﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-41037/2020

г. Краснодар

27 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону – Дороженко А.А. (доверенность от 26.01.2021), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя Нор-Аревяна Андрея Григорьевича и третьего лица – публичного акционерного общества «МТС-Банк», рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А53-41037/2020,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее –департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Нор-Аревяну Андрею Григорьевичу (далее – предприниматель) с требованиями (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество «МТС-Банк».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты по настоящему делу и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, спорный земельный участок используется предпринимателем с нарушением условий договора. Ответчик в нарушении вида разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации складской базы» фактически осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже алкогольной и иной продукции, а также оказывает услуги автосервиса. 

В отзыве на жалобу предприниматель указал на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать. 

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил судебные акты нижестоящих судов отменить, кассационную жалобу – удовлетворить. 

Предприниматель и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, кассационная жалоба рассматривалась в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятия обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом. 

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителя департамента, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами установлено и следует из материалов дела, что департамент (арендодатель) и ООО «Аввинкс» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 07.04.1999 № 15140и, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 22 40 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 85, сроком на 49 лет (с 02.07.1998 по 02.07.2047) для эксплуатации складской базы. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предприниматель Нор-Аревян А.Г. по договору купли-продажи от 13.06.2017 № АВВ-Ч приобрел у ООО «Аввинкс» объекты недвижимого имущества: складское-производственное здание, складское здание, административное здание, мастерскую, бытовое помещение, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 85, а также право аренды земельного участка площадью 3707 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 85, земли населенных пунктов – для эксплуатации складской базы, кадастровый номер 61:44:0032240:13, срок аренды с 02.07.1998 по 02.07.2047.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0032240:13, площадью 3707 кв. м имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации складской базы».

Как указал департамент, в рамках проведенного обследования, зафиксированного в акте от 12.07.2018 № 2419, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032240:13 расположены объекты: нежилое здание (складское – производственное здание) литера А, часть помещений здания эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции «Алкомаркет», ООО «Комбинат шампанских вин» в одном из помещений здания расположен бассейн и комната отдыха; нежилое здание (склад) литера Б, в части которого складируются паллеты и автомобильные запчасти, в части производится ремонт автотранспортных средств; нежилое здание (административное здание) литера И эксплуатируется как административное (кабинет руководителя, бухгалтерия); нежилое здание (мастерская) литера К, К1 эксплуатируется под ремонт автотранспортных средств (на строении имеется вывеска «Сервисный центр Хендай»; нежилое здание (бытовое помещение) литер Л, на земельном участке расположены мусорные контейнеры, металлическое строение и строение с признаками капитальности, в южной части земельного участка возле здания Литер Б под навесом на бетонных блоках находится контейнерная трансформаторная подстанция.

Департамент в претензии от 02.08.2018 № 59-30-17175/6 предложил ответчику устранить нарушения условий договора в срок до 03.09.2018.

Впоследствии департамент направил в адрес предпринимателя письмо от 26.10.2020 № 59.30.-9/06-УП с предложением расторгнуть договор аренды в срок до 11.11.2020.

Повторно 26.10.2020 и 25.02.2021 отдел контроля за использованием земель департамента осуществил обследование в границах земельного участка площадью 3707 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 85, по результатам которого установлено наличие объектов недвижимости: нежилое здание (складское – производственное здание) литера А, часть помещений здания эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции «Алкомаркет», ООО «Комбинат шампанских вин», доступ в помещения отсутствовал; нежилое здание (склад) литера Б, доступ в помещения на момент обследования отсутствовал, нежилое здание (административное здание) литера И эксплуатируется как административное (кабинет руководителя, бухгалтерия); нежилое здание (мастерская) литеров К, К1 эксплуатируется как магазин «Автоэмали», часть – оборудована смотровой ямой, захламлена автомобильными покрышка и запчастями, имеет выезд на внутренний двор, а часть здания с рекламной вывеской о сдаче в аренду помещений и вывеской «ALL», на момент обследования закрыто; нежилое здание (бытовое помещение) литера Л, на котором имеются вывески «База ветеринарных товаров» и «Товары для животных» на момент обследования закрыто. На земельном участке расположены мусорные контейнеры, металлическое строение рядом со зданием литер Л, припаркованы легковые, грузовые автомобили и спецтехника (мусоровозы, автоцистерны, самосвалы). В южной части земельного участка возле здания Литер Б под навесом на бетонных блоках находится контейнерная трансформаторная подстанция. 

Полагая, что предприниматель использует земельный участок не в соответствии с целевым назначением, департамент обратился в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводам, что досудебный порядок расторжения договора соблюден, однако доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком земельного участка по иному виду разрешенного использования, нежели указано в договоре, в материалы дела истцом не представлено.

Суд округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим. 

В силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 42 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса бремя доказывания указанных обстоятельств возлагается на истца.

Суды двух инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса представленные истцом доказательства, пришли к верному выводу о том, что досудебный порядок расторжения договора соблюден, при этом надлежащих доказательств, свидетельствующих о нецелевом использовании земельного участка департаментом не представлено. Наличие рекламных вывесок по продаже алкогольной продукции, товаров для животных, автоэмали и оказанию услуг по ремонту автотранспорта на зданиях ответчика не свидетельствует о ведении торговой деятельности и оказанию услуг в этих зданиях.

Ссылка в акте от 12.07.2018 № 2419 на наличие на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032240:27 строения, обладающего признаками капитальности, оценена судами и обоснованно отклонена, поскольку не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды о целевом использовании земельного участка.

Суды нижестоящих инстанции пришли к верному выводу о том, что доказательств существенности нарушений условий договора, материалы дела не содержат, и как следствие отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований департамента.

Суд округа считает необходимым дополнительно отметить следующее. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. 

По смыслу статьи 12 Арбитражного процессуального кодекса выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Нормами земельного законодательства Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Поскольку ответчик является единственным собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, то он имеет исключительное право на пользование данным земельным участком для эксплуатации объектов недвижимости. При таких обстоятельствах удовлетворение требований истца не привело бы к восстановлению нарушенного права, поскольку земельный участок остался бы в пользовании ответчика.

Доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и фактических обстоятельств, в связи с этим не могут быть приняты судом кассационной инстанции во внимание, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределы его компетенции.

С учетом изложенного суд округа приходит к выводу о том, что материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, содержащиеся в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Основания для изменения обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено. 

Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А53-41037/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин