Четвертый арбитражный апелляционный суд 

ул. Ленина 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-4848/2015

31 января 2018 года

г. Чита

 Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2018 года.  

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  судьи Ошировой Л.В., судей Мациборы А.Е., Монаковой О.В., при ведении протокола  судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрел в судебном заседании  апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного  суда Иркутской области от 26 октября 2017 года по делу № А19-4848/2015 по заявлению  ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью  «СибИнвест», обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом ИЗКВ»,  ФИО3 о признании сделки недействительной и о  применении последствий недействительности сделки,  

в деле по заявлению ФИО4 о признании общества с ограниченной  ответственностью «Торговый дом ИЗКВ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,  юридический адрес: 

<

...>) несостоятельным (банкротом),  

(суд первой инстанции: Сеничева О.М.) без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, 

и установил: 

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26.06.2015 в отношении  общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом ИЗКВ» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>, адрес: 664009, 

<

...>) введена процедура  банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден арбитражный  управляющий ФИО5. При банкротстве ООО «Торговый  

дом ИЗКВ» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О  несостоятельности (банкротстве)».  

Определением от 05.08.2016 в отношении ООО «Торговый дом ИЗКВ» введена  процедура внешнего управления, исполнение обязанностей внешнего управляющего ООО  «Торговый дом ИЗКВ» возложено на временного управляющего ФИО5  

Определением от 07.09.2016 внешним управляющим ООО «Торговый дом ИЗКВ»  утвержден арбитражный управляющий ФИО5  

ФИО2 17.05.2016 обратился в Арбитражный суд  Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными  действий ООО «Торговый дом ИЗКВ», ФИО5 по передаче ФИО3 квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, путем подписания акта приема-передачи от 08.04.2016; применении  последствия недействительности действий в виде передачи ФИО3 ООО  «Торговый дом ИЗКВ» квартиры, находящейся по адресу: 

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2017 года в  удовлетворении заявления отказано.  

Не согласившись с определением суда, ФИО2 обжаловал его в  апелляционном порядке. Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об  отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение его прав. Суд отказал  в удовлетворении заявления со ссылкой на ст. 398 ГК РФ и п. 61 Постановления Пленума  ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, однако ФИО2 считает, что  данные положения применяются в случае заключения договоров купли-продажи. При  этом право на спорную квартиру возникло у ФИО2 и ФИО3 на  основании договора долевого участия в строительстве, имеющего свою специфику и  правовое регулирование. Квартира, будучи объектом недвижимого имущества, может  быть предметом договора купли-продажи только после ввода дома в эксплуатацию.  Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует, следовательно,  строительство дома следует считать незавершенным. Кроме того, приоритет,  установленный ст. 398 ГК РФ, в отношении ФИО3 не подлежит применению,  так как право собственности ФИО3 на спорную квартиру в настоящее время  не зарегистрировано. Признание судом правомерными действия должника и  арбитражного управляющего по передаче строящихся спорных квартир дольщикам  совершаемые в период банкротства является грубейшим нарушением закона, узаконивает  

данный произвол и нарушает права обманутых дольщиков. При этом дольщикам  реализовать право на возмещение убытков, предусмотренное ст. 398 ГК РФ, фактически  невозможно, т.к. у должника находящегося в банкротстве априори не достаточно средств  для погашения долгов (требований). Защита нарушенных прав Соколова В.Г. путем  реализации плана внешнего управления, предполагающее новое строительство с  передачей построенных квартир обманутым дольщикам, также фактически невозможна,  так как ни один из пунктов плана внешнего управления на сегодняшний день не  реализован и перспективы его выполнения ничтожны.  

ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонил. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом  уведомленных о времени и месте судебного заседания.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке,  установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд  внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей  инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом  срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий  

узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки,  предусмотренных Федеральным законом о банкротстве (статья 61.9 ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)»).  

В силу пункта 1 статьи 61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки,  совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны  недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а  также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Федеральном законе.  

Согласно пункту 1 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» заявление об оспаривании сделки должника подается в  арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит  рассмотрению в деле о банкротстве должника.  

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26.06.2015 при  банкротстве ООО «Торговый дом ИЗКВ» применены правила параграфа 7 главы IX  Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство  застройщиков».  

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 63 от 23.12.2010 «О некоторых вопросах, связанных с  

применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» по  правилам главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» могут, в  частности, оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых  обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного  долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или  иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете,  соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.). Согласно пункту 2 статьи 61.3  Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, указанная в пункте 1  указанной статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она  совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника  банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о  признании должника банкротом.  

Согласно пункту 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может  заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в  письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и  соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные  сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Федерального закона «О  несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о  введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех  последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках  дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат  предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или  застройщика к другим лицам:  

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо  обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов  незавершенного строительства;  

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного  строительства, из чужого незаконного владения;  

3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной  или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении  недвижимого имущества;  

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в  собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;  

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое  имущество.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления ФИО2,  исходил из того, что жилое помещение, на которое претендуют ФИО2 и  ФИО3, является одним и тем же жилым помещением, в связи с чем признание  права собственности на него возможно только за одним лицом.  

В ходе рассмотрения дела № А19-4848/2015 судом установлено, что квартире со  строительным номером 34 по итогам технической инвентаризации присвоен фактический  номер 32 (справка ОГУП «ОЦТИ-ОБЛАСТНОЕ БТИ» № 01690 от 09.03.2016). Как следует  из материалов дела о банкротстве ООО «Торговый дом ИЗКВ», 06.07.2010 между ООО  «Торговый дом ИЗКВ» (участник-1 по договору) и ООО «Антей» (участник-2 по  договору) заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с  условиями которого, участники обязуются совместно действовать и соединить свои  вклады для инвестирования в строительство, в соответствии с проектно-сметной  документацией, многоэтажного жилого дома по ул. Ядринцева, 33 (адрес строительный),  и оформления права собственности участника-2 на 2-комнатную квартиру, строительный  номер 34, общей площадью 60,4 кв.м., в том числе 8 кв.м. площади балконов с  коэффициентом 0,3, на 9-м этаже. Участник-1: все остальное здание (в т.ч. цокольный  этаж). Участники обязуются предоставлять в качестве вкладов в совместную  деятельность: участник-1: материалы, услуги, работы, денежные средства. Участник-2:  денежные средства в сумме: 1) 2 114 000 (один миллион двести восемьдесят четыре  тысячи) рублей (из них затраты на содержание заказчика составляют 4% от сметной  стоимости объекта); 2) за установку охранно-пожарной сигнализации (цена договорная);  3) за подготовку и оформление документов для регистрации права собственности  участника-2 на данную квартиру (цена договорная). Участник-2 обязался обеспечить  своевременное инвестирование в строительство и принять у участника-1 законченную  строительством квартиру без чистовой отделки (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора).  

В подтверждение факта оплаты стоимости квартиры в материалы требования  ФИО2 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений  представлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 16.07.2010, согласно  которому задолженность ООО «Антей» перед ООО «Торговый дом ИЗКВ» по договору  долевого участия в строительстве от 06.07.2010 отсутствует.  

Из материалов дела о банкротстве также следует, что 09.09.2010 ООО «Торговый  дом ИЗКВ» (участник-1 по договору) с Персияновой Светланой Анатольевной (участник2 по договору) заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с  условиями которого участники обязуются совместно действовать и соединить свои  вклады для инвестирования в строительство, в соответствии с проектно-сметной  документацией, многоэтажного жилого дома, по ул. Ядринцева, д. 33 и оформления права  собственности участника-2 на двухкомнатную квартиры, строительный номер 34, общей  площадью 60,4 кв.м., в том числе 6 кв.м. площади балконов с коэффициентом 0,3, на 9-м  этаже. Участник-1: все остальное здание (в т.ч. цокольный этаж). Участники обязуются  предоставлять в качестве вкладов в совместную деятельность: участник-1: материалы,  услуги, работы, денежные средства. Участник-2: денежные средства в сумме, с учетом  дополнительного соглашения от 07.11.2012: 1) 1 780 000 рублей; 2) за установку охранно- пожарной сигнализации (цена договорная); 3) за подготовку и оформление документов  для регистрации права собственности участника-2 на данную квартиру (цена договорная).  Участник-2 обязался обеспечить своевременное инвестирование в строительство и  принять у участника-1 законченную строительством квартиру без чистовой отделки  (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора).  

В подтверждение факта оплаты цены объекта в требование ФИО3 о  включении в реестр о передаче жилых помещений представлена квитанция к приходному  кассовому ордеру № 207 от 09.09.2010 на сумму 1 780 000 руб., справка ООО «Торговый  дом ИЗКВ», согласно которой расчеты по договору долевого участия в строительстве б/н  от 09.09.2010 произведены в полном объеме в сумме 1 780 000 рублей. Задолженности по  договору долевого участия в строительстве б/н от 09.09.2010 не имеется.  

ООО «Антей» (цедент) 14.11.2011 уступило ФИО2 (цессионарий) по  договору уступки права требования (цессии) № б/н право требования по договору о  долевом участии в строительстве от 06.07.2010, заключенному между ООО «Антей» и  ООО «Торговый дом ИЗКВ», по передаче в двухкомнатной квартиры, строительный №  34, на 9-м этаже, площадью 60,4 кв.м., в том числе 8 кв.м. площади балконов, с  коэффициентом 0,3 по адресу: 

<

...>, за что цессионарий  обязался оплатить цеденту сумму в размере 1 850 000 рублей на расчетный счет.  

В подтверждение оплаты ФИО2 за уступаемое право требования  представлены копии счета на сумму 1 500 000 рублей, чеков-ордеров на сумму 354 000  рублей.  

ФИО6 (цедент по договору) 21.06.2013 уступила  ФИО3 (цессионарий по договору) по договору уступки права требования  

(цессии), право требования по договору о долевом участии в строительстве б/н от  09.09.2010, заключенному между ООО «Торговый дом ИЗКВ» и Персияновой Светланой  Анатольевной по передаче двухкомнатной квартиры, строительный номер 34, общей  площадью 60,4 кв.м., в том числе 6 кв.м. площади балконов с коэффициентом 0,3,  расположенную на 9 этаже многоэтажного жилого дома по адресу г. Иркутск, ул.  Ядринцева, строительный номер 33, за что цессионарий оплачивает цеденту сумму в  размере 2 800 000 рублей единовременным платежом в срок до 24.06.2013.  

В подтверждение факта оплаты ФИО3 за уступаемое право  требования представлена расписка от 22.06.2013, согласно которой ФИО3  передал ФИО7 2 800 000 рублей в счет оплаты за квартиру по договору цессии  от 21.06.2013.  

В соответствии с пунктом 4.2 договора долевого участия в строительстве от  06.07.2010, ООО «Торговый дом ИЗКВ» обязалось в срок до конца 4 квартала 2010 года  передать ООО «Антей» законченное строительством жилое помещение для чистовой  отделки по акту приема-передачи квартиры.  

В соответствии с пунктом 4.2 договора долевого участия в строительстве от  09.09.2010, ООО «Торговый дом ИЗКВ» обязалось в срок до конца 2 квартала 2011 года  передать ФИО6 законченное строительством жилое помещение для чистовой  отделки по акту приема-передачи квартиры.  

В связи с неисполнением ООО «Торговый дом ИЗКВ» обязанности по передаче  квартиры, ФИО2 и ФИО3 обратились в Арбитражный суд Иркутской  области с требованием о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых  помещений ООО «Торговый дом ИЗКВ» двухкомнатной квартиры, строительный номер  34, общей площадью 60,4 кв.м., в том числе 8 кв.м. площади балконов с коэффициентом  0,3, расположенную на 9 этаже многоэтажного жилого дома по адресу 

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.03.2016 в реестр  требований о передаче жилых помещений ООО «Торговый дом ИЗКВ» включено  требование ФИО2 о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры,  строительный номер 34, общей площадью 60,4 кв.м., в том числе 8 кв.м. площади  балконов с коэффициентом 0,3, расположенную на 9 этаже многоэтажного жилого дома  по адресу 

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 06.04.2016 в реестр  требований о передаче жилых помещений ООО «Торговый дом ИЗКВ» включено  требование ФИО3 о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры,  

строительный номер 34, общей площадью 60,4 кв.м., в том числе 6 кв.м. площади  балконов с коэффициентом 0,3, на 9-м этаже многоэтажного жилого дома,  расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Ядринцева, 33, стоимостью 1 780 000 руб.,  размер выплаченных денежных средств по договору уступки права требования - 2 800 000  рублей. По данным Федеральной службы государственной регистрации кадастра и  картографии Иркутской области от 05.09.2016 в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на  квартиру, расположенную по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33,  кв. 32, площадь 56,1 кв.м., отсутствуют.  

Согласно пояснениям представителя ФИО3 в спорной квартире  ФИО3 проживает с 2013 года, после передачи ему ФИО6 права  требования квартиры по договору долевого участия в строительстве и ключей от  квартиры.  

Указанные обстоятельства ФИО2 не оспорены и не опровергнуты.  

08.04.2016 года ООО «Торговый дом ИЗКВ» в лице генерального директора  ФИО8, временного управляющего ООО «Торговый дом ИЗКВ»  ФИО5, ФИО3 подписан акт приема-передачи жилого  помещения к договору долевого участия в строительстве от 09.09.2010, по которому  спорная квартира передана ФИО3  

Акт приема-передачи указанной квартиры ФИО2 сторонами договора  долевого участия в строительстве не подписывался.  

Оспариваемые ФИО2 действия ООО «Торговый дом ИЗКВ» совершены  08.04.2016.  

Заявление о признании ООО «Торговый дом ИЗКВ» несостоятельным (банкротом)  принято к производству арбитражного суда 06.04.2015. Определением Арбитражного суда  Иркутской области от 26.06.2015 в отношении должника ООО «Торговый дом ИЗКВ»  введено наблюдение, при банкротстве ООО «Торговый дом ИЗКВ» применены правила  параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то есть  после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.  

Как следует из акта приема-передачи от 08.04.2016, оспариваемые действия по  передаче квартиры ООО «Торговый дом ИЗКВ» ФИО3 совершены в  процедуре наблюдения, с согласия временного управляющего ООО «Торговый дом  ИЗКВ» ФИО5, о чем свидетельствует его подпись на указанном акте.  

Определением от 05.08.2016 в отношении ООО «Торговый дом ИЗКВ» введена  процедура внешнего управления.  

Соколов В.Г., ссылаясь на нарушение порядка, установленного положениями  статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», указывает, что  передача квартиры произведена ООО «Торговый дом ИЗКВ» без проведения общего  собрания участников строительства, в отсутствие заключения арбитражного  управляющего о возможности или невозможности с учетом требований статьи 201.11  Закона о банкротстве передачи участникам строительства жилых помещений, а также  отчета об оценке их стоимости, в отсутствие определения суда о погашении требований  кредиторов путем передачи им в собственность жилых помещений, при наличии  требований нескольких участников строительства о передаче одного и того же жилого  помещения в многоквартирном доме.  

Согласно пунктам 1, 2 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» в случае наличия у застройщика многоквартирного дома или жилого дома  блокированной застройки, строительство которых завершено, арбитражный управляющий  не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его  утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее  чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение  собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с  ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в  собственность жилых помещений в этом доме (далее - передача участникам строительства  жилых помещений). В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием  участников строительства, включаются заключение арбитражного управляющего о  возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений  и отчет об оценке их стоимости.  

В силу пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» передача участникам строительства жилых помещений может быть  осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:  

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о  градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома, жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено;  

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты  или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;  

стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять  процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в  реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или  тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических  

лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам  строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены  денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 настоящего Федерального  закона. При определении размера требований участников строительства,  включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также  размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2  статьи 201.5 названного Федерального закона;  

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам  строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей,  указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 названного Федерального закона,  требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет  должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10  названного Федерального закона;  

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не  являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав  застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки,  строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения,  либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых  помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в  соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 названного Федерального закона;  

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с  условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых  жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников  строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о  передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников  строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или  жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных  пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона). С согласия участника  строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади,  планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора,  предусматривающего передачу жилого помещения.  

Наличие указанных в статье 201.11 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» обстоятельств материалы дела о банкротстве должника не содержат.  

Таким образом, из представленных документов и материалов дела о банкротстве  следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует, следовательно, в  отсутствие указанного разрешения строительство дома следует считать незавершенным.  

Вместе с тем, согласно имеющимися в материалах дела о банкротстве ООО  «Торговый дом ИЗКВ» выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об  основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости,  представленных по запросу суда Федеральной службой государственной регистрации,  кадастра и картографии по Иркутской области, подтверждается, что в отношении  некоторых квартир, расположенных в доме 33 по ул. Ядринцева г. Иркутска  зарегистрировано право собственности на квартиры в отношении нескольких  правообладателей. Указанные обстоятельства установлены в определении Арбитражного  суда Иркутской области от 12.05.2017 по делу № А19-4848/2015, принятом по результатам  рассмотрения заявления ФИО9 о признании права собственности на жилое  помещение; ФИО10 (квартира № 12), ФИО11 (квартиры №№ 45,46) и  других дольщиков.  

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об  участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с  момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами  передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.  

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ  от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров  по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при  рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной  деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов  недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих  договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55  ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.  

Как установлено судом и подтверждается представленными в материалы дела  документами, в отношении спорной квартиры заключены два договора долевого участия в  строительстве от 06.07.2010 между ООО «Торговый дом ИЗКВ» и ООО «Антей», от  09.09.2010 между ООО «Торговый дом ИЗКВ» и ФИО6,  которые не зарегистрированы в установленном законом порядке, факт внесения  

участниками строительства денежных средств подтверждается представленными в  материалы дела документами.  

Из материалов дела о банкротстве ООО «Торговый дом ИЗКВ» следует, что  разрешение № 197/118/31 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству  объекта – 155-квартирного жилого дома, ООО «Торговый дом ИЗКВ» выдано 15.03.2005,  то есть до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;  следовательно, договоры долевого участия в строительстве не подлежали  государственной регистрации и не могут считаться незаключенными.  

Заключенные впоследствии договоры уступки права (цессии), в результате которых  ФИО3, ФИО2 приобрели права требования у должника передачи  спорной квартиры, соответствуют предъявляемым к ним законом требованиям, факт  оплаты денежных средств в счет уступаемого права подтверждается материалами дела и  сторонами не оспаривается.  

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое  имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора  купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и  принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или  договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается  исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче.  

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с  момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им  лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной  приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.  

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи возникает  с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Право  собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной регистрации.  

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с  момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом  (п. 2 ст. 8 ГК РФ).  

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать  индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в  оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе  требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных  обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу,  имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.  Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого  обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше  предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом  обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.  

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного  и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение  которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ (абз. 6 п. 61  Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав").  

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем  индивидуально-определенного имущества не влечет недействительности одной из сделок.  

Вместе с тем, по смыслу разъяснений, данных в абзаце шестом пункта 61  совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в  ситуации, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении  одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула  собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано  применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные  покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением  договора.  

Таким образом, для спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом  заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости,  исполненных обеими покупателями, ключевым является вопрос о том, кому во владение  передано это имущество.  

Из материалов дела следует, что спорная квартира на праве собственности ни за  кем не зарегистрирована.  

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельным довод Соколова В.Г. о  том, что право на спорную квартиру у него возникло раньше Перевышина П.А. Поскольку  в данном случае, вопреки утверждению апеллянта, применима норма статьи 398  Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае  неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в  собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное  пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и  передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает,  если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного  ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет  тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это  невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать  ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать  возмещения убытков.  

Материалами дела установлен факт владения спорной квартирой ФИО3, который никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не  представлено.  

Поскольку согласно акту от 08.04.2016 приема-передачи жилого помещения  к договору долевого участия в строительстве от 09.09.2010 ООО «Торговый  дом ИЗКВ» в лице генерального директора ФИО8, с согласия временного  управляющего ООО «Торговый дом ИЗКВ» ФИО5, передало спорную  квартиру ФИО3, с ФИО2 акт приема-передачи квартиры не  подписывался, суд первой инстанции на основании норм действующего законодательства  и исходя из обстоятельств настоящего спора пришел к обоснованному выводу о том, что  оспариваемые действия не могут являться недействительной сделкой по причине того, что  ранее должником заключен договор о продаже будущей недвижимости в пользу ООО  «Антей», впоследствии уступившего право требования квартиры ФИО2  

На основании изложенного, основания для удовлетворения заявления ФИО2 о признании недействительными действий ООО «Торговый дом ИЗКВ»,  ФИО5 по передаче ФИО3 квартиры, расположенной по адресу:  

<

...>, путем подписания акта приема-передачи от  08.04.2016, применении последствий недействительности сделки отсутствуют.  

Судебная коллегия, рассмотрев доводы апелляционной жалобы ФИО2,  отклоняет их как основанные на неправильном толковании норм действующего  законодательства.  

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и  всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются  обоснованными.  

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе,  позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не  содержится.  

Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции не допустил  нарушений норм материального и процессуального права, следовательно, основания для  отмены либо изменения судебного акта отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 268 – 272 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2017 года по  делу № А19-4848/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты  принятия.  

Председательствующий Л.В. Оширова  

Судьи А.Е. Мацибора  

 О.В. Монакова