Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-28028/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена   11 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объёме   12 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Шаровой Н.А.,

судей                                                                  Глотова Н.Б.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нурписовым А.Т. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы ФИО2, ФИО2 общества с ограниченной ответственностью «Союз-10» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее также – общество «Союз-10», сособственник) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.04.2024 (судья  Бродская М.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда  от 04.07.2024 (судьи Фаст Е.В., Иванов О.А., Логачев К.Д.) по делу № А45-28028/2022  о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (ИНН 

<

***>, далее также – должник), принятые по заявлению финансового управляющего имуществом должника ФИО3  (далее также – управляющий) об утверждении  положения о порядке, сроках и условий продажи имущества должника (далее – порядок продажи).

В заседании приняли участие: посредством использования сервиса веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) приняли участие: финансовый управляющий имуществом должника ФИО3; ФИО4 – представитель по доверенности от 17.06.2024 № 48; ФИО5 – представить акционерного общества «Банк Интеза» по доверенности от 10.04.2024 № 15-Н-24; ФИО2

Суд установил:

в деле о банкротстве должника, признанного несостоятельным решением суда от 28.06.2023, управляющий обратился в суд с ходатайством об утверждении в его редакции Положения о порядке, сроках и условиях продажи являющегося предметом залога АО «Банк Интеза» (далее также – банк, залоговый кредитор) объединённого в один лот имущества должника, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица ФИО6, 27/1:

- нежилые помещения, подвал 1, 2, 3, общей площадью 972,7 кв. м, с кадастровым номером 54:35:042025:67 (далее - помещения :67);

- ? доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане: 10-32, 35-38, этаж 1, общей площадью общая 231,7 кв. м, с кадастровым номером 54:35:042020:375 (далее – помещения :375);

- доля 9038/10000 в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, площадью 1153 кв. м с кадастровым номером 54:35:042025:14 (далее также – земельный участок :14, помещения :64 и :375, спорное имущество, лот 1, Положение).

Залоговый кредитор ходатайство управляющего поддержал.

Определением суда от 12.04.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.07.2024, Положение утверждено в редакции управляющего.

В кассационной жалобе должник просит судебные акты отменить, в удовлетворении ходатайства управляющего отказать, в обоснование ссылается на следующее: помещения :64 и :375 входят в состав пристройки (кадастровый номер 54:35:042025:32) к зданию кинотеатра «Космос», поэтому не обоснована также ссылка на постановление суда апелляционной инстанции от 16.11.2023; пристройка реконструирована с согласия залогового кредитора, поэтому банк несёт риски невозможности введения всей пристройки в гражданский оборот как самовольной постройки, признаки которой установлены вступившим в законную силу актом суда общей юрисдикции;  у должника в силу указанных причин отсутствует право собственности на спорное имущество; пристройка как самовольная постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, частично расположена на принадлежащем иному лицу земельном участке площадь 3 793 кв. м  с кадастровым номером 54:35:042025:15, а также, в силу самовольности, нарушает права мэрии города Новосибирска; отсутствие у определения суда от  29.09.2023 (по заявлению должника об исключении спорного имущества из конкурсной массы) преюдициального значения для общества «Союз-10», не участвовавшего в указанном споре; описание в Положении спорного имущества и оценка его рыночной стоимости (отчёт от 14.09.2023 № 5991-23) осуществлены на основании недостоверного технического паспорта, составленного по состоянию на 08.11.2007, осмотр объекта оценка не производился, оценка не учитывает признаки самовольной постройки и обременение покупателей  (победителей торгов) в порядке правопреемства обязанностью исполнить решение суда общей юрисдикции о её сносе; поэтому выводы о начальной стоимости спорного имущества для целей торгов неправомерны, а ходатайства должника и общества «Союз-10» о фальсификации технического паспорта на 2007 год (указана общая площадь помещений :64 и :375 - 1204,4 кв. м), отчёта об оценке, а также о назначении судебной экспертизы  для определения рыночной стоимости спорного имущества отклонены необоснованно; незаконность утверждения пункта 4.4 Положения (о сохранении  установленной апелляционным определением Новосибирского областного суда от 09.09.2021 по делу № 2-1/2021  обязанности должника за свой счёт – до прежних параметров 3-этаэжного здания - снести самовольно надстроенные помещения после продажи спорного имущества на торгах); незаконность утверждения пункта 4.3 Положения (о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности, строительным нормам и правилам, отсутствии угроз жизни и здоровью окружающих, отсутствии  нарушений прав владельцев соседней недвижимости и прав третьих лиц).

В кассационной жалобе с дополнениями общество «Союз-10» просит отменить обжалуемые судебные акты, в обоснование ссылается на следующее: принадлежность ему ? доли в праве собственности на помещения :375, которые имеют два отдельных входа и могут эксплуатировать независимо от помещений :67;  объединение помещений :64 и :375 в один лот нарушает его право преимущественной покупки принадлежащей должнику доли в праве в помещениях :375 (помещения :67 общество «Союз-10» не имеет возможности приобрести);  определение размера долей должника в праве собственности на земельный участок :14, относящихся отдельно к  помещениям :375 и помещениям :67 требует только математического действия (962/10000 + 8076/10000 = 9038/10000) и не нарушает принцип единства судьбы объекта недвижимости с занимаемым им земельным участком; если позиция общества «Союз-10» как сособственника о начальной рыночной цене спорного имущества (для преимущественной покупки до торгов) игнорируется со ссылкой на исключительный приоритет залогового кредитора в определении порядка продажи, тогда за обществом «Союз-10» должно сохраняться преимущественное право покупки по рыночной цене, объективно определённой по результатам торгов (по применяемому ранее правовому подходу, изложенному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343).

В отзыве на кассационную жалобу управляющий просит отказать в удовлетворении кассационных жалоб, в обоснование ссылается на следующее: залог установлен на основании  технического паспорта, представленного банку в 2007 году руководителем общества с ограниченной ответственностью «Стройтехнология» ФИО7 Данная сделка одобрена ФИО2 как единственным участником общества «Стройтехнология», не заявлявшим о фальсификации технического паспорта; право собственности должника на спорные помещения и обременение их залогом зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в соответствии с их графическим изображением в оспариваемом кассаторами техническом паспорте, на основании которого в течение 15 лет судами неоднократно проводилась оценка этого имущества; этот технический паспорт получен управляющим от банка; описание залоговых помещений совпадает в технических паспортах 1998, 2007 года, соответствующих данным Городского бюро технической инвентаризации Мэрии города Новосибирска и актуальным данным из ЕГРН. Технический паспорт 2007 года (указана общая площадь помещений :64 и :375 - 1629,7 кв. м), представленный ФИО2, отличается от данных БТИ 1998 года, следовательно, отчёт об оценке от 14.09.2023 № 5991-23 и технический паспорт 2007 года (общая площадь 1204,4 кв. м), представленный залоговым кредитором, являются достоверными; объектами договоров ипотеки от 02.06.2008 № НСФ/0511- 913/3-1, от 20.08.2008 № НСФ/051-1548/3-4 является не все здание целиком, а помещения :64 и :375 и земельный участок :14; управляющий обратился с ходатайством об утверждении Положения, поскольку залоговый кредитор его в установленный срок не представил; общество «Союз-10»  не привело предусмотренных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»  (далее - Постановление № 58) оснований для изменения судом Положения; пункты 4.3 и 4.4 Положения не противоречат закону и фактическим обстоятельствам, не вводят в заблуждение потенциальных покупателей; обществу «Союз-10» управляющий направил предложение о реализации преимущественного права покупки лота 1 до начала торгов.

В заседании суда округа должник и представитель общества «Союз-10» поддержали доводы кассационных жалоб, управляющий и представитель банка возражали против их удовлетворения, полагают, что у общества «Союз-10» отсутствует преимущественное право покупки, поскольку общие с должником помещения :375 являются нежилыми, тогда как позиция Конституционного Суда Российской Федерации выражена в отношении принадлежащего супругам должников преимущественного права покупки доли в жилом помещении, находящемся в общей собственности; управляющий пояснил,что аффилированные должник и общество «Союз-10» препятствуют доступу управляющего в помещения :64 и :375.

В дополнениях от 11.09.2024 банк приводит доводы о доступе в помещения :67 через входы, самовольно пристроенные на непринадлежащем должнику земельном участке, при исполнении решения суда об их сносе доступ в помещения :67 будет возможен только по лестнице через помещения :375, что предопределяет включение помещений :64 и :375 в один лот.

В дополнениях от 11.09.2024 общество «Союз-10» отрицает обращение к нему управляющего и залогового кредитора с целью осмотра помещений.

В заседании суда округа после перерыва стороны поддержали свои позиции.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в обособленном споре лицо времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:042025:14 расположен объект недвижимости – пристройка к зданию кинотеатра «Космос» площадью 1 204,4 кв. м, имеющая кадастровый номер 54:35:042025:32 (кафе «Чебуречная»), ранее состоящая из помещений :64 и :375.

ФИО2 и ФИО8 произвели реконструкцию объекта недвижимости, в результате которой из трёхэтажного нежилого здания пристройки кафе «Чебуречная» площадью 1 204,4 кв. м образован четырёхэтажный объект незавершённого строительства площадью 2 671,1 кв. м.

ФИО2 принадлежат нежилые помещения :67 и 1/2 доля в праве собственности на нежилые помещения :375, находящиеся в составе пристройки к зданию кинотеатра, расположенной на земельном участке :14, который также находится в общей долевой собственности ФИО2 и сособственника другой 1/2 доли в праве собственности на помещения :375.

Решением Калининского районного суда города Новосибирска от 03.02.2021 по делу № 2-1/2021 отказано в удовлетворении заявления ФИО2 о признании права собственности на реконструированную пристройку по мотиву того, что данный объект незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:042025:32 является самовольной постройкой, сделан вывод о её сносе.

Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 09.09.2021 решение Калининского районного суда города Новосибирска от 03.02.2021 по делу № 2-1/2021 изменено, самовольной постройкой признана реконструкция пристройки в виде надстройки четвёртого этажа, что привело к увеличению площади до 2 671,1 кв. м; ФИО2 и общество «Союз-10» обязаны за свой счёт снести самовольную реконструкцию пристройки, расположенной на земельном участке :14 и частично на земельном участке :15, а именно -  привести нежилое 3-этажное здание общей площадью 1204,4 кв. м в прежние параметры, отражённые в техническом паспорте, составленном Городским бюро технической инвентаризации Мэрии города Новосибирска по состоянию на 16.02.1998.

Новосибирский областной суд установил, что пристройка к зданию кинотеатра построена, введена в эксплуатацию и длительное время существовала в параметрах 3-этажного здания как кафе «Чебуречная» общей площадью 1204,4 кв. м.

Определением суда от 26.10.2022 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО2

Определением суда от 29.11.2022 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО9, в реестр требований кредиторов должника включено требование банка в сумме 39 457 106,40 руб. по кредитным договорам от 01.10.2007 № НСФ/051-1548, от 02.06.2008 № НСФ/0511-913, как обеспеченные залогом недвижимого имущества по договорам об ипотеке от 02.06.2008 № НСФ/0511-913/3-1, от 20.08.2008 № НСФ/051-1548/3-4 (нежилым помещением площадью 972,7 кв. м с кадастровым номером 54:35:042025:67; 1/2 долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения с номерами на поэтажном плане: 10-32, 35-38, этаж 1, площадью 231,7 кв. м с кадастровым номером 54:35:042020:375; земельным участком площадью 1 153 кв. м с кадастровым номером 54:35:042025:14 - спорное имущество).

Решением суда от 28.06.2023 ФИО2 признан несостоятельным, введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО3

Вступившим в законную силу определением суда от 29.09.2023 (постановления апелляционного суда от 16.11.2023 и суда округа от 02.04.2024) в удовлетворении заявления должника об исключении из конкурсной массы помещений :64 и :375 отказано, поскольку они не обладают исполнительским иммунитетом, обеспечивают требование залогового кредитора, признанное обоснованным определением суда от 29.11.2022.

Должник аффилирован с обществом «Союз-10».

При утверждении Положения суды исходили из нахождения помещений :64 и :375 в одной пристройке, расположенной на одном земельном участке, поэтому правомерности объединения их в один лот; исключительности права залогового кредитора определять условия Положения, в том числе о составе лота и его начальной цене; фактического предоставления управляющим сособственнику возможности реализовать право преимущественной покупки принадлежащей должнику доли в праве общей собственности  на помещения :375; сохранения за должником обязанности после продажи спорного имущества устранить последствия его самовольной реконструкции в натуре.

Изучив материалы обособленного спора, доводы, изложенные в кассационных жалобах, отзывах, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых определения и постановления, суд округа полагает их подлежащими отмене.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретённое после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (абзац второй пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве).

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счёт стоимости предмета залога в порядке, установленном в статье 138 Закона о банкротстве (абзац шестой пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве).

В пункте 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном в пунктах 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и в пункте 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учётом положений статьи 138 Закона о банкротстве.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно Постановлению № 58, основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определёнными.

По правилам статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

Изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества (предмета ипотеки) не означает его физической или юридической гибели, поэтому залог не прекращает – пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017,.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

По правилам статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки – пункт 2 статьи 222 ГК РФ.

К самовольной реконструкции подлежат применению положения статьи 222 ГК РФ (пункт 8 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023).

В соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Суды правильно учли обязательные в силу статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы, изложенные в апелляционном определении Новосибирского областного суда от 09.09.2021 по делу № 2-1/2021, о том, что при сносе осуществлённой без разрешения самовольной постройки следует произвести снос не всего здания, а только его незаконной реконструкции в виде дополнительных сооружений и надстройки, возвратив пристройку в прежние параметры, отражённые в техническом паспорте, составленном Городским бюро технической инвентаризации Мэрии города Новосибирска по состоянию на 16.02.1998.

Таким образом, вопреки доводам должника, имущество, заложенное в обеспечение требования банка, существует, право собственности должника на него зарегистрировано в установленном порядке и не прекращено, в исключении его из конкурсной массы отказано, поэтому оно подлежит продаже с целью погашения требований кредиторов.

При рассмотрении судом общей юрисдикции иска о признании права на самовольную постройку ФИО2 ссылался на её соответствие строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам, приводил подтверждающие технические заключения и отчёты, тогда как в рамках настоящего обособленного спора без ссылки на доказательства ссылается на обратное.

По утверждению управляющего и залогового кредитора, пристройка эксплуатируется как букмерская контора и в иных подобных целях, но доступ для осмотра помещений управляющему не предоставляется.

В пунктах 4.3, 4.4 Положения с целью информирования участников торгов содержатся описание 1) факта самовольной реконструкции, не введённой в установленном порядке в гражданский оборот, 2) выводов суда общей юрисдикции об обязанности ФИО2 по её сносу, 3) возможности предоставления судом заинтересованному лицу самому осуществить её снос с отнесением расходов на обязанное лицо (должника).

Имущество должника подлежит реализации победителю торгов только после предоставления другим участникам общей долевой собственности на это имущество возможности реализовать преимущественное право покупки.

Постановлением от 16.05.2023 № 23-П впредь до внесения законодателем изменений в действующее правовое регулирование установлен порядок реализации преимущественного права покупки участником долевой собственности доли в праве собственности на имущество.

Поскольку вывод Конституционного Суда Российской Федерации о несоответствии статьи 250 ГК РФ нормам Конституции Российской Федерации основан на необходимости защиты прав участников долевой собственности и победителей торгов, стабильности гражданского оборота, а не на специфике предмета торгов, указанный подход применим во всех случаях реализации доли должника в праве общей собственности на имущество, в том числе при реализации коммерческой недвижимости, за исключением случаев, когда порядок реализации доли в праве общей собственности прямо урегулирован специальным законодательством (например, доли участия в юридических лицах).

Управляющий направлял обществу «Союз-10» предложение приобрести до торгов спорное имущество (объединённое в один лот).

Доводы кассационной жалобы общества «Союз-10» о преимущественном праве приобрести спорное имущество по цене, определённой на торгах, не основаны на нормах права и практике их применения, кроме того, данное лицо вправе на общих основаниях принять участие в торгах с целью приобретения имущества по цене, рыночный характер которой будет дополнительно подтверждён результатами конкурентной процедуры продажи.

Вместе с тем судами не оценены доводы общества «Союз-10» о нарушении его права преимущественной покупки объединением в один лот помещений, в котором у него есть доля в праве (:375), с принадлежащими только должнику помещениями :67.

Пристройка, в которой находятся помещения :64 и :375, управляющим и оценщиком не осматривалась.

На это ссылаются и кассаторы, возражая против достоверности отчёта об оценке.

Управляющий пояснил, что аффилированные кассаторы ограничивают доступ в помещения, однако не ссылается на подтверждающие доказательства.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве разногласия между залоговым кредитором и управляющим по порядку реализации предмета залога суд рассматривает в деле о банкротстве в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определёнными (пункт 9 Постановления № 58).

Кроме того, приоритет залогового кредитора в определении порядка продажи объекта залога и право суда его изменить в случае установления отрицательного влияния на формирование конкурсной массы не исключают необходимость оценки судом иных обоснованных возражений лиц, имеющих законный интерес в определении отдельных условий продажи.

Так, общество «Союз-10» указывает на то, что не имеет возможности пробрести помещения :67, но как сособственник имеет возможность и намерение приобрести долю должника в праве на помещения :375.

В соответствии со статьёй 134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в неё вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (стать 135 ГК РФ).

Из материалов дела не следуют и судами не установлено следующее: характер связи помещений :64 и :375 (кроме нахождения их в одной пристройке), имеют ли они признаки главной вещи и принадлежности (что предопределяет объединение в один лот - Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2024 № 305-ЭС23-490), не являются ли спорные помещения в совокупности сложной вещью, возможно ли отдельное самостоятельное использование помещений :64 и :375 (после приведения во исполнение судебного акта в параметры, существовавшие до незаконной реконструкции), не является ли отдельное использование помещения :67 невозможным или значительно ограниченным, поэтому невыгодным и существенно снижающим его рыночную стоимость в случае отдельной продажи (в нарушение баланса интересов кредиторов должника и сособственника).

На случай раздельной продажи явно неодинаковые свойства помещений :64 и :375 как объектов недвижимости должны быть учтены при определении их рыночной стоимости для целей торгов и реализации преимущественного права покупки.

Препятствия со стороны должника и общества «Союз-10» в доступе в пристройку для установления свойств помещений, их связи, возможностей коммерческого использования (как отдельных или только в совокупности), для установления рыночной стоимости и влияния на размер конкурсной массы в случае продажи разными лотами относятся на риски общества «Союз-10» и ФИО2 неопровержения утверждения управляющего и залогового кредитора о целесообразности продажи одним лотом.

Кассаторам как сособственникам принадлежат доли в праве на земельный участок :14 в размерах, пропорциональных площадям помещений и размеру долей в праве на помещения, земельный участок под пристройкой в натуре не разделён, поэтому изменение состава сособственников помещений или размера долей в праве на помещения влечёт только изменение размера доли в праве на земельный участок, что не нарушает принцип единства объекта и земельного участка под ним.

Указанное соответствует разъяснениям, данным в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  № 1, утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 (если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определённый земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу пункта  4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступаетв общую долевую собственность продавца и покупателя).

Доводы сторон по вопросу о том, должно ли при определении рыночной стоимости должно учитываться обременение спорного имущества обязанностью должника осуществить снос незаконной надстройки, оцениваются следующим образом.

Реализации на торгах подлежат введённые в гражданский оборот объекты недвижимого имущества, право собственности должника на которые зарегистрировано, заложенные в пользу банка.

Соответственно, оценке для определения начальной продажной стоимости подлежат именно эти объекты.

Согласно правовым позициям Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении № 43-П, Верховного Суда Российской Федерации, приведённой в Определениях от 29.03.2019 № 303-ЭС18-23092, от 12.03.2019 № 18-КГ19-4, в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обозначенной в постановлении от 28.05.2013 № 17739/12, при переходе права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому происходит правопреемство в материальном гражданском правоотношении; процессуальное правопреемство обуславливается правопреемством в материальном праве и в силу статьи 48 АПК РФ возможно на любой стадии процесса, включая исполнительное производство, то есть новый собственник обязан будет выполнить решение суда независимо от того, на какой бы стадии не находился судебный спор; институт правопреемства, направлен на установление дополнительных процессуальных гарантий исполнения судебного акта; процессуальное правопреемство возможно не только для случаев перемены лиц в обязательствах (то есть обязательственной природы спорного или установленного судом правоотношения), но и для спорных или установленных судом абсолютных (в частности, вещных) правоотношений (определения Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2022 № 305-ЭС22-11746, от 21.08.2019 № 309-ЭС19-6328, от 28.04.2021 № 304-ЭС19-24625).

Таким образом, обязанность по сносу самовольной надстройки и приведению пристройки в законное состояние, следует за вещью и, соответственно переходит в порядке правопреемства к приобретателю объекта(ов) торгов.

Выводы судов о сохранении этой обязанности за должником после прекращения его права собственности на помещения в пристройке ошибочны.

Вместе с тем по правилам абзаца третьего пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим её лицом либо за его счёт.

Такое же регулирование содержится в пункте 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Должник и общество «Союз-10» как обязанные судом привести объект в законное состояние, остаются обязанными возместить соответствующие расходы будущего собственника.

Не исполнив эту обязанность в натуре и не передав денежные средства для её исполнения в конкурсную массу, должник и общество «Союз-10» не вправе заявлять об уменьшении рыночной цены спорного имущества (определяемой для целей торгов) на стоимость приведения его в законное состояние.

Особенности спорного имущества и обязанности должника по приведению его в законное состояние подлежат корректному изложению в Положении, в частности, в пунктах 4.3 и 4.4, для целей надлежащего информирования потенциальных покупателей о предмете торгов.

По изложенным причинам отклонение судами возражений о составе лота и начальной стоимости спорного имущества для целей торгов преждевременны.

Согласно пункту 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №  13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», дело может быть направлено на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, если для разрешения спора и применения норм права требуется установление нижестоящими судами обстоятельств, которые ранее судами не устанавливались, и между сторонами существует спор, имели ли место данные обстоятельства.

При новом рассмотрении суду первой инстанции установить круг лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты судебным актом по существу спора, уточнить характер заинтересованности мэрии города Новосибирска для разрешения ходатайства сособственников о привлечении её к участию в деле; предложить сторонам с учётом изложенного обосновать (исходя из защищаемых ими законных интересов, возможности, целесообразности для конкурсной массы) продажи спорного имущества одним или раздельными лотами, для чего установить свойства, назначение, связь помещений в пристройке на основе их осмотра и фиксации состояния с участием всех заинтересованных лиц, с учётом результатов определить рыночную стоимость имущества должника для целей торгов; разъяснить собственникам риски необеспечения доступа к помещениям; предложить управляющему и залоговому кредитору с учётом установленных обстоятельств уточнить условия Положения, в том числе в части порядка реализации преимущественного права покупки; разрешить разногласия сторон на основе оценки доказательств  по правилам статьи 71 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.04.2024 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2024 по делу № А45-28028/2022 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.08.2024, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   Н.А. Шарова

 

Судьи                                                                                                                 Н.Б. Глотов

 

ФИО1