ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-29966/2024

город Ростов-на-Дону

13 марта 2025 года

15АП-19247/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2025 года.

Пятнадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Украинцевой Ю.В.,

судей: Емельянова Д.В.,  Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочиной Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стелла» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2024

по делу № А32-29966/2024 по иску департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды от 09.11.2022 № ДК-6/22-2022, об обязании общества с ограниченной ответственностью «Стелла» освободить предоставленные в аренду занимаемые муниципальные нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Краснодарского края обратился Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла» (далее – общество, ООО «Стелла») о расторжении договора аренды №ДК-6/22-2022 от 09.11.2022; об обязании ООО «СТЕЛЛА» (ИНН 

<

***>) освободить предоставленные в аренду занимаемые муниципальные нежилые помещения общей площадью 45.8 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0205014:3774, в том числе: литер А, цоколь, помещения № 4 - 2,1 кв.м., № 10 - 5,7 кв.м., №11-1,9 кв.м., № 12 - 3,4 кв.м., № 13 - 8,6 кв.м., № 14 - 9,7 кв.м., № 15 - 11,3 кв.м., № 16 - 1,4 кв.м., № 17 - 1,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: город Сочи, Центральный район, улица 60 лет ВЛКСМ, д. 8.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2024 года по делу №А32-29966/2024 требования Департамента имущественных отношений администрации города Сочи удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на неполное исследование доказательств по делу. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобы.

В судебное заседание лица, участвующие в деле надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края и составляющего муниципальную казну города Сочи от 09.11.2022 № ДК-6/22-2022 (далее - договор аренды), ООО «Стелла» предоставлены в аренду муниципальные нежилые помещения общей площадью 45,8 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0205014:3774, в том числе: литер А, цоколь, помещения № 4 - 2,1 кв.м., № 10 - 5,7 кв.м., № 11 -1,9 кв.м., № 12 - 3,4 кв.м., № 13 - 8,6 кв.м., № 14 - 9,7 кв.м., № 15 - 11,3 кв.м., № 16 - 1,4 кв.м., № 17 - 1,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: город Сочи, Центральный район, улица 60 лет ВЛКСМ, д. 8, для использования в целях: административное, бытовое обслуживание на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Срок действия договора аренды установлен до 03.11.2023 года. 

Письмом от 26.09.2023 (вх. от 26.09.2023 № 02.01-44/6819) ООО «Стелла» обратились с заявлением о заключении на новый срок договора аренды от 09.11.2022 № ДК-6/22-2022. 

В рамках рассмотрения заявления, специалистами департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - Департамент) 24.10 2023 была проведена проверка сохранности и использования по назначению имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края, и предоставленного в пользование ООО «Стелла» по договору аренды от 09.11.2022 № ДД-6/22-2022, а также проверка соблюдения арендатором условий указанных договоров аренды. 

В результате проведенной проверки установлено следующее. Нежилые помещения общей площадью 45,8 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0205014:3774, в том числе: литер А, цоколь, помещения № 4 - 2,1 кв.м., № 10-5,7 кв.м.,№ И-1,9 кв.м.,№12-3,4 кв.м.,№13-8,6 кв.м.,№14-9,7 кв.м. № 15 - 11,3 кв.м., № 16 - 1,4 кв.м., № 17 - 1,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: город Сочи, Центральный район, улица 60 лет ВЛКСМ, д. 8, предоставленные ООО «Стелла» по договору аренды от 09.11.2022 № ДК6/22-2022, арендатором по назначению не используются, находятся в неудовлетворительном состоянии, текущий ремонт не проводился, имеются признаки самовольной перепланировки - отсутствуют перегородки между помещениями № 13, № 14, № 15. 

В соответствии с пунктом 2.4.1. договоров аренды Арендатор обязан использовать арендуемые помещения в соответствии с их целевым назначением, а также в соответствии с установленными требованиями к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием арендованного имущества, в соответствии с условиями договора и обеспечивать их сохранность. Не допускать использование арендуемых помещений в целях: нарушающих действующее законодательство Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 2.4.2. договоров аренды Арендатор обязан в пятидневный срок после подписания Сторонами настоящего Договора заключить договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг (в дальнейшем - Договор на оплату услуг) с поставщиками данных услуг на срок, указанный в п. 1.2 настоящего договора, и своевременно оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, в соответствии с условиями Договора на оплату услуг. 

В соответствии с пунктом 2.4.4. договоров аренды Арендатор обязан нести расходы на содержание помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего Договора, поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. 

Своевременно производить текущий ремонт помещений, переданных в аренду, и принимать долевое участие в капитальном ремонте здания пропорционально отношению площади помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего Договора, к общей площади данного здания. 

В соответствии с пунктом 2.4.5. договоров аренды Арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия Арендодателя. Арендатор обязан восстановить прежнее состояние арендуемых помещений в случае самовольной перепланировки или переоборудования. 

В соответствии с пунктом 2.4.7. договоров аренды Арендатор обязан не осуществлять действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, а именно: не сдавать арендуемые помещения в субаренду, не предоставлять арендуемые помещения в безвозмездное пользование, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу по иным основаниям, без письменного согласия Арендодателя. 

В соответствии с пунктом 2.4.12. договоров аренды Арендатор обязан в течение месяца после вступления в силу настоящего договора застраховать имущественные интересы, связанные с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на весь срок действия договора (страхование гражданской ответственности), а также по страхованию имущественных интересов, связанных с риском утраты (гибели) или повреждения объекта недвижимости, в пользу Арендодателя на весь срок действия договора (страхование имущества). Предоставить Арендодателю информацию о заключенных договорах страхования, вносимых в них изменениях и (или) их расторжении, путем уведомления заказным письмом. 

В соответствии с пунктом 5.3. договора аренды от 09.11.2022 № ДК-17/60-2022 Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в порядке, установленном ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации: в случаях невыполнения Арендатором обязательств, предусмотренных подпунктами 2.4.1 - 2.4.12,2.5 настоящего Договора. 

Письмом от 24.10.2023 № 17018/02.01-44 Департамент уведомлял ООО «Стелла» о расторжении и об отказе от заключения договора аренды от 09.11.2022 № ДК-6/22-2022 на новый срок. 

Письмом от 19.02.2024 № 2362/02.01-44 в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также на основании п. 5 договора аренды, Департамент уведомлял ООО «Стелла» об отказе от договора аренды и предлагал в тридцатидневный срок со дня получения явиться в Департамент для подписания соглашения о расторжении указанного договора аренды, однако, до настоящего времени требования Департамента не выполнены.

Таким образом, департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в арбитражный суд, с настоящим иском. 

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции правильно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения, как вытекающие из договоров аренды, регулируемые общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Апелляционный суд считает ошибочным вывод суда первой инстанции об обоснованности требования истца о расторжении договора аренды № ДК-6/22-2022 от 09.11.2022 в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указывалось ранее, согласно пункту 1.2 срок действия Договора определяется с 09.11.2022 по 03.11.2023.

Порядок расторжения договора урегулирован в разделе 5 договора.

Согласно пункту 5.4 по истечении срока действия договора аренды заключение договора аренды на новый срок осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством. Арендатор, при условии уведомления Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, и добросовестного исполнения своих обязанностей по договору в течение срока его действия имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях.

Согласно пункту 5.5 по истечении срока, предусмотренного пунктом 1.2 настоящего Договора, действие Договора прекращается.

Как следует из материалов дела, истец письмом от 24.10.2023 № 17018/02 уведомил ответчика о расторжении и об отказе от заключения договора аренды на новый срок. В указанном письме истец также сообщил о необходимости возвратить арендуемое имущества по акту приема-передачи в течение 14 дней с даты получения письма.

Таким образом, арендатор до окончания срока действия договора был уведомлен о нежелании арендодателя оформлять договорные отношения на новый срок после истечения срока действия договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни заключенным сторонами договором аренды не предусмотрена обязанность Департамента заключить с обществом договор аренды в отношении спорного имущества на новый срок.

Поскольку судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора и вынесения судебного акта по существу срок действия договора аренды истек, необходимость его расторжения в судебном порядке отсутствовала, так как действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора, в том числе в судебном порядке, после его прекращения по истечении срока его действия.

Согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с указанной нормой права предъявление иска имеет целью восстановление нарушенного права. 

В данном случае, право Департамента на расторжение договора не нарушено, поскольку срок его действия истек, в связи с чем, такое право не подлежит защите.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 09.11.2022 № ДК-6/22-2022, заключенного между департаментом имущественного отношения администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ООО «СТЕЛЛА». В удовлетворении указанного требования надлежит отказать.

В части требования об освобождении предоставленных в аренду нежилых помещений суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Обязанность ответчика по возврату истцу имущества обусловлена положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

Согласно пункта 6.1 Договора, в течение пяти дней со дня прекращения арендных отношений, регулируемых настоящим договором, Арендатор обязан передать, а Арендодатель принять арендуемые помещения по акту приема-передачи, подписанному Сторонами, в состоянии не хуже, чем в котором их принял Арендатор, с учетом нормального износа, и произвести сверку расчетов (платежей по настоящему договору.

Доказательств объективной невозможности возврата спорного имущества в материалы дела ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. 

Поскольку доказательств возврата ответчиком арендованного имущества не представлено, а также учитывая, что договор аренды от 09.11.2022 № ДК-6/22-2022 прекратил действие, исковые требования об обязании ответчика освободить занимаемые помещения обосновано удовлетворены.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно принял в качестве доказательства односторонний акт визуального осмотра помещения от 24.10.2023, не имеет правового значения в силу следующего.

По смыслу статьей 610 и 621 Гражданского кодекса РФ по истечении срока действия договора аренды при условии отказа арендодателя от его продления данный договор прекращается вне зависимости от желания арендатора его продлить.

При этом, факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия и указание в договоре аренды на это обстоятельство как на основание возникновения преимущественного права перед другими лицами на возобновление договора, а также мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды на новый срок, не имеют правового значения, поскольку договор не был расторгнут арендодателем до истечения срока установленного в договоре.

Также в рассматриваемом случае неприменимы положения ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ о возобновлении договора на неопределенный срок, поскольку арендодатель неоднократно до окончания срока действия договора уведомлял истца о невозможности продолжения арендных отношений, требовал после прекращения действия договора освободить помещения и возвратить их по акту приема-передачи.

Указанные выше действия ответчика (арендодателя) явно свидетельствовали о намерении считать договор аренды прекратившимся в дату окончания срока его действия.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым обратить внимание общества на пункт 2.1.1 Договора, которым согласовано право Арендодателя беспрепятственного доступа в арендуемые помещения для проведения проверки соблюдения Арендатором условий договора, целей использования и сохранности арендуемых помещений. С учетом предоставленного права истцом составлен акт визуального осмотра помещения от 24.10.2023.

В ходе визуального осмотра, было выявлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части надлежащего содержания и эксплуатации недвижимого имущества, что подтверждает нарушение ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды. Таким образом, учитывая, что спорное помещение находится в неудовлетворительном состоянии, выявлена необходимость осуществления текущего ремонта, помещение по целевому назначению не используется, следовательно, обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии ответчиком не исполнены. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Указанное послужило дополнительным основанием для отказа в заключении договора на новый срок.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

За 2 требования неимущественного характера (о расторжении договора и обязании освободить помещения) государственная пошлина составляет 12 000 руб.

Поскольку в части удовлетворения неимущественных требований (о расторжении договора) судом апелляционной инстанции отказано, а Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, постольку расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (за требование об освобождении помещений) подлежат отнесению на ответчика со взыскание в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, а также иска имущественного характера, не подлежащего оценке.

Поскольку заявлены требования неимущественного характера и требования частично удовлетворены, при распределении судебных расходов правила пропорции не применяются.

Постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет". По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановление на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручено им под расписку.

Руководствуясь статьями 258, 268- 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 15.11.2024 по делу № А32-29966/2024 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 09.11.2022 № ДК-6/22-2022, заключенного между департаментом имущественного отношения администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ООО «СТЕЛЛА».

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

         Обязать ООО «СТЕЛЛА» (ИНН 

<

***>) освободить предоставленные в аренду занимаемые муниципальные нежилые помещения общей площадью 45.8 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0205014:3774, в том числе: литер А, цоколь, помещения № 4 - 2,1 кв.м., № 10 - 5,7 кв.м., №11-1,9 кв.м., № 12 - 3,4 кв.м., № 13 - 8,6 кв.м., № 14 - 9,7 кв.м., № 15 - 11,3 кв.м., № 16 - 1,4 кв.м., № 17 - 1,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: город Сочи, Центральный район, улица 60 лет ВЛКСМ, д. 8.

  В удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 09.11.2022 № ДК-6/22-2022, заключенного между департаментом имущественного отношения администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ООО «СТЕЛЛА, отказать.

         Взыскать с ООО «СТЕЛЛА» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.». 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Ю.В. Украинцева

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

                                                                                                        Р.Р. Илюшин