ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-49206/2023

Дело № А40-106513/22

город Москва

20 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Александровой Г.С., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО производственное предприятие "Каскад-1"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2023 года

по делу № А40-106513/22

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АО Производственное предприятие "Каскад-1" (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>) 

третье лицо: Правительство Москвы

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора, о выселении,

и по встречному иску

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца и третьего лица: ФИО2 по доверенностям от 20.02.2023, 01.03.2023,

от истца: ФИО3 по доверенности от 22.11.2022,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 16.11.2021, 

ФИО5 по доверенности от 16.11.2021,

 

                                                                 УСТАНОВИЛ:

 

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к АО Производственное предприятие "Каскад-1" о взыскании суммы основного долга в размере 2 325 509 руб. 87 коп., пени в размере 138 463 руб. 00 коп., расторжении договора аренды объекта нежилого фонда № 07-00212/07 от 04.04.2007 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 154,9 кв.м (4 этаж пом. X комн. 1-4, этаж 4 пом. XI комн. 1, 1а, 2-4, 4 этаж пом. XII комн. 1-3, 3а, 4-7, 4 этаж пом. XIII комн. 1-2, 2а, 3-6), расположенного по адресу: 

<

...> (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление АО ПП "КАСКАД-1" о признании права на применение льготной ставки арендной платы по договору аренды №07-00212/07 от 04.04.2007г. на период с 01.12.2019 по 31.12.2019 исходя из ставки арендной платы в размере 4 500 руб. за кв.м. в год; на период с 01.01.2020 г. по 31.12.2021 г. исходя из ставки арендной платы в размере 4 750 руб. за кв.м. в год, обязании произвести перерасчет арендной платы, взыскании судебной неустойки на основании ст. 308.3 ГК РФ в размере 5 000 руб. за каждый день.

Решением суда от 02 июня 2023 года первоначальный иск удовлетворен; договор аренды № 07-00212/07 от 04.04.2007, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "КАСКАД-1" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расторгнут;  с АКЦИОНЕРНОГО  ОБЩЕСТВА ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "КАСКАД-1" в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ взыскана сумма основного долга в размере 2 325 509 руб. 87 коп., пени в размере 138 463 руб. 00 коп.; АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "КАСКАД-1" выселено из нежилого помещения площадью 154,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (4 этаж пом. X комн. 1-4, этаж 4 пом. XI комн. 1, 1а, 2-4, 4 этаж пом. XII комн. 1-3, 3а, 4-7, 4 этаж пом. XIII   комн. 1-2, 2а, 3-6); с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "КАСКАД-1" в доход федерального бюджета  взыскано 47 320 руб. 00 коп. госпошлины; производство по делу в части требований АО ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "КАСКАД-1" о признании права на применение льготной ставки арендной платы по договору аренды № 07-00212/07 от 04.04.2007г. на период 01.12.2019г. – 31.12.2019г. прекращено.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение  отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение  оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 07-00212/07 от 04.04.2007, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает нежилое помещение общей площадью 154,90 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> для использования под офис.

Факт передачи объекта аренды ответчику не оспаривается сторонами.

В соответствии с п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.08.2015г., срок аренды помещений установлен с 01.10.2006 г. по 30.06.2025 г.

Согласно п. 5.4.2 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором.

По условиям п. 6.1 договора, за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативов, в последующие годы оплата аренды корректируется на уровень инфляции (п. 6.2 договора).

В случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

В силу п. 6.4 договора, арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно    с    оплатой    не    позднее    5-го    числа    текущего    месяца    в    размере    одной двенадцатой части, установленной п. 6.1, 6.2, 6.3 договора, в бюджет города Москвы (п. 6.4 договора).

Дополнительным соглашением от 19.08.2015г. к договору, ставка арендной платы за 1 кв.м в год с 19.08.2015 года установлена равной 7 427 руб. без учета НДС на основании заключения об определении рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора.

Уведомлением от 27.12.2018 № 33-6-290861/18-(0)-1 истец известил ответчика об изменении ставки арендной платы на 2019 год, размер которой установлен 9 436 руб. за 1 кв. м в год.

Уведомлением от 06.12.2019 № 33-6-501930/19-(0)-1 истец известил ответчика об изменении ставки арендной платы на 2020 год, размер которой установлен 9 907,80 руб. за 1 кв. м в год.

Уведомлением от 17.12.2020 № 33-6-703523/20-(0)-1 истец известил ответчика об изменении ставки арендной платы на 2021 год, размер которой установлен 10 403,19 руб. за 1 кв. м в год.

Дополнительным соглашением от 30.12.2020г. к договору, арендатору предоставлена отсрочка уплаты арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 04.04.2007 № 07-00212/07 на период с 05.03.2020г. по 01.10.2020г.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за периоды с 01.12.2019г. по 04.03.2020г. и с 01.10.2020г. по 31.12.2021г. в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 2 325 509 руб. 87 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия от 24.12.2021 №33-6-732515/21-(0)-1 года с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

Ответчик, возражая по предъявленным требованиям и заявляя встречный иск, указал, что являясь субъектом малого предпринимательства, имеет право на применение в рамках арендных правоотношений с истцом льготной ставки арендной платы, размер которой на 2019г. составляет 4 500 кв.м. за 1 кв.м в год, на 2020 – 2021гг. - 4 750 руб. за кв.м. в год, в связи с чем с учетом произведенного зачета встречных однородных требований от 12.12.2022г., задолженность за спорный период у арендатора отсутствует.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии обстоятельств, подтверждающих факт нарушения ответчиком договорных обязательств, и признал первоначальные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению и отказал в удовлетворении встречного иска, с учетом прекращения производства по части требований, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 14.12.2022 №ЮЭ9965-22-18748295.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2021 по делу №А40-20827/20-133-146 за АО Производственное предприятие «Каскад -1» признано право на применение ставки арендной платы в размере 4 500 руб. в год за 1 кв.м. помещения, арендуемого по договору № 07-00212/07 от 04.04.2007 на период с 01.01.2017 по 31.12.2019.

В соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

Учитывая, что ранее между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям уже был вынесен судебный акт от 29 января 2021 по делу №А40-20827/20-133-146, вступивший в законную силу, в рамках которого рассмотрены исковые требования АО Производственное предприятие «Каскад -1» о признании права на применение льготной ставки арендной платы по договору № 07-00212/07 от 04.04.2007 на период 2019 год, производство по делу по встречным требованиям в указанной части   прекращено применительно к п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

В соответствии с п. 5 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы. Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 (в редакции постановлений Правительства Москвы от 02.12.2016 № 812-ПП, от 15.12.2017 № 1018-ПП, от 18.12.2018 № 1580-ПП, от 22.09.2020 № 15554-П), с 1 января 2017 года предоставлена имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 4 500 рублей за кв.м. в год, с 01.01.2020г. в размере 4 750 руб. за кв.м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (п. 1.1).

Признание за истцом права на применение ставки арендной платы за 1 кв. м в год, в соответствии с положениями п. 1.1 и п. 5 Постановления N 800-ПП не требует внесения каких-либо изменений в договор аренды, поскольку действует автоматически и устанавливается истцом в одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. 5 Поскольку по условиям договора аренды и дополнительного соглашения размер арендной платы определяется на основании действующих в Москве нормативов, корректируется арендодателем, может изменяться в одностороннем порядке путем направления арендодателем уведомления о том, что такое изменение произошло, наличие в указанном дополнительном соглашении условия об установлении рыночной ставки арендной платы не препятствует применению льготной ставки арендной платы, установленной Правительством Москвы в пункте 1.1 Постановления № 800-ПП в редакции, действующей с указанной даты, и не требует подписания соглашения о применении указанной ставки. В том случае, если истец перестанет соответствовать установленным законодательством критериям получения льготы, нарушит требования, предусмотренные в Постановлении № 800-ПП, либо истечет срок действия нормативного правого акта, предоставившего льготу, подлежит применению ставка арендной платы, установленная дополнительным соглашением от 07.12.2016г., определенная по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда.

Пунктом 2.2(3) Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП установлено, что в случае наличия у субъектов, указанных в пунктах 1, 1(1) настоящего постановления, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктами 4(1).2-4(1).4 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы». Пунктами 4(1).2-4(1).4 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП установлен порядок действий арендодателя по договору аренды при нарушении арендаторами помещений, переданных в аренду на льготных условиях, платежной дисциплины.

Согласно расчету задолженности по состоянию на 10.05.2023, представленного истцом, у АО Производственное предприятие «Каскад -1» имеется задолженность по арендной плате за периоды декабрь 2019 года - декабрь 2021 года. Арендные платежи не вносились ответчиком по договору, ни по льготной, ни по рыночной ставкам Письмом исх. № 221212-01 от 12.12.2022г., ответчик уведомил истца о прекращении обязательства по оплате арендной платы путем зачета компенсации за изъятие нежилого помещения по программе реновации перед ООО «ЮРФАКТ-2000», установленной решениями Арбитражного суда города Москвы по делам № А40- 209691/21 и № А40-227356/20.

Суд первой инстанции отмечает, что действующим законодательством наличие права на получение компенсации поставлено в зависимость от предоставления собственником изъятого земельного участка реквизитов для перечисления компенсации (п. 11 ст. 56.12 ЗК РФ).

С учетом указанных обстоятельств, в отсутствие доказательств направления реквизитов, а также подтверждения факта перехода права собственности на изъятый земельный участок к городу Москве, основания для уступки права по указанному ответчиком договору цессии от 12.12.2022г. не подтверждены, в связи с чем на момент рассмотрения спора, с учетом представленных в материалы дела доказательств, зачет не может быть признан состоявшимся.

В соответствии с п. 4 (1).3.2. постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП при несвоевременном погашении задолженности при повторном нарушении платежной дисциплины арендатор утрачивает право на применение льготной ставки арендной платы на весь период действия договора аренды.

Не направление Департаментом городского имущества города           Москвы соответствующего уведомления в порядке установленном пунктами 4(1).2 - 4(1).4 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" не исключает обязанность арендатора по внесению арендной платы, поскольку арендная ставка не была изменена Департаментом самостоятельно, ее расчет изменился на основании постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП.

Таким образом, ввиду длительной неоплаты арендной платы (в течение двух лет с декабря 2019г. по декабрь 2021г.) и наличия признаков недобросовестности арендатора ответчик утратил право на применение льготной ставки по безусловным основаниям (п. п. 4(1).2 - 4(1).4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП, п. 3.3.1.10 положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 г. N 540-ПП, и перестал в заявленный период отвечать критериям, которые установлены для применения льготной ставки, указанной Постановлением № 800-ПП.

Учитывая      установленные      обстоятельства,  основания для удовлетворения исковых требований по встречному иску отсутствуют.

Судом установлено, что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносились арендные платежи по договору аренды, что является существенным нарушением условий договора.

Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком нарушений условий договора аренды, суд первой инстанции правомерно счел требование истца о досрочном расторжении договора аренды № 07-00212/07 от 04.04.2007г. обоснованным и подлежащим удовлетворению с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 ГК РФ.

Судом удовлетворены требования ДГИ о выселении и неустойке.

Оспаривая решение суда первой инстанции ответчик/истец по встречному иску ссылается на то, что неверно применены положения Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, наличие задолженности по арендной плате не лишает автоматически арендатора права на применение льготной ставки. ответчик не согласен с расчетом арендной платы, считает, что она должна была быть рассчитана исходя из льготной ставки в соответствии с положениями названного Постановления. Считает, что судом необоснованно отказано в заявлении о зачете.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства - это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными данным Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 1 статьи 6 Закона N 209-ФЗ государственная политика в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является частью государственной социально-экономической политики и представляет собой совокупность правовых, политических, экономических, социальных, информационных, консультационных, образовательных, организационных и иных мер, осуществляемых органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и направленных на обеспечение реализации целей и принципов, установленных данным Федеральным законом.

Органы государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства должны оказывать поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства в целях развития малого и среднего предпринимательства в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальными программами (подпрограммами) (пункт 5 статьи 3 Закона N 209-ФЗ).

В части 1 статьи 16 Закона N 209-ФЗ приведены виды и формы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (финансовая, имущественная, информационная и другие). Одним из видов поддержки является предоставление данным субъектам государственного и муниципального имущества на льготных условиях (статья 18 данного Закона).

Согласно части 2 статьи 16 Закона N 209-ФЗ условия и порядок оказания поддержки указанным субъектам устанавливаются нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, принимаемыми в целях реализации государственных программ (подпрограмм) Российской Федерации, государственных программ (подпрограмм) субъектов Российской Федерации, муниципальных программ (подпрограмм).

Субъект Российской Федерации - город Москва принял Закон от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" (далее - Закон города Москвы N 60), регулирующий отношения, возникающие между органами государственной власти города Москвы, юридическими и физическими лицами в сфере предоставления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в городе Москве. Данным Законом определены формы поддержки (имущественная, финансовая, информационная и другие), виды такой поддержки, источники ее средств и ресурсов, а также цели и условия деятельности организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Москве.

В пунктах 2.8.1 и 2.8.5 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП, указано, что в целях реализации полномочий города Москвы, предусмотренных Законом N 209-ФЗ, уполномоченные органы власти города Москвы могут оказывать имущественную и иную предусмотренную законодательством поддержку субъектов экономической деятельности; к мерам государственной имущественной поддержки относится установление регулируемых ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы.

Одним из основных принципов государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является обеспечение равного доступа субъектов малого и среднего предпринимательства к получению поддержки в соответствии с условиями ее предоставления (пункты 1, 4 части 3 статьи 6 Закона N 209-ФЗ, статья 3 Закона города Москвы N 60).

Постановлением N 809-ПП утвержден Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях, к которым относится осуществление субъектом малого предпринимательства хозяйственной деятельности на условиях, определенных соответствующим нормативным правовым актом Москвы.

Правительство Москвы, осуществляющее от имени города Москвы полномочия по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, Закона N 209-ФЗ и Закона города Москвы N 60 в декабре 2012 года приняло Постановление N 800-ПП о предоставлении имущественной поддержки в виде установления с 01.10.2013 ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за кв. м в год следующим группам субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов: 1. арендующим объекты площадью до 300 кв. м; 2. арендующим объекты площадью свыше 300 кв. м, осуществляющим деятельность в области здравоохранения и образования.

В последующем редакция Постановления N 800-ПП была изменена многократно. При этом Правительством Москвы введены новые группы субъектов малого предпринимательства, которым предоставлялась имущественная поддержка в виде льготной ставки условия и порядок предоставления поддержки.

В постановлении N 800-ПП приведен исчерпывающий перечень оснований, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают право на льготную арендную плату (в случае выявления нецелевого использования помещений, наличия задолженности по арендной плате, передачи без согласия арендодателя помещений в субаренду). В пункте 2.4 указанного постановления во всех редакциях предусмотрено, что по действующим договорам, заключенным без проведения торгов, арендная плата подлежит установлению на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой ставки арендной платы за исключением случаев, предусмотренных в пунктах 1, 1(1) настоящего постановления.

Пунктом 2.2(3) Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года N 800-ПП (ред. от 15 декабря 2017 года) установлено, что в случае наличия у субъектов, указанных в пунктах 1, 1(1) настоящего постановления, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктами 4(1).2 - 4(1).4 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".

В свою очередь, указанные пункты постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП указывают на утрату арендатором права на применение льготной ставки арендной платы при нарушении платежной дисциплины.

Пунктами 4(1).2 - 4(1).4 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" предусмотрено, что в случае нарушения арендатором платежной дисциплины ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы. При непогашении задолженности Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договоров аренды нежилых помещений по инициативе арендодателя с взысканием неустойки, предусмотренной условиями договора аренды.

Таким образом, льготные ставки не устанавливаются для арендаторов, хотя и являющихся субъектами малого предпринимательства, но имеющих задолженность по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплату арендной платы, повлекшую задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты (нарушение платежной дисциплины) - п. 4(1).1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП.

Пункт 4(1)2 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП устанавливает, что при нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях: в случае погашения арендатором задолженности в течение 45-ти дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год; в случае непогашения арендатором задолженности в течение 45-ти дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, применяется с корректирующим коэффициентом 1,25.

Материалами дела подтверждается направление арендодателем уведомленийв адрес ответчика: Уведомлением от 27.12.2018 № 33-6-290861/18-(0)-1 истец известил ответчика об изменении ставки арендной платы на 2019 год, размер которой установлен 9 436 руб. за 1 кв. м в год.; Уведомлением от 06.12.2019 № 33-6-501930/19-(0)-1 истец известил ответчика об изменении ставки арендной платы на 2020 год, размер которой установлен 9 907,80 руб. за 1 кв. м в год. Уведомлением от 17.12.2020 № 33-6-703523/20-(0)-1 истец известил ответчика об изменении ставки арендной платы на 2021 год, размер которой установлен 10 403,19 руб. за 1 кв. м в год.

Дополнительным соглашением от 30.12.2020г. к договору, арендатору предоставлена отсрочка уплаты арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 04.04.2007 № 07-00212/07 на период с 05.03.2020г. по 01.10.2020г.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за периоды с 01.12.2019г. по 04.03.2020г. и с 01.10.2020г. по 31.12.2021г. в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 2 325 509 руб. 87 коп.

В соответствии с пп. "а" п. 3.3.1.10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП арендатор признается недобросовестным, при наличии задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Арендатор в заявленный период не оплачивал арендную плату в полном объеме, в результате чего, образовалась задолженность более двух периодов. При этом, арендатор настаивающий на том, что он автоматически не утрачивает право на льготную ставку, арендную плату не оплачивал и по льготной ставке.

Таким образом, ввиду длительной неоплаты арендной платы и наличия признаков недобросовестного арендатора ответчик утратил право на применение льготной ставки по безусловным основаниям (п. п. 4(1).2 - 4(1).4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП, п. 3.3.1.10 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 г. N 540-ПП) и перестал в заявленный по иску период отвечать критериям, которые установлены для применения льготной ставки, указанной Постановлением N 800-ПП.

Также, судебная коллегия обращает внимание на то, что в Постановлении N 800-ПП приведен исчерпывающий перечень оснований, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают право на льготную арендную плату (в случае выявления нецелевого использования помещений, наличия задолженности по арендной плате, передачи без согласия арендодателя помещений в субаренду).

Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах по делу А40-180660/18.

Установив, что арендатором обязанность по внесению арендных платежей не исполнена, доказательства уплаты задолженности не представлены, суд первой инстанции принял соответствующее требованиям статей 309, 310, 330, 333, 421, 424, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильное решение о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, поскольку ответчик более двух раз подряд не исполнил обязательство по внесению арендной платы.

Ответчик не представил доказательств погашения долга, а расчет неустойки проверен судом и признан верным, выполненным на основании условий договора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, тогда как материалами дела подтверждается, что ответчик более двух раз подряд не исполнил обязательство по внесению арендной платы, не исполнил требование арендодателя о необходимости исполнения обязательства, поэтому суд правомерно удовлетворил требование о досрочном расторжении договора.

Поскольку договор расторгнут и у ответчика отсутствуют основания для занятия арендованных помещений, то суд обоснованно удовлетворил требования истца о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, что соответствует положениям статьи 622 ГК РФ.

Что касается доводов об отсутствии долга в связи с зачетом, то они правомерно отклонены судом первой инстанции.

В рамках дела А40-227356/20 Общество с ограниченной ответственностью "ЮРФАКТ-2000" обратилось в суд к Департаменту городского имущества города Москвы с требованиями об урегулировании разногласия, возникшие между Истцом и Ответчиком при заключении Соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, изложив пункты договора в редакции Истца.  Заключить между Обществом с ограниченной ответственностью «Юрфакт2000» и Департаментом городского имущества города Москвы Соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации в следующей редакции ООО «Юрфакт-2000»

. Департамент городского имущества города Москвы заявил встречный иск об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0010009:3728, площадью 254,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> и установлении суммы возмещения Правообладателю за изымаемое Нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 22.06.2020 № П782-20, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Оценка и Консалтинг», в размере 1 236 000 рублей.

 Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2021 по делу № А40- 227356/20-28-1589, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.06.2022 г., в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано; встречный иск удовлетворен в полном объеме, суд решил: 

Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0010009:3728, площадью 254,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> с установлением суммы возмещения за изымаемое Нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 22.06.2020 № П782-20, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Оценка и Консалтинг» в размере 1 236 000 рублей. 

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записей: - № 77-77/002-77/002/005/2016-31/1 от 17.05.2016 (Залог в силу закона); - № 77:02:0010009:3728-77/055/2020-2 от 19.10.2020 (Запрещение регистрации); - № 77:02:0010009:3728-77/055/2020-1 от 04.09.2020 (Запрещение регистрации); - № 77:02:0010009:3728-77/055/2021-3 от 09.02.2021 (Запрещение регистрации). 

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Юрфакт-2000» на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0010009:3728, площадью 254,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации-города федерального значения Москвы на нежилое помещение 3 14 с кадастровым номером 77:02:0010009:3728, площадью 254,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Установить следующие условия возмещения: - возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы на основании решения суда по настоящему делу, вступившего в «законную силу, путем перечисления денежных средств на счет правообладателя; - правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамент городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента; 

В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса; - Правообладатель обязан освободить Нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. 

В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц. При этом, требование Департамента городского имущества города Москвы об установлении суммы возмещения Правообладателю за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 22.06.2020 № П782-20, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Оценка и Консалтинг» в размере 1 236 000 рублей выделено в отдельное производство с присвоением номера А40-209691/21- 28-1471.

В рамках указанного дела сумма возмещения за изымаемое нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимой оценочной организацией Общество с ограниченной ответственностью «Столичное Агентство Оценки и Экспертизы»  установлена в размере 3 771 492 (три миллиона семьсот семьдесят одна тысяча четыреста девяносто два) рубля.

Апеллянт указывает на то, что на основании договора уступки права требования (цессии) от 12.12.2022 АО получило от ООО «ЮРФАКТ-2000» право требования к ДГИ возмещения за изымаемое нежилое помещение. Общество направило В департамент заявление о зачете встречных требований.

В указанном заявлении Общество не указывает сумму зачета, заявляя только период с 01.01.2017 по 31.12.2022 по долгу, и аналогичный период по пени с указанием на экономическую поддержку на основании 98-ФЗ.

При этом, в рамках дела А40-318837/19 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 1 337 044,92руб. за период с 01.07.17 по 30.11.2019, и пени в сумме 145093,74руб. за период 01.07.17 по 30.11.2019.

Право Общества с ограниченной ответственностью «Юрфакт-2000», основанное судебных актах по делам № А40-227356/20-28-1589, № А40-209691/21-28-1471, уступленное впоследствии Истцу на основании договора цессии, в отсутствие реализации Истцом права на обращение в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках указанных дел, и, как следствие, отсутствие судебных актов суда о процессуальном правопреемстве на дату заявления о зачете у Истца, влечет невозможность признания зачета состоявшимся, а обязательств по оплате задолженности по арендной плате и неустойки (пени) прекратившимися. 

В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 

В силу п. 2 ст. 388.1 ГК РФ, если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. 

Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее. 

Установив, что Акционерное общество Производственное предприятие «Каскад-1» не обращалось в арбитражный суд в рамках дел №№ № А40-227356/20-28-1589, № А40- 209691/21-28-1471 с заявлением о процессуальном правопреемстве; само по себе заключение договора уступки права в отсутствие процессуальной замены не влечет переход к Истцу права требования денежных средств, являющихся предметом спора по вышеуказанным делам.

На дату направления Истцом в адрес Ответчика письма исх. № 221212-01 от 12.12.2022, содержащего уведомление о зачете, у Ответчика - ДГИ отсутствовали какие-либо неисполненные перед Акционерным обществом Производственное предприятие «Каскад-1» обязательства, подлежащие прекращению путем зачета.

 Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. 

В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. 

Для зачета достаточно заявления одной стороны. 7 Согласно п. 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» в ст. 410 ГК РФ установлено, что для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. 

В статье 410 ГК РФ допускается зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. 

Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда). 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», обязательства считаются прекращенными зачетом с момента, в который обязательства стали способными к зачету. 

Кроме того, приложенное в обоснование довода об отсутствии долга письмо исх. № 221212-01 от 12.12.2022 о зачете не может считаться актом зачета взаимных требований, поскольку не отвечает требованиям ст. 410 ГК РФ, так как не содержит сведений о том, зачет каких конкретно сумм по нему производится, не конкретизирует условия зачета и не свидетельствуют о воле лиц на проведение зачета по спорным обязательствам. 

Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума N 6, по смыслу пункта 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе согласовать порядок прекращения их встречных требований, отличный от предусмотренного статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, например, установив их автоматическое прекращение, не требующее заявления одной из сторон, либо предусмотрев, что совершение зачета посредством одностороннего волеизъявления невозможно и обязательства могут быть прекращены при наличии волеизъявления всех сторон договора, то есть по соглашению между ними (ст. 411 ГК РФ).

В материалы дела не представлено доказательств того, что стороны по обоюдному согласию установили такой порядок прекращения (частичного прекращения) обязательств, при котором такое прекращение производится автоматически и не требует заявления одной из сторон, а также доказательств совершения Истцом или Ответчиком зачета посредством одностороннего волеизъявления одной из сторон или по соглашению между ними. 

С учетом изложенных обстоятельств, суд  первой инстанции пришел к верному выводу, что Истцом не доказан факт прекращения обязательств по оплате арендной платы и пени за спорное имущество зачетом по письму исх. № 221212-01 от 12.12.2022 и, как следствие, не доказано отсутствие задолженности по арендной плате и неустойки (пени) на дату принятия судом решения. 

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2023 года по делу № А40-106513/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить АО производственное предприятие "Каскад-1" из доходов Федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб., излишне оплаченную электронной операцией системы сбербанк от 01.07.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                        Александрова Г.С.

                       

                                                                                                                     Левченко Н.И.