2408/2023-58191(1) 

 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-40332/2020

город Ростов-на-Дону

15 июня 2023 года

15АП-8379/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.  

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Попова А.А., судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,  

при участии: 

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 01.06.2022,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента  

имущественных отношений администрации муниципального образования города  Сочи, администрации города Сочи  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 апреля 2023 года по делу № А32-40332/2020 по иску акционерного общества «Санаторий «Кудепста» к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Санаторий «Кудепста» (далее – истец,  АО «Санаторий «Кудепста») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края  с исковым заявлением к администрации города Сочи, департаменту  имущественных отношений администрации города Сочи (далее - ответчики) с  исковым заявлением, в котором просило:  

- обязать департамент имущественных отношений администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского  края в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения  арбитражного суда по делу № А32-40332/2020 направить или вручить  акционерному обществу «Санаторий «Кудепста» подписанное со стороны  арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка  

(кадастровый номер 23:49:0304023:60) от 15.12.1998 № 4900001231, в котором  пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:  

2.2 Расчет арендной платы за земельный участок с 01.01.2016.  

2.1.1 Размер арендной платы за 2016 год за земельный участок составляет  1 612 485 руб. исходя из расчета: 107 499 000 руб. (рыночная стоимость земельного  участка на 2016) х 1,5% (расчетная ставка);  

2.1.2 Размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 за  земельный участок составляет - 1 024 568 руб. 55 коп. исходя из расчета:  107 499 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка на 2016) х 1,5%  (расчетная ставка) + 4% (коэффициент инфляции 2017): 365 дней х 223 дня);  

2.1.3 Размер арендной платы на период с 12.08.2017 по 31.12.2017 за  земельный участок составляет - 289 682 руб. 33 коп. исходя из расчета:  165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,45% (налоговая ставка):  365 дней х 142 дня).  

2.1.4 Размер арендной платы на 2018 год составляет - 1 158 276 руб.  (165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,7% (налоговая ставка);  

2.1.5 Размер арендной платы на 2019 год составляет - 1 158 276 руб.  (165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,7% (налоговая ставка);  

2.1.6 Размер арендной платы на 2020 год составляет - 1 158 276 руб.  (165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,7% (налоговая ставка);  

2.1.7 Размер арендной платы на 2021 год составляет1 942 954 руб. 59 коп. исходя из расчета: 107 499 000 руб. (рыночная стоимость  земельного участка на 2016 год) х 1,5% (расчетная ставка) + 4% (коэффициент  инфляции 2017) + 4% (коэффициент инфляции 2018) + 4,3% (коэффициент  инфляции 2019) + 3% (коэффициент инфляции 2020) + 3,7% (коэффициент  инфляции 2021);  

2.1.8 Размер арендной платы на 2022 год составляет - 2 020 672 руб. 77 коп.  исходя из следующего расчета: 107 499 000 руб. (рыночная стоимость земельного  участка на 2016) х 1,5% (расчетная ставка) + 4% (коэффициент инфляции 2017) +  4% (коэффициент инфляции 2018) + 4,3% (коэффициент инфляции 2019) + 3%  (коэффициент инфляции 2020) + 3,7% (коэффициент инфляции 2021) + 4%  (коэффициент инфляции 2022).  

В случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения  арбитражного суда по делу № А32-40332/2020 в установленный судом срок  взыскать с департамента имущественных отношений администрации  муниципального образования городского округа города-курорта Сочи  Краснодарского края в пользу АО «Санаторий «Кудепста» судебную неустойку в  сумме 10 000 руб. за каждый день неисполнения (несвоевременного исполнения)  решения суда по день фактического его исполнения (с учетом уточнений исковых  требований, принятых определением Арбитражного суда Краснодарского края от  24.01.2023).  

Исковые требования мотивированы необходимостью установления  законного размера арендной платы, с учётом вступившего в законную силу  решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 по делу   № А32-6914/2020.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2023 исковые  требования удовлетворены в полном объёме. С администрации муниципального  образования городского округа города-курорта Сочи в пользу АО «Санаторий  

«Кудепста» взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной  пошлины.  

Решение мотивированно тем, что судебными актами по делу   № А32-6914/2020 с учетом проведенной судебной экспертизы установлено, что  отчет администрации от 07.02.2017 № 17/02-16 об определении величины годовой  арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 не  соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки. Экспертом  установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:49:0304026:60 на 2016 год составляет 107 499 000 руб. Суд указал, что по  состоянию на 2016 год законный размер арендной платы по договору составил  1 612 485 руб. (107 499 000 руб. (рыночная стоимость участка на 2016) х 1,5%  (расчетная ставка). В следующих периодах (с 2017 года) при расчете арендной  платы от рыночной стоимости по ставке 1,5% размер аренды подлежит  увеличению каждый следующий год на коэффициент (индекс) инфляции,  установленный в период 2017-2022 года. С учётом разъяснений Верховного суда  РФ, изложенных в определениях от 16.12.2016 № 308-КП6-17577, от 07.02.2018   № 18-ККГ17-248, в соответствии с которыми курорт - Сочи является курортом  федерального значения и все земельные участки, расположенные в  административных (территориальных) границах города-курорта Сочи входят в  границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо  охраняемых природных территорий, являясь ограниченными в обороте, суд  установил, что с 12.08.2017 размер арендной платы за спорный земельный участок  должен рассчитываться в размере земельного налога. С 01.01.2021 в силу  нормативного регулирования исчисление арендной платы следует производить по  правилам, установленным постановлением администрации г. Сочи от 18.07.2016   № 1699 на основании рыночной стоимости земли.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обжаловали его в  порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  просили отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый  судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.  

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что отсутствуют основания  для внесения изменений в заключенный между сторонами договор аренды.  Ответчики полагают, что размер арендной платы необходимо рассчитывать на  основании отчёта об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.  

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он находит  решение суда первой инстанции законным и обоснованным, доводы  апелляционной жалобы несостоятельными.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель истца  просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении  апелляционной жалобы отказать.  

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного  разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.  

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по  существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей  ответчиков.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется  Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах  доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, арбитражный суд  апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, 15.12.1998 между комитетом по  управлению имуществом города Сочи (далее - арендодатель) и АО «Санаторий  «Кудепста» (далее - арендатор) заключен договор о предоставлении земельного  участка в пользование на условиях аренды № 4900001231 (далее - договор),  согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на  условиях аренды земельный участок площадью 30 300 кв. м, занимаемый зданиями  и сооружениями санатория, по адресу: ул. Сухумское шоссе, 33 в Хостинском  районе г. Сочи, из них под застройками - 15 150 кв. м, под территорией  лесопарковых насаждений - 15 150 кв. м.  

Земельный участок имеет кадастровый номер «23:49:0304023:60», относится  к категории земель «населенных пунктов», имеет разрешенный вид использования  «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений санатория «Кудепста».  

Согласно данным ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0304023:60 расположены следующие объекты недвижимости:  

резервуар для питьевой воды, площадью 78,5 кв. м, кадастровый номер  23:49:0304020:1652;  

здание водолечебницы сан. «Кудепста», площадью 293.2 кв. м, кадастровый  номер 23:49:0304020:1471;  

резервуар для питьевой воды, площадью 27,3 кв. м, кадастровый номер  23:49:0304020:1653;  

здание спального корпуса № 1 санатория «Кудепста», площадью 2 480,5 кв.  м, кадастровый номер 23:49:0304020:1488;  

здание спального корпуса № 2 сан. «Кудепста», площадью 1 226,1 кв. м,  кадастровый номер 23:49:0304023:1302;  

нежилое здание, площадью 1 031,6 кв. м, кадастровый номер  23:49:0304023:1156;  

здание лечебного корпуса сан. «Кудепста», площадью 440,3 кв. м,  кадастровый номер 23:49:0304020:1473;  

здание котельной, площадью 53,9 кв. м, кадастровый номер  23:49:0304020:1466;  

здание административного корпуса санатория «Кудепста», площадью 560,4  кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1489;  

здание гаража на 7 машино-мест, площадью 208 кв. м, кадастровый номер  23:49:0304020:1490.  

09.04.2009 в ЕГРН внесена запись № 23-23-19/022/2009-42 о праве  собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 (свидетельство о праве  собственности от 09.04.2009 серия 23-АЕ № 600165).  

17.02.2017 администрация и санаторий «Кудепста» заключили  дополнительное соглашение б/н, которым внесли изменения в пункт 2.2 договора  аренды от 15.12.1998 № 4900001231, изложив его в следующей редакции:  

«пункт 1 соглашения: «размер годовой арендной платы, установленный  пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об оценке  

величины годовой арендной платы за земельный участок от 10.02.2017 № 17/02-16  и составляет 3 632 370 руб.».  

«пункт 2 соглашения: «исчисление арендной платы на основании пункта 1  настоящего соглашения устанавливается с 07.02.2017».  

Истец полагая, что указанный размер арендной платы в сумме 3 632 370 руб.  рассчитан незаконно, обратился в арбитражный суд 19.02.2020 с исковым  заявлением о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного  соглашения от 17.02.2017 к договору аренды земельного участка от 15.12.1998   № 4900001231.  

Указанные исковые требования рассматривались в рамках дела   № А32-6914/2020.  

Кроме того, 06.08.2020 со ссылками на вступление с 12.08.2017 принципа  определения арендной платы, истец направил в адрес администрации проект  дополнительного соглашения к спорному договору аренды, устанавливающий  расчет арендной платы с 12.08.2017 в размере ставки земельного налога.  

Оставление администрацией указанного дополнительного соглашения без  подписания послужило основанием для обращения истца в суд с исковыми  требованиями, рассматриваемыми в настоящем деле, о заключении указанного  дополнительного соглашения, устанавливающий расчет арендной платы с  12.08.2017 в размере ставки земельного налога.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 по делу   № А32-6914/2020, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 06.04.2022 и постановлением Арбитражного  суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2022, пункты 1 и 2 дополнительного  соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 № 4900001231  признаны недействительными.  

В ходе рассмотрения указанного дела с учетом проведенной судебной  экспертизы судами установлено, что отчет об оценке величины годовой арендной  платы за земельный участок от 10.02.2017 № 17/02-16, примененный  администрацией в пунктах 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017,  недействителен, экспертом установлена иная рыночная стоимость участка.  

С учетом установленных обстоятельств вышеуказанными судебными  актами, истцом в настоящем деле были уточнены исковые требования.  

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно  руководствовался следующим.  

В силу разъяснений, указанных в пункте 2 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых  процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением  либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд определяет круг  обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым,  в частности, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и  действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о  наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.  

Судебными актами по делу № А32-6914/2020 установлено, что комитет по  управлению имуществом города Сочи на момент подписания спорного договора  аренды обладал полномочиями на подписание договора аренды.  

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, размер  арендной платы за земли, находящиеся в публичной (муниципальной)  

собственности, является регулируемым и определяется на основании нормативно-правовых актов уполномоченных органов государственной власти.  

В силу требований пункта 1 статьи 39.7 Земельного Кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок,  находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется  в соответствии с основными принципами определения арендной платы,  установленными Правительством Российской Федерации.  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582  «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о  Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской  Федерации» (далее - постановление от 16.07.2009 № 582) утверждены основные  принципы определения арендной платы при аренде земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее -  основные принципы).  

С учетом требований пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ и правовой позиции,  изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/2011, основные принципы, являются  общеобязательными при определении арендной платы за земли, находящиеся в  любой публичной собственности, в том числе и муниципальной собственности.  

Порядок определения (расчета) размера арендной платы за земли  муниципальной собственности в городе Сочи регламентировался постановлениями  администрации города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на  рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в  муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление   № 210) и постановлением от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой  арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной  собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные  без проведения торгов» (далее - постановление № 1699).  

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета  арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на  основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к  отдельным категориям земельных участков. Для всех иных земельных участков  применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании  отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 данного постановления)  

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 к  перечисленным в пункте 5.2 постановления № 210 категориям не относится,  поэтому арендную плату за указанные земельные участки следует производить  исходя из значения его рыночной стоимости.  

Согласно пункту 8 постановления № 210 для установления размера годовой  арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой  арендной платы, проведенные в соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 упомянутого  постановления администрации.  

Поскольку в муниципальном нормативном акте (постановлении № 210)  нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной  платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города  Сочи, исходя из их рыночной стоимости, постольку при определении арендной  

платы за спорные участки в указанной части надлежит руководствоваться  постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от  27.01.2011 № 50 (далее - постановление № 50).  

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда  Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу № А32-14759/2016.  

В соответствии с пунктом 4.1 постановления № 50, если иное не установлено  федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы  администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на  основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р х С, где:  

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; 

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на  основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до  заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.  

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с  учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном  случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления № 50 применяется ставка  арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка  (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета  арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах  5 - 7 пункта 1 данного постановления).  

В тоже время, постановление № 50 утратило силу в связи с изданием  постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от  21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные  участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за  земельные участки государственная собственность на которые не разграничена на  территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее -  постановление № 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня  официального опубликования.  

Постановление № 121 предусматривает ставку для расчета арендной платы  за земельные участки (за исключением участков, в отношении которых  предусмотрен иной порядок расчета арендной платы) в размере 1,5% рыночной  стоимости.  

При таких обстоятельствах, в период действия постановления № 210 ввиду  отсутствия в нем четко сформулированной нормы, устанавливающей ставку  арендной платы, при расчете исходя из рыночной стоимости, размер арендных  платежей в таком случае в силу действия постановлений № 50 и № 121 будет  составлять 1,5% рыночной стоимости земельного участка.  

Правомерность данного правового подхода подтверждена определением  Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 № 308-ЭС15-10694 по делу   № А32-28593/2014, постановлениями Арбитражного суда Северо-Кавказского  округа по делу № А32-12783/2014, по делу № А32-30845/2015, по делу   № А32-2133/2014.  

Постановление № 210 утратило силу в связи с изданием постановление   № 1699, вступившего в силу со дня официального опубликования - 02.08.2016.  

С 02.08.2016 в действие вступило постановление администрации г. Сочи от  18.07.2016 г. № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за  земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального  образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».  

Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной  платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости,  определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об  оценочной деятельности.  

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что арендная плата  определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой  в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной  деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного  участка. Пунктами 1 - 5 данного постановления размер арендной платы для  спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается  также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.  

Таким образом, по состоянию на 2016 и в последующих периодах (20172022) размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  23:49:0304023:60 с учетом положений постановлений администрации города Сочи  от 30.06.2009 № 210, от 18.07.2016 № 1699 следует производить по формуле:  рыночная стоимость х 1,5% с увеличением на коэффициент инфляции (со  следующего года, после определения рыночной стоимости).  

Размер годовой арендной платы в отношении арендованного истцом  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60, первоначально  определен администрацией на основании отчета об определении величины годовой  арендной платы от 07.02.2017 № 17/02-16.  

Согласно отчету № 17/02-16 рыночная стоимость земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0304023:60 определена ООО «Янтарь-оценка» в  размере 242 158 000 руб. Величина годовой арендной платы составляет  3 632 370 руб. (расчет оценщика 242 158 000 руб. (рыночная стоимость) х 1,5%  (расчетная ставка).  

Между тем, судебными актами по делу № А32-6914/2020 с учетом  проведенной судебной экспертизы установлено, что отчет № 17/02-16 об оценке не  соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки. Выявленные в  отчете № 17/02-16 нарушения влияют на величину рыночной стоимости  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60. Экспертом  установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:49:0304026:60 на 2016 год составляет 107 499 000 руб.  

В судебных актах по делу № А32-6914/2020, с учетом установленной  экспертом рыночной стоимости установлено, что размер годовой арендной платы  за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 должен быть  рассчитан следующим образом: 107 499 000 руб. (рыночная стоимость земельного  участка на 2016) х 1,5% (расчетная ставка) = 1 612 485 руб. (годовой размер  арендной платы).  

Таким образом, указанный размер рыночной стоимости земельного участка  (107 499 000 руб.) на 2016 установлен вступившим в законную силу судебным  актом по делу № А32-6914/2020 и не подлежит повторному исследованию судом  при рассмотрении настоящего дела.  

На основании изложенного по состоянию на 2016 год законный размер  арендной платы по договору составил 1 612 485 руб. (107 499 000 руб. (рыночная  стоимость участка на 2016) х 1,5% (расчетная ставка).  

В следующих периодах, начиная с 2017 года при расчете арендной платы от  рыночной стоимости по ставке 1,5% размер аренды подлежит увеличению каждый  

следующий год на коэффициент (индекс) инфляции, установленный в период с  2017 по 2022 годы на основании следующих федеральных законов:  

Уровень инфляции на 2017 год согласно Закону от 19.12.2016 № 415-ФЗ  «О федеральном бюджете на 2017 и на плановый период 2018 и 2019» составил4,0%.  

Уровень инфляции на 2018 год согласно Закону от 05.12.2017 № 362-ФЗ  «О федеральном бюджете на 2018 и плановый период 2019 и 2020» составил4,0%.  

Уровень инфляции на 2019 год согласно Закону от 29.11.2018 № 459-ФЗ  «О федеральном бюджете на 2019 и на плановый период 2020 и 2021» составил4,3%.  

Уровень инфляции на 2020 год согласно Закону от 02.12.2019 № 380-ФЗ  «О федеральном бюджете на 2020 и на плановый период 2021 и 2022» составил3%.  

Уровень инфляции на 2021 год согласно Закону от 08.12.2020 № 385-ФЗ  «О федеральном бюджете на 2021 и на плановый период 2022 и 2023» составил3,7%.  

Уровень инфляции на 2022 год согласно Закону от 06.12.2021 № 390-ФЗ  «О федеральном бюджете на 2022 и на плановый период 2023 и 2024» составил4%.  

При указанных обстоятельствах в период с 2017 по 2022 годы размер  арендной платы по договору № 4900001231 при ее расчете по ставке 1,5% от  рыночной стоимости (в качестве базовой величины) с применением  соответствующих коэффициентов инфляции, должен рассчитываться:  

На 2017 год размер арендной платы будет составлять 1 676 984 руб. 40 коп.  (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4% (коэф. инфляции 2017).  

На 2018 год размер арендной платы будет составлять 1 744 063 руб. 77 коп.  (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4% (коэф. инфляции 2017) + 4%  (коэф. инфляции 2018).  

На 2019 год размер арендной платы будет составлять 1 819 058 руб. 51 коп.  (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4% (коэф. инфляции 2017) + 4% (коэф.  инфляции 2018) + 4,3% (коэф. инфляции 2019).  

На 2020 год размер арендной платы будет составлять 1 873 630 руб. 27 коп.  (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4% (коэф. инфляции 2017) + 4% (коэф.  инфляции 2018) + 4,3% (коэф. инфляции 2019) + 3% (коэф. инфляции 2020)  

На 2021 год размер арендной платы составит 1 942 954 руб. 59 коп.  (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4% (коэф. инфляции 2017) + 4% (коэф.  инфляции 2018) + 4,3% (коэф. инфляции 2019) + 3% (коэф. инфляции 2020) + 3,7%  (коэф. инфляции 2021).  

На 2022 год размер арендной платы составит 2 020 672 руб. 77 коп.  (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4% (коэф. инфляции 2017) + 4% (коэф.  инфляции 2018) + 4,3% (коэф. инфляции 2019) + 3% (коэф. инфляции 2020) + 3,7%  (коэф. инфляции 2021) + 4% (коэффициент инфляции 2022).  

Между тем, постановлением Правительства Российской Федерации от  05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства  Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» дополнены основные принципы  определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным  

постановлением, абзацем восемь (далее - принцип № 7) следующего содержания:  «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской  Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного  участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания,  сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен  превышать размер земельного налога, установленный в отношении  предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями,  сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на  приобретение в собственность отсутствуют».  

В пункте 30 приказа Министерства экономического развития Российской  Федерации от 29.12.2017 № 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления  от 16.07.2009 № 582 разъяснено, что в целях применения «принципа № 7»  рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся  собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках,  отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к  землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не  допускается, при определении арендной платы за такие земли.  

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный  участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого  в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном  образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который  определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных  на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с  учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации  (далее – НК РФ).  

Иными словами, при наличии на ограниченном в обороте в соответствии с  требованиями законодательством РФ земельном участке объектов недвижимости  (строений и (или) зданий и сооружений) принадлежащих арендатору на праве  частной собственности, размер арендной платы за пользованием таким земельным  участком, ограничивается размером земельного налога, то есть в таком случае,  размер аренды не должен превышать размера земельного налога для  соответствующего земельного участка, рассчитанного с учетом правил главы 30  Налогового кодекса Российской Федерации.  

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 имеет  разрешенный вид использования «для обеспечения эксплуатации зданий и  сооружений санатория «Кудепста» и на нем расположены объекты недвижимости,  находящиеся в собственности АО «Санаторий «Кудепста».  

Верховный суд Российской Федерации (определения от 16.12.2016   № 308-КП6-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт - Сочи  является курортом федерального значения и все земельные участки,  расположенные в административных (территориальных) границах города-курорта  Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к  землям особо охраняемых природных территорий являясь ограниченными в  обороте.  

На этом основании, с 12.08.2017 размер арендной платы за спорный  земельный участок с учетом применения принципа № 7 должен рассчитываться в  размере земельного налога.  

По правилам главы 30 (земельный налог) НК РФ расчет суммы земельного  налога выполняется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и  ставки земельного налога.  

Ставка земельного налога в отношении земель санаторно-курортного  назначения, предоставленных для размещения объектов санаториев (решение  городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231) устанавливалась: в период до  31.12.2017 (включительно) в размере ставки - 0,45%, с 01.01.2018 в размере  налоговой ставки - 0,7% кадастровой стоимости земельного участка.  

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от  14.12.2016 № 2640 (далее - приказ № 2640) на территории Краснодарского края  утверждена кадастровая стоимость земель населенных пунктов, подлежащая  применению с 01.01.2017, в отношении спорного земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0304023:60 установлена кадастровая стоимость в  размере 276 790 082 руб. 02 коп.  

АО «Санаторий «Кудепста» не согласившись с указанным размером  кадастровой стоимости земельного участка, оспорило его в судебном порядке,  обратившись в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением.  

Решением Краснодарского краевого суда от 28.09.2021 по  административному делу № 3а-1187/2021 кадастровая стоимость земельного  участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 установлена в размере  165 468 000 руб.  

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного  суда общей юрисдикции апелляционным определением от 16.03.2022   № 66а-350/2022 оставила без изменения решение Краснодарского краевого суда от  28.09.2021 по административному делу № 3а-1187/2021, дополнив резолютивную  часть решения суда указанием на период применения определенной судом  кадастровой стоимости: «с 03 февраля 2017 года по 01 января 2021 года».  

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей  юрисдикции от 15.11.2022 № 3а-1187/2021 судебные акты по административному  делу № 3а-1187/2021 оставлены без изменения.  

Таким образом, в период с 03.02.2017 по 31.12.2021 (включительно)  кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:49:0304023:60 подлежащая применению при исчислении арендной платы равна  165 468 000 руб.  

Применительно к 2017 году размер годовой арендной платы (в размере  земельного налога) составит - 744 606 руб. (165 468 000 руб. (кадастровая  стоимость) х 0,45% (налоговая ставка).  

Применительно к периодам 2018-2020 г.г. размер годовой арендной платы (в  размере земельного налога) составит - 1 158 276 руб. (165 468 000 руб. (кадастровая  стоимость) х 0,7% (налоговая ставка).  

Поскольку, размер земельного налога по земельному участку с кадастровым  номером 23:49:0304023:60 как в период 2017 (с 12.08.2017 по 31.12.2017) так и в  период 2018-2020 ниже размера арендной платы, исчисленного с применением  рыночной стоимости земельного участка (арендная плата на 2017 год составляет  1 676 984 руб. 40 коп.), постольку с учетом применения принципа № 7 арендная  плата в указанный период подлежит установлению в размере земельного налога.  

С 01.01.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0304023:60 вновь увеличилась до 329 792 775 руб., что при  

применении принципа № 7 влечет размер земельного налога в сумме  2 308 549 руб. 42 коп. (329 792 775 руб. х (налоговая ставка) - 0,7%), в то время как  при расчете арендной платы от рыночной стоимости, размер аренды на этот же  период (2021 год) будет составлять - 1 942 954 руб. 59 коп. (1 612 485 руб.  (арендная плата за 2016 год) + 4% + 4% + 4,3% + 3% + 3,7%).  

В связи с чем с 01.01.2021 в силу нормативного регулирования исчисление  арендной платы следует производить по правилам, установленным постановлением  администрации г. Сочи от 18.07.2016 № 1699 на основании рыночной стоимости  земли.  

При таких обстоятельствах в период с 01.01.2017 по 31.12.2022 размер  арендной платы по договору надлежит исчислять следующим образом:  

На период с 01.01.2017 по 11.08.2017 размер арендной платы составляет1 024 568 руб. 55 коп. (1 676 984 руб. 40 коп. (размер аренды за 2017 год): 365 дней  х 223 дня).  

На период с 12.08.2017 по 31.12.2017 размер аренды составит289 682 руб. 33 коп. (165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х (ставка) 0,45%:  365 дней х 142 дня).  

На 2018 год размер арендной платы составит – 1 158 276 руб.  (165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,7% (налоговая ставка).  

На 2019 год размер арендной платы составит - 1 158 276 руб.  (165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,7% (налоговая ставка).  

На 2020 год размер арендной платы составит – 1 158 276 руб.  (165 468 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,7% (налоговая ставка).  

На 2021 год размер арендной платы составит - 1 942 954 руб. 59 коп.  (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4% (коэффициент инфляции 2017) + 4%  (коэффициент инфляции 2018) + 4,3% (коэффициент инфляции 2019) + 3%  (коэффициент инфляции 2020) + 3,7% (коэффициент инфляции 2021).  

На 2022 год размер арендной платы составит 2 020 672 руб. 77 коп.  (1 612 485 руб. (арендная плата 2016) + 4% (коэффициент инфляции 2017) + 4%  (коэффициент инфляции 2018) + 4,3% (коэффициент инфляции 2019) + 3%  (коэффициент инфляции 2020) + 3,7% (коэффициент инфляции 2021) + 4%  (коэффициент инфляции 2022).  

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) соглашение об изменении или о расторжении договора  совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов,  договора или обычаев не вытекает иное.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в  соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой  направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта  сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от  акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к  проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.  

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой  заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях  (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия,  возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати  дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.  

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) по спору, возникшему при заключении или  изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод  арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о  понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны  обязаны заключить договор.  

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (определение от  24.01.2014 года № ВАС-1955200/2013) разъяснил, что в случаях передачи  разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия  договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии  с решением суда (статья 446 ГК РФ). При этом, с одной стороны истец не лишен  возможности корректировать требования (статья 49 АПК РФ), а ответчик может  представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа  заявленных требований (в том числе и измененных истцом).  

В этой связи, разрешая переданный для рассмотрения в судебном порядке  спор об урегулировании возникших при исполнении договора аренды от 15.12.1998   № 4900001231 разногласий, относительно условий договора о величине  регулируемой арендной платы, арбитражный суд в силу названных положениях  гражданского законодательства и правовой позиции Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от  15.05.2007 № 1340/07 должен определить в решении суда и отразить в его  резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым  у сторон возник спор.  

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики  их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст  договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор  аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных  ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013   № 10782/13).  

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в  постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указал, что, несмотря на то, что  новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу  соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права  требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями  законодательства, в заключенный ими договор аренды.  

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения  договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента  заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если  иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при  изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления  в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.  

Однако, в рассматриваемом деле положения пункта 3 статьи 453 ГК РФ  неприменимы, поскольку при разрешении заявленного требования, судом  определяются условия договора о размере регулируемой арендной платы с учетом  действующей методики расчета, установленной соответствующим нормативным  правовым актом, а не с даты вступления в силу судебного акта.  

Правомерность данного подхода соответствует сложившейся судебной  практики Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (постановлений по делу   № А53-11098/2016, по делу № А32-3413/2017, по делу № А32-101799/2017, по делу   № А63-215/2011) и Верховного суда Российской Федерации ( № 301-ЭС16-8777,   № 309-ЭС16-15628).  

При таких обстоятельствах исковые требования истца об обязании внести  изменения в договор аренды от 15.12.1998 № 4900001231, путем заключения  дополнительного соглашения в редакции, указанной в исковом заявлении  обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.  

Также суд первой инстанции обязал внести указанные изменения  администрацию муниципального образования городского округа города-курорта  Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации  муниципального образования городского округа города-курорта Сочи  Краснодарского края.  

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме и фактически внося в  договор аренды условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу  его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени, суд исходил  прежде всего из того, что посредством такого судебного акта устанавливается  правовая определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор  аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству РФ,  что не может нарушать права ответчика, поскольку он, будучи публичным  собственником земельного участка, вправе претендовать на получение от истца как  арендатора земельного участка законного размера арендных платежей.  

В соответствии со статьёй 174 АПК РФ при принятии решения,  обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со  взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в  резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а  также место и срок их совершения.  

Суд первой инстанции установил срок, в течение которого надлежит  направить проект дополнительного соглашения - в течение 10 рабочих дней с  момента вступления решения суда в законную силу.  

Также истцом было заявлено требование об указании в судебном акте на  возможное взыскание неустойки с ответчика.  

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником  обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в  натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской  Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа  обязательства.  

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную  сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного  акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости,  соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или  недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).  

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 28 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7  «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской  Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях побуждения  должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе  

предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а  также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения  права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 гражданского  кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные  средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу  кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка)  

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного  обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от  применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее  исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).  

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера  убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки  подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330,  статья 394 ГК РФ).  

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 указано, что  суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае  удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.  Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца  (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к  исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в  рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).  

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и  удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению  обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является  первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для  исполнения обязательства в натуре.  

В целях побуждения ответчика к надлежащему и своевременному  исполнению судебного акта, принятию им всех мер по обеспечению исполнения  судебного акта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии  оснований для взыскания в пользу истца компенсации за ожидание исполнения  судебного акта, определив сумму компенсации в размере 10 000 руб. за каждый  день просрочки, начиная со дня, следующего за днем истечения срока исполнения  решения суда до момента фактического его исполнения. В случае, если ответчиком  не будет допущено нарушение сроков исполнения судебного акта, судебная  неустойка не подлежит взысканию.  

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют  основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам  апелляционной жалобы.  

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд  апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению  решения суда первой инстанции.  

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет  доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие  значение для рассмотрения дела.  

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится  в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с  требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для  безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой  инстанции не допущено.  

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 апреля 2023 года по  делу № А32-40332/2020 оставить без изменения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не  превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.  

Председательствующий А.А. Попов  

Судьи Р.А. Абраменко 

С.И. Яицкая