ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А39-6360/2023

21 мая 2024 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2024 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восторг 52» на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 31.01.2024 по делу № А39-6360/2023, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Евроинвест»(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Восторг 52» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Евроинвест» – ФИО1 по доверенности от 01.02.2023 сроком действия по 31.01.2025, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Евроинвест» (далее – ООО «Евроинвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восторг 52» (далее – ООО «Восторг 52», ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 17.09.2020 № К1/09-20.

Иск заявлен на основании статей 309,450, 614, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован существенным нарушением ответчиком обязательств, принятых на себя в рамках спорного договора.

Решением от 31.01.2024 Арбитражный суд Республики Мордовия иск удовлетворил и взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб., а также по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Восторг 52» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора аренды. В обоснование своих возражений ООО «Восторг 52» указывает, что выявленные судебной экспертизой нарушения требований пожарной безопасности носят несущественных характер и могут быть устранены в кратчайшие сроки с минимальными затратами. Также обращает внимание, что в силу пунктов 2.1.2, 2.1.13, 2.1.16 часть выявленных недостатков относятся к зоне ответственности арендодателя. Помимо изложенного поясняет, что между сторонами сложился порядок оплаты арендной платы после выставления счетов, в связи с чем невнесение арендных платежей не может быть основанием для расторжения договора. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Евроинвест» в судебном заседании выразил несогласие с позицией заявителя, полагая его доводы несостоятельными, просил принятый по делу судебный акт оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.09.2020 между ООО «Евроинвест» (арендодатель) и ООО «Восторг 52» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № К 1/09-20, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 2230 кв.м, в здании автосалона Nissan, расположенном по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, Шоссе Космонавтов, д. 427, кадастровый номер 59:32:0000000:12158.

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендодатель оплачивает постоянную часть арендной платы по договору ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится оплата.

Пунктом 5.1 договора аренды установлен срок действия договора аренды, который составляет 15 лет, с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 30.06.2023 № КУВИ-001/2023-150242044, на вышеуказанное нежилое помещение зарегистрировано право аренды ООО «Восторг 52» (дата государственной регистрации 26.01.2021).

Передача объекта найма арендатору оформлена сторонами путем составления акта приема-передачи от 17.09.2020.

24.07.2021 между арендодателем и арендатором подписан акт о начале коммерческой деятельности арендатора в вышеуказанном арендуемом помещении.

В обоснование иска указано, что в целях подготовки вышеуказанного нежилого помещения к осуществлению своей деятельности, арендатором в помещении были выполнены различные работы, в том числе работы по монтажу перегородки холодильного оборудования, внутренней сети электроснабжения.

16.07.2021 со стороны арендодателя в адрес арендатора был направлен запрос о предоставлении ему: однолинейной схемы электроснабжения, исполнительной документации на выполненные работы, включая замеры сопротивления изоляции установленной арендатором электрической сети.

Запрошенная информация и документация арендатору предоставлена не была, представлен письменный ответ ООО «Восторг 52» от 25.05.2022.

07.07.2021 арендодателем в адрес арендатора был направлен повторный запрос о предоставлении вышеуказанной информации и документов. Ответа на данный запрос от арендатора не поступило.

22.12.2022 арендодателем в адрес арендатора был направлен запрос о предоставлении: однолинейной электрической схемы устроенной сети электроснабжения; исполнительной документации (договор с монтажной организацией, имеющей необходимые допуски, акты приемки выполненных скрытых работ, исполнительные схемы, сертификаты на используемые материалы, результаты выполненных лабораторией замеров сопротивления изоляции по устроенной арендатором разводке электрических сетей).

Письмом от 20.01.2023 ООО «Восторг 52» сообщило о том, что готовится запрошенная документация на устроенную арендатором внутреннюю электрическую сеть в объекте аренды.

В последующем арендодателю был предоставлен лишь проект схемы однолинейной сети электроснабжения арендатора.

В январе 2023 года арендодателем с участием привлеченной организации (ООО «ЭнергоЭффектСервис») была проведена проверка состояния электрической сети арендатора на объекте аренды, по результатам которой составлен отчет, в котором сделан вывод о созданных арендатором условиях, при которых арендодатель не имеет возможности выполнения своих обязанностей, предписанных ему правилами технической эксплуатации электроустановок, правилами охраны труда при эксплуатации электроустановок, а также вывод о недопустимости безопасной эксплуатации арендатором внутренней сети 0,4/0,22 кВ до устранения выявленных нарушений.

Указанный отчет получен представителем ответчика 30.01.2023, что подтверждается отметкой о получении письма от 27.01.2023.

Кроме того, арендодателем с участием ООО «ЭнергоЭффектСервис» была проведена выверка в натуре полученного проекта однолинейной схемы электроснабжения арендатора на объекте аренды.

По итогам проведенной выверки был составлен акт осмотра электроустановок ООО «Восторг 52» в нежилом помещении от 09.02.2023, согласно которому на объекте аренды выявлены нарушения, выразившиеся в наличии дефектов схем электроснабжения, их несоответствии ГОСТ ЕСКД и СПДС, отсутствии маркировки щитов и кабельно-проводниковой продукции, иные виды нарушений. Также, в указанном акте сделан вывод о возможности приведения выявленных нарушений к пожароопасной ситуации.

В целях проведения работ по устранению выявленных нарушений истцом копия акта осмотра была передана ответчику, что подтверждается письмом от 14.02.2023, полученным ответчиком 15.02.2023, ответчику был установлен срок для выполнения необходимых работ по устранению выявленных недостатков до 01.03.2023.

02.03.2023 комиссионной проверкой объекта аренды (с участием представителей истца, ответчика (директор магазина ФИО2) и специалиста по пожарной безопасности ФИО3) были выявлены нарушения требований пожарной безопасности, а также безопасной эксплуатации электрической сети магазина «Маяк», о чем был составлен акт обследования, один экземпляр которого (с перечнем выявленных нарушений) был передан арендатору для проведения работы по устранению выявленных нарушений.

В последующем истцом неоднократно предпринимались действия к понуждению ответчика устранить выявленные нарушения требований пожарной безопасности (письма от 10.04.2023, 17.04.2023, 15.05.2023).

Кроме того, в обоснование иска указано, что в нарушение пункта 2.2.5 договора аренды, ответчик неоднократно отказывал истцу в предоставлении доступа на территорию объекта аренды и предоставлении запрошенных документов, о чем были составлены соответствующие акты от 14.04.2023. 19.04.2023, 19.05.2023.

Кроме того, ответчиком неоднократно нарушались сроки внесения арендной платы, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-513/2023 от 28.03.2023.

Полагая, что со стороны ответчика допущено существенное нарушение условий договора аренды недвижимого имущества от 17.09.2020 № К1/09-20 истцом в адрес ответчика 25.08.2022, 19.05.2023 были направлены претензии о расторжении договора аренды, которые оставлены без удовлетворения, что послужило ООО «Евроинвест» основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленное истцом требование, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 4.4 заключенного сторонами спора договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течении 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин в следующих случаях:

- использование нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора; 

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели), умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки; 

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочили срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что в целях подготовки арендованного нежилого помещения к осуществлению своей деятельности, арендатором в помещении были выполнены различные работы, в том числе работы по монтажу перегородки холодильного оборудования.

В заключении экспертов от 21.11.2023, подготовленном по результатам комплексной судебной экспертизы экспертами ООО «БТИ» ФИО4 и ООО «Пермь инвентаризация» ФИО5, установлено, что нежилое помещение, площадью 2230 кв.м в здании по адресу: г. Пермь, Пермский район, Савинское с/п, шоссе Космонавтов, д. 427, имеет нарушения требований пожарной безопасности, а именно:

- в процессе изменения объемно планировочных решений (строительство встроенных помещений для персонала) нарушен принцип эвакуации;

- вновь построенный холодный торговый зал по продаже скоропортящихся продуктов питания и помещение кассы не оборудованы системой автоматического пожаротушения; 

- в холодном торговом зале отсутствует система пожарной сигнализации, система оповещения управления эвакуацией; система внутреннего противопожарного водопровода; 

- в торговом зале выделен участок под разгрузку и складирование товара, который не выделен в отдельное помещение с противопожарными преградами, не оборудован глухими (до перекрытия) перегородками, не оборудован дверьми, отделяющими его от  офисных помещений;

- запоры (замки) на дверях эвакуационных выходов не обеспечивают возможность их свободного открывания изнутри без ключа;

- в противопожарном разрыве здания у эвакуационного выхода северного крыла ООО «Восторг 52» допустило складирование горючих материалов, упаковки;

- в помещениях допущено хранение горючих материалов, отходов, упаковок на путях эвакуации, у эвакуационных выходов;

- кнопки запуска системы внутреннего противопожарного водопровода не подключены (монтаж не завершен);

- выполненные изменения объемно-планировочных решений в спорных помещениях проведены без разработки проектных решений.

В связи с изложенным экспертами сделан вывод, что выявленные нарушения требований пожарной безопасности создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценка собранных по делу доказательств свидетельствует о доказанности того обстоятельства, что по результатам проведенной ответчиком перепланировки арендованные помещения перестали соответствовать требованиям пожарной безопасности, в связи с чем создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы ответчика об устранимости выявленных судебной экспертизой нарушений требований пожарной безопасности не могут быть приняты во внимание, поскольку такое устранение ответчиком не осуществлено.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-513/2023 от 28.03.2023 с ответчика в пользу истца взысканы пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 17.09.2020 № К1/09-20 за период с 24.07.2021 по 11.01.2023.

Таким образом, материалами дела подтверждается также факт неоднократного нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, что является самостоятельным основанием для возникновения у арендодателя права на инициирование процедуры расторжения договора.

Ссылка заявителя жалобы на то, что между сторонами сложился порядок оплаты арендной платы после выставления счетов, не имеет правового значения, поскольку в соответствии пунктом 3.3 договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следовательно, ее невнесение в установленный срок свидетельствует о нарушении условий договора аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что со стороны ответчика допущен ряд существенных нарушений договора аренды недвижимого имущества от 17.09.2020 № К1/09-20, что свидетельствует о правомерности предъявленного истцом требования о досрочном расторжении указанного договора.

Следовательно, иск ООО «Евроинвест» удовлетворен на законных основаниях.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 31.01.2024 по делу № А39-6360/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восторг 52» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Д.Г. Малькова

 

Судьи

Н.В. Устинова

 

А.Н. Ковбасюк