ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-16230/2015

21 октября 2021 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14.10.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено  21.10.2021.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Рубис Е.А., 

судей Белякова Е.Н., Волгиной О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 

на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.06.2021 по делу № А43-16230/2015, 

принятое по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ВВСК» ФИО3 о признании обременения в виде права аренды на земельный участок отсутствующим,

 

при участии в судебном заседании: 

от ФИО2 – ФИО4 на основании доверенности №02 от 01.05.2021 сроком действия три года;

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Добрострой» - ФИО5 на основании доверенности от 24.11.2020 сроком действия один год;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ВВСК» ФИО3 – ФИО6 на основании доверенности.

 

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ВВСК» (далее – ООО «ВВСК», должник) конкурсный ООО «ВВСК» ФИО3 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании отсутствующим обременения в пользу ФИО2 права аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060114:20, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, на котором расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью 30943 мкв, по адресу: г. Н. Новгород, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, кадастровый номер объекта незавершенного строительства 52:18:0060114:60, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером государственной регистрации № 52-52-01/006/2012-254 от 14.02.2012 года на основании Договора участия в долевом строительстве от 26 декабря 2011 года № СТА/6 между ООО «ВВСК» и ФИО2, в отношении объекта долевого участия в строительстве: 1/173 доля подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.

Также в арбитражный суд поступило заявление о вступлении в настоящий обособленный спор в качестве созаявителя с аналогичным требованиями, что заявлены конкурсным управляющим, приобретателя прав застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Добрострой».

В суд поступило требование ФИО2 о признании права собственности вышеуказанное нежилое помещение (машино-место) - 1/173 доли подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35. Кроме того, одновременно ФИО2 заявлено требование о включении требования участника строительства о передаче нежилого помещения - 1/173 доли подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43 -16230/2015 (шифр дела 32-76/274) вышеуказанные требования конкурсного управляющего, ООО СЗ «Добрострой» и ФИО2, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением от 17.06.2021 суд Нижегородской области заявление ООО «ВВСК» и ООО СЗ «Добрострой» о признании отсутствующим обременения права аренды на земельный участок удовлетворить.  Признал отсутствующим обременение в пользу ФИО2 права аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060114:20, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, на котором расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью 30943 мкв, по адресу: г. Н. Новгород, на пересечении улиц Тверская- Славянская, 35, кадастровый номер объекта незавершенного строительства 52:18:0060114:60, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером государственной регистрации № 52-52-01/006/2012-254 от 14.02.2012 года на основании Договора участия в долевом строительстве от 26 декабря 2011 года № СТА/6 между ООО «ВВСК» и ФИО2, в отношении объекта долевого участия в строительстве: 1/173 доля подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.

Заявления ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение (машино-место) - 1/173 доли подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35 и о включении требования участника строительства о передаче нежилого помещения - 1/173 доли подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, оставил без удовлетворения.

ФИО2 не согласился с определением суда первой инстанции от 17.06.2021 и обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт. 

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что является ошибочным вывод суда о том, что ФИО2 не является залоговым либо иным кредитором по требованию, основанному на договоре участия в долевом строительства, предметом которого является передача парковочного места № 6, поэтому обременение в виде зарегистрированного договора участия в долевом строительстве на парковочное место К° 6 в ЕГРН подлежит погашению.

Заявитель указывает, что требование о взыскании неустоек, как обеспеченное залогом имущества должника, подлежит отнесению к обеспеченным залогом требованиям.

Полагает, что является несостоятельной отсылка суда на передачу прав застройщика ООО «СЗ «Добрострой», как на довод признания отсутствующим обременения права аренды на земельный участок истроящийся на нем объект недвижимости в форме договора долевого участия строительства.

Ссылка суда на абзац второй пункта II статьи 201.15.2 Закона о банкротстве также не состоятельна, так как в данном абзаце прямо указано, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями прекращается по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В данном случае, обязательства напрямую вытекают из договоров участия в долевом строительстве.

Поскольку исполнение обязательства застройщика Договору № СТА/6 от 25.12.2011 г обеспечивается залогом земельного участка в форме договора долевого участия строительства, а также неустойкой за просрочку исполнения обязательства, включенной в реестр кредиторов, и с учетом представленных в материалы дела доказательств, полагаю, что имеются правовые и фактические основания для признания за ФИО2 статуса залогового кредитора.

Таким образом, передача прав застройщика ООО «СЗ «Добрострой» не может повлечь за собой прекращение залога на спорный земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости. На основании п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. Парковочное место ФИО2 не передано, взысканная неустойка не оплачена.

Следовательно, в силу п. 2 и п. 3 ст. 201.15.2 Закона о банкротстве основанием перехода обязательств застройщика ООО «ВВСК» по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений является Определение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.11.2019 г. по делу № А43-16230/2015 о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю - ООО СЗ «Добрострой».

ФИО2 считает, что суд необоснованно отказал ФИО2 в удовлетворении заявления о признании права собственности на парковочное место, сославшись на смену застройщика.

Смена застройщика не может нарушать право кредитора на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Заявитель указывает, что ссылка суда на Определение Верховного суда РФ № 306-ЭС16-3099 не состоятельна. Действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан объектов незавершенного строительства.

Считает, что положения п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, п. 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве и Определение Верховного суда РФ в № 306-ЭС 16- 3099 от 05 сентября 2019 г., не подлежат применению в настоящем споре.

Судом первой инстанции не принято во внимание и не дана оценка, что в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, что привело к дисбалансу интересов и дискриминации прав.

Кроме того, суд не принял во внимание, что ФИО2 - непрофессиональный участник гражданского оборота.

В обжалуемом определении от 17 июня 2021 г. суд указывает на то, что ФИО2 не обращался в установленном с заявлением о включении требования о передаче парковочного место в реестр требованийучастников строительства ООО «ВВСК», а также на отсутствие обязанности конкурсного управляющего уведомлять участников строительства о возможности предъявления требований о передаче жилых помещений.

Суд ошибочно констатировал, что у конкурсного управляющего отсутствовали сведения о включении требования ФИО2 о передаче парковочного места, так как данная информация была достоверно известна и ООО «СЗ «Добрострой» как приобретателю прав и обязательств застройщика-банкрота, которое могло не предпринимать мер до выяснения вопроса о наличии либо отсутствия правопритязаний на спорный объект участников строительства, привлеченных ранее.

Заявитель указывает, что несвоевременное (в т.ч. в силу законодательства) включение в реестр требований кредиторов ООО «ВВСК» требования ФИО2 о передаче 1/173 доли подземной автостоянки не может повлечь отсутствие прав на данное нежилое помещение.

Договор долевого участия в строительстве является договором купли-продажи будущей вещи, в связи с чем, помещение, являвшееся предметом договоров долевого участия, не могут быть переданы либо отчуждены кому-либо, кроме претендующего на нее участника долевого строительства.

Подробно доводы ФИО2 изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО Специализированный застройщик «Добрострой» поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Представитель конкурсного управляющего ООО «Волго-Вятская строительная компания» ФИО3 поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных участвующих в деле лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При принятии судебного акта арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 4, 32, 71, 100, 201.1, 201.4, 201.5, 201.6, 201.11, 201.15.1,  201.15.2, 308.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве), пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,  разделом 6.7 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», п. 52, 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положениями Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ,  правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.09.2019 N 305-ЭС14-7512(24), определении от 12.03.2021 № 305-ЭС14-7512 (25) по делу № А40-84122/2010, статьями 130, 307, 398, 416, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского   кодекса  Российской   Федерации   об   ответственности  за нарушение обязательств», статьями  184-185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257-262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Первый Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы обособленного спора в деле о банкротстве, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзывах на нее, заслушав участников процесса, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Нижегородской области от 12.08.2016 в отношении ООО «ВВСК» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3, член некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий».

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсант» от № 157 от 27.08.2016.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 06.10.2016 в деле о банкротстве ООО «ВВСК» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - банкротство застройщика. Сообщение о применении в деле о банкротстве ООО «ВВСК» правил банкротства застройщика опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 192 от 15.10.2016.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.06.2017 ООО «ВВСК» признано   несостоятельным   (банкротом),   в   отношении   него   введена   процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий».

Сообщение   о   введении   в   отношении   должника   процедуры   конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 117 от 01.07.2017.

В Арбитражный суд Нижегородской области обратился конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Волго-Вятская строительная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ФИО3 с заявлением о признании отсутствующим обременения в пользу ФИО2 (дата рождения: 01.04.1955 года, место рождения: гор. Кинешма Ивановской области, гражданство: Российская Федерация, СНИЛС: 

<

***>) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060114:20, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, на котором расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью 30943 мкв, по адресу: г. Н. Новгород, на пересечении улиц Тверская- Славянская, 35, кадастровый номер объекта незавершенного строительства 52:18:0060114:60, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером государственной регистрации № 5252-01/006/2012-254 от 14.02.2012 года на основании Договора участия в долевом строительстве от 26 декабря 2011 года № СТА/6 между ООО «ВВСК» и ФИО2, в отношении объекта долевого участия в строительстве: 1/173 доля подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.

Требования заявлены в деле о банкротстве на основании пункта 1 части 1 статьи 201.8 ФЗ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

В арбитражный суд поступило заявление о вступлении в настоящий обособленный спор в качестве созаявителя с аналогичным требованиями, что заявлены конкурсным управляющим, приобретателя прав застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Добрострой».

Определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43 -16230/2015 (шифр дела 32-76/274) заявление принято, ходатайство о вступлении в обособленный спор удовлетворено.

Также в суд поступило требование ФИО2 о признании права собственности вышеуказанное нежилое помещение (машино-место) - 1/173 доли подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.

Кроме того, одновременно ФИО2 заявлено требование о включении требования участника строительства о передаче нежилого помещения - 1/173 доли подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43 -16230/2015 (шифр дела 32-76/274) вышеуказанные требований конкурсного управляющего, ООО СЗ «Добрострой» и ФИО2, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены определения арбитражного суда первой инстанции. 

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из выписки о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве по земельному участку с кадастровым номером 52:18:0060114:20 следует, что 14.02.2012 года в государственный реестр недвижимости внесена запись № 52-52-01/006/2012-254 о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 26.12.2010 года № СТА/6 между ООО «ВВСК» (застройщик) и ФИО2 (участник строительства), дата государственной регистрации 14.02.2012 года, № 52-52-01/006/2012-254. Указанный договор заключен в отношении объекта долевого строительства: 1/173 доля подземной автостоянки, парковочное место № 6, в осях 12 -14; А-Г, расположенное на верхнем уровне отметка: - 4,800, местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35. Участником долевого строительства является ФИО2, дата рождения: 01.04.1955 года, место рождения: гор. Кинешма Ивановской области, гражданство: Российская Федерация, СНИЛС: 

<

***>, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 22 03 № 532264, выдан 24.07.2003 УВД Нижегородского района города Нижнего Новгорода, код подразделения 522-005.

В связи с непредъявлением требования о передаче парковочного места № 6 ФИО2 в установленное время и срок, отсутствием такого требования в реестре требований участников строительства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для прекращения обязательства по передаче парковочного места № 6 и погашения в реестр записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении указанного парковочного места как обременения залогом права собственности на земельный участок под объектом незавершенногостроительства в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В силу пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему (в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ). Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Раннее, в редакции Закона о банкротстве, действовавшей на дату открытия конкурсного производства, в пункте 1 статьи 201.6 было указано, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона, то есть предъявлению в арбитражный суд и рассматриваются судом.

Как было указано выше, определением Арбитражного суда Нижегородской области от 06.10.2016 в деле о банкротстве ООО «ВВСК» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» -банкротство застройщика. Сообщение о применении в деле о банкротстве ООО «ВВСК» правил банкротства застройщика опубликовано в газете «Коммерсантъ» №  192 от 15.10.2016.

Из материалов дела о банкротстве № А43-16230/2015 следует, что в порядке ст. ст. 71, 100, 201.4, 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ни в арбитражный суд, ни к конкурсному управляющему с заявлением о включении требования о передаче парковочного место № 6 в указанном жилом доме в реестр требований участников строительства ООО «ВВСК» ФИО2 в установленном порядке не обращался.

Действующее правовое регулирование не предполагает сохранение в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров долевого участия и договоров о переходе прав по ним, предметом которых являются парковочные места, требования о передаче которых в натуре не включены в реестр требований участников строительства должника-застройщика.

Из электронного дела следует, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2019 года по делу № А43-16230/2015 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Добрострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о намерении стать приобретателем прав застройщика земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060114:20, общей площадью 6164,6, кв.м. расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Нижегородский район, пересечение улиц Тверская-Славянская, 35, с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060114:60; земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060160:7, общей площадью 4156 кв.м., расположенного по адресу г.Н.Новгород, Нижегородский район, ул. Большая Печерская - пл. Сенная, Казанская набережная, с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060160:292, а также права на проектно-сметную, исходно-разрешительную, исполнительную документацию, заключение государственной экспертизы, а также ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Волго-Вятская строительная компания» ФИО3 о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю - обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Добрострой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>). Передать приобретателю -Обществу    с    ограниченной    ответственностью    специализированный    застройщик «Добрострой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>): право аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060114:20, общей площадью 6 164,6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Вятская строительная компания» на основании договора аренды № 18-198с земельного участка от 16.02.2007 г.; неотделимые улучшения, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060114:20, общей площадью 6164,6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, на праве собственности, в том числе 2657653/3094300 долей (85,888% свободных площадей) в праве долевой собственности в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060114:60, расположенном по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; право аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060160:7, общей площадью 4 156 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Большая Печерская, пл. Сенная, Казанская набережная, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Вятская строительная компания» на основании договора аренды № 18-592с земельного участка от 29.12.2007 г.; неотделимые улучшения, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060160:7, общей площадью 4156 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Большая Печерская, пл. Сенная, Казанская набережная, на праве собственности, в том числе 320175/329130 долей (97,279% свободных площадей) в праве долевой собственности в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060160:292, расположенном по адресу: Нижегородская область, 

<

...> права на проектно-сметную документацию на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой на пересечении улиц Тверская - Решетниковская - Славянская, 35 в Нижегородском районе г. Н. Новгорода; права на проектно-сметную документацию на строительство гостиницы и жилого блока со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Большая Печерская - пл. Сенная в Нижегородском районе г. Н. Новгорода; права на исходно-разрешительную и исполнительную документацию, заключение государственной экспертизы на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Решетниковская - Славянская, 35; права на исходно-разрешительную и исполнительную документацию, заключение государственной экспертизы на строительство гостиницы и жилого блока со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенных по адресу: 

<

...> права требования по подключению (технологическому присоединению) гостиницы и жилого блока со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Большая Печерская - пл. Сенная в Нижегородском районе г. Н. Новгорода к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «Волго-Вятская строительная компания» в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060160:7, общей площадью 4156 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Большая Печерская, пл. Сенная, Казанская набережная с находящимися на нем неотделимыми улучшениями; права требования по подключению (технологическому присоединению) жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой на пересечении улиц Тверская -Решетниковская - Славянская 35 в Нижегородском районе г. Н. Новгорода к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «Волго-Вятская строительная компания» в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060114:20, общей площадью 6164,6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская -Славянская, 35 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями; обязательства застройщика - ООО «Волго-Вятская строительная компания» по передаче жилых помещений на общую сумму 96 107 272 (девяносто шесть миллионов сто семь тысяч двести семьдесят два) рубля 30 (тридцать) копеек в объекте: гостиница и жилой блок со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенных по адресу: 

<

...> и участникам долевого строительства, в соответствии с реестром требований участников строительства по состоянию на 16 октября 2019 года; обязательства застройщика - ООО «Волго-Вятская строительная компания» по передаче жилых помещений и машино-мест на общую сумму 222 596 580 (двести двадцать два миллиона пятьсот девяносто шесть тысяч пятьсот восемьдесят) рублей 07 (семь) копеек участникам долевого строительства в объекте: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская-Славянская, 35, в соответствии с реестром требований участников строительства на 16 октября 2019 года; права требования по исполнению участниками долевого строительства гостиницы и жилого блока со встроенными помещениями общественного назначения и подземной 43 А43-16230/2015 автостоянкой, расположенных по адресу: 

<

...> требования которых включены в реестр требований участников строительства на 16 октября 2019 года, обязательств по оплате жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в оставшейся части на общую сумму 11 482 630 (одиннадцать миллионов четыреста восемьдесят две тысячи шестьсот тридцать) рублей; право требования по исполнению участником строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская-Славянская, 35, требования которого включены в реестр требований участников строительства по состоянию на 16 октября 2019 года, обязательств по оплате жилых помещений по договору долевого участия в строительстве в оставшейся части на сумму 369 940 (триста шестьдесят девять тысяч девятьсот сорок) рублей. Установить, что соотношение стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и неотделимые улучшения, а также права аренды на земельные участки и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, за вычетом денежных требований участников строительства, обязательства по удовлетворению которых не подлежат передаче приобретателю, составляет 1, 49071. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Волго-Вятская строительная компания» перечислить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Добрострой» денежные средства в размере 43 597 598 (Сорок три миллиона пятьсот девяносто семь тысяч пятьсот девяносто восемь) рублей 06 (шесть) копеек со специального счета № 40702810042000031212 в Волго-Вятском банке ПАО «Сбербанк» на расчетный счет ООО СЗ «Добрострой» в течении 2 (двух рабочих) дней с даты вступления в законную силу настоящего определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика по следующим реквизитам: Получатель платежа: ООО СЗ «Добрострой» ИНН 

<

***> КПП 526001001 расчетный счет № 

<

***> в Волго-Вятский банк ПАО Сбербанк, к/с 30101810900000000603 БИК 042202603.

Объем переданных обязательств был определен арбитражным судом в соответствии с сформированным в установленном порядке реестром требований участников строительства, требования ФИО2 в указанном реестре отсутствуют, обязательство по передаче парковочного места № 6 в указанном жилом доме в судебном акте о передаче прав застройщика от ООО «ВВСК» к ООО СЗ «Добрострой» не указано и отсутствует. У ООО «ВВСК» на вещном или ином праве отсутствует в связи с его передачей ООО СЗ «Добрострой» тот объект незавершенного строительства, право требования передачи парковочного места в котором является предметом договора участия в долевом строительстве № СТА/6 от 26.12.2010 года, поэтому ООО «ВВСК» не может передать в этом объекте капитального строительства данное парковочное место, перевод долга в указанной части на ООО СЗ «Добрострой» не производился.

На основании изложенного, является верным вывод суда первой инстанции, что в отношении ООО «ВВСК» обязанность по передаче в натуре парковочного места № 6 в незавершенном строительством объекте с кадастровым номером 52:18:0060114:60 по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, прекратилась в связи с невозможностью исполнения по причине закрытия реестра требований кредиторов, не обращения с требованием о передаче парковочного места № 6 в установленный срок и порядке, а также по причине передачи прав застройщика от ООО «ВВСК» к ООО СЗ «Добрострой» на жилой комплекс (дом) с условным названием «Ренессанс» без перехода обязанности по передаче парковочного места № 6.

Суд правомерно учел, что вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43 -16230/2015 шифр 32-76/255 от 07.11.2019 года о передаче имущества и обязательств застройщика обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Добрострой», в котором перечислены все переданные приобретателю прав застройщика обязательства о передаче жилых помещений и машино-мест в указанном объекте незавершенного строительства с условным наименованием «Ренессанс», среди которых отсутствует обязанность по передаче парковочного места № 6 ФИО2, чем обеспечивается исполнение предусмотренного пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве правила о том, что к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 308.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства. В тех случаях, когда кредитор не может требовать по суду исполнения обязательства в натуре, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, если отсутствуют основания для прекращения обязательства, например, предусмотренные пунктом 1 статьи 416 и пунктом 1 статьи 417 ГК РФ (статья 15, пункт 2 статьи 396 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

Указанные нормы права можно применить к вопросу о фактическом прекращении обязательств должника-застройщика передать в натуре соответствующее парковочное место физическим лицам, заключившим договор долевого участия в строительстве или к которым в результате правопреемства перешло такое право, поскольку в правовых рамках конкурсного производства застройщика не может существовать в неизменном виде в силу особенностей правового регулирования, формирование которого федеральным законодателем находится вне воли должника и другой стороны договора долевого участия в строительстве парковочного места, такое правовое регулирование устанавливает передачу приобретателю прав застройщика только обязательств по передаче тех жилых помещений и машино-мест, требования о передаче которых были установлены в реестре требований участников строительства (ранее -реестре требований передачи жилых помещений).

Обязательство по передаче парковочного места к должнику-застройщику не подлежит безусловному исполнению в условиях конкурсного производства застройщика при отсутствии воли и факта совершения участником строительства определенных юридически значимых действий, направленных на включение соответствующего требования в реестр требований участников строительства в установленном порядке и в установленный срок, при обратном подходе нивелировалось бы правовое регулирование отношений участника долевого строительства и застройщика, при банкротстве застройщика.

Согласно абзацу второму пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Залоговые кредиторы после передачи прав застройщика Фонду субъекта Российской Федерации утрачивают право залога, и их требования переводятся в денежные обязательства, на основании п. 6 ст. 201.15.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127 -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в связи с чем, регистрационные записи о заключенных между ними и застройщиком договорах долевого участия прекращаются.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование. Указанные требования не только должны существовать сами по себе, но и быть в установленном порядке включены в реестр требований участников строительства, который передается приобретателю прав застройщика в случае применения такого способа удовлетворения прав участников строительства.

Особенности урегулирования приобретателем обязательств застройщика перед участниками строительства определены статьей 201.15.1 Закона о банкротстве, согласно пункту 1 которой приобретатель в качестве встречного предоставления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (то есть перечень передаваемых обязательств по требованиям кредиторов исчерпывающий и он определяется содержанием реестра требований участников строительства).

В силу пункта 5 статьи 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

Из приведенных норм Закона о банкротстве следует, что залоговое требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, а также тех участников строительства, чьи требований не установлены и не включены в реестр требований участников строительств не отнесены к требованиям, подлежащим передаче приобретателю прав застройщика и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок по указанному адресу подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

В ином случае, материально правовой интерес участников строительства, чьи требования включены в реестр и обязательства по удовлетворению требований которых переданы приобретателю, на получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, не может быть удовлетворен.

Сохранение в ЕГРН записи о регистрации упомянутого договора долевого участия в строительстве как обременения права аренды на земельный участок под объектом незавершенного строительства нарушает права приобретателя прав застройщика - ООО СЗ «Добрострой» и фактически означает наличие противоречия между записью в ЕГРН и вступившим в законную силу определением о передаче прав застройщика.

По своей правовой природе государственная регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется как обременение права на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 131 раздела 6.7 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 132 раздела 6.7 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 в записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются: вид сделки: договор участия в долевом строительстве; предмет сделки: слова «объект долевого строительства», а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта; цена сделки: определенная договором участия в долевом строительстве цена; лицо, права которого ограничиваются (обременяются): предусмотренные пунктом 50 Порядка сведения о стороне договора -застройщике; лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права: предусмотренные пунктом 50 Порядка сведения о стороне договора - участнике долевого строительства; документы-основания: реквизиты договора участия в долевом строительстве; условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве: - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - сроки и порядок уплаты цены договора; - гарантийный срок на объект долевого строительства; - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в случаях, установленных федеральным законом (в том числе реквизиты договора поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования); сведения о банке, заключившем договор поручительства, либо о страховой организации или об обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, заключивших договор страхования; срок действия договора поручительства или договора страхования; сумма (размер) предоставляемого поручительства или страховая сумма по договору страхования; сведения о поручителе (сопоручителях), заключившем договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона о долевом строительстве, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома); - сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора; - слова «Земельный участок (право аренды либо субаренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находятся в залоге у...», далее указываются фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии) физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве; сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан; сведения о дате расторжения или прекращения договора страхования и (или) дате прекращения поручительства при поступлении соответствующей информации от страховой организации, общества взаимного страхования застройщиков или поручителя, являющихся стороной соответствующего договора; сведения о приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, с указанием срока такого приостановления. (абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 11.12.2017 N 669)

По смыслу норм параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127 -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» «Банкротство застройщика» основной задачей, решаемой в процедуре конкурсного производства застройщика, является решение проблемы прекращения строительства объектов незавершенных строительством или не начатых строительством, в отношении которых должником-застройщиком заключены, но не исполнены договоры долевого участия в строительстве, нормы указанной главы предусматривают три формы решения указанной задачи: передача земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства и обязательств по передаче жилых помещений в них жилищно-строительный кооператив, создаваемый участниками долевого строительства, возмездную передачу прав застройщика приобретателю, продажу земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с публичных торгов, все три формы предполагают, что земельный участок и объект незавершенного строительства может быть передан при условии его инвестиционной привлекательности, в частности при снятии с него всех обременений, оснований для существования которых не имеется, за счет чего инвестор, новый застройщик (приобретатель), созданный жилищно-строительный или иной кооператив вправе осуществлять реализацию свободных об обременений объектов долевого участия в строительстве - квартир, машино-мест, нежилых помещений и проч., в отношении которых ему не переданы обязательства по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, заключившим и исполнившим договоры в части оплаты первоначальному застройщику - банкроту.

На основании изложенного, суд пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для сохранения в ЕГРН записи об обременении права аренды на земельный участок, на котором расположено незавершенное строительством здание жилого дома со встроенными жилыми, нежилыми помещениями, одним из которых является парковочное место № 8.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Как верно указал суд первой инстанции, ООО «ВВСК» в лице конкурсного управляющего равно как и ООО СЗ «Добрострой» лишены возможности осуществить защиту нарушенного права на формирование конкурсной массы и распоряжение ею иным способом, кроме как предъявить иск о признании обременения права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060114:20 с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060114:60, в форме договора долевого участия в строительстве, предусматривающего передачу парковочного места № 6, регистрационная запись № 52-52-01/006/2012-254 от 14.02.2012 года, отсутствующим.

С учетом изложенного, суд справедливо указал, что удовлетворение иска с таким предметом приведет к реальному восстановлению права должника-застройщика надлежащим образом исполнить определение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2019 года о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в целях удовлетворения требований конкурсных кредиторов, в том числе участников долевого строительства, равно как и обеспечит получение приобретателем прав застройщика ООО СЗ «Добрострой» того, на что они были праве рассчитывать при приемке-передаче прав застройщика от ООО «ВВСК».

С учетом изложенного, ООО «ВВСК» в лице конкурсного управляющего, так ООО СЗ «Добрострой» лишены возможности осуществить защиту нарушенного права соответственно, с одной стороны, на формирование конкурсной массы и распоряжение ею путем надлежащей передачи прав застройщика, либо, с другой стороны, на получение того, что причитается в соответствии с вступившим в законную силу определением суда о передаче прав застройщика новому приобретателю, кроме как предъявить требование о признании обременения права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060114:20 с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060114:60, в форме договора долевого участия в строительстве, предусматривающего передачу парковочного места № 8, регистрационная запись № № 52-52-01/006/2012-254 от 14.02.2012 года, отсутствующим.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, удовлетворение иска с таким предметом приведет к реальному восстановлению прав должника-застройщика надлежащим образом исполнить определение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2019 года о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в целях удовлетворения требований конкурсных кредиторов, в том числе участников долевого строительства, одновременно, и защиту прав и законных интересов ООО СЗ «Добрострой» как приобретателя прав застройщика на получение того количества «свободных» площадей и помещений в объекте незавершенного строительства, которые передавались в отсутствие обязательств по их передаче участникам долевого строительства и объем обязательств перед которыми в силу прямого указания закона не подлежит расширительному толкованию.

Рассматривая требования ФИО2 о признании права собственности и включении в реестр требований кредиторов должника, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых основания для их удовлетворения.

Суд соглашается с доводами конкурсного управляющего о том, что ФИО2 ошибочно ссылается на обязанность конкурсного управляющего самостоятельно включить его требования о передаче парковочного места в реестр требований участников строительства, а также на неисполнение конкурсным управляющим обязанности по информированию ФИО2 о введении процедуры банкротства застройщика и необходимости предъявления им требования о передаче парковочного места конкурсному управляющему.

Согласно пункту 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 данной статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

Объявление № 52030266918 о признании ООО «ВВСК» несостоятельным (банкротом) и необходимости предъявления требований участниками строительства было опубликовано в официальном печатном издании - газете «КоммерсантЪ» на стр. 108 №117(6111) от 01.07.2017.

Таким образом, реестр требований участников строительства ООО «ВВСК» был закрыт в любом случае нее позднее 2 октября 2017 года.

Верховный суд Российской Федерации в определении от 05.09.2019 N 305-ЭС14-7512(24) указал, что если участника долевого строительства не уведомили о банкротстве застройщика, это не означает, что участник неопределенно долго может не предъявлять требование к застройщику. При применении данного подхода наряду с иными обстоятельствами следует принимать во внимание, что покупка объекта долевого участия в строительстве по договору долевого участия изначально сопряжена с определенными рисками для его будущего владельца. В связи с этим предполагается, что последний, вступая в данные правоотношения, действует разумно и осмотрительно, проявляет достаточную степень заботливости (по меньшей мере, интересуется ходом строительства) и не может в отсутствие к тому уважительных причин на неопределенно долгий срок откладывать предъявление требования, нарушая тем самым права иных участников строительства на удовлетворение их требований (создание ЖСК, привлечение нового застройщика, реализация объекта незавершенного строительства и т.п.). Таким образом, участник долевого строительства должен действовать разумно и осмотрительно (в том числе интересоваться ходом строительства).

Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ внесены изменения в параграф 7 главы IX Закона о банкротстве. В соответствии с указанными изменениями установлен одинаковый правовой режим удовлетворения требований участников строительства -физических лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения площадью не более 7 кв.м. Закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ вступил в силу 25.12.2018.

Дело о банкротстве ООО «ВВСК» возбуждено производством 07.07.2015 года, процедура наблюдения введена 12.08.2016 года, правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве применены к застройщику 06.10.2016 года, должник признан банкротом, введено конкурсное производство 22.06.2017 года.

На дату вступления в силу указанного Закона в процедуре конкурсного производства ООО «ВВСК» не были начаты расчеты по требованиям кредиторов третьей очереди -участников строительства.

 

Таким образом, Закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ подлежит применению к процедуре конкурсного производства ООО «ВВСК».

В силу пункта 5 статьи 8 Закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, арбитражный управляющий в течение сорока пяти календарных дней со дня вступления в силу настоящего Федерального закона вносит в реестр требований кредиторов соответствующие изменения путем включения требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений, указанных в подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в реестр требований по передаче жилых помещений и исключения требований участников строительства в указанной части из четвертой очереди реестра требований кредиторов. В случае, если требования участников строительства не были предъявлены в установленный Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» срок, такие требования предъявляются конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, установленном настоящей статьей, Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Из материалов дела усматривается и суд констатирует, что у конкурсного управляющего отсутствовали сведения о включении требования ФИО2, о передаче парковочного места и исключения его денежных требования из четвертой очереди реестр требований кредиторов ООО «ВВСК» по причине их отсутствия в последнем.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Нижегородской области от 13 февраля 2018 года (резолютивная часть от 09.02.2018 года) по делу № А43-16230/2015 шифр 32-76/117 отказано в удовлетворении требования ФИО2, вытекающего из договора участия в долевом строительстве № СТА/6 от 26.12.2011 года в размере 1 400 000 рублей.

Из указанного судебного акта усматривается, что ФИО2 в порядке ст. 100 Закона о банкротстве просил суд включить в реестр требований кредиторов должника задолженность, вытекающую из решения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 25.01.2017 по делу № 2-1135/2017, в размере 1 510 000 руб., а также из договора участия в долевом строительстве № СТА/6 от 26.12.2011 в размере 1 400 000 руб.

Суд счел указанное требование не подлежащим удовлетворению. При этом отказ не был мотивирован тем, что требование о передаче машино-места в натуре не подлежало включению в реестр требований участников строительства.

Суд первой инстанции, обосновано учел, что, обосновывая принятое решение, суд сослался на пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Также суд упомянул пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, по которому денежное требование — это требование участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Таким образом, суд заключил, исходя из содержания и смысла вышеуказанных положений Закона, требования ФИО2 о включении суммы денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве № СТА/6 от 26.12.2011, учитывая наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, не относится к денежным требованиям по смыслу Закона о банкротстве, а потому не подлежит включению в реестр требований кредиторов ООО «ВВСК».

Указанный судебный акт вступил в законную силу, не обжаловался, не пересматривался в предусмотренном законом порядке, ни его мотивировочная, ни резолютивная части никак не изменялись, в нем не исправлялись опечатки, описки, а потому в силу положений статей 16, 69 АПК РФ он имеет обязательную силу и подлежит неукоснительному исполнению, в том числе конкурсным управляющим и учитывается судом при рассмотрении настоящего обособленного спора по объединенным требованиям.

При таких обстоятельствах у конкурсного управляющего отсутствовали основания по самостоятельному переносу не включенных в реестр требований кредиторов требований ФИО2 в реестр требований участников строительства в части требования о передаче спорного парковочного места.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что конкурсный управляющий не должен дополнительно уведомлять участников строительства о внесении изменений в Закона о банкротстве, такая обязанность на него ни 478-ФЗ федеральным законом, ни иными положениями не возложена.

В рассматриваемом случае ФИО2 самостоятельно 29.11.2017 года уже обращался в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО «ВВСК» с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов, суд указанное требование рассмотрел 09 февраля 2018 года (шифр 32-76/117), следовательно, ФИО2, имел исчерпывающую информацию о банкротстве застройщика и должен был, действуя осмотрительно, интересоваться и отслеживать ход дела о банкротстве дела, в том числе суд принимает во внимание, что ФИО2 обращался к помощи профессиональных юристов (следует из судебного акта о частичном отказе в включении требований), которых он в действительности привлекал для оказания ему содействия в установлении требования о передаче жилого помещения, ФИО2 должен был в общие установленные сроки обращаться с соответствующими требованиями о включении в реестр требований участников строительства в адрес конкурсного управляющего и в арбитражный суд, в случае отказа конкурсного управляющего их удовлетворить при отсутствии разногласий, однако, такие действия ФИО2 совершил уже после передачи прав застройщика на земельный участок и находящийся на нем объект незавершенного строительства.

ФИО2 обращение с требованием в адрес конкурсного управляющего было сделано им 09 июня 2020 года, то есть после истечения двухмесячного срока на предъявление требования о передаче парковочного места, истекшего 25 февраля 2019 года, пропуск срока на включение в реестр является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Согласно аудиозаписям судебного заседания, суд неоднократно задавал представителю ФИО2 вопрос о том, на что именно направлена воля заявителя - на передачу парковочного места в натуре либо на установление денежного требования к должнику, к приобретателю прав застройщика, на что был получен однозначный ответ о направленности воли исключительно на передачу парковочного места в натуре путем включения соответствующего требования в реестр требований кредиторов ООО «ВВСК» либо признание права собственности на то же имущество, последнее требование было обращено к ООО «ВВСК» и к ООО СЗ «Добрострой» совместно.

Судом первой инстанции установлено, что ходатайство ФИО2 о восстановлении пропущенного срока не мотивировано должным образом и правомерно не удовлетворено.

Объем переданных обязательств уже был определен арбитражным судом и конкурсным управляющим в соответствии со сформированным в установленном порядке реестром требований участников строительства, требования ФИО2 в указанном реестре отсутствуют, обязательство по передаче парковочного места № 6 в указанном жилом доме в судебном акте о передаче прав застройщика от ООО «ВВСК» к ООО СЗ «Добрострой» не указано и отсутствует. У ООО «ВВСК» на вещном или ином праве отсутствует в связи с его передачей ООО СЗ «Добрострой» тот объект незавершенного строительства, право требования передачи парковочного места в котором является предметом договора участия в долевом строительстве № СТА/6 от 26.12.2011 года, поэтому ООО «ВВСК» в принципе не могло и не может передать в этом объекте капитального строительства данное парковочное места, перевод долга в указанной части на ООО СЗ «Добрострой» не производился.

Поскольку ООО «ВВСК» и его конкурсный управляющий передали все права застройщика и обязанности по сформированному реестру требований участников строительства, конкурсный управляющий ООО «ВВСК» более не осуществляет ведение реестра требований участников строительства, требование ФИО2 о передаче парковочного места к ООО «ВВСК» и учете его в реестре требований участников строительства никак не может быть удовлетворено в любом случае в отношении данного ответчика.

С учетом изложенного, суд пришел к верному выводу о том, что требования ФИО2, заявленные к ООО СЗ «Добрострой», подлежат отклонению.

Залоговые кредиторы после передачи прав застройщика Фонду субъекта Российской Федерации утрачивают право залога, и их требования переводятся в денежные обязательства, на основании п. 6 ст. 201.15.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127 -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в связи с чем, регистрационные записи о заключенных между ними и застройщиком договорах долевого участия прекращаются.

Судом установлено, что ФИО2 залоговым либо иным кредитором по требованию, основанному на договоре участия в долевом строительства, предметом которого является передача парковочного места № 6, не является, поэтому обременение в виде зарегистрированного договора участия в долевом строительстве на парковочное место № 6 в ЕГРН подлежит погашению.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, удовлетворение требований ФИО2 существенным образом нарушило бы баланс интересов всего сообщества участников долевого строительства и приобретателя прав застройщика, при том, что первые рассчитывают от последнего получения фактического удовлетворения их требований путем передачи объектов долевого строительства в завершенном строительством и введенном в эксплуатацию объекте, а приобретатель на получение в собственность в качестве возмещения понесенных затрат на завершение строительства и ввод в эксплуатацию тех помещений в строящемся здании. Обязательств по передаче которых ему в соответствии с определением о передаче прав и обязательств застройщика ему не передавались, поэтому все иные помещения принадлежат новому застройщику на праве собственности.

Суд первой инстанции правомерно отклонил требование ФИО2 о признании за ним права собственности на парковочное место.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского   кодекса  Российской   Федерации   об   ответственности  за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, права застройщика в установленном законом порядке на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства переданы новому застройщику (приобретателю), заявление ФИО2 не подлежит удовлетворению.

Аналогичные разъяснения даны Верховным судом РФ в определении № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05 сентября 2019 года.

Все иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, озвученные представителем заявителя в судебных заседаниях, с учетов установленных по делу обстоятельств, правового значения не имеют.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив указанные обстоятельства, установленные в настоящем деле о несостоятельности (банкротстве) должника, в их совокупности и сопоставив их, коллегия судей пришла к выводу, что суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт.   

Обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Оснований для иной оценки доказательств по делу у коллегии судей не имеется.

Верховный суд Российской Федерации в определении от 30.08.2017 № 305-КГ17-1113 указал, что неотражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.  Все иные доводы и аргументы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции не опровергают законности принятого по делу судебного акта. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на определение по данной категории дел не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.06.2021 по делу № А43-16230/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                  Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий судья

Е.А. Рубис

Судьи

Е.Н. Беляков О.А. Волгина