Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-10308/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  18 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 января 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

 ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 30.08.2017 (судья Яркова С.В.)                    и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 (судьи Смольникова М.В., Зорина О.В., Семенова Т.П.) по делу                               № А46-10308/2017 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестхимпром» (644035, 

<

...>, ИНН 

<

***>,                      ОГРН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Инвестхимпром» (далее – ООО «Инвестхимпром», общество, ответчик) неосновательного обогащения за период с 24.08.2015              по 21.08.2016 в размере 1 359 911 руб. 10 коп., а также процентов                             за пользование чужими денежными средствами в размере 51 800 руб. 03 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.08.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017, требования департамента удовлетворены частично, с ООО «Инвестхимпром» в пользу истца взыскано неосновательное обогащение за период с 24.08.2015 по 21.08.2016 в сумме 562 595 руб. 22 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 21 429 руб. 67 коп.; в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 680 руб.

В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, на принадлежащем муниципальному образованию город Омск участке расположено принадлежащее обществу                      на праве собственности недвижимое имущество, в связи с чем ответчиком                      в отсутствие на то правовых оснований осуществлялось использование земельного участка, плата за которое не внесена. 

Вывод  судов о наличии противоправных действий арендодателя, в связи с которыми ответчик был лишен возможности пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением, департамент считает ошибочным.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Инвестхимпром» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную                  жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                       (далее – АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции                      находит основания для их изменения. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, администрацией города Омска проведена проверка целевого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3041 площадью 6 782 кв.м, ориентир местонахождения: относительно незавершенного строительством здания автоцентра «Титан», имеющего почтовый адрес: улица Конева, дом 29 в Кировском административном округе города Омска.

Актом обследования земельного участка от 14.07.2016 № 247-ф, составленным по результатам проведенной проверки, зафиксировано,                     что фактическим пользователем обследуемого участка является                         ООО «Инвестхимпром».

По периметру участок имеет ограждение, выполненное                                   из металлического гофрированного листа. В северо-западной части ограждения установлены въездные ворота.

В юго-восточной части участка расположено незавершенное строительством здание автоцентра «Титан» площадью 2 806 кв. м и степенью готовности 18%. Здание принадлежит на праве собственности ответчику (свидетельство серии 55 № 064770 от 24.08.2015). Участок находится                       в муниципальной собственности и предназначен для строительства автоцентра. Ранее участок был предоставлен в аренду акционерному обществу «Группа компаний «Титан» по договору от 05.03.2008                           № Д-Кр-31-7102 для строительства автоцентра.

Соглашением от 02.06.2016 указанный договор аренды земельного участка расторгнут с 24.08.2015. Участок ООО «Инвестхимпром»                         не предоставлялся; ответчиком подано заявление о предоставлении указанного земельного участка в аренду для завершения строительства принадлежащего ему здания. Плата за использование участка                           ООО «Инвестхимпром» не осуществляется.

Поскольку ответчиком в отсутствие на то правовых оснований занят вышеуказанный земельный участок, плата за его пользование не вносилась, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1102 ГК правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось                                   ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо                         их воли.

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие условий, которые должен доказать истец, обратившись в суд с таким иском, а именно: имеет ли место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; отсутствуют правовые основания,                           то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно, размер суммы неосновательного обогащения.

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив                в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что принадлежащий ответчику объект недвижимости                        не завершен строительством, в связи с чем не мог быть использован                          в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода                    в эксплуатацию, что продолжать строительство указанного объекта                  в спорный период ответчик также не имел возможности, так как не обладал правоустанавливающими документами на земельный участок, принимая                 во внимание отсутствие в материалах дела доказательств использования ответчиком каким-либо образом всего земельного участка, пришли к выводу, что обществом в период с 24.08.2015 по 21.08.2016 без установленных законом или сделкой оснований использовалась исключительно часть земельного участка площадью 2 806 кв. м, расположенная непосредственно под объектом незавершенного строительства.

Вместе с тем, данный вывод судов не соответствует установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Факт использования обществом земельного участка подтверждается нахождением на нем объекта недвижимости, принадлежащего ответчику                на праве собственности.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ                 (в редакции, действовавшей в спорный период) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях                  и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся                    на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные    с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, у ответчика как у нового собственника недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, возникла обязанность по внесению арендной платы за него исходя из той площади, которую на праве аренды использовал предыдущий собственник объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010                         № 11401/09, от 11.05.2010 № 82/09, от 21.05.2013 № 16448/12, от 17.12.2013 № 12790/13, в случае если собственник недвижимости не приобрел соответствующий земельный участок ни в собственность, ни в аренду в силу пункта 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11), то в подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательного сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 36, 65 ЗК РФ.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела,                           в заявлении от 02.06.2016 ООО «Инвестхимпром» испрашивался земельный участок площадью 6 782 кв. м. Кроме того, именно в отношении данной площади был ранее произведен кадастровый учет и заключен договор аренды от 05.03.2008 № Д-Кр-31-7102 с акционерным обществом «Группа компаний «Титан».

Как следует из акта обследования от 14.07.2016 № 247-ф,                                    и не оспорено сторонами при рассмотрении настоящего дела, по периметру спорного участка установлено металлическое ограждение. Доказательств принятия ответчиком мер по демонтажу указанного ограждения с целью уменьшения занимаемой площади и предоставления истцу доступа к части земельного участка, не занятой незавершенным строительством объектом, в материалы дела не представлено.

Учитывая указанные обстоятельства, а также тот факт, что спорный земельный участок ранее предоставлялся акционерному обществу «Группа компаний «Титан» для строительства автоцентра и испрашивался ответчиком для завершения строительства указанного объекта, учитывая отсутствие                   в материалах дела доказательств того, что в спорный период обстоятельства, существовавшие при формировании земельного участка, изменялись, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для исключения из расчета неосновательного обогащения части площади земельного участка, не занятой незавершенным строительством объектом, но необходимой для его использования.

Правильным в данном случае является определение размера неосновательного обогащения исходя из площади земельного участка, определенной при его формировании и постановке на кадастровый учет.

Вывод судов о невозможности использования ответчиком земельного участка по обстоятельствам, за которые несет ответственность истец,                     не может быть признан правомерным и соответствующим материалам дела.

Суды признали действия истца по незаключению нового договора аренды земельного участка неправомерными на том основании, что департаментом не раскрыты основания отказа обществу в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости.

Суды посчитали, что письмом от 19.08.2015 № Исх-ДИО/14426 департамент оставил без рассмотрения заявление 15.07.2015 генерального директора ЗАО «ГК «Титан» (управляющая организация ООО «ИНВЕСТХИМПРОМ») о даче согласия на передачу ответчику своих прав и обязанностей, фактически отказав в даче согласия на перенаем по причине наличия задолженности арендатора по данному договору.

Однако вступивший в законную силу судебный акт, которым действия по отказу в заключении договора аренды земельного участка либо по отказу в выдаче разрешения на строительство были бы признаны недействительными, отсутствует, что исключает применение в настоящем случае разъяснений, изложенных в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

Как обоснованно указали суды, в соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ, пунктом 2 статьи 271, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 приобретение ООО «Инвестхимпром» у акционерного общества «Группа компаний «Титан» незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на принадлежавшем продавцу на праве аренды земельном участке, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость повлекло возникновение на стороне ответчика права пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 11.07.2017 № 35-КГ17-4.

В материалах дела не имеется сведений о том, что ответчик обращался в уполномоченные органы местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, и в выдаче данного разрешения было отказано.

Суды не учли, что договор аренды земельного участка от 05.03.2008 № Д-Кр-31-7102 расторгнут сторонами с 24.08.2015 соглашением от 02.06.2016. Ответчиком не приведено доводов о наличии препятствий со стороны департамента в достижении данного соглашения. Равно как не обоснованы причины, по которым предыдущий арендатор – акционерное общество «Группа компаний «Титан», являющееся одновременно управляющей компанией ответчика, не обратилось с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка в пределах разумного срока после отчуждения объекта недвижимости.

Со своей стороны, ООО «Инвестхимпром» обратилось в департамент с заявлением о заключении с ним как с собственником незавершенного строительством объекта договора аренды земельного участка лишь 08.06.2016. 

Департаментом в ответе от 06.07.2016 № Исх-ДИО/9577 сообщено, что с целью подготовки проекта договора аренды испрашиваемого земельного участка проводится определение его рыночной стоимости, после чего будут продолжены работы по рассмотрению вопроса о возможности предоставления в аренду данного земельного участка.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3041 площадью 6782 кв.м заключен департаментом с ООО «Инвестхимпром» 22.08.2016. Разрешение на строительство выдано ответчику спустя два месяца – 28.10.2016. 

То есть, действия департамента по рассмотрению надлежащим образом поданного заявления ответчика о предоставлении земельного участка без проведения торгов и дальнейшие действия департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска по выдаче разрешения на строительство совершены в разумные сроки и не признаны незаконными.

Таким образом, отказ департамента в заключении соглашения о перенаеме не явился единственным и непреодолимым препятствием для оформления правоустанавливающих документов на спорный земельный участок и получения ответчиком разрешения на строительство.

Действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, ответчик должен был предпринять все возможные меры, направленные на получение разрешения на строительство, а, не сделав этого, несет риск наступления неблагоприятных последствий, возникших в результате ведения его предпринимательской деятельности (статья 2 ГК РФ).   

Следовательно, вывод судов о наличии вины истца в невозможности использования земельного участка по его целевому назначению – для окончания строительных работ, противоречит материалам дела.  

Возражений относительно произведенного истцом расчета неосновательного обогащения ответчиком в суде первой и апелляционной инстанций не заявлялось, контррасчет не представлен.

При таких обстоятельствах требования департамента о взыскании неосновательного обогащения подлежали удовлетворению в заявленном размере. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты               за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Представленный истцом расчет суммы процентов судом проверен                    и признан правильным,  проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика в заявленном размере.

Поскольку обстоятельства дела правильно установлены судами, однако выводы судов не в полной мере соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами  неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции                         на основании части 1 статьи 287 АПК РФ полагает возможным изменить обжалуемые судебные акты, изложив резолютивную часть решения в иной редакции, удовлетворив заявленные департаментом требования в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь частью 1 статьи 287, счастью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 30.08.2017                              и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 по делу № А46-10308/2017 изменить. Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

 «требования департамента имущественных отношений администрации города Омска удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестхимпром» (ИНН 

<

***>,                                      ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  неосновательное обогащение за период с 24.08.2015 по 21.08.2016 в размере                 1 359 911 руб. 10 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 51 800 руб., 03 коп., всего 1 411 711 руб. 13 коп;                   в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 27 117 руб.»

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестхимпром» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийТ.А. Зиновьева

СудьиМ.А. Севастьянова

В.В. Сирина