АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-9120/2022

город Саранск

22 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Кшняйкина Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петрушковой К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройкомфорт" 

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик  "Саранскстройинвест"

об обязании устранить выявленные недостатки, взыскании судебной неустойки и понесенных судебных расходов,

с привлечением в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  председателя совета собственников МКД ФИО1 и муниципальное предприятие городского округа Саранск «Саранское водопроводно-канализационное хозяйство»

при участии представителей: 

от истца: директора Общества ФИО2, ФИО3, по доверенности от 01.09.2022, 

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 16.11.2020,

от третьих лиц: не явились,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Стройкомфорт" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик  "Саранскстройинвест" об обязании устранить обнаруженные в пределах гарантийного срока строительные недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома №74 по адресу: 

<

...> (далее - МКД), взыскании судебной неустойки и расходов по уплате госпошлины.

Ответчик исковые требования в полном объеме не признал, указав, что ответственность  за надлежащее содержание и текущий ремонт общедомового имущества, в том числе в пределах гарантийного срока, установленного застройщиком, несет управляющая компания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены председатель совета собственников МКД ФИО1 и муниципальное предприятие городского округа Саранск «Саранское водопроводно-канализационное хозяйство».

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Многоквартирный жилой дом № 74 по ул. Волгоградская г. Саранска введен к эксплуатацию в 2020 году, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 13 - ш 13301000-108-2019 от 18.11.2019. Строительство данного МКД осуществляло ООО СЗ «Саранскстройинвест» в рамках договоров участия в долевом строительстве.

ООО "Стройкомфорт" осуществляет  управление спорным многоквартирным домом на основании договора б/н от 07.08.2020.

Как указывает истец, в процессе эксплуатации указанного МКД в период течения гарантийного срока, обнаружены строительные недостатки (дефекты), о чем комиссией, совместно с представителями ООО СЗ «Саранскстройинвест» составлены акты от 04.12.2020 г., от 26.01.2021 г., 10.02.2021 г., 13.04.2021 г., 02.07.2021 г.; 30.11.2021 г., 30.03.2022.

В связи с обнаружением строительных недостатков, истец, действуя в интересах собственников МКД, обратился к ответчику с претензионными требованиями № 400 от 22.07.2021, исх. № 300 от 22.08.2022 об их устранении, которые ответчиком в полном объеме не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).  Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленные в пределах гарантийного срока.

Согласно частям 5, 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Факт обнаружения строительных недостатков в пределах гарантийного срока ответчиком не оспаривается.

С целью определения характера образования выявленных недостатков, а также видов, объемов и стоимости ремонтно-восстановительных работ, судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Согласно Заключению эксперта №2776/2-3 от 15.09.2023 на спорном МКД выявлены следующие строительные недостатки (дефекты):

- присутствуют следы подтеков с крыши дома, намокание и смытие штукатурки со стен на 12,13,14,15 этажах МКД;

- на 16 этаже на потолке и на стыке стен и потолка присутствуют следы высохшей влаги;

- промерзание стен входных групп;

- присутствуют следы высохшей влаги в месте соединения вентиляционной шахты;

- имеются следы высохшей влаги, вспучивание штукатурного и окрасочного слоя;

- потрескалась вся штукатурка (паутинка) в местах общего пользования в МКД, в местах лифтового холла присутствуют трещины в перекрытии шириной раскрытия более 0,4мм;

- отслоение плитки в подъездах дома на этажах;

- по периметру техэтажа стяжка пола имеет трещины и неровности;

- отслоение плитки на общественных балконах;

- разошелся шов, трещина в машинном отделении;

- на момент экспертного осмотра в подвале присутствует вода;

- присутствуют следы высохшей влаги в месте прохода ливневой трубы через перекрытие;

- установлен гидробак на системе горячего водоснабжения с давлением 6 бар, что меньше проектного;

Перечисленные выше повреждения являются технологическими и конструкционными и носят производственный характер и не являются следствием произведенных после ввода МКД в эксплуатацию перепланировок, переустройств и других строительных работ в нежилых помещениях.

Для устранения выявленных производственных недостатков по мнению экспертов необходимо произвести расшивку трещин и перетирку штукатурного слоя, с последующей покраской, устройство стяжки пола на техэтаже, ремонт кровельного покрытия, дополнительное утепление стен входных групп, произвести демонтаж и новую укладку отслоившейся плитки, произвести устройство дренажного колодца, гидроизоляцию стен в месте ввода воды в здание подвального помещения, установить гидробак в соответствии с проектным решением.

Ответчик относительно выводов экспертного заключения, с учетом полученных в судебном заседании 02.11.2023 пояснений экспертов, возражал указав, что экспертами не указаны конкретные места скопления трещин штукатурки с шириной раскрытия , превышающей предельно допустимую, не исследовались документы, разработанные ООО «Волгаэнергострой» по перепланировке и переустройству магазина «Магнит» (объединение четырех помещений в одно), расположенного на первом этаже спорного МКД, выразил несогласие с необходимостью ремонта кровли в местах ложбин в отсутствие продолжающихся протечек кровли, а также с предложенным экспертами вариантом ремонта стяжки пола на техэтаже, указал на необоснованный вывод экспертов в части утепления стен входных групп, так как проектом предусмотрены холодные тамбуры, а также в части выполнения гидроизоляции стен в месте ввода воды в здание подвального помещения, поскольку во время экспертных осмотров дренажные колодцы были сухими, а в водопроводном колодце находилась вода.

Определением суда от 05.12.2023 по делу назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права».

Согласно Заключению эксперта №СУД 95-2023 от 17.05.2024 при экспертном осмотре установлено следующее.

Наличие следов подтеков с крыши дома, намокание и смытие штукатурки в двух подъездах на этажах: 12, 13, 14, 15 и 16, на общей площади 8,4м2. Состав работ по устранению данного недостатка: отбивка штукатурки, грунтовка и штукатурка стен - 8,4м2; грунтовка и окраска стен - 207,2м2.

Выявлены участки с застоем воды на кровельном покрытии площадью 39.2м2. Состав работ по устранению недостатка кровельного покрытия:демонтаж верхнего слоя кровельного покрытия (2 слоя) - 39,2м2; устройство цементно-песчаной стяжки толщиной 20мм (для уклона) - 39,2м2; устройство двухслойного верхнего кровельного покрытия из мягкого рулонного материала с учетом на хлеста-58,8м2.

Наличие на 16 этаже на потолке следов высохшей влаги в двух подъездах, на общей площади 1,5м2. Состав работ по устранению недостатка: зачистка поврежденной отделки потолка - 1,5м2; грунтовка и шпатлевка потолка - 1,5м2; грунтовка и окраска потолка - 19,68м2.

Помещения тамбура входных групп выполнены в соответствие с проектом как «холодные», к которым не предъявляются требования но теплоизоляции наружных ограждающих конструкций. Исходя из фактического осмотра внутренних помещений входных групп, их кровельного покрытия и переходных балконов, эксперт приходит к выводу, что образование наледи на потолках и стенах, а также повреждения внутренней отделки стен и потолков (трещины, отслоения и т.д.) внутри помещений входных групп происходит из-за протечек, которые в неотапливаемом помещении превращаются в лед. Проникновение воды в помещения входных групп возможно через переходные балконы, а также может происходить вследствие недостатков в устройстве организации отвода воды с кровли входной группы.

Установлено наличие недостатков во внутренней отделке тамбуров, лифтовых, лестничных клетках и других помещений мест общего пользования: вспучивание штукатурного и окрасочного слоев со следами высохшей влаги на площади 12,2м2; трещины ветвистого характера на окраске и штукатурке стен на площади 2817,2м2; трещины в стыках плит перекрытий лифтовых холлах на каждом этаже общей длинной - 235,5м.п. Состав работ по устранению недостатков: отбивка штукатурки, грунтовка и штукатурка стен - 12,2м2; грунтовка и шпатлевка стен - 2958,2м2; грунтовка и водоэмульсионная окраска стен - 2958,2м2;   расшивка и заделка трещин стыков плит перекрытия ц/п раствором - 235,5м.п. грунтовка и водоэмульсионная окраска потолка - 319,1 м2.

Установлено наличие недостатка по отслоению керамических плиток в количестве 38шт. Состав работ по устранению недостатка: демонтаж керамической плитки пола - 3,42м2.; грунтовка, устройство новой керамической плитки пола - 3,42м2.

По периметру технического этажа стяжка пола имеет трещины ветвистого характера по всей площади, местами шириной раскрытия до 3 мм, местами на всю, неровности в виде наплывов, бугров и ям по всей площади, местами наблюдается отслоение («хождение») покрытия ц/п от основания. Состав работ по устранению недостатков: смена ц/п стяжки (В3,5) по всей площади - 429,67м2., с восстановлением поврежденного при выполнении работ теплоизоляционного слоя (Вариант 1); расшивка трещин с последующим залитием цементным молочном (герметиком) по всей площади - 429,67м2; армирование металлической ячеистой сеткой - 429,67м2; устройство новой ц/п стяжки - 429,67м2., при этом необходимо рассчитать нагрузку от уложенного раствора, толщину ц/п стяжки, размер ячеек сетки и т.д. (Вариант 2).

Установлено наличие трещин в стыках плит перекрытий общей длинной 34,0м.п., также местами наблюдаются желтые высохшие разводы площадью 2,2м2. Сырых (свежих) пятен не наблюдается. Состав работ по устранению недостатка: расшивка и заделка трещин стыков плит перекрытия ц/п раствором - 34,0м.п.; зачистка разводов, грунтовка, шпатлевка потолка - 3,4м2; грунтовка и водоэмульсионная окраска потолка - 43,98м2.

Причиной возникновения трещин штукатурки (паутинка) в местах общего пользования МКД, трещин в перекрытии в местах лифтового холла является нарушение технологии при производстве отделочных работ, установленные нормативной документацией. Работы по перепланировке и переустройству магазина «Магнит» расположенного в МКД не могли повлиять на указанные недостатки.

Установленный в теплопункте (в подвале МКД в осях 1-12) на системе отопления расширительный бак (гидробак) объемом 500л., максимальным рабочим давлением 6 бар не соответствует требованиям проектной документации.

Дополнительным исследованием СУД95/1/2023 от 04.09.2024 к Заключению эксперта №СУД 95-2023 от 17.05.2024 установлено следующее.

В связи с тем, что проникновение вод в подвальное помещение происходит по всему периметру подвальных стен здания (в наиболее вероятном месте, это через узел сопряжения монолитной ж/б плиты фундамента с блоками ФБС (стены подвала)), эксперт приходит к выводу, что причиной подтопления подвального помещения является некачественно выполненная наружная гидроизоляция фундамента и стен подвала, а также отсутствие гидроизоляции мест ввода инженерных коммуникаций. Мероприятия по устранению выявленного недостатка можно выполнить двумя способами.

Первый способ заключается в полном оголении стен подвала и части фундамента для дальнейшего восстановления наружной гидроизоляции. Экспертом не представляется возможным рассчитать данный объем работ.

Второй способ заключается в обработке внутренней поверхности наружных стен подвала проникающей гидроизоляцией по всему периметру, а именно: обработка бетонных поверхностей проникающей гидроизоляцией изнутри - 104,5м2.

При проведении исследования экспертом не установлена причина проникновения вод в помещения (тамбур) входных групп. Нарушений условий эксплуатации не установлено.

Заключения экспертов, составленные по результатам проведения судебных экспертиз, отвечают требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержат противоречивых выводов.

При этом, принимая во внимание выводы Заключения эксперта №СУД 95-2023 от 17.05.2024 суд признает необоснованным вывод экспертов ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России о необходимости утепления стен входных групп, так как проектом предусмотрены холодные тамбуры, а такой дефект как промерзание стен входных групп подлежит устранению путем проведения обследования кровли тамбуров с целью исключения возможных протечек по внутренней поверхности стен входных групп.

Поскольку ответчик вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы экспертных заключений документально не опроверг, суд пришел к выводу, что экспертные заключения подтверждают факт наличия производственных строительных недостатков (дефектов) спорного МКД. 

На основании изложенного, уточненное истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование об обязании ответчика в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу устранить строительные недостатки, отраженные в заключениях экспертов от 15.09.2023 №2776/2-3 и от 17.05.2024 №СУД 95-2023, признано судом обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу части 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено.

При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (пункты 22, 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Принимая во внимание виды и объем работ, необходимый для устранения недостатков, учитывая, что часть их носит сезонный характер, суд считает возможным и разумным установить срок для исполнения решения - до 31.05.2023.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика неустойки в случае неисполнения им решения суда в размере 1000руб. за каждый день неисполнения судебного акта до его фактического исполнения. 

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную названным кодексом и другими федеральным законами (часть 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (статьи 1, 330 ГК РФ).

Судебная неустойка, предусмотренная ст. 308.3 ГК, является инструментом понуждения исполнения судебного акта. Согласно указаниям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 32 постановления Пленума от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Пунктом 31 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 установлено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

 Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Приняв во внимание обстоятельства дела, руководствуясь принципами справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного поведения стороны, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания с ответчика судебной неустойки в размере 1000руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату госпошлины в размере 6000руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

р е ш и л:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Саранскстройинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу устранить строительные недостатки многоквартирного жилого дома №74 по адресу: 

<

...> отраженные в заключениях экспертов от 15.09.2023 №2776/2-3 и от 17.05.2024 №СУД 95-2023.

2. Установить для общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Саранскстройинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  судебную неустойку в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомфорт" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на случай неисполнения в установленный срок настоящего решения в размере 1000руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта. 

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Саранскстройинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомфорт" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы на оплату госпошлины в размере 6000руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                          Ю.А. Кшняйкин