ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 410002, г. Саратов, ул. им ФИО1, зд. 30Б, помещ. 2; тел: (8452) 74-90-90, факс:  

<

***>, 

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-19003/2023

г. Саратов

25 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «11» сентября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен «25» сентября 2025 года. 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Романовой Е.В., судей Жаткиной С.А., Заграничного И.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой В.М.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимости «Селенгинская 16»  

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 июня 2025 года по делу № А12-19003/2023  

по иску товарищества собственников недвижимости «Селенгинская 16» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество «ДПК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о признании права общей долевой собственности и истребовании из чужого незаконного владения встроенного нежилого помещения, 

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда,  

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось Товарищество собственников недвижимости «Селенгинская, 16» (далее – истец, товарищество, ТСЖ) к обществу с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» (далее – ответчик, ООО «Волгограднефтепроект») о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Селенгинская в г.Волгограде на встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221. Кроме того, товарищество просит истребовать из чужого незаконного владения ООО «Волгограднефтепроект» встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, путем передачи товариществу.  

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.05.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024, исковые требования удовлетворены.  

Признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Селенгинская в г. Волгограде на встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221 и истребовано из чужого незаконного владения ООО «Волгограднефтепроект» встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, путем передачи товариществу.  

Постановлением от 16.12.2024 Арбитражный суд Поволжского округа решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.05.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 по делу № А12-19003/2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.  

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2025 отменить, удовлетворить исковые требования по основаниям, изложенным в жалобе.  

От ООО «УК «СитиЦентр», ООО «Волгограднефтепроект» через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступили отзыв и возражения на апелляционную жалобу, согласно которым возражают против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просят обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. 

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.  

Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.  

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.  

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.  

Обращаясь с иском по настоящему делу, Товарищество ссылалось на следующие обстоятельства.  

На основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее – МКД) № 16 по ул. Селенгинская в г. Волгограде принято решение о расторжении договора с Обществом как с управляющей компанией и создании в доме товарищества собственников недвижимости.  

В ходе длительной и не завершённой на настоящий момент передачи документов от Общества выяснилось, что встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на первом этаже МКД, с кадастровым номером 34:34:04007:3221 не находится в общей собственности собственников помещение в МКД, а находится в частной собственности (запись от 09.10.2015 № 34-34/001-34/001/166/2015-593/2).  

Исходя из паспорта проекта МКД от 21.08.2008 на первом этаже запроектированы: кондоминиум площадью 81 кв. м, офисные помещения площадью 723,5 кв. м; диспетчерский пункт, в состав которого входит ЦПУ, СПЗ площадью 65 кв. м и входные помещения жилого дома площадью 232,7 кв. м.  

Указанный проект соответствует СП 54.13330.2022 «4.6 При проектировании помещений общественного назначения, расположенных в составе многоквартирного жилого здания, следует предусматривать для них отдельный вход (входы) с прилегающей территории и руководствоваться СП 118.13330».  

Для всех встроенных нежилых помещений дома, названных в проекте – «офисные» – запроектированы и реализованы отдельные входы с прилегающей территории.  

Часть помещений, в том числе помещения № 26-33 по паспорту проекта МКД, из которых образовано спорное помещение, таких входов не имела и предназначалась для организации в доме ТСЖ в соответствии со следующим целевым назначением помещений: 26 – мастерская, 27 – бухгалтерия, 28 – кабинет мастеров, 29 – приемная, 30 – кабинет директора, 31 – вспомогательное помещение, 32 – санузел служебный, 33 – коридор.  

По мнению Товарищества, спорное нежилое помещение, правом собственности на которое обладает ответчик, не было изначально предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.  

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.05.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024, исковые требования удовлетворены.  

Постановлением от 16.12.2024 Арбитражный суд Поволжского округа решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.05.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 по делу № А12-19003/2023 отменены, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.  

Арбитражный суд Поволжского округа указал, что судами обеих инстанций не учтено следующее.  

Право собственности ООО «Волгограднефтепроект» на спорное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, расположенное по адресу: 400050, 

<

...>, зарегистрировано в управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Волгоградской области 05.03.2024 (номер регистрации № 34:34:040007:3221-34/209/2024-11).  

При этом ООО «Волгограднефтепроект» приобрело данный объект у ООО «УК «СитиЦентр», которому недвижимое имущество принадлежало на основании договора купли-продажи от 21.09.2015. Право собственности продавца зарегистрировано в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  

по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 09.10.2015 № 34-34/001-34/001/166/2015-593/2.  

На дату совершения сделки какие-либо ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент проверки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости отсутствовали.  

Ответчик утверждал, что спорное помещение создано в составе дома и передано в собственность ОАО «ДПК» на основании договора о долевом участии в строительстве от 25.06.2009 № 1, а также акта приема передачи объекта долевого строительства от 07.11.2012, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2012 № RU 34301000-51/04/12 – как отдельный самостоятельный объект (нежилое помещение).  

Также данный объект недвижимого имущества поставлен на технический учет на основании технического паспорта на помещение, выданного МУП ЦМ БТИ города Волгограда от 31.08.2012 и технического паспорта на здание (многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

...>), выданного МУП ЦМ БТИ города Волгограда 17.07.2012. В данной технической документации спорный объект также указан как нежилое помещение № 10 (при этом не относящееся к кондоминиуму).  

Данные доводы ответчика судами надлежащим образом не проверены.  

Из дополнительного соглашения от 22.06.2012 к договору о долевом участии в строительстве от 25.06.2009 № 1, зарегистрированного управлением Росреестра 24.07.2012, следует, что сторонами договора о долевом участии в строительстве пункт 1.4 «Объекты долевого строительства» договора дополнен в том числе объектом № 595 – нежилым помещением № 10, в которое входили помещения по экспликации с номерами 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33.  

Учитывая, что указанные дополнения внесены до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2012 и даты сдачи дома в эксплуатацию 28.09.2012, а также проведение управлением Росреестра правовой экспертизы представленных документов при обращении участника долевого строительства ОАО «ДПК» с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект, судам следовало проверить, вносились ли изменения в проектную документацию МКД, в соответствии с которыми спорное нежилое помещение являлось самостоятельным нежилым помещением, не предназначенным для обслуживания общего имущества жильцов дома.  

По мнению ответчика, к документам регистрации права у первоначального собственника в Росреестр представлены технический паспорт на помещение от 31.08.2012 и технический паспорт на здание МКД от 17.07.2012. В данных документах спорный объект указан как нежилое помещение № 10, не относящееся к кондоминиуму. Данную техническую документацию МУП ЦМ БТИ города Волгограда готовила в соответствии с проектной документацией застройщика – ООО «Инвестстрой». В техническом паспорте приводились характеристики объекта недвижимости, которые индивидуализировали его. Данный документ был необходим для внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН при государственной регистрации прав на него (статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункт 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219).  

В разрешении на ввод объекта указано, что администрация города Волгограда разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого дома со встроенными помещениями на первой этаже и подземной автостоянкой.  

При этом спорное помещение создано в составе дома и введено в эксплуатацию не как общее помещение для нужд дома, а передано в собственность ОАО «ДПК» на основании договора о долевом участии в строительстве от 25.06.2009 № 1.  

Указанным доводам ответчика, а также договору долевого участия в строительстве от 25.06.2009 № 1, дополнительного соглашения к нему от 22.06.2012 и договору купли-продажи на соответствие их закону судами оценка не дана.  

Отклоняя довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суды указали, что истец обратился в арбитражный суд с иском 01.08.2023. Иск мотивирован получением 17.09.2020 соответствующей технической документации и отсутствием доступа в спорные помещения.  

Вывод о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, сделан судами без учета следующего.  

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.  

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.  

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.  

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.  

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.  

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.  

Следовательно, из толкования во взаимосвязи положений статьи 290 ГК РФ, статей 36, 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товарищество, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу и в интересах которых лишь уполномочено действовать товарищество. Правами материального истца товарищество не обладает и участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений, поэтому исчисление срока исковой давности с момента, когда товариществу стало или могло стать известно о нарушении права общей долевой собственности на общее имущество, является неверным.  

Такая правовая позиция по вопросу об исчислении исковой давности по искам, предъявляемым товариществами собственников жилья, изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09.  

Пунктом 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного  

Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, сформулирована правовая позиция о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.  

В соответствии с разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).  

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).  

Предъявление товариществом наряду с требованием о признании права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение требования об истребовании данного помещения из незаконного владения ООО «Волгограднефтепроект» свидетельствует о том, что это имущество не находится во владении собственников помещений многоквартирного дома.  

Поскольку заявлен виндикационный иск на спорный объект недвижимости, который, как указали суды, мотивирован отсутствием доступа в спорные помещения, для правильного применения норм об исковой давности судам следовало установить, когда стало известно собственникам помещений в этом доме о нарушении их прав.  

Суды не установили, когда собственникам помещений МКД стало известно о нарушении их прав, если при этом собственники, как установили суды, ранее имели доступ в спорные помещения, подлежит установлению момент, с которого у них отсутствует доступ в данные помещения. Учитывая, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора.  

При таких обстоятельствах суд округа указал, что судами не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, отменил судебные акты и направил обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.  

Указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.  

Повторно рассмотрев заявленные ТСН «Селенгинская, 16» исковые требования, судом первой инстанции в их удовлетворении отказано.  

При этом суд первой инстанции исходил из следующего. 

В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.  

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).  

В статьях 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.  

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).  

До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации понятие общего имущества содержалось в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.  

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).  

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление ВАС РФ  

от 23.07.2009 N 64) при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.  

Следовательно, принадлежность спорного помещения к общему имуществу многоквартирного жилого дома должна разрешаться в зависимости от того, обслуживают ли находящееся в нежилом помещении инженерные коммуникации и оборудование более чем одно помещение.  

Как неоднократно разъяснял Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19.05.2009 № 489-О-О, от 25.09.2014 № 2110-О, от 23.04.2015 № 912-О).  

Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".  

Пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства, при этом государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.  

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 сформулирован подход, согласно которому правовой режим помещений, относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме; при решении вопроса об отнесении имущества к общему следует определить, были ли на указанный момент спорные помещения сформированы для самостоятельного использования.  

Суд первой инстанции, при дополнительном изучении копий документов, переданных от ООО «Управляющая компания «СитиЦентр» в адрес товарищества установил копию пояснительной записки 102297-1, 1а-ПЗ (корректировка) к проекту многоэтажного жилого дома № 1 с подземной автостоянкой в МР104 Центрального района Волгограда, разработанному ООО «Универсалпроект» в г. Волгоград, в 2008 году по заказу застройщика ООО «ИнвестСтрой».  

Исходя из указанной пояснительной записки (корректировки), в 2010 году, то есть до момента разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в 2012 году), в указанный проект внесены корректировки. По одной из таких корректировок, в разделе 12 «Технико- 

экономические показатели» проекта такие наименования как офисы, кондоминиум, диспетчерский пункт отсутствуют.  

С момента внесения вышеуказанных корректировок в проект многоэтажного жилого дома № 16 по ул. Селенгинская, и технический паспорт на здание и на конкретное, рассматриваемое в данном случае помещение, разработанные и утвержденные в 2012 году МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» характеризуется как «нежилое помещение № Х» (раздел 9 техпаспорта на объект, экспликация к поэтажному в приложении к техпаспорту).  

Спорное помещение создано в составе дома и введено в эксплуатацию не как общее помещение для нужд дома, а передано в собственность ОАО «ДПК» на основании договора о долевом участии в строительстве от 25.06.2009 № 1.  

Суд первой инстанции, повторно оценив представленные документы, пришел к выводу, что спорное помещение создано в составе дома и введено в эксплуатацию не как общие помещения для нужд дома, а сформировано и учтено в качестве самостоятельного объекта и фактически использовалось не в целях обслуживания дома.  

Истец не представил доказательств, что на дату создания спорного помещения в составе дома и введения дома в эксплуатацию, данное помещение использовалось для обслуживания дома. Вместе с тем, из материалов дела и не опровергнуто товариществом надлежащими доказательствами, что спорное помещение на дату введения дома в эксплуатацию было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.  

Ответчиком суду первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.  

Разрешая указанное заявление, суд первой инстанции отметил, что положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и частей 2, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.  

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом, а также на общее имущество многоквартирного жилого дома.  

Указанная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.  

Факт владения спорным помещением открытым акционерным обществом «ДПК» на основании договора о долевом участии в строительстве от 25.06.2009 № 1, обществом с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» на основании договора купли-продажи от 21.09.2015 (право собственности зарегистрировано 09.10.2015 № 34-34/001-34/001/166/2015-593/2) и обществом с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» на основании договора купли-продажи от 19.02.2024 (право собственности зарегистрировано 05.03.2024 № 34:34:040007:3221-34/209/2024-11) ответчиком не опровергнут.  

Доказательств нахождения спорного помещения во владении всех собственников дома и наличие у них возможности беспрепятственного пользования ими не представлено.  

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума  

 № 43) разъяснено, что положения ГК РФ о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ», в том числе закрепленные в статьях 181, 181.4, пункте 2 статьи 196 и пункте 2 статьи 200 ГК РФ, применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).  

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.  

По смыслу указанной нормы права, установление ограниченного срока для защиты нарушенного права в судебном порядке, во-первых, призвано облегчить установление судами обстоятельств дела, во-вторых, способствовать стабилизации гражданского оборота, устранению неопределенности в отношениях его участников и, в-третьих, стимулировать активность участников гражданского оборота в осуществлении принадлежащих им прав. Исковая давность защищает ответчика от предъявленных к нему требований.  

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).  

Согласно пункту статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.  

Суд первой инстанции пришел к выводу, что право собственности на спорное помещение зарегистрировано 09.10.2015 соответственно, собственники многоквартирного дома, в чьих интересах выступает товарищество, должны были узнать о незаконности владения общим имуществом с 09.10.2015.  

С данным иском товарищество, уполномоченное собственниками многоквартирного дома, обратилось в суд 01.08.2023, то есть с пропуском срока исковой давности в отношении спорного помещения.  

Кроме того, суд исходил из того, что начиная с 25.06.2009 спорное помещение использовалось юридическим лицом, доказательства возможности свободного входа в него любого собственника с указанного периода времени в материалы дела не представлены, следовательно последние не имели оснований для идентификации данного помещения в качестве общего имущества.  

Доводы товарищества собственников недвижимости (ТСЖ) «Селенгинская, 16» об обратном, в том числе основанные на утверждении о том, что в спорном помещении находилась управляющая компания и собственники могли предполагать, что она использует общее имущество судом были отклонены, поскольку ООО «УК «СитиЦентр» является коммерческой организацией, для которой обычным является использование либо собственного, либо арендованного имущества. Следовательно, доводы истца о начале течения срока исковой давности с момента прекращения владения спорным помещением обществом с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр», подлежат отклонению.  

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления № 43).  

Поскольку судом первой инстанции был установлен пропуск срока исковой давности, в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно.  

Доводы истца о том, что товарищество узнало о нарушении своего права собственности только тогда, когда получило документы о передачи от управляющей компании - общества с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» и спорное помещение не выбывало из общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, признается судом несостоятельным, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права, согласно которым срок исковой давности исчисляется не со дня, когда товарищество узнало о нарушении прав (поскольку товарищество лишь выступает в интересах собственников многоквартирного дома), а с момента, когда первый собственник жилого помещения узнал или должен был узнать о таком нарушении.  

Доводы апеллянта о том, что спорное помещение является общим имуществом в соответствии с паспортом проекта, подлежит отклонению, поскольку согласно пунктам 3,4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (пункт 3 Правил); в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Правил).  

Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного объекта, сведения об отнесении его к вспомогательному, либо общему имуществу, отсутствуют. В ЕГРН спорный объект числится как нежилое помещение № 10, отдельный объект гражданского оборота.  

Апеллянт указывает, что в первоначальном паспорте проекта 2008 года, спорный объект указан как «кондоминиум».  

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в 2011 году разработана рабочая стадия проекта (102297-1-АР), где спорные комнаты ( №№ 26–33) указаны как «офисные помещения», термин «кондоминиум» отсутствует; данные изменения были утверждены ответственными специалистами (ГАП, ГИП), и именно в этой редакции проект был реализован; 28.09.2012 дом введен в эксплуатацию на основании разрешения RU 34301000-51/04/12, спорное помещение поставлено на технический учет как нежилое помещение № 10; на основании техпаспорта БТИ от 31.08.2012 и кадастрового паспорта был зарегистрирован объект недвижимости и право собственности ОАО «ДПК». Следовательно, к моменту ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав спорный объект существовал как отдельное нежилое помещение, не входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.  

Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.  

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством  

его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 июня 2025 года по делу № А12-19003/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Е.В. Романова  

Судьи С.А. Жаткина  

 И.М. Заграничный