/

 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-8447/2018

г. Краснодар

14 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца – администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОРГН 1022302934367), ответчика – открытого акционерного общества «Автогрузсервис» (ИНН 2317011943, ОГРН 1022302714477), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2018 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 (судьи Баранова Ю.И., Новик В.Л., Шапкин П.В.) по делу № А32-8447/2018, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО «Автогрузсервис» (далее – общество) о расторжении договора от 12.02.1996 № 61 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.

Решением от 13.07.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 08.10.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств, подтверждающих наличие на стороне общества непогашенной арендной платы. Ответчик не допустил существенных нарушений условий договора в части внесения арендных платежей.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск. Податель жалобы указывает, что в период с 01.10.2015 по 31.03.2017 ответчик несвоевременно вносил арендные платежи, в связи с чем на стороне общества образовался долг в размере 576 836 рублей 28 копеек. Допущенные арендатором нарушения условий сделки являются существенными, поэтому администрация вправе требовать расторжения договора даже после уплаты ответчиком долга (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Досудебный порядок расторжения договора (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс) арендодателем соблюден.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и АООТ «Автогрузсервис» (арендатор; правопредшественник общества) заключили договор от 12.02.1996 № 61 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды сроком с 01.01.1996 по 01.01.2045. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Порядок расчета арендной платы определен в пункте 2.2 договора и установлен в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-II-а х 2,5 х 0,7.

Пунктом 2.4 договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. В приложении № 1 к договору стороны определили, что сумма платежей на момент заключения договора по ставкам 1996 года составляет 77 430 тыс. рублей в год и подлежит индексации при изменениях, указанных в пункте 2.4 договора.

Дополнительным соглашением от 19.02.2002 внесены изменения в части площади (составила 43 142 кв. м) земельного участка (постановление главы г. Сочи от 21.12.2000 № 983/1) и базовых ставок арендной платы на основании статьи 1 Федерального закона от 14.12.2001 № 163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога». В соответствии с постановлением главы г. Сочи от 21.12.2001 № 724 сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2002 составила (в год) 1 057 841 рубль 84 копейки.

Дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю города Сочи» (далее – постановление № 791) увеличена сумма арендной платы, которая составила 1 199 701 рубль 62 копейки (с разбивкой по кварталам).

Дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления главы г. Сочи от 19.03.2008 № 283 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» внесены изменения в пункты 1.1 и 1.3 договора от 12.02.1996 № 61. Данным соглашением изменена категория земли на «земли населенных пунктов», участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402015:5. Земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на его части жилых многоквартирных домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

Дополнительным соглашением от 09.02.2011 на основании постановления № 791 сумма годовой арендной платы увеличена до 1 174 272 рублей 75 копеек.

03 октября 2016 года администрация предложила обществу подписать проект дополнительного соглашения к договору от 12.02.1996 № 61, которым на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и постановления главы г. Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» будет  изменена методика расчета арендной платы. Согласно пункту 1 соглашения размер годовой арендной платы, установленной пунктом 2.2 договора, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.09.2016 № 35/25-2016 и составляет 5 051 882 рубля. В соответствии с пунктом 2 проекта соглашения исчисление арендной платы на основании пункта 1 данного соглашения устанавливается с 20.09.2016, то есть за период, предшествующий его заключению.

Общество отказалось от подписания дополнительного соглашения об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды от 12.02.1996 № 61.

В адрес общества направлена претензия от 20.04.2017 № 7499/02-05-16 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, размер которой определен органом местного самоуправления исходя из методики, содержащейся в проекте дополнительного соглашения от 03.10.2016.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика 466 633 рублей 78 копеек арендной платы за период с 01.07.2015 по 30.09.2016 и 77 102 рублей 48 копеек неустойки (по состоянию на 25.10.2016).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 по делу № А32-44823/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для начисления арендной платы по расчету истца, выполненному в нарушение условий договора; дополнительное соглашение об изменении методики (формулы) расчета арендной платы общество не подписало. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендный платежей, что является существенным нарушением условий договора и служит основанием для расторжения договора аренды, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в качестве основания расторжения договора аренды указала нарушение обществом как арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование объектом аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А32-44823/2016, судебные инстанции заключили о недоказанности администрацией факта существенного нарушения обществом условий договора аренды и отсутствия законных оснований для его досрочного расторжения (долг по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2017 у ответчика отсутствует). Не установив существенных нарушений условий рассматриваемого договора, суды отказали в удовлетворении искового заявления.

Доводы кассационной жалобы выводы судов об отсутствии оснований для расторжения договора аренды не опровергают. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

При таких обстоятельствах условия для отмены решения от 13.07.2018и постановления от 08.10.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 по делу № А32-8447/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                        Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                      В.А. Анциферов

А.И. Мещерин