совершил необходимые действия по исполнению обязанности по оплате пользования землей, действуя добросовестно, обращался к истцу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401018:31, а её неисполнение вызвано отказом истца ответчику в заключении договора аренды со ссылкой на то, что он не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401018:31.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов и установлено судами, 17.12.1999 между администрацией города Воронежа (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Мосстройэкономбанк» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 216-99-03/мз (далее  - договор аренды № 216-99-03/мз), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Никитинская, 52, площадью 1 219 кв.м., разрешенное использование: административное здание.

Согласно пункту 3.3. вышеуказанного договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года. 

На указанном земельном участке с кадастровым номером 4394 расположено нежилое помещение площадью 2806,2 кв.м., которое по договору купли-продажи от 04.04.2017 приобретено ответчиком и право собственности на которое зарегистрировано за ним в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с главой 24 ГК РФ, Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»; Законом Воронежской области от 28.06.2006 № 59-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже»; Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» и на основании соглашения, заключенного между администрацией городского округа г. Воронеж и главным управлением государственного имущества Воронежской области состоялась передача прав и обязанностей арендодателя от администрации г. Воронежа по Договору главному управлению государственного имущества Воронежской области. 

На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого главного управления государственного имущества Воронежской области. 

В силу пункта 3.1.20. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области осуществляет распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж. 

Полагая, что у предпринимателя имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 28.04.2017 по 31.12.2017, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно пункту 14 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судами установлено и из материалов дела следует, что предприниматель с 28.04.2017 является собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Исходя из указанного суды обоснованно пришли к выводу о том, что предприниматель при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрело право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у него с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком по договору аренды от 17.12.1999 № 216-99-03/мз. 

Арендная плата за земельные участки для случая, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (аукционов) и не предписан федеральным законом, подлежит установлению согласно его требованиям соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Регулирование арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы, обязательный для обеих сторон договора аренды, подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, с учетом перечисленных норм права арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Спорный земельный участок до 04.07.2018 относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». 

Возражая на заявленные исковые требования, ответчик указывал, что после приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Никитинская, 52 предприниматель неоднократно обращалась в Департамент за заключением договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401018:31.

Департамент на обращение предпринимателя письмом исх. 52-17-15219з сообщил, что не обладает полномочиями по распоряжению названным земельным участком, ввиду его нахождения в федеральной собственности на основании пункта 2 раздела III Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

Согласно абзацу 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, переданным ему арендодателем, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество собственным.

В силу положений статьи 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2018, право собственности в отношении спорного земельного участка зарегистрировано за Российской Федерацией 04.07.2018. Следовательно, в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка могли перейти к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области только с указанной даты, в то время как в настоящем деле к взысканию Департаментом заявлена задолженность за период с 28.04.2017 по 31.12.2017.

При таких обстоятельствах, суды обоснованно отклонили доводы ответчика об отсутствии у истца права на обращение в суд с настоящим иском, и, исходили из того, что в силу статьи 35 ЗК РФ предприниматель является арендатором земельного участка и обязан вносить плату за его пользование в спорный период. Проверив расчет размера арендной платы с учетом площади объекта недвижимости, находящегося в собственности ответчика и площади земельного участка, необходимого для его эксплуатации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.04.2017 по 31.12.2017 в сумме 234 440,51 рублей. 

Установив факт наличия задолженности предпринимателя, руководствуясь статьей 395 ГК РФ, суды пришли к выводу о том, что с предпринимателя подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.06.2017 по 19.01.2018 в сумме 8 046,74 рублей.

Судебной коллегией рассмотрены и подлежат отклонению доводы жалобы относительно отсутствия у предпринимателя обязанности по внесению платы за пользование спорным имуществом и права Департамента на его получение, поскольку на спорном земельном участке находится защитное сооружение гражданской обороны, которое относится к федеральному уровню собственности. Указанные доводы повторяют ранее приведенные доводы, направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество не влияет на обязательство по уплате арендной платы за пользование имуществом арендатора, не оплатившего долг, в том числе лицу, которого он считает надлежащим арендодателем. 

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 по делу № А57-9113/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

Судьи								     Р.В. Ананьев

									     С.Ю. Муравьев