Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А78-6933/2021

02 марта 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 2 марта 2023 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Васиной Т.П., Кушнаревой Н.П. 

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Сковородиным А.С.

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Забайкальского края представителя департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ФИО1 (доверенность от 26.08.2021) и представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГолдГеоПром» ФИО2 (доверенность от 19.04.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2022 года по делу № А78-6933/2021 Арбитражного суда Забайкальского края,

установил:

департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Чита, далее также – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГолдГеоПром» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Чита, далее также – ООО «СЗ «ГолдГеоПром», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.12.2020 № 315/20 за период с 21.12.2020 по 30.09.2021 в сумме 405 167 рублей 07 копеек и пени за период с 16.03.2021 по 19.07.2021 в сумме 3 347 рублей 01 копейки. 

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена Государственная инспекция Забайкальского края.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 25 апреля 2022 года иск удовлетворен.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2022 года указанное решение отменено в части взыскания с ООО «СЗ «ГолдГеоПром» в пользу департамента задолженности в сумме 202 583 рубля 54 копейки и пени в сумме 1 673 рубля 51 копейки, а также в части взыскания с общества в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 5 586 рублей. В удовлетворении указанной части иска отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. 

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы департамент сослался на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, в частности, на ошибочность выводов этого суда об отсутствии оснований для применения при расчете для ответчика арендной платы коэффициента 5 %, установленного подпунктом 1 пункта 14 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением правительства Забайкальского края от 19.06.2015 № 305. Департамент указал на необоснованное отклонение апелляционным судом его доводов о продлении договора аренды земельного участка от 20.10.2005 № 883/5 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок после окончания срока его действия 31.12.2016, а также выразил несогласие с выводами этого суда о том, что договор о передаче прав и обязанностей от 09.06.2018 является фактически новым договором аренды земельного участка, заключенным ответчиком. 

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 февраля 2023 года в связи с длительным отсутствием ввиду отпуска судьи Яцкевич Ю.С. в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, произведена замена в составе судей, рассматривающих кассационную жалобу по настоящему делу: судья Яцкевич Ю.С. заменена на судью Васину Т.П.

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела произведено с самого начала.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

Представитель ответчика в представленном отзыве и устных пояснениях указал на несостоятельность доводов истца, в связи с чем просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

Государственная инспекция Забайкальского края своих представителей в заседание не направила, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенной надлежащим образом. 

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 27 декабря 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьего лица.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов этого суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (арендодатель) и ООО «Развитие» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.10.2005 № 883/05, согласно которому арендатору на срок до 30.09.2010 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 75:32:030523:0013 площадью 11,0862 га, имеющий местоположение: г. Чита, пос. Каштак, для проектирования и строительства жилого комплекса.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.06.2007.

По условиям договора (пункты 2.5 и 5.2) арендатор обязался ежеквартально вносить арендную плату в сроки до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря текущего года, при этом стороны предусмотрели, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку из расчета 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Расчет арендной платы на 2005 год указан в пункте 2.8 договора.

Впоследствии уполномоченный исполнительный орган государственной власти Читинской области по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена – комитет по управлению государственным имуществом Читинской области и ООО «Развитие» заключили дополнительное соглашение от 05.05.2008 к договору аренды, которым определили арендную плату на 2008 год и порядок ее внесения. 

В дальнейшем департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (правопреемник комитета по управлению государственным имуществом Читинской области) и ООО «Развитие» заключили дополнительное соглашение от 22.11.2010 к договору аренды, которым продлили срок действия последнего до 30.09.2013, установили размер арендной платы на 2010-2013 годы и указали, что расчет арендной платы производится на основании постановления правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края».

На основании договора от 20.12.2011 с согласия департамента права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.10.2005 № 883/05 переданы обществом «Развитие» ООО «Интер-Строй», с которым впоследствии департамент подписал дополнительные соглашения от 25.11.2013 и от 29.06.2015. Указанными дополнительными соглашениями срок аренды земельного участка продлен до 31.10.2014 и до 31.12.2016 соответственно, при этом сторонами согласована неустойка за нарушение срока внесения арендной платы начиная с 01.01.2011 в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В дальнейшем на основании договора от 09.06.2018 с согласия департамента (распоряжение от 18.05.2018 № 2119/р) права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.10.2005 № 883/05 были переданы обществом «Интер-Строй» ООО «ГолдГеоПром» на тех же условиях, которые существовали на момент заключения  этого договора. Названный договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке 22.06.2018.

В соответствии с заключенным с департаментом соглашением от 25.11.2020 № 40 общество «СЗ «ГолдГеоПром» произвело кадастровые работы, в результате которых был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 75:32:000000:3555 площадью 5 455 кв.м, имеющий местоположение: Забайкальский край, мкр. Каштакский, 1 (образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 75:32:030523:13 в соответствии с утвержденным постановлением администрации городского округа «Город Чита» от 18.09.2020 № 371 проектом межевания территории).

На основании заявления ООО «СЗ «ГолдГеоПром» департамент заключил с ним договор аренды указанного земельного участка от 22.12.2020 № 315/20 на срок до 31.12.2022 для проектирования и строительства жилого комплекса.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.12.2020.

Стороны предусмотрели, что действие договора аренды распространяется на отношения сторон, возникшие с 21.12.2020.

Согласно пункту 4.3.4 договора размер арендной платы за период с 21.12.2020 по 31.12.2021 определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 28 208 623 рубля 25 копеек. Арендная плата подлежит внесению арендатором поквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункт 4.2). 

Впоследствии решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.08.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 75:32:000000:3555 установлена в размере 15 287 747 рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом «СЗ «ГолдГеоПром» обязательств по внесению арендной платы за период с 21.12.2020 по 30.06.2021, департамент после реализации претензионного порядка урегулирования спора (претензия от 03.06.2021) обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просил взыскать с него задолженность по арендной плате по договору аренды от 22.12.2020 № 315/20 в сумме 405 167 рублей 07 копеек, а также неустойку за несвоевременное внесение арендной платы по этому договору за период с 16.03.2021 по 19.07.2021 в сумме 3 347 рублей 01 копейка. 

Расчет задолженности по арендной плате произведен департаментом на основании подпункта 2 пункта 14 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением правительства Забайкальского края от 19.06.2015 № 305 (далее также – Порядок), согласно которому в случае предоставления земельного участка лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 8, 309, 421, 424, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 11.2, 11.8, 22, 39.6, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и, признав доказанным и установленным ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, исходил из наличия оснований для взыскания с него как задолженности по арендной плате, так и неустойки за нарушение сроков ее внесения в указанных выше размерах. При этом суд отклонил доводы ответчика о необходимости при расчете арендной платы применять коэффициент 2,5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, установленный подпунктом 1 пункта 14 Порядка, сославшись на то, что договор аренды от 22.12.2020 № 315/20 был заключен им на основании ранее заключенного договора аренды от 20.10.2005 № 883/05, права и обязанности по которому перешли к нему в соответствии с договором от 09.06.2018.  

Отменяя указанное решение в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 202 583 рубля 54 копейки и пени в сумме 1 673 рубля 51 копейки и отказывая в удовлетворении иска в этой части, апелляционный суд указал на то, что договор аренды земельного участка от 20.10.2005 № 883/5 прекратил свое действие в связи с истечением срока 31.12.2016, в связи с чем для ответчика начало срока аренды следует исчислять с 09.06.2018 – даты передачи ему прав и обязанностей арендатора по договору аренды                  от 20.10.2005 № 883/5. По указанной причине апелляционный суд исходил из необходимости применения при расчете годовой арендной платы положений подпункта 1 пункта 14 Порядка, согласно которым размер такой платы подлежит исчислению в размере не менее 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка (для случаев, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды). 

Между тем принятое апелляционным судом постановление подлежит отмене в связи со следующим.

Так, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 75:32:000000:3555, предоставленный в аренду ООО «СЗ «ГолдГеоПром», равно как и земельный участок с кадастровым номером 75:32:030523:13, из которого он был образован, относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена, в связи с чем арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, как указано выше, размер арендной платы по договору аренды определен департаментом на основании подпункта 2 пункта 14 Порядка, согласно которому в случае предоставления земельного участка лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. При этом департамент основывался на том, что право аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 75:32:030523:13, основанное на договоре аренды от 20.10.2005 № 883/05, перешло к ответчику в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора от 09.06.2018.  

Возражая относительно применения департаментом при определении размера арендной платы за спорный период указанного коэффициента, ответчик указал на то, что на основании подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 01.07.2018, с этой даты у него возникло право на заключение договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 75:32:030523:13  без проведения торгов, в связи с чем арендная плата за период с 01.07.2018 по 30.06.2020 подлежит исчислению для него в соответствии с пунктом 2 Порядка, а за период с 01.07.2020 по 30.06.2021 в соответствии с подпунктом 1 пункта 14 Порядка с применением коэффициента 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

Признавая указанные возражения ответчика необоснованными, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для определения сроков начисления арендных платежей с учетом даты вступления в силу подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, и пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, и исходил из отсутствия оснований для возобновления договора аренды от 20.10.2005 № 883/05 на неопределенный срок после истечения срока действия этого договора 31.12.2016. В этой связи апелляционный суд указал на то, что на момент заключения договора от 09.06.2018 о передаче прав и обязанностей арендатора обществу «СЗ «ГолдГеоПром», указанный договор был прекращен. При этом апелляционный суд пришел к выводу, что договор о передаче прав и обязанностей от 09.06.2018 следует рассматривать в качестве самостоятельного (нового) договора аренды земельного участка, в силу чего с учетом определенной таким образом для ответчика даты начала арендных правоотношений исходил из необходимости при расчете арендной платы за период с 21.12.2020 по 30.06.2021 применять коэффициент 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

Между тем, делая указанные выводы, апелляционный суд не учел следующее. 

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 указанной статьи.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В рассматриваемом случае, как указано выше, по условиям договора аренды от 20.10.2005 № 883/05 земельный участок с кадастровым номером 75:32:030523:13 был предоставлен для строительства группы многоквартирных жилых домов. 

Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд указал, что согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, для завершения их строительства собственникам таких объектов. 

Однако, делая вывод об отсутствии оснований для возобновления договора аренды от 20.10.2005 № 883/05 после 31.12.2016 на неопределенный срок и, следовательно, о прекращении его действия, апелляционный суд в нарушение части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 и части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не выяснил и не установил обстоятельства относительно наличия по состоянию на 31.12.2016 на земельном участке с кадастровым номером 75:32:030523:13 объектов незавершенного строительства. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика указывал на наличие на земельном участке таких объектов (каркасов двух многоквартирных домов), что представитель департамента в свою очередь подтвердить затруднился.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела, поскольку наличие на этом земельном участке таких объектов может свидетельствовать о наличии у предыдущего арендатора права на заключение после 31.12.2016 нового договора аренды без проведения торгов и, следовательно, о возможности признания договора аренды от 20.10.2005 № 883/05 после этой даты возобновившим свое действие на неопределенный срок. В свою очередь последнее обстоятельство влияет на выводы о том, перешли ли к ответчику права и обязанности по этому договору аренды в связи с заключением договора об их передаче от 09.06.2018, или же он вступил в самостоятельные правоотношения по использованию указанного участка, что необходимо для решения вопроса о выборе коэффициента, подлежащего применению при определении размера арендной платы за спорный период с 21.12.2020 по 30.06.2021 (2,5 процента или 5 процентов).   

Таким образом, выводы апелляционного суда о прекращении после 31.12.2016 действия договора аренды от 20.10.2005 № 883/5 и об отсутствии оснований считать предусмотренные им права и обязанности перешедшими к ответчику в связи с заключением договора от 09.06.2018 и, соответственно, об отсутствии оснований для применения при определении размера арендной платы коэффициента 5 процентов сделаны судом при неполно выясненных обстоятельствах и являются преждевременными.

При таких обстоятельствах, поскольку при принятии обжалуемого постановления апелляционным судом неполно исследованы материалы дела и не установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, это постановление не может быть признано законным и обоснованным, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 этого Кодекса подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в частности, обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований для признания договора аренды от 20.10.2005 № 883/5 возобновившим свое действие неопределенный срок, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор. 

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2022 года по делу № А78-6933/2021 Арбитражного суда Забайкальского края отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном             статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                 С.Б. Качуков

Судьи                                                                                              Т.П. Васина

                                                                                                            Н.П. Кушнарева