АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8736/22 

Екатеринбург

19 декабря 2022 г.

Дело № А07-27584/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Суспициной Л.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» (далее – общество «ХимСтрой») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2022 по делу № А07-27584/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по тому же делу 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «ХимСтрой» – ФИО1 (доверенность от 09.01.2022).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ХимСтрой" (далее - ответчик, общество "ХимСтрой") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.11.2015 N 161-15-57 в размере 356 641 руб. 20 коп., пени в размере 208 953 руб. 51 коп. А также об обязании общество "ХимСтрой" освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв. м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству по акту приема-передачи.

Определением суда от 11.02.2020 судом принято к рассмотрению совместно с первоначальными требованиями встречное исковое заявление общества "ХимСтрой" к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Администрации городского округа г. Салават о расторжении договора аренды земельного участка N 161-15-57зем от 18.11.2015.

В рамках дела N А07-32931/2020 Комитет обратился с иском в суд к обществу "ХимСтрой" с требованием об обязании общество "ХимСтрой" освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, МР-8 Восточного жилого района, общей площадью 27871,0 кв. м, и передать указанный земельный участок в надлежащем состоянии Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату по акту приема-передачи.

Определением от 27.01.2021 суд объединил дела N А07-32931/2020 и N А07-27584/2019 в одно производство, с присвоением N А07-27584/2019, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Определением от 30.08.2021 произведена замена истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску с Комитета на правопреемника Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2022 исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан удовлетворены частично: с общества "ХимСтрой" в пользу Министерства взыскана сумма долга в размере 647 035 руб. 50 коп., пени в размере 250 109 руб. 57 коп. Суд обязал общество "ХимСтрой" освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв. м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству по акту приема-передачи. В остальной части требований отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований общества "ХимСтрой" о расторжении договора аренды земельного участка N 161-15-57зем от 18.11.2015 отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ХимСтрой» просит указанные судебные акты отменить, направить дело, на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что истец в материалы дела не предоставил утвержденный проект планировки территории и проект межевания МР-8 Восточного жилого района г. Салават Республики Башкортостан. Для проектирования и строительства пяти многоквартирных домов, было выделено только пять земельных участков, поставленных на кадастровый учет.

Податель жалобы отмечает, что арендодатель признал наличие самостоятельных земельных участков для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционного жилого дома N 10 (стр.) на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070317:421, площадью 5508,0 кв. м и для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционного жилого дома N 11 (стр.) с кадастровым номером 02:59:070317:420, площадью 8043,0 кв. м.

Общество «ХимСтрой» обращает внимание на то, что проектирование и строительство иных многоквартирных домов на вменяемом земельном участке площадью 1560 кв. м аукционной документацией не предусмотрено, что также подтверждается отсутствием постановки на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, а также отсутствием требований арендодателя об уплате арендной платы за вменяемый участок земли, не предназначенный для проектирования и строительства жилых домов, указанных в п. 1.3 аукционной документации.

Заявитель жалобы выражает несогласие с выводами судов о наличии сетей инженерно-технического обеспечения на земельном участке, выделенном под строительство.

Податель жалобы указывает, что общество "ХимСтрой" было вынуждено построить сети за счет своих денежных средств и только для ввода трехэтажных жилых домов NN 12, 14, 15 (стр), ввиду невыполнения Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан своих обязанностей по строительству централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

При отсутствии централизованных сетей инженерно-технического обеспечения общество "Химстрой" не может получить технические условия необходимые для проектирования 5-этажного 5-секционного жилого дома, а следовательно не может приступить к использованию земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:421 и 02:59:070317:420 по целевому назначению для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционного жилого дома.

Кассатор настаивает на том, что не имел технической возможности начинать использовать земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:421 и 02:59:070317:420 по целевому назначению. Общество "ХимСтрой" не имеет возможности осуществлять строительство, так как строительство на земельном участке возможно только после составления проектной декларации с указанием срока строительства и срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию, однако ввиду отсутствия сведений о строительстве инженерных сетей, составление проектной декларации застройщиком невозможно. Бездействие Администрации по невыполнению обязательств по проектированию и строительству централизованных инженерных сетей для подключения уже построенных жилых домов привели к невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:421 и с кадастровым номером 02:59:070317:420 по целевому назначению, проектированию и строительству 5-этажных 5-секционных домов N 10 и N 11 и принятию застройщиком решения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Кроме того, как отмечает заявитель кассационной жалобы, с 24.05.2019 общество "ХимСтрой" прекратило использование земельного участка предоставленного для проектирования и строительства ввиду невозможности использования по целевому назначению по вине Администрации.

Ходатайство Администрации о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола от 02.11.2015 N 7 между Комитетом (арендодатель) и обществом "ХимСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 18.11.2015 N 161-15-57зем, в соответствии с которым арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, МР-8 Восточного жилого района, общей площадью 27871,0 кв. м, для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционного жилого дома N 10 (стр.), 5-этажного 5-секционного жилого дома N 11 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома N 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома N 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома N 15 (стр.).

Срок аренды участка устанавливается с 18.11.2015 по 17.11.2020 (п. 2.1 договора).

Условия договора, предусмотренные разделом 3 договора (размер и условия внесения арендной платы), распространяются на отношения сторон, возникшие с 18.11.2015 (п. 2.3 договора).

Сумма арендной платы с 18.11.2015 по 17.02.2016 составляет 1 226 250 руб. (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября путем перечисления на счет УФК.

Расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.3 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним, а также в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ (п. 3.4 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Указанный земельный участок передан обществу "ХимСтрой" по акту приема-передачи от 18.11.2015.

Договор зарегистрирован в отделе по г. Салават УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 16.12.2015, что подтверждается штампом на договоре.

В период с 01.07.2018 по 17.11.2020 ответчиком арендная плата за пользование земельным участком не оплачена, в результате чего образовалась задолженность.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369 на земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070317:418, 02:59:070317:419, 02:59:070317:420, 02:59:070317:421, 02:59:070317:422, с последующим вводом в эксплуатацию трех многоквартирных жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 02:59:070317:418, 02:59:070317:419, 02:59:070317:422, и государственной регистрации права собственности первого собственника квартиры в каждом жилом доме, истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнены исковые требования до суммы 647 035 руб. 50 коп.

В связи с неисполнением обязанности по своевременной уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 01.07.2019 N 222-32-У3 об имеющейся задолженности по договору и необходимости ее оплаты, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Башкортостан N 319-з от 01.11.2020 "О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан" органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов Республики Башкортостан, по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с принятием закона Республики Башкортостан N 319-з от 02.11.2020 "О внесении изменений в статью 10 закона Республики Башкортостан "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан", указом Главы Республики Башкортостан от 14.12.2020 N УГ-546 "О реорганизации территориальных органов министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан" территориальные органы министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - районные и городские комитетами по управлению собственностью был начат процесс реорганизации путем присоединения к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 25.12.2020 N 1991 принято решение реорганизовать территориальные органы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - районные, городские комитеты по управлению собственностью (Комитеты) согласно приложению N 1 к приказу путем присоединения к Минземимуществу РБ.

В соответствии с Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 30.12.2020 N 2048 "О делегировании полномочий Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан территориальным органам по управлению и распоряжению земельными ресурсами, государственная собственность на которые не разграничена", Комитетам по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городам и районам поручены исполнение функций по представлению интересов в суде по защите имущественных прав и законных интересов Республики Башкортостан.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 22.11.2021 Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) прекратил деятельность путем реорганизации в форме присоединения к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с первоначальным исковым заявлением.

В обоснование встречного искового заявления общество "ХимСтрой" указывает на невозможность использования земельного участка по его целевому назначению.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности, а также наличия оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив, что в связи с истечением срока действия договора аренды, договорные отношения сторон прекращены, суд возложил на ответчика обязанность по возвращению земельного участка.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия законных оснований для признания договора аренды расторгнутым, поскольку срок действия договора аренды прекращен.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По результатам исследования обстоятельств настоящего спора судом первой инстанции признан доказанным факт невнесения ответчиком арендной платы в установленном договором аренды размере, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания суммы основного долга в заявленном истцом размере.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме  750 328 руб. 70 коп.

Исходя из положений статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Принимая во внимание, что оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, суды первой и апелляционной инстанций признали начисление истцом пени за правомерным.

Расчет судом проверен и признан арифметически верным, контррасчет ответчиком не представлен.

Вместе с тем при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком было заявлено об уменьшении размера пени по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд первой инстанции, учитывая явную несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о наличии оснований для снижения размера заявленной ко взысканию истцом неустойки и удовлетворил исковые требования в данной части в сумме 250 109 руб. 57 коп.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь, в том числе разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", выводы суда первой инстанции признал правомерными.

В отношении встречных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка N 161-15-57зем от 18.11.2015 судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.

Общество "ХимСтрой" 24.05.2019 обратилось к Администрации с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка в связи с невозможностью использования земельного участка по его целевому назначению.

Письмом от 28.05.2019 N 875/Г Комитет указал заявителю на невозможность расторжения договора по данному основанию, так как обязательства по договору аренды не исполнены в полном объеме, не все объекты построены (многоквартирные дома N 10, 12). В данном ответе Комитет указал на акт осмотра от 27.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369, согласно которому подтвержден факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома N 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома N 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома N 15 (стр).

Обозначенный акт осмотра был предметом рассмотрения Арбитражного суда Республики Башкортостан в рамках дела N А07-17505/2018.

В рамках дела N А07-17505/2018 сторонами составлен акт осмотра спорного земельного участка от 27.11.2018, в котором также отражен факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома N 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома N 14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома N 15 (стр.).

В этом же акте указано, что введенные в эксплуатацию многоквартирные дома подключены к сетям газоснабжения (через газораспределительный шкаф, расположенный у проезжей части), электроснабжения, водоснабжения, которое осуществляется через элементы локального очистного сооружения, возле каждого из построенных домов сооружены детские площадки. Строительство двух домов не начато, однако на данной части земельного участка имеются деревянные поддоны под строительные материалы, строительные леса и стройматериалы, земельные участки частично огорожены забором. Данный акт осмотра подписан сторонами, к акту прилагаются фотографии, подтверждающие отраженные в нем обстоятельства.

Таким образом, Арбитражный суд Республики Башкортостан своим решением от 04.12.2018 по делу N А07-17505/2018 подтвердил заключенность и действительность договора, а также обоснованность начисления арендной платы по договору.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициально установленные факты не подлежат доказыванию. Преюдициальными фактами называются те факты, которые установлены вступившим в силу и неотмененным судебным актом.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 названного Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен с 18.11.2015 по 17.11.2020.

Согласно п. 4.4.10 договора по истечении срока его действия арендатор обязан в 10-дневный срок, то есть не позднее 27.11.2020, передать арендуемый земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Согласно п. 6.5 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии не позднее чем в 10-дневный срок с момента прекращения договора.

Судами установлено, что буквальное толкования условия пункта 2.1 договора не позволяет установить иную волю сторон, кроме как направленную на прекращение указанного договора аренды и признание возврата земельного участка по окончании срока арендного пользования.

Отклоняя довод ответчика о том, что с 24.05.2019 общество "ХимСтрой" прекратило использование земельного участка предоставленного для проектирования и строительства ввиду невозможности использования по целевому назначению по вине Администрации, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.

По смыслу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось ранее, письмом от 24.05.2019 общество "ХимСтрой" обратилось к истцу с требованием о расторжении договора.

На указанное письмо истцом предоставлен ответ от 28.05.2019 N 875/Г о невозможности расторжения договора по данному основанию, так как обязательства по договору аренды не исполнены в полном объеме, не все объекты построены (многоквартирные дома N 10, 12). В данном ответе Комитет указал на акт осмотра от 27.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369, согласно которому подтвержден факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома N 12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома N 14 (стр.), 3- этажного 2-секционного жилого дома N 15 (стр).

Общество "ХимСтрой" не воспользовалось правом на обращение в суд с требованием о расторжении договора после получения от Комитета мотивированного отказа на письмо от 24.05.2019.

Проанализировав материалы дела, суды пришли к выводу, что основания для признания договора расторгнутым с 24.05.2019 по доводам общества "ХимСтрой" о невозможности использования земельного участка по своему целевому назначению по истечении 3,5 лет после заключения договора, отсутствуют, поскольку заключая договор, знакомясь с аукционной документацией общество "ХимСтрой", могло и должно было знать об условиях заключаемого договора.

Согласно протоколу совещания N 1 от 18.06.2018 при рассмотрении вопроса ввода в эксплуатацию построенных жилых домов по временной схеме водоотведения хоз-фекальных стоков (без технологического присоединения к централизованной системе водоотведения) согласился с принятым решением возложения на общество "ХимСтрой" монтажа герметичной емкости для сбора сточных вод, от договора аренды не отказался.

При этом, после направления письма от 24.05.2019 в адрес истца, ответчик земельный участок не освободил, земельный участок по акту приема-передачи не передал.

В свою очередь, истцом было направлено уведомление от 27.11.2020 о том, что 17.11.2020 истек срок действия договора и необходимо в срок до 28.12.2020 освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070317:369 и передать его в надлежащем состоянии истцу по акту приема-передачи.

В письме от 27.11.2020 выражена воля арендодателя на прекращение арендных отношений (отказ от договора).

При изложенных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды от 18.11.2015 N 161-15-57 по окончании срока его действия, установленного в пункте 2.1 договора, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований.

Ссылка заявителя кассационной жалобы о том, что бездействие Администрации по невыполнению обязательств по проектированию и строительству централизованных инженерных сетей для подключения уже построенных жилых домов привели к невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:421 и с кадастровым номером 02:59:070317:420 по целевому назначению, проектированию и строительству и принятию застройщиком решения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, судом округа отклоняется.

Исходя из положений пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку общество "ХимСтрой" не воспользовалось правом на обращение в суд с требованием о расторжении договора после получения от Комитета мотивированного отказа на письмо от 24.05.2019, возврат истцу спорного земельного участка до прекращения договора не произведен, оснований освобождения ответчика от внесения арендной платы не имеется. 

Вместе с тем, у общества "ХимСтрой" не утрачено право на обращение в арбитражный суд с исковым заявлением о возмещении причиненного Администрацией вреда (убытков) в ходе исполнения договора.

Относительно требования об обязании общества "ХимСтрой" освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв. м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству по акту приема-передачи судами установлено следующее.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право подлежит восстановлению, в том числе, в случаях самовольного занятия земельного участка. При этом, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использование состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях или за их счет.

Разрешая спор судами установлено, что согласно п. 4.4.10 договора по истечении срока его действия арендатор обязан в 10-дневный срок, то есть не позднее 27.11.2020, передать арендуемый земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Факт использования ответчиком земельного участка в спорный период подтверждается материалами проверки прокуратуры г. Салавата, проведенной на основании обращения Администрации.

Согласно проведенной проверке установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070317:369 обустроен строительный городок, на котором имеется строительная техника (автокран марки "Маз", грузовой автомобиль марки "Маз", разборный автокран), в том числе строительные вагончики.

По результатам проверки Прокуратурой г. Салавата в отношении ответчика вынесено представление от 05.08.2020 об устранении нарушений федерального законодательства, постановлением от 20.10.2020 возбуждено дело об административном правонарушении.

Постановлением мирового судьи судебного участка N 2 по г. Салавату Республики Башкортостан ФИО2 от 10.11.2020 по делу N 5-658/2020 директор общества "ХимСтрой" ФИО3 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 17.7 КоАП РФ, и подвергнут административному наказанию в виде штрафа в размере 2 000 руб.

Согласно акта осмотра земельного участка от 28.01.2022, обществом "ХимСтрой" были освобождены земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070317:420 и 02:59:070317:421, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369.

На части земельного участка площадь 1560 кв. м с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, имеется строительный вагончик и остатки строительного мусора.

Доказательств использования земельного участка либо ведения строительства на спорном земельном участке иными лицами, материалы дела не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, установив, что спорный договор аренды земельного участка является прекращенным, общество "ХимСтрой" обязано возвратить Министерству земельные участки, переданные в рамках указанного договора, принимая во внимание, что доказательств возврата имущества арендодателю ответчиком не представлено, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о  том, что требование истца об обязании общества "ХимСтрой" освободить часть земельного участка (площадью 1560 кв. м) с кадастровым номером 02:59:070317:369, расположенного юго-восточнее земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070317:418 и 02:59:070317:419, и передать часть указанного земельного участка в надлежащем состоянии Министерству заявлено обоснованно, в связи с чем правомерно удовлетворено судами.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2022 по делу № А07-27584/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ХимСтрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий           И.А. Краснобаева 

Судьи           Л.А. Суспицина 

                                                                                             В.А. Купреенков