/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

10 июля 2018 года

Дело №

А56-56935/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Кэсси» Головиной Л.Л. (доверенность от 25.10.2017 № 4), от общества с ограниченной ответственностью Фармацевтическое объединение «Аптека» Камоева М.Э. (доверенность от 24.11.2017 № 7), Цквитария К.К. (доверенность от 24.11.2017 № 7), от администрации муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области Лукьянова В.Б. (доверенность от 09.01.2018 № 01),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фармацевтическое объединение «Аптека» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018 по делу № А56-56935/2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.),

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Кэсси», место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, ул. Шкапина, д. 50, ОГРН 1137847345767, ИНН 7805630791 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фармацевтическое объединение «Аптека», место нахождения: 188657, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. Кузьмоловский, Молодежная ул., д. 8, ОГРН 1027801566220, ИНН 7802089694 (далее – Аптека), об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 149,1 кв. м с кадастровым номером 47:07:0000000:85229, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Кузьмоловский, Молодежная ул., д. 8, пом. 1. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее – Управление Росреестра); администрация муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188663, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Кузьмоловский, ул. Рядового Леонида Иванова, д. 14, ОГРН 1054700123532, ИНН 4703083449 (далее – Администрация).

Решением от 05.12.2017 (судья Кротов С.М.) в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018 данное решение отменено; на Аптеку возложена обязанность освободить спорное нежилое помещение.

Аптека в кассационной жалобе просит отменить постановление от 15.03.2018, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение от 05.12.2017. По мнению подателя жалобы, с учетом того, что договор аренды от 11.12.2007 № 26-07 в суде оспорен не был и сроки исковой давности для оспаривания этого договора истекли, нет оснований считать его недействительным и, следовательно, требования истца - подлежащими удовлетворению; право собственности на спорное помещение возникло у муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – МО «Кузьмоловское городское поселение») 30.12.2005 - с даты подписания акта приема-передачи имущества, до государственной регистрации права хозяйственного ведения муниципального предприятия «Жилищно-коммунальное объединение» Всеволожского района Ленинградской области (далее – Предприятие); предъявление настоящего иска свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Общества, поскольку при заключении договора купли-продажи ему было известно о наличии зарегистрированного договора аренды; Аптека является социально значимым объектом, выселение ответчика из спорного помещения повлечет неблагоприятные последствия  для жителей близлежащих поселений.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что апелляционный суд обоснованно принял во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении других дел по поводу спорного помещения, и выводы судов, содержащиеся в судебных актах по ранее рассмотренным делам (№ А56-69124/2012, А56-77557/2015); договор аренды от 11.12.2007 № 26-07 является ничтожной сделкой и недействителен независимо от признания его таковым судом; поскольку Общество не является стороной названного договора, к нему не применим принцип «эстоппель».     

В судебном заседании представители Аптеки поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель Администрации поддержал позицию ответчика.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, а также судебных актов по делу № А56-69124/2012, по акту от 30.12.2005 приема-передачи муниципального имущества от существующего муниципального образования «Всеволожский район Ленинградской области» (далее – МО «Всеволожский район») в муниципальную собственность вновь образованного МО «Кузьмоловское городское поселение» передано имущество, в том числе нежилое помещение по адресу: пос. Кузьмоловский, Молодежная ул., д. 8.  

16.11.2007 в отношении указанного нежилого помещения зарегистрировано право муниципальной собственности МО «Кузьмоловское городское поселение». 

Администрация и Аптека заключили договор от 11.12.2007 № 26-07 аренды нежилого помещения площадью 149,1 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская обл., пос. Кузьмоловский, Молодежная ул., д. 8, для размещения аптеки сроком по 31.12.2027. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 24.01.2008. До заключения названного договора Аптека занимала то же помещение на основании заключенных с Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Всеволожский район» договоров аренды от 14.03.97 № 504, от 05.01.2000       № 504, срок действия последнего из которых был определен по 31.12.2009.   

Между тем в соответствии с постановлением администрации МО «Всеволожский район» от 01.08.2000 № 1484, приказами Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Всеволожский район» от 29.09.2000 № 48 и от 23.10.2000 № 61, договором от 28.12.2005 № 49/05-х в хозяйственное ведение Предприятия, в отношении которого определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2005 по делу № А56-33529/2003 введена процедура банкротства - внешнее управление, передано имущество, находящееся в пос. Кузьмоловский, в том числе нежилое помещение по указанному выше адресу.  

Решением арбитражного суда от 24.10.2006 по делу № А56-33529/2003 Предприятие признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство. 

25.10.2007 в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право хозяйственного ведения Предприятия. 

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 28.05.2013 по делу № А56-69124/2012 Администрации отказано в признании отсутствующим зарегистрированного права хозяйственного ведения Предприятия в отношении ряда объектов недвижимого имущества, в том числе спорного нежилого помещения.

В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 14.03.2014, заключенного по результатам торгов по продаже имущества Предприятия (должника), 12.08.2015 право собственности на нежилое помещение общей площадью 149,1 кв. м зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Стимул» (далее – ООО «Стимул»).

В свою очередь, ООО «Стимул» по договору от 13.10.2016 продало нежилое помещение Обществу, переход к которому права собственности на недвижимость на основании данного договора зарегистрирован 31.10.2016.     

Общество, ссылаясь на то, что является зарегистрированным собственником нежилого помещения, считая договор аренды от 11.12.2007 недействительным (ничтожным), поскольку в силу статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,  согласно которой с даты принятия судом решения о признании должника банкротом прекращаются полномочия собственника имущества должника – унитарного предприятия, Администрация была не вправе распоряжаться данным помещением путем передачи его в аренду, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, посчитал недоказанным истцом наличие совокупности условий для удовлетворения виндикационного требования, поскольку Аптека занимает спорное помещение на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, право собственности Администрации на указанное помещение возникло ранее, чем у истца, и в установленном порядке не оспорено.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования Общества, исходил из того, что у Администрации не имелось полномочий по распоряжению спорным помещением, поскольку договор аренды от 11.12.2007 № 26-07 заключен Администрацией с Аптекой в отношении имущества, принадлежащего с 25.10.2007 на праве хозяйственного ведения Предприятию, которое решением арбитражного суда от 24.10.2006 по делу № А56-33529/2003 признано несостоятельным (банкротом); указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-69124/2012; договор аренды независимо от его государственной регистрации является ничтожной сделкой.      

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период, когда производилась государственная регистрация прав Предприятия и Администрации на спорное нежилое помещение) права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно пункту 11.1 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ право собственности на имущество, передаваемое в процессе разграничения муниципального имущества между муниципальными образованиями, возникает с момента, устанавливаемого законом субъекта Российской Федерации. Статьей 2 Областного закона Ленинградской области от 30.07.2007 № 132-оз «Об утверждении перечней имущества, передаваемого от муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в муниципальную собственность муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» установлено, что право собственности на имущество, передаваемое МО «Кузьмоловское городское поселение», возникает с момента подписания актов приема-передачи передаваемого имущества муниципальным образованием «Кузьмоловское городское поселение».

Судебными актами по делу № А56-69124/2012 Администрации отказано в признании отсутствующим зарегистрированного права хозяйственного ведения Предприятия, собственником имущества которого являлось МО «Всеволожский район», в отношении объектов недвижимого имущества, в том числе нежилого помещения по Молодежной ул., д. 8 в пос. Кузьмоловское. Однако зарегистрированное право собственности МО «Кузьмоловское городское поселение» заинтересованными лицами оспорено не было; судебные акты по делу № А56-69124/2012 исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, не могли служить основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записей об аннулировании зарегистрированного права муниципальной собственности. Как видно из приобщенной к делу выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26.12.2017 (том 1, листы 134-135), запись о прекращении права собственности МО «Кузьмоловское городское поселение» на нежилое помещение внесена в ЕГРП только 12.08.2015 одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО «Стимул» на данный объект. 

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 11.12.2007    № 26-07 у Аптеки имелись все основания считать Администрацию лицом, уполномоченным на распоряжение передаваемым в аренду имуществом, и надлежащим арендодателем. При этом названный договор также не оспорен лицами, которые на момент его заключения могли бы считать свои права нарушенными передачей помещения в аренду; вступивший в законную силу судебный акт, содержащий определенный вывод о недействительности договора аренды с указанными выше реквизитами, отсутствует.

В обоснование приобретения права собственности на спорное нежилое помещение Общество ссылается на договор купли-продажи от 13.10.2016, заключенный с ООО «Стимул».  Исходя из статей 454, 456, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи продавец обязан передать товар покупателю; в отсутствие доказательств иного имущество считается переданным продавцом покупателю после вручения его покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.  

Статьей 460 Кодекса установлена обязанность продавца передать товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В материалах дела отсутствуют договор купли-продажи от 13.10.2016, а также передаточный документ, по которому нежилое помещение передавалось от ООО «Стимул» Обществу. Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество ничем не подтвердило, что нежилое помещение было передано ему продавцом во исполнение договора купли-продажи, а также что при наличии в ЕГРП записей о праве аренды Аптеки в момент заключения договора купли-продажи ему не было известно об обременении помещения правами третьих лиц либо о наличии притязаний третьих лиц. Между тем в случае неисполнения продавцом обязанности передать индивидуально-определенную вещь покупатель исходя из статей 398, 463 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать от продавца передачи ему вещи. 

По смыслу статей 209, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации виндикационное требование может быть предъявлено лицом, считающим себя собственником истребуемого имущества, к лицу, в фактическом владении которого это имущество находится, если вещь ранее находилась во владении истца, но вследствие каких-либо обстоятельств выбыла из его владения. В противном случае права покупателя, во владение которого вещь не поступала по причине неисполнения продавцом обязанности передать имущество, подлежат защите способами, основанными на обязательственных правоотношениях покупателя и продавца, а не вещно-правовыми способами.                 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора ошибочно исходил из ничтожности договора аренды от 11.12.2007 № 26-07 и отсутствия необходимости его оспаривания, а также из наличия достаточных оснований для удовлетворения виндикационного иска покупателя, не доказавшего, что он вступил во владение вещью, однако впоследствии эта вещь выбыла из его владения помимо его воли.

При таком положении следует признать, что выводы апелляционного суда основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в иске должно быть оставлено в силе.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу, понесенные Аптекой, относятся на Общество.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.06.2018 по ходатайству Аптеки исполнение постановления апелляционного суда от 15.03.2018 было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. Ввиду отмены данного судебного акта он не подлежит исполнению. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018 по делу № А56-56935/2017 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2017 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кэсси», место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, ул. Шкапина, д. 50, ОГРН 1137847345767, ИНН 7805630791, в пользу общества с ограниченной ответственностью Фармацевтическое объединение «Аптека», место нахождения: 188657, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. Кузьмоловский, Молодежная ул., д. 8, ОГРН 1027801566220, ИНН 7802089694, 3000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе. 

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

 

М. В. Захарова

 М.А. Ракчеева