АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 

http://fasuo.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 № Ф09-4237/25  

Екатеринбург 

21 октября 2025 г. Дело № А76-13133/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Скромовой Ю.В., судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васениной О.А. рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб- конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вента» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31 марта 2025 года по делу № А76-13133/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2025 года по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Вента» – ФИО1 (доверенность от 01.04.2025 № б/н).  

Общество с ограниченной ответственностью «Вента» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Империя игр» (далее – ответчик, компания) о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды от 21.06.2021 № 518-ИИ/21 в размере 634 355 руб. 07 коп.  

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - третье лицо).  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.03.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества – без удовлетворения.  

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в нижестоящий суд.  

В обоснование требований кассационной жалобы общество указывает, что компания не имела права удерживать обеспечительный платеж. Согласно п. 9.7.1 договора аренды обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 15 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещения и акта сверки платежей сторонами, акты были подписаны, арендатор выполнил все свои обязательства, следовательно, право удержания у арендодателя отсутствовало. Дополнительных условий удержания, основанных на будущих начислениях, договор не предусматривает, а суды их не проверяли и не анализировали в аспекте допустимости удержания обеспечительного платежа после прекращения договорных отношений.  

По мнению общества, суды не учли, что обязательства исполнены, а задолженности по арендным платежам у общества не имелось. Согласно акту сверки взаимных расчетов от 28.07.2022, подписанному обеими сторонами, задолженность общества перед компанией отсутствовала. В акте сверки зафиксировано, что на момент прекращения аренды компания должна обществу 634 355 руб. 07 коп., то есть сумма, эквивалентная обеспечительному платежу, подлежащему возврату. Факт отсутствия долга по арендной плате, штрафам, пеням и иным обязательствам подтвержден двусторонним документом, имеющим юридическую силу.  

Общество полагает, что компания злоупотребила правом, расторгнув договор в одностороннем порядке на основании не доказанных нарушений правил пожарной безопасности. При этом ни одного предписания МЧС или Госпожнадзора не представлено, ни одного нарушения на территории арендуемого объекта от МЧС или Госпожнадзора не зарегистрировано, акты о нарушениях составлены односторонне, без подписей уполномоченных представителей арендатора.  

Также общество считает, что согласно п. 9.4 договора, обязательство по предоставлению справки об обороте возникает с даты начала коммерческой деятельности, которая должна быть зафиксирована отдельным актом (актом о начале коммерческой деятельности), такой акт между сторонами подписан не был, следовательно, обязанность по предоставлению справки об обороте не наступила, нарушения п. 9.4 не имели места, начисление штрафов по этому основанию является необоснованным.  

Кроме того, общество ссылается на то, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки представленным доказательствам: актам сверки взаимных расчетов, актам приема-передачи, документам о соблюдении пожарной безопасности.  

Помимо прочего, общество указывает, что суд первой инстанции произвел зачет встречных требований без заявления компании, что является грубым нарушением статей 49 и 132 АПК РФ. Компания не предъявляла встречный иск, а суд фактически «исправил» правовую позицию одной из сторон. Отказ в удовлетворении иска привел к неосновательному обогащению компании, что прямо запрещено ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).  

В отзыве на кассационную жалобу компания просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества – без удовлетворения.  

Законность судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом (арендатор) и компанией (арендодатель) заключен договор аренды кровли комплекса от 21.06.2021 № 518-ИИ/21 (далее – договор), в соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях настоящего договора во временное пользование часть территории площадью 1300 кв.м, находящейся на кровле здания по адресу: 

<

...>, культурно-развлекательный комплекс «Мегаполис», со всеми правами, предоставленными договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а арендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендные платежи, прочие платежи по договору, и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором.  

Согласно пункту 2.6 помещение используется арендатором для размещения шатров в форме прозрачной полусферы под торговой маркой «Igloo bar». Арендатору запрещено использовать помещение для осуществления деятельности, не соответствующей торговому профилю. В случае, если арендатор использует помещение для деятельности, не соответствующей торговому профилю, арендодатель имеет право потребовать от арендатора уплаты штрафа, а арендатор обязан оплатить штраф в размере 5 000 руб. в течение пяти банковских дней со дня такого требования за каждый случай (день) нарушения.  

В соответствии с пунктом 9.2 договора размер постоянной части арендной платы составляет: с даты подписания акта приема-передачи помещения по 31.07.2021 – 2 083 руб. 33 коп. в месяц, кроме того НДС – 416 руб. 67 коп.; с 01.09.2021 по 30.09.2021 – 62 500 руб. в месяц, кроме того НДС – 32 500 руб.; с 01.10.2021 по 20.05.2022 – 166 666 руб. 66 коп., кроме того НДС – 33 333 руб. 34 коп.; с 21.05.2022 размер постоянной части арендной платы подлежит автоматическому (без подписания каких-либо дополнительных документов) увеличению на 10% от размера постоянной части арендной платы, существующего на дату такого увеличения. Изменение постоянной части арендной платы в порядке, установленном настоящим пунктом, считается согласованным сторонами и не требует дополнительного соглашения сторон.  

Оплата постоянной части арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 25 числа каждого текущего календарного месяца авансовым платежом за месяц, следующий за текущим в размере согласно настоящего пункта. Оплата первого месяца аренды производится в течение трех рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.  

Пунктом 9.7.1 договора предусмотрено, что в течение пяти календарных дней со дня подписания договора арендатор вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 541 666 руб. 33 коп., кроме того НДС 108 333 руб. 34 коп. Размер обеспечительного платежа не может быть меньше размера суммы постоянной части арендной платы за два месяца аренды помещения. Обеспечительный платеж предназначен для обеспечения выполнения арендатором обязательств по настоящему договору, в том числе, но не ограничиваясь, для возмещения арендодателю ущерба, уплаты неустойки (штрафов, пеней), компенсационных выплат и/или прочих платежей, предусмотренных договором, без составления сторонами дополнительных двусторонних документов. Если суммы обеспечительного платежа не достаточно для осуществления зачета, арендатор перечисляет недостающую сумму в течение пяти календарных дней с момента направления арендодателем уведомление о произведенном зачете суммы обеспечительного платежа. По окончании срока действия настоящего договора либо в случае его досрочного расторжения, обеспечительный платеж/часть обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору в течение пятнадцати календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещения из аренды и подписания акта сверки платежей сторонами. В случае отсутствия письма от арендатора о возврате обеспечительного платежа, возврат производится по реквизитам, указанным в настоящем договора и арендатор не вправе оспаривать факт возврата в случае смены реквизитов и отсутствия уведомления арендодателя об этом.  

На основании пункта 10.2.1 договора арендатор в течение всего срока аренды обязан обеспечить в соответствии с условиями договора, соблюдая при этом требования санитарной и противопожарной безопасности, поддержание помещения в исправном состоянии, обеспечивающим его нормальное функционирование (с учетом нормального износа), включая покрытие кровли, противопожарную систему и коммуникации.  

Из положений пункта 10.2.2 договора следует, что в целях эффективного взаимодействия по противопожарной защите комплекса арендатор обязуется выполнить мероприятия по противопожарной защите помещения, в том числе, при возгораниях, пожарах, иных пожароопасных, чрезвычайных ситуациях, а также законные предписания арендодателя, требования специализированной лицензированной организации, осуществляющей техническое обслуживание систем противопожарной защиты.  

В случае несоблюдения арендатором предписаний, иных требований органов ГПН, повлекших невозможность осуществления коммерческой деятельности арендатором в помещении, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора согласно пункту 16.4 договора, направив письменное  

уведомление арендатору с указанием даты, с которой прекращается договор, а арендатор в течение двадцати пяти календарных дней с момента получения такого уведомления обязан освободить помещение и вернуть его по акту приема-передачи помещения из аренды в состоянии, описанном в разделе 8 договора.  

В пункте 17.15 стороны согласовали, что в случае нарушения арендатором пункта 10.2 договора и на основании составленного акта, арендатор по требованию арендодателя обязуется выплатить штраф в размере 1 000 руб. за каждое выявленное нарушение и устранить выявленные нарушения в срок, установленный арендодателем. В случае нарушения установленного арендодателем срока для устранения нарушения, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки.  

Передача имущества обществу осуществлена по акту приема-передачи от 01.07.2021 с относящимися к нему документами, без претензий к его техническому состоянию.  

Во исполнение условий договора, общество перечислило компании обеспечительный платеж в размере 650 000 руб., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 426 от 29.06.2021.  

На основании договора субаренды кровли комплекса № 06/21 от 29.06.2021, общество передало спорное помещение в субаренду третьему лицу.  

В связи с расторжением договора аренды кровли комплекса № 518-ИИ/21 от 21.06.2021, общество возвратило компании следующие помещения: помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кровля здания, площадью 1 421 кв.м.  

Общество представило в материалы дела акт сверки, подписанный сторонами, в соответствии с которым задолженность компании перед обществом по состоянию на 28.07.2022 составляет 634 355 руб. 07 коп.  

Во исполнение обязательного претензионного порядка урегулирования спора, общество направило компании претензии исх. № 24/11-22 от 24.11.2022, исх. № 19/01-23 от 19.01.2023 с требованием в течение пятнадцати дней со дня получения требования возвратить денежные средства в размере 634 355 руб. 07 коп.  

Неисполнение компанией требований, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения общества в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением.  

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, исходя из того, что компанией правомерно начислен штраф за нарушение пожарной безопасности и пени за нарушение срока внесения арендной платы. Поскольку стороны в договоре предусмотрели условие, в соответствии с которым обеспечительный платеж подлежит зачету арендодателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств, компания обоснованно произвела зачет обеспечительного платежа в счет погашения начисленных обществу штрафных санкций.  

Апелляционный суд оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрел, выводы суда признал обоснованными.  

Суд кассационной инстанции полагает, что оспариваемые судебные акты отмене не подлежат ввиду следующего.  

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Отношения, сложившиеся между обществом и компанией в рамках договора аренды кровли комплекса от 21.06.2021 № 518-ИИ/21 верно квалифицированы судом первой инстанции, как правоотношения по договорам аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.  

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).  

В силу положений п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.  

Согласно п. 16.5 договора арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке.  

Компания направила обществу уведомление от 22.04.2022 № 58/22 о намерении расторгнуть договор от 21.06.2021 № 518-ИИ/21.  

Общество 07.07.2022 возвратило помещение компании по акту приема-передачи.  

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).  

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.  

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.  

Пунктом 2 ст. 381.1 ГК РФ установлено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.  

Судами нижестоящих инстанций установлено, что согласно акту серки от 28.07.2022 на момент расторжения договора аренды от 21.06.2021 № 518-ИИ/21 у общества имелась задолженность по арендной плате в размере 16 544 руб. 93 коп., которая удержана компанией из обеспечительного платежа.  

Компанией с участием представителя общества 14.12.2021 составлен акт о нарушении условий договора, в том числе, но не ограничиваясь, п. 10.2.1., 10.2.2 договора. Актом установлен срок для устранения обществом выявленных нарушений - 17.12.2021.  

Компанией 06.04.2022 с участием представителя общества повторно составлен акт о нарушении условий договора. В ходе осмотра установлено, что общество с декабря 2021 года не предприняло никаких действий по устранению нарушений, зафиксированных в акте от 14.12.2021, ввиду чего компания начислила обществу за период с 18.12.2021 по 22.04.2022 штраф в общей сумме 146 000 руб.  

Поскольку обществом не представлены доказательства устранения выявленных компанией нарушений условий договора, суды первой и второй инстанции пришли к выводу о правомерности начисления штрафа.  

Также судами установлено, что обществом нарушен пункт 9.4. Б)договора, а именно обществом не предоставлена бухгалтерская справка о плате с оборота за сентябрь 2021 года, предоставлены недостоверные сведения за октябрь и ноябрь 2021 года (не совпадают цифры по ОФД Такском), не предоставлен доступ в личный кабинет арендатора, зарегистрированный у оператора фискальных данных, бухгалтерская справка о плате с оборота за ноябрь 2021 года не подписана надлежащим образом, не предоставлено документальное подтверждение сумм по договору на оказание услуг с ИП ФИО3  

О выявлении указанных нарушений компания сообщила обществу письмом от 14.12.2021 № 188/21, которым также установлен срок для устранения нарушений - 17.12.2021.  

Ввиду не устранения указанных нарушений обществом, компанией начислен штраф за нарушение пункта 9.4. Б) договора в сумме 487 499 руб. 74 коп.  

Кроме того, судами установлено, что общество нарушило срок внесения арендной платы за октябрь, ноябрь 2021 года.  

В соответствии с пунктом 17.6 договора в случае просрочки арендатора по внесению платы за пользованием помещением или ее части арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 0,3% за каждый календарный день просрочки на неуплаченные арендатором суммы, подлежащие уплате по договору – с первого по пятый день просрочки, 1% с просроченной суммы – с шестого дня просрочки и до момента полного погашения долга.  

Арендная плата за октябрь 2021 года оплачена обществом 29.09.2021, что подтверждается платежным поручением № 628 от 29.09.2021, арендная плата за ноябрь 2021 года оплачена обществом 01.11.2021, что подтверждается платежным поручением № 704 от 01.11.2021.  

За указанные нарушения условий договора компанией правомерно начислена неустойка за период с 26.09.2021 по 07.11.2021 в общем размере 847 руб. 70 коп.  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9860/11, при наличии соответствующего договорного условия о перечислении обеспечительного платежа потерпевшая сторона вправе удерживать его в той части, в какой это не нарушает правила статьи 15 ГК РФ о пределах возмещения убытков и статьи 1102 ГК РФ о недопустимости неосновательного обогащения.  

При прекращении обязательств по договору, обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.  

Прекращение договорных отношений влечет необходимость соотнести взаимное предоставление сторон (сальдо встречных обязательств) и определить завершающую обязанность одной из них в отношении другой.  

Поскольку обществом допущены нарушения условий договора от 21.06.2021 № 518-ИИ/21, за что компанией начислены штрафные санкции, которые признаны судами правомерными, соответствующими условиям договора, суды первой и апелляционной инстанций сделали верный вывод о том, что компания правомерно зачла начисленные штрафные санкции в счет обеспечительного платежа.  

Поскольку обеспечительный платеж полностью покрыл начисленные штрафные санкции, что соответствует условиям п. 9.7.1 договора, суды правомерно не усмотрели оснований для взыскания обеспечительного платежа с компании.  

Штрафы начислены за нарушение условий договора в период его действия, ввиду чего могли быть удержаны из обеспечительного платежа и после расторжения договора. Не отражение их в акте сверки на момент расторжения  

договора не свидетельствует о не возможности их начисления и взыскания (удержания из обеспечительного платежа).  

Доказательств того, что обществом указанные пункты договора о соблюдении пожарной безопасности и предоставлении справок с оборота, исполнялись надлежащим образом, суду первой инстанции не представлено.  

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, по сути, направлены на переоценку выводов судов относительно обстоятельств, установленных по делу.  

Содержащиеся в обжалуемых актах выводы подробно мотивированы, основаны на исследованных судами доказательствах в пределах предоставленных им процессуальных полномочий и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 АПК РФ).  

Нарушений судами норм процессуального права, влекущих в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебных актов, кассационным судом не установлено.  

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31 марта 2025 года по делу № А76-13133/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вента» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Ю.В. Скромова 

Судьи Н.Г. Беляева  

 С.В. Лазарев