ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А35-7877/2021

город Воронеж

21 ноября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2023 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи

судей

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

 

при участии:

 

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (ОГРНИП 319463200014325, ИНН 

<

***>, далее – ИП глава КФХ ФИО5 или заявитель):

 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Управление Росреестра по Курской области, Управление или регистрирующий орган):

 

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО6 – представитель по доверенности от 06.04.2021;

 

 

ФИО7 – представитель по доверенности от 09.01.2023 № 6-ск;

 

 

представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу ИП главы КФХ ФИО5 на решение Арбитражного суда Курской области от 11.09.2023 по делу № А35-7877/2021, принятое по заявлению ИП главы КФХ ФИО5 к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконными приостановления государственной регистрации прав и отказа в государственной регистрации прав, 

третьи лица: Калужских В.И., ФИО8, ФИО9, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным приостановления и отказа в государственной регистрации прав.

Дело рассматривалось при участии третьих лиц, не заявляющих самостяотельных требований относительно предмета спора, Калужских В.И., ФИО8, ФИО9

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2022 по делу № А35-7877/2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022 решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2022 по делу № А35-7877/2021 оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2021 по настоящему делу указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

В своем постановлении суд кассационной инстанции указал, что в данном случае Управление Росреестра, указывая на необходимость предоставления дополнительных документов, сослалось на положения части 2 статьи 47 Закона № 218-ФЗ, распространяющиеся на отношения по переходу права на земельную долю вследствие ее продажи, тогда как для регистрации права было предоставлено соглашение об отступном к договору займа от 04.06.2020. 

Кроме того, как указал суд кассационной инстанции, суды исходили из того, что в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли, отказ Управления Росреестра в совершении регистрационного действия не может быть признан незаконным. Однако приостановление государственной регистрации права и последующий отказ в регистрации права не были связаны с не предоставлением на регистрацию указанных документов (пункт 40 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ). 

Согласно выводам суда кассационной инстанции ссылка судов на пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», согласно которому, если в качестве отступного по обязательству по уплате предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее им, может воспользоваться средствами защиты, которые предусмотрены на случай нарушения этого права, также не свидетельствует о законности действий Управления Росреестра, которые подлежали проверке в рамках норм Закона № 218-ФЗ.

В силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела арбитражный суд первой инстанции решением от 11.09.2023 отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, глава КФХ ФИО5 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на наличие оснований для осуществления государственной регистрации.

В судебном заседании представитель заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управления возражал против доводов апелляционной жалобы, признавал решение суда законным и обоснованным.

Третьи лица в судебное заседание не явились, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 04.06.2020 между ИП Главой КФХ ФИО5 и ФИО9 заключен договор займа, по которому ИП Глава КФХ ФИО5 предоставляет ФИО9 заем в сумме 400 000 рублей (п. 1.1 договора) со сроком возврата - до 23.03.2021 (п. 5.1 договора). 

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату займа 10.06.2021 между ИП Главой КФХ ФИО5 и ФИО9 было заключено соглашение об отступном к вышеуказанному договору займа, в соответствии с которым, в качестве отступного последний обязуется передать в собственность кредитору 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 (п. 2.1 соглашения об отступном от 10.06.2021). 

28.06.2021 ИП Глава КФХ ФИО5 совместно с ФИО9 обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением № КУВД001/2021-26223538 о государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36. 

Уведомлениями от 06.07.2021 № КУВД-001/2021-26223538/1, от 06.07.2021 № КУВД-001/2021-26223538/2 была приостановлена государственная регистрация права по заявлению ФИО9 и ИП Глава КФХ ФИО5 на основании пункта 57 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с тем, что ИП Глава КФХ ФИО5 не является ни участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:36, ни арендатором указанного земельного участка.

Уведомлениями от 06.10.2021 № КУВД-001/2021-26223538/3, № КУВД-001/2021-26223538/4 Управлением было отказано в госдуарственной регистрации права по заявлению ФИО9 и ИП Глава КФХ ФИО5

Не согласившись с решениями о приостановлении и последующем отказе в государственной регистрации права, ИП Глава КФХ ФИО5 обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, с учетом указаний суда кассационной инстанции и положений Закона № 218-ФЗ, пришел к выводу, что, поскольку основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление документов подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и отсутствие сведений об извещении других собственников, Управлением обоснованно отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). 

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). 

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой. 

На основании подпунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. 

В случае не устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, в течение срока приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Материалами настоящего дела подтверждается, что фактическим основанием для приостановления послужило то обстоятельство, что ИП Глава КФХ ФИО5 не является ни участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:36 ни арендатором указанного земельного участка (т.1 л.д. 30-32).

В частности, согласно выписке из ЕГРН, собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 являются: Калужских В.И. – доля 1/4; ФИО8 – доля 1/4; ФИО9 – доля 2/4. Право собственности последнего на 2/4 доли зарегистрированы 08.07.2019.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу части 2 статьи 47 Закона № 218-ФЗ в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. 

Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. 

В соответствии 3 статьи 47 Закона № 218-ФЗ документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля. 

Таким образом, подлежит применению статья 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 названного Кодекса. 

Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ). 

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. 

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. 

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункта 4 статьи 250 ГК РФ). 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. 

В силу абзаца 2 части 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

На основании статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1). 

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ). 

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установленные законодателем в статье 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (Постановление от 30 января 2009 года № 1-П; определения от 17 ноября 2009 года № 1504-О-О, от 23 апреля 2013 года № 534-О и от 28 января 2016 года № 174-О). 

В соответствии с пунктом 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. 

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН подтверждается, что количество собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 не превышает пяти – Калужских В.И, ФИО8, ФИО9 (т.1 л.д. 77).

Поскольку число участников долевой собственности не превышает пять, к сделке по отчуждению долей способом в праве общей собственности на указанный земельный участок избранным заявителем применяются правила Гражданского кодекса без учета особенностей, установленных статьей 12 Закона № 101-ФЗ.

При этом в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли, отказ управления Росреестра в совершении регистрационного действия не может быть признан незаконным. 

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 13.09.2021 № 308-ЭС21-15285 по делу № А32-28965/2020.

Доводы подателя жалобы о неприменении норм статьи 250 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям основаны на неверном толковании заявителем норм права и получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6, если в качестве отступного по обязательству по уплате предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее им, может воспользоваться средствами защиты, которые предусмотрены на случай нарушения этого права. 

Судом апелляционной инстанции также учитывается, что при заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 06.03.2020 № 308-ЭС19-24219 (1,2) по делу № А53-33754/2015.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом области учтено, что в оспариваемом уведомлении регистрирующего органа указано в соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ о приостановлении начиная с 06.07.2021 осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 46:18:000000:36, документы на который (которую) были представлены с заявлением от 28.06.2021 № КУВД-001/2021-26223538 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. 

Так, в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлено соглашение об отступном к договору займа №б/н от 04.06.2020 от 10 июня 2021г., в котором должник по денежному обязательству продает земельную долю 2/4 доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, КН/УН: 46:18:000000:36, расположенном по адресу: Российская Федерация, Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет ФИО5. 

В Едином государственном реестре прав отсутствуют записи о регистрации права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 14512927 кв.м. с кадастровым номером 46:18:000000:36 ФИО5, следовательно, ФИО5 не является участником общей долевой собственности на Земельный участок. 

Документ, удостоверяющий право ФИО5 на земельную долю в составе Земельного участка или документ, подтверждающий право ФИО5 на использование Земельного участка (полученный в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, до вступления в силу закона об обороте, например: свидетельство на право собственности на землю, Государственный акт на право пользования землей, договор аренды и др.) в Управление Росреестра по Курской области не представлены.

В статье 47 Закона № 218-ФЗ указаны особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. 

Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления (часть 1 статьи 47 Закона № 218-ФЗ). 

В случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 статьи 47 Закона № 218-ФЗ, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 статьи 47 Закона № 218-ФЗ. 

Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 47 Закона № 218-ФЗ). 

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля (часть 3 статьи 47 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, приостановление государственной регистрации прав осуществлено в соответствии с пунктами 1, 5, 7, 40 части 1 статьи 26 Федерального Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Приостановление государственной регистрации права и последующий отказ в регистрации права были связаны с не предоставлением на регистрацию указанных документов (пункт 40 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ), а формальное указание в отказах только ссылки на пункты 1, 5 части. 1 статьи 26 Закона № 218- ФЗ не отменяют того обстоятельства, что в оспариваемом акте согласно пункту 40 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ указано, что в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о регистрации права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 14512927 кв.м. с кадастровым номером 46:18:000000:36 ФИО5

В данном случае Кправление Росреестра, указывая на необходимость предоставления дополнительных документов, сослалось на положения части 2 статьи 47 Закона № 218-ФЗ, распространяющиеся на отношения по переходу права на земельную долю вследствие ее продажи, тогда как для регистрации права было предоставлено соглашение об отступном к договору займа от 04.06.2020. 

Указанный довод в данном случае не исключает обязанность ФИО5 представить документы, которые должны соответствовать не только части 2 статьи 14, частям 1, 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, но и статье 47 Закона № 218-ФЗ. 

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что представленные на государственную регистрацию документы не являлись достаточными для осуществления государственной регистрации прав: соглашение от 10.06.2021 об отступном к договору займа №б/н от 04 июня 2020 не отвечало требованиям части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, поскольку объем представленных документов в отношении сделки в отношении 2/4 земельной доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, КН/УН: 46:18:000000:36; представление только соглашения от 10.06.2021 об отступном не соответствовало пункту 3 части 4 статьи 18, частям 1, 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, поскольку не отражало информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, не выражало в полном объеме содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества.

Таким образом, из содержания уведомлений от 06.07.2021, от 06.10.2021 следует, что указанные в нем недостающие документы, предложенные к представлению, были истребованы во исполнение части 2 статьи 14, пунктов 1, 5, 40 части 1 статьи 26, статьи 47, части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ.

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что в соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» рассмотрение дел по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6 и статья 14 КАС РФ, статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ). 

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. 

Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. 

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих; 

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); 

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ). 

Доводы заявителя об отсутствии у регистрирующего органа полномочий на проверку соблюдения правила о преимущественной покупке правомерно отклонены судом первой инстанции в силу наличия у  регистрирующего органа полномочий на проведение правовой экспертизы представленных документов.

 

 

Предоставление органам Росреестра вышеобозначенных полномочий может привести к появлению возможности неправовых коррупционных взаимодействий. Для того, чтобы исключить возможность коррупционных проявлений, органы Росреестра не должны осуществлять проверку соблюдения правила о преимущественной покупке с учетом того, что заинтересованные лица имеют право самостоятельно осуществлять защиту своих прав.

При проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество. 

Таким образом, в силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ осуществление правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов является составной частью процедуры государственной регистрации прав и включают в себя, в частности, проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) (подпункт 4 пункта 168 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – Административный регламент)). 

Согласно пункту 214 Административного регламента, при проверке законности сделки, правовой экспертизе документов, устанавливаются, в том числе наличие всех необходимых документов; наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов;  соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;  наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона №218-ФЗ). 

Таким образом, проверка законности сделки государственным регистратором осуществляется в полном объеме вне зависимости от вида сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) в соответствии со статьями 26, 27 Закона № 218-ФЗ и пунктом 214 Административного регламента.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

 

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения. 

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 11.09.2023 по делу№ А35-7877/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП главы КФХ ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2 

 

ФИО3