ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3793/2022

г. Челябинск

11 мая 2022 года

Дело № А47-5245/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оренбург Водоканал» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.02.2022 по делу № А47-5245/2020.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Оренбург Водоканал» - ФИО2 (доверенность от 01.01.2022 сроком действия до 31.12.2022, паспорт, диплом), ФИО3 (доверенность от 01.01.2022 сроком действия до 31.12.2022, паспорт, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Оренбург Водоканал», (далее – ООО «Оренбург Водоканал», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – КУИ города Оренбурга, ответчик) и Администрации города Оренбурга о понуждении к заключении дополнительного соглашения к договору аренды на условиях истца (с учетом уточненной редакции дополнительного соглашения с приложениями, поступившей в материалы дела с пояснениями оп делу от 10.01.2022 – т. 1 л.д. 2-8), принятой в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением от 11.01.2022 – т. 11 л.д. 222-223). 

Определением суда от 30.07.2020, принят отказ и прекращено производство по делу в отношении ответчика Администрации города Оренбурга, этим же определением Администрации города Оренбурга привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее - Администрация, третье лицо). 

Определением суда от 02.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент Оренбургской области по ценам и урегулированию тарифов (далее - Департамент, третье лицо). 

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.02.2022 (резолютивная часть от 03.02.2022) исковые требования удовлетворены частично (т. 12 л.д. 5-61). 

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Оренбург Водоканал» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению апеллянта, при исследовании обстоятельств спора судом не дана оценка доводам истца о необходимости соблюдения и применения к отношениям сторон по аренде объектов водоснабжения и водоотведения специального законодательства, регулирующего данную сферу деятельности, а именно Федерального закона от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», постановления Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 №406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения».

Апеллянт отметил, что обстоятельства заключения спорного дополнительного соглашения и определения размера арендной платы в отношении передаваемого по нему имущества, не являются типичными рыночными условиями по смыслу Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Указывает, что истец в силу закона и действующих между сторонами договоров не может отказаться от приемки технологически связанных объектов водоснабжения и водоотведения в аренду.

По мнению апеллянта, поскольку объекты Южно-Уральского водозабора переданы в аренду обществу без проведения конкурентных процедур, являются узкоспециализированными, отсутствует открытый конкурентный рынок в отношении подобных объектов и отсутствуют аналогичные объекты оценки, то размер арендной платы по спорному дополнительному соглашению должен определяться не для типичных рыночных условий.

Выводы суда о том, что заключение судебной экспертизы от 11.11.2020 не оспорено, противоречит материалам дела, поскольку истцом была представлена рецензия на заключение судебной экспертизы от 11.11.2020 №272/203, а впоследствии была назначена дополнительная экспертиза.

Также, судом не исследован вопрос о применимости того или иного метода оценки. Расчет по судебной экспертизе от 11.11.2020 №272/203 выполнен доходным методом оценки. При этом судом не исследован вопрос о возможности применения иных методов оценки - затратного или сравнительного. 

Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что расчет арендной платы с учетом амортизации приводит к занижению арендных платежей.

Муниципальные акты, на которых основано решение суда, не в полной мере учитывают нормы отраслевого законодательства.

Определение арендной платы с учетом требований законодательства о водоснабжении и водоотведении соблюдает основополагающий принцип государственной политики по достижению баланса экономических интересов ресурсоснабжающих организаций и их абонентов, а не только публичных образований.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 21.04.2022.

К апелляционной жалобе ее подателем приложены дополнительные доказательства: дополнительное соглашение №1-1309а-6439/2746 от 01.12.2004 с приложениями, отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объектов оценки от 14.10.2020, договор об организации эффективного водоснабжения и водоотведения от 07.10.2003.

Документы, приложенные к апелляционной жалобе, в суд первой инстанции истцом не были представлены. Уважительных причин, исключающих возможность представления документов в суд первой инстанции, представитель истца не назвал.

Принимая во внимание то обстоятельство, что истец ходатайство о приобщении указанных документов в суде первой инстанции не заявлял, суд апелляционной инстанции в приобщении данных документов к материалам дела отказывает, поскольку не усматривает уважительных причин, не зависящих от истца и исключающих возможность представления указанных ранее документов в суд первой инстанции.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 21.04.2022 объявлен перерыв до 15 часов 30 минут 28.04.2022.

До начала судебного заседания Комитет представил в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Кроме того, от ООО «Оренбург Водоканал» поступило письменное дополнение к апелляционной жалобе с доказательствами его направления в адрес иных лиц, участвующих в деле.

Вышеуказанное письменное дополнение к апелляционной жалобе с доказательствами его направления в адрес иных лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела в порядке статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. 

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представители истца, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержали в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО «Оренбург Водоканал» и Администрацией города Оренбурга в лице Комитета по управлению имуществом города Оренбурга заключен договор аренды объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга №1-1309а-6439 от 01.12.2004. 

28.10.2019 Комитетом в адрес ООО «Оренбург Водоканал» направлен проект дополнительного соглашения №7078 к указанному выше договору аренды, предусматривающего передачу объектов Южно-Уральского водозабора в аренду ООО «Оренбург Водоканал». 

Рассмотрев проект дополнительного соглашения, общество 22.11.2019 направило в адрес Комитета информацию о неточностях, допущенных при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы. 

Комитет, письмом исх. №01-28/7494 от 24.12.2019 сообщил о несогласии с направленными замечаниями к отчету об оценке, предложил подписать дополнительное соглашение с протоколом согласования разногласий, а возникшие разногласия урегулировать в судебном порядке. 

Письмом исх. №02/022 от 27.12.2019 общество направило в адрес Комитета протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения, а также мотивированную позицию в отношении вопроса заключения указанного дополнительного соглашения. 

Письмом исх. №01-28/132 от 16.01.2019 Комитет направил в адрес общества протокол согласования разногласий к дополнительному соглашению, которым отклонил доводы и позицию общества, за исключением положения об учете имущества и начислении амортизации. 

Таким образом, разногласия сторон остались неурегулированными. 

Письмами от 10.03.2020 (исх. №02/008) и от 17.03.2020 (исх. №01-28/1457) стороны договорились об урегулировании разногласий по дополнительному соглашению №7078 к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 01.12.2004 №1-1309а-6439 в судебном порядке. 

Разногласия при заключении дополнительного соглашения между сторонами возникли в части определения размера арендной платы.

Истец просит урегулировать разногласия между ООО «Оренбург Водоканал» и Комитетом, возникшие в связи с заключением дополнительного соглашения №7078 к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга №1-1309а-6439 от 01.12.2004, путем принятия условий спорных пунктов 3, 6, 8, 8.1, 9.1, дополнительного соглашения, приложений №1-4 к дополнительному соглашению в редакции истца, предъявив настоящий иск. 

Определением суда от 30.07.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» эксперту ФИО4 (г. Оренбург) с постановкой вопросов: 

1. Соответствует ли Отчет об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества от 20.10.2019 №19/074 (далее - Отчет), составленный ИП ФИО5 требованиям ФЗ от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности», Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 256 от 20.05.2015; Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 298 от 20.05.2015; Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 299 от 20.05.2015 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 № 785); Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014? 

2. Определить размер арендной платы в отношении передаваемого по спорному дополнительному соглашению имущества по состоянию на 01.11.2019 и 01.07.2020 в соответствии с перечнем объектов». 

20.11.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта (т. 7 л.д. 30), содержащее следующие выводы. 

По первому вопросу: отчет об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества от 20.10.2019 №19/074 (далее - Отчет), составленный ИП ФИО5, не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности», Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 256 от 20.05.2015; Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 298 от 20.05.2015; Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 299 от 20.05.2015 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 № 785); Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, а именно, нарушения ст. 11 ФЗ-135; ФСО № 3: п. 5, п. 8ж, п. 8е, п. 10, п. 12; ФСО № 7: п. 5, 116, п. 21, п. 22 в; ФСО № 10: п. 6, п.8, п.10, в том числе отчет об оценке содержит методологические неточности; 

По второму вопросу: размер арендной платы в отношении передаваемого по спорному дополнительному соглашению имущества по состоянию на 01.11.2019 и 01.07.2020 в соответствии с перечнем составляет: 125 441 177 руб. с НДС, в том числе: 27 698 715 руб. с НДС по состоянию на 01.11.2019 в отношении имущества, указанного в приложении №1 к дополнительному соглашению к договору аренды № 1-1309а-6439 от 01.12.2004; 97 742 462 руб. с НДС по состоянию на 01.07.2020 в отношении имущества, указанного в Приложении № 2 к дополнительному соглашению к договору аренды №1-1309а-6439 от 01.12.2004 (т. 7  л.д. 95-96). 

В судебном заседании от 26.01.2021 в связи с удовлетворением ходатайства истца, судом осуществлен вызов эксперта и его опрос (л.д. 63 т.8, аудиозапись протокола судебного заседания). 

В дальнейшем, 18.03.2021 экспертом предоставлены в письменном виде пояснения по судебной экспертизе с учетом вопросов сторон (т. 8 л.д. 127-132). 

Определением суда от 18.03.2021 удовлетворено ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы (т. 9 л.д. 39-40), проведение которой поручается эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» ФИО4 (г. Оренбург), с постановкой вопроса: 

Определить размер арендной платы объектов муниципального нежилого фонда согласно Списку объектов, по приложениям № 1 и № 2 к дополнительному соглашению от 29.04.2020 № 7129 к договору аренды от 01.12.2004 № 1-1309а-6439, с учетом дополнительного соглашения от 29.04.2020 № 7129 (не представленного при проведении первоначальной экспертизы), с учетом требований Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» и постановления Правительства РФ от 13.05.2013 № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжении и водоотведения». 

17.06.2021 в материалы дела поступило заключение дополнительной судебной экспертизы (т. 9 л.д. 63), со следующими выводами: размер арендной платы объектов муниципального нежилого фонда согласно списку объектов, по приложениям № 1 и № 2 к дополнительному соглашению от 29.04.2020 № 7129 к договору аренды от 01.12.2004 № 1-1309а-6439, с учетом дополнительного соглашения от 29.04.2020 № 7129, с учетом требований Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведенни» и постановления Правительства РФ от 13.05.2013 № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» составляет: 93 108 887 руб. с НДС за один год (т. 9  л.д. 76). 

На основании данной экспертизы истцом был уточнен размер предлагаемой в дополнительном соглашении к договору аренды от 01.12.2004 № 1-1309а-6439 арендной платы (т. 11 л.д. 2-8), что принято судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением от 11.01.2022 (т. 11 л.д. 222-223).

Суд первой инстанции, урегулировав разногласия при заключении дополнительного соглашения, исходя из выводов первоначальной судебной экспертизы, согласовал п. 3 соглашения в следующей редакции:

3. Установить размер арендной платы за объекты, передаваемые по настоящему дополнительному соглашению: - с 01.11.2019 за объекты, указанные в Приложении № 1 к дополнительному соглашению в сумме: 23 082 262 рублей в год без учета НДС, 1 923 522 рублей в месяц без учета НДС, и - с 01.07.2020 за объекты, указанные в Приложении №2 к дополнительному соглашению в сумме 81 452 052 рублей в год без учета НДС, 6 787 671 рублей в месяц без учета НДС. Размер НДС определяется и уплачивается Арендатором самостоятельно, в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы не включает плату за земельные участки, на которых расположено передаваемое имущество.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 01.12.2004 № 1-1309а-6439 у истца и ответчика возникли разногласия, касающиеся определения стоимости арендной платы, то есть относительно пункта 3 дополнительного соглашения.

По иным пунктам дополнительного соглашения и приложений спор отсутствует.

Согласно редакции истца пункт 3 соглашения подлежит следующему изложению:

 «3. Установить размер арендной платы за объекты, передаваемые по настоящему дополнительному соглашению:

- с 01.11.2019 за объекты, указанные в Приложении № 1 к дополнительному соглашению в сумме:

16 733 838 рублей в год без учета НДС,

1 394 487 рублей в месяц без учета НДС, и

- с 01.07.2020 за объекты, указанные в Приложении № 2 к дополнительному соглашению в сумме

60 856 901 рублей в год без учета НДС,

5 071 408 рублей в месяц без учета НДС.

Общая сумма арендной платы за объекты, передаваемые по настоящему дополнительному соглашению составляет 77 590 739 рублей в год без учета НДС / 6 465 895 рублей в месяц без учета НДС.»

Истец определяет размер стоимости арендных платежей, принимая во внимание выводы эксперта по дополнительной судебной экспертизы, заключение эксперта № 281/21Э от 15.06.2021 (т. 9 л.д. 66-78).

Ответчик предлагает изложить пункт 3 в следующей редакции:

«3. Установить размер арендной платы за объекты, передаваемые по настоящему дополнительному соглашению:

- с 01.11.2019 за объекты, указанные в Приложении № 1 к дополнительному соглашению в сумме:

23 082 262 рублей в год без учета НДС, 1 923 522 рублей в месяц без учета НДС, и

- с 01.07.2020 за объекты, указанные в Приложении № 2 к дополнительному соглашению в сумме

81 452 052 рублей в год без учета НДС, 6 787 671 рублей в месяц без учета НДС. Размер НДС определяется и уплачивается Арендатором самостоятельно, в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы не включает плату за земельные участки, на которых    расположено передаваемое имущество.»

Ответчик определяет размер стоимости арендной платы исходя из выводов первоначальной судебной экспертизы без учета стоимости НДС, заключение эксперта № 272/20Э от 11.11.2020 (т. 7 л.д. 30-96).

Исследовав позиции лиц, участвующих в деле, заключения эксперта № 281/21Э от 15.06.2021 и № 272/20Э от 11.11.2020, суд первой инстанции установил следующее.

Объектом арендных правоотношений является муниципальное имущество. 

В соответствии с пунктом 4.2.2 Положения «О порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга», утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2014 № 817 (далее Положение № 817), действующего до 02.09.2020, и п. 9.27 Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «город Оренбург», утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 31.08.2020 № 969 (далее - Положение № 969), действующего на настоящий момент, при заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Оренбург» без проведения торгов размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с применением коэффициента социальной значимости использования объекта.

Иных вариантов для определения размера арендной платы не предусмотрено. 

В силу пункта 9.1 Положения № 696 к объектам муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Оренбург» (далее - объекты) относятся находящиеся в муниципальной собственности нежилые отдельно стоящие здания, строения, сооружения и нежилые помещения в них или их части, встроенные, пристроенные, встроенно-пристроенные нежилые помещения или их части в жилых домах, объекты инженерной инфраструктуры. Размер арендной платы определяется по следующей формуле 

Апл = Рс х Ксзи, где: 

Апл - размер ежемесячной арендной платы; 

Рс - рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование объектом определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 

Ксзи - коэффициент социальной значимости использования объекта применяется с учетом социальной значимости вида деятельности арендатора, осуществляемого в арендуемом объекте, составляющем муниципальную казну. 

Арендная плата всех объектов арендуемых истцом установлена в договоре аренды № 1-1309а-6439 от 01.12.2004 на основании отчетов об оценке, выполненных в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Таким образом, при определении стоимости аренды учитывается рыночная стоимость передаваемого в аренду имущества. 

Исследуя экспертное заключение по дополнительной экспертизе, принимаемой во внимание истцом при определения стоимости арендной платы, в том числе таблицу 8 на страницах 8-10 заключения эксперта (т. 9 л.д. 73-75), судом первой инстанции установлено, что основным критерием для определения стоимости арендной платы принимается показатель амортизации, за минусом которого формируется расчетная величина арендной платы, что приводит к явному снижению арендной платы, что недопустимо с учетом условий договора аренды от 01.12.2004 № 1- 1309а-6439.

Оценив договор аренды от 01.12.2004 № 1-1309а-6439, суд пришел к выводу о том, что условия договора не предусматривают возможность снижения размера арендной платы за вычетом платы за амортизацию.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации только в случае, если имущество получено по договору лизинга и учитывается у лизингополучателя, расходами, учитываемыми в соответствии с настоящим подпунктом, признаются арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу. 

В данном случае договор аренды не относится к лизинговым сделкам. 

В соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7), обязательными к применению, в том числе, при оценке недвижимости, определены подходы к оценке (сравнительный, доходный, затратный). 

В представленном заключении дополнительной экспертизы № 21/Э определяется стоимость арендной платы объектов недвижимости без учета оценочных критериев, необходимых для определения рыночной стоимости, экспертом применены критерии амортизации, что фактически применяется для формирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, так как расходы на арендную плату и лизинговые платежи в отношении централизованных систем водоснабжения и (или) водоотведения либо объектов, входящих в состав таких систем, определяются органом регулирования тарифов в размере, не превышающем экономически обоснованный размер такой платы, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом (пункт 29 Методических указаний, утвержденных приказом ФСТ России от 27.12.2013 № 1746-Э «Об утверждении Методических указаний по расчету регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения»). 

Согласно условиям договора аренды № 1-1309а-6439 от 01.12.2004, право на односторонний отказ или изменения условий договора аренды по инициативе арендатора, не предусмотрено, в том числе по порядку определения арендной платы муниципального имущества. 

В договоре аренды № 1-1309а-6439 от 01.12.2004 не предусмотрено дополнительных оснований для изменения условий договора, в частности изменения размера арендной платы по инициативе арендатора.

При этом установленных законом оснований для возложения на арендодателя обязанности удовлетворения требований арендатора об изменении арендной платы не имеется. 

Кроме того дополнительными соглашениями № 1-1309а-6439/6830 от 28.11.2016, № 1-1309а-6439/6880 от 05.06.2017, № 1-1309а-6439/6917 от 27.11.2017 к договору аренды № 1-1309а-6439 от 01.12.2004 Комитет и ООО «Оренбург Водоканал» согласовали условие об определении размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества.

После заключения данных дополнительных соглашений порядок расчета арендной платы, определенной в соответствии с Положением № 817 не менялся.

Следовательно, у Комитета отсутствует обязанность применения иного порядка определения размера арендной платы в рамках спорного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований.

Доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты (второй абзац части 3 статьи 51 названного закона).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что методы определения стоимости арендной платы, примененные в дополнительной экспертизе с учетом амортизационных отчислений, приводят к существенному занижению стоимостной аренды муниципального имущества, что не допустимо при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендатора и муниципального образования. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно установил, что в данном случае следует применять результат рыночной оценки аренной платы согласно экспертному заключению от 11.11.2020 №272/20Э. 

Исследовав заключение судебной экспертизы от 11.11.2020 №272/20Э, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, сторонами суду не представлено. 

Экспертное заключение от 11.11.2020 №272/20Э принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, за вычетом НДС (расчет, т. 19 л.д. 64).

Согласно заключению эксперта ООО «Авантаж» от 11.11.2020 №272/20Э, размер арендной платы в год за имущество, указанное в приложении № 1 составляет - 27 698 705 руб. с НДС, приложении № 2 - 97 742 462 руб. с НДС. 

Так как в размер арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды, НДС не входит, арендатор уплачивает НДС самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, следует применить установленные экспертом е суммы без учета НДС (пункт 3.2 договора аренды). 

Соответственно размер арендной платы в год без НДС за имущество, указанное в приложении № 1, составляет - 23 082 262 руб., приложении № 2 - 81 452 052 руб. (соответственно в месяц, путем деления на 12 месяцев). 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 3 дополнительного соглашения и приложений к договору аренды муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 01.12.2004 № 1-1309а-6439 подлежит согласованию в редакции ответчика (т. 11 л.д. 150).

Доводы истца о том, что муниципальные акты, на которых основано решение суда, не в полной мере учитывают нормы отраслевого законодательства, а определение арендной платы с учетом требований законодательства о водоснабжении и водоотведении соблюдает основополагающий принцип государственной политики по достижению баланса экономических интересов ресурсоснабжающих организаций и их абонентов, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку ООО «ОренбургВодоканал» является коммерческой организацией, получающей прибыль от своей деятельности.

При этом вопрос установления тарифов на будущие периоды не может являться основанием для снижения арендной платы муниципального имущества.

Все доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.02.2022 по делу № А47-5245/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оренбург Водоканал» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Томилина

 

Судьи                                                                          И.А. Аникин

 

                                                                                     Ю.С. Колясникова