АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А62-7534/2016

город Калуга

23» апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена                18.04.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме                 23.04.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

ФИО1

Судей

ФИО2

ФИО3

При участии в судебном заседании

от истца: 

Администрация города Смоленска

от ответчиков:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области

общество с ограниченной ответственностью "СмолСтройСервис"

от третьих лиц:

общество с ограниченной ответственностью "Амега" (правопреемник ООО ТД "Кредо")

Управление Росреестра по Смоленской области

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

индивидуальный предприниматель 

ФИО4 

ФИО5, представитель по доверенности №1/2044 от 25.12.2017, сроком до 31.12.2018;

ФИО6, представитель по доверенности №44 от 25.12.2017, сроком до 31.12.2018;

ФИО7, представитель по доверенности от 01.12.2017, сроком на 1 год;

представитель не явился, извещены надлежаще;

представитель не явился, извещены надлежаще;

представитель не явился, извещены надлежаще;

не явилась, извещена надлежаще;

         рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и общества с ограниченной ответственностью «Смол-Строй-Сервис», на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.09.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 по делу № А62-7534/2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Смоленска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис», обществу с ограниченной ответственностью «Амега» (правопреемник ООО «ТД «Кредо») с требованием о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис» на здание котельной, площадью 15 кв. м с кадастровым номером: 67:27:0031004:429, расположенное по адресу: 

<

...>.

Истец также просил признать недействительным договор купли-продажи от 20.10.2014, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и обществом с ограниченной ответственностью СмолСтройСервис», земельного участка с кадастровым номером: 67:27:0031004:119, площадью 720 кв. м, на котором расположен вышеуказанный объект.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по Смоленской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ФИО4

ООО «Амега» исключено из состава ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.09.2017 (судья  Соловьева А.В.),  оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 (судьи Тучкова О.Г., Токарева М.В., Капустина Л.А.) исковые требования удовлетворены.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области и общество с ограниченной ответственностью «Смол-Строй-Сервис», не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении  исковых требований.

Представитель заявителя Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области в судебном заседании суда округа доводы кассационной жалобы поддержала, по изложенным в ней основаниям, просила ее удовлетворить.

Представитель заявителя общество с ограниченной ответственностью «Смол-Строй-Сервис» в судебном заседании суда округа доводы кассационной жалобы поддержала, по изложенным в ней основаниям, просила ее удовлетворить.

Представитель истца возражала против доводов кассационных жалоб, по основаниям, указанным в отзыве на нее.

Представитель третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" направил в суд округа ходатайство  о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, отзывы на них, заслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 Администрация города Смоленска является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

Приказом от 02.08.2012 № 1286 «О предварительном согласовании ООО «ТД «Кредо» места размещения объекта капитального строительства» ООО «ТД «Кредо» согласовало место размещения объекта капительного строительства - административного здания производственной мастерской.

В связи с этим, был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119 по адресу 

<

...>, назначение: земли населенных пунктов, для строительства административного здания производственной мастерской.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО «ТД «Кредо» заключен договор аренды от 13.08.2012 № 1584/з указанного земельного участка для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования - строительства административного здания производственной мастерской. Земельный участок предоставлен арендатору сроком до 13.08.2015 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды земельного участка от 23.08.2014 № 1584/з расторгнут по соглашению сторон 20.10.2014.

По заявлению ООО «ТД «Кредо» от 19.09.2014 на основании Декларации об объекте недвижимого имущества была произведена государственная регистрация права собственности указанного общества на здание котельной площадью 15 кв. м, назначение нежилое, расположенное по адресу: 

<

...>, о чем 22.09.2014 в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним внесена запись регистрации № 67-67-01/296/2014-861.

В связи с заключением между ООО «ТД «Кредо» и ООО «СмолСтройСервис» договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 30.09.2014 в ЕГРП на объекты недвижимого имущества и сделок с ним 06.10.2014 внесена регистрационная запись № 67-67-01/3019/2014-193 о праве собственности покупателя ООО «СмолСтройСервис» на здание котельной, площадью 15 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Между Департаментом и ООО «СмолСтройСервис» 20.10.2014 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:119, площадью 720 кв. м по адресу 

<

...>, под зданием котельной, на основании которого произведена государственная регистрация права собственности ООО «СмолСтройСервис» на земельный участок, о чем 23.10.2014 в ЕГРЕП на объекты недвижимого имущества и сделок с ним внесена регистрационная запись № 67 -6701/332/2014-411.

В связи с тем, что здание котельной согласно позиции истца не является объектом недвижимости, оснований для предоставления ООО «СмолСтройСервис» в собственность земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:119 не имелось, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи данного земельного участка является недействительным.

Указывая на отсутствие каких-либо оснований у ООО «СмолСтройСервис» для приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:119, а также на то, что регистрация права собственности ООО «СмолСтройСервис» на здание котельной как на объект недвижимого имущества препятствует администрации как уполномоченному органу в реализации правомочий собственника в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, посягает на публичные интересы, администрация города Смоленска обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Как верно указали суды, целью заявленного Администрацией города Смоленска требования о признании права собственности на здание котельной отсутствующим является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, является движимым имуществом.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО «СмолСтройСервис» в жалобах ссылаются на то, что истцом не доказано какие именно права Администрации города Смоленска нарушены и, что удовлетворенные исковые требования могут привести к восстановлению прав, а также считают, что у Администрации города Смоленска отсутствует субъективное право для оспаривания сделки.

Исходя из фактических обстоятельств дела и совокупного анализа правовых норм  ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды правомерно отклонили указанные доводы заявителей, ввиду следующего.

Суды указали, что основанием заявленного требования являются обстоятельства государственной регистрации права на объект, не обладающий соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права публичного собственника земельного участка, интересы которого представляет администрация города Смоленска, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последней имеющихся у нее правомочий (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2016 по делу № 306-ЭС15-20155, № А12-43767/2014).

Из совокупного анализа п.1 ст. 130 , п.1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25  «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/2014, следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, а помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке с получением необходимой разрешительной документации  с соблюдением градостроительных норм и правил. 

При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства относятся акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, удостоверяющий возможность эксплуатации капитального строения.

Из материалов дела следует, что  ООО «ТД «Кредо» согласовало место размещения объекта капительного строительства - административного здания производственной мастерской на земельном участке, площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119 по адресу 

<

...>, назначение: земли населенных пунктов, для строительства административного здания производственной мастерской.

Согласно представленного ООО «ТД «Кредо» в Департамент технико-экономического обоснования «О возможности размещения объекта «административное здание» для расположенного рядом предприятия (здание производственной мастерской) определено, что  на участке планируется входная площадка, запасной выход, контейнерная площадка, гостевая парковка под навесом, при этом, не усматривается строительство на указанном земельном участке помимо административного здания производственной мастерской иного объекта - здания котельной.

Материалами дела также подтверждается, что 13.08.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО «ТД «Кредо» заключен договор аренды № 1584/з указанного земельного участка, согласно условиям которого участок предоставлен для строительства административного здания производственной мастерской, которое должно было быть завершено до 13.08.2015 (пункт 2.1 договора), при этом, доказательств того, что земельный участок предоставлялся для строительства объекта коммунальной инфраструктуры - здания котельной не имеется.

Из материалов регистрационного дела  усматривается, что первичная регистрация права собственности на здание котельной как на объект недвижимости была осуществлена за ООО «ТД «Кредо» на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 19.09.2014.

Исходя из совокупного анализа пп.2,3 п.17 ст.51, ст.55 Градостроительного кодекса РФ, ст.135 Гражданского кодекса РФ, а также   п. 6 разъяснений по применению Градостроительного кодекса РФ в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 54                                       «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» следует, что критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Между тем, судами установлено, что основного здания, построенного с соблюдением установленного порядка, по отношению к которому спорный объект выполнял бы вспомогательную функцию, на земельном участке не имеется, строительство административного здания производственной мастерской на земельном участке, предоставленном Департаментом для этих целей не произведено, разрешения на строительство котельной, как самостоятельного объекта, не выдавалось.

При этом, как указали суды, с заявлением о выдаче разрешения на строительство административного здания производственной мастерской ООО «СмолСтройСервис» обратилось в Администрацию города Смоленска только 11.11.2016, т. е. спустя два года после государственной регистрации права собственности на здание котельной. ООО «ТД «Кредо» с заявлением о выдаче разрешения на строительство данного объекта не обращалось, разрешение обществу не выдавалось.

Документы о выдаче разрешения на постройку объекта - здания котельной, а также документы, свидетельствующие о создании объекта как капитального сооружения (недвижимости) в установленном законом порядке отсутствуют.

Поскольку материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается отсутствие на спорном земельном участке иного построенного объекта, который мог выполнять функцию главной (основной) вещи по отношению к зданию котельной, то суды в соответствии с п.3 ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.3 ч. 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ правомерно указали, что осуществление строительства капитального объекта, на чем настаивает ООО «СмолСтройСервис», в отсутствие разрешения на строительство, свидетельствует о самовольности такого объекта в силу ст. 222 ГК РФ и в соответствии с п. 2 данной статьи лицо не приобретает на нее право собственности, за исключением признания права собственности на такой объект в судебном порядке.

С учетом вышеизложенных обстоятельств и правовых норм, суды пришли к правомерному выводу, что  право собственности на объект здание котельной не подлежало государственной регистрации, в связи с чем, удовлетворили требования истца о признании права собственности на указанный объект отсутствующим.

Ссылка ООО «СмолСтройСервис» на то, что в тексте судебного акта не определено, является ли здание котельной движимым либо недвижимым и что судом не дана оценка экспертному заключению № 07.ЭЗ.001/05.05.2017, согласно которому эксперт пришел к выводу о капитальности котельной, судами правомерно отклонена, ввиду следующего.

В данном случае, разрешая настоящее дело в части отнесения имущества котельной к объекту недвижимости суд исходил из оснований закона, позволяющих отнести это имуществу к объекту недвижимости, не исходя из его природных свойств.

Учитывая определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 304-ЭС15- 11476 по делу № А27-18141/2014, суды  обоснованно указали, что котельная с кадастровым номером 67:27:0031004:429 не может быть отнесена к объекту недвижимости, поскольку возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения разрешительной документации в установленном законом порядке, в связи чем, выводы о природных свойствах этого объекта, изложенные в экспертном заключении № 07.ЭЗ.001/05.05.2017, правового значения не имеют, т.к. не опровергают вышеизложенные обстоятельства.

Относительно требований Администрации города Смоленска о признании недействительным договора купли-продажи от 20.10.2014 земельного участка с кадастровым номером: 67:27:0031004:119, суды, руководствуясь ст. 166, ст.168  Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 36 ЗК РФ , правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 правомерно указали, что поскольку доказательств наличия на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке объекта недвижимого имущества - административного здания производственной мастерской, для строительства которого земельный участок первоначально предоставлялся в аренду не представлено, то возведение на земельном участке только вспомогательного объекта не влечет возникновения у ООО «СмолСтройСервис» права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

Между тем, суды указали, что земельный участок, площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119 был сформирован, поставлен на кадастровый учет и предоставлен в аренду ООО «Торговый дом Кредо» для цели строительства административного здания производственной мастерской, а ООО «СмолСтройСервис» обратилось с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, площадью 720 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031004:119 под зданием котельной, площадью 15 кв. м, которое оформлено как объект вспомогательного назначения, для эксплуатации которого земельный участок сформирован не был.

При этом, суды верно отметили, что  Департамент имел реальную возможность провести проверку по факту создания объекта недвижимости на земельном участке, который формировался и выделялся для строительства иного объекта, а также определить наличие права заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Поскольку основания для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:119 в порядке ст. 36 ЗК РФ у ответчика ООО «СмолСтройСервис» отсутствовали, а оспариваемый договор купли-продажи от 20.10.2014 № 467 совершен с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, а также  затрагивает интересы неопределенного круга лиц, то истец обладает субъективным правом на обращение в суд с требованием о его оспаривании.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи земельного участка обоснованно признан судами  недействительной сделкой, как совершенной с нарушением ст. 36 ЗК РФ, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки.

В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2014 в силу ст. 167 ГК РФ,  суды правомерно обязали ООО «СмолСтройСервис» возвратить земельный участок, а Департамент - обществу с ограниченной ответственностью «СмолСтройСервис» 104 296 руб. 32 коп., перечисленные во исполнение условий договора.

Иные доводы заявителей являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобах доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.09.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 по делу № А62-7534/2016 –  оставить без изменения, а кассационные жалобы  – без удовлетворения.

        Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

ФИО3