Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А03-10544/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Сириной В.В.

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Барнаула Алтайского края на решение от 20.08.2024 Арбитражного суда Алтайского края (судья Захарова Я.В.) и постановление от 19.11.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Лопатина Ю.М.) по делу № А03-10544/2024 по иску первого заместителя прокурора Алтайского края в защиту прав неопределенного круга лиц, публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов – муниципального образования городского округа – город Барнаул, в лице администрации города Барнаула Алтайского края к администрации города Барнаула Алтайского края (656056, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным пункта 4.4.20 договора аренды земельного участка № 100,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

В заседании приняла участие представитель прокурора Алтайского края – ФИО3 по поручению от 28.01.2025, служебное удостоверение.

Суд установил:

заместитель прокурора Алтайского края (далее – прокуратура, истец) в защиту прав неопределенного круга лиц, публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов муниципального образования городской округ – город Барнаул Алтайского края в лице администрации г. Барнаула Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к администрации города Барнаула Алтайского края (далее – администрация) и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании недействительным пункта 4.4.20 договора аренды земельного участка от 18.07.2022 № 100.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула.

Решением от 20.08.2024 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 19.11.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора Алтайского края.

Считает, что оспариваемый подпункт 4.4.20 указанного договора устанавливает только обязанность арендатора уведомлять арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора земельного участка в субаренду, арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив в течении 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов; положениями договора от 18.07.2022 № 100 не предусмотрено право арендатора на передачу земельного участка в субаренду.

В отзыве на кассационную жалобу прокуратура просит оставить обжалуемые решение и постановление без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие неявившихся представителей.

В судебном заседании представитель прокуратуры просил в удовлетворении жалобы отказать, считая судебные акты соответствующими действующему законодательству.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует и установлено судом, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между городским округом –  город Барнаул в лице администрации города Барнаула Алтайского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 18.07.2022 заключен договор аренды земельного участка № 100 сроком на 7 лет 4 месяца.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 22:63:0101419:5971, площадью  17 545 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 174 а.

Пунктом 1.2 договора указано разрешенное использование земельного участка – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) (код – 4.2).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 19.07.2022. Размер арендной платы составляет 8 023 679 руб. в год (пункт 3.1 договора).

В разделе 4.4 договора определены обязанности арендатора.

Согласно пункту 4.4.20 договора предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора участка в субаренду, арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в течение 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов.

Ссылаясь на то, что пункт 4.4.20 договора аренды земельного участка от 18.07.2022 № 100 не соответствует закону и является недействительным, истец обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 166, 168, 180, 421, 422, 448, 607. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 2 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 42-ФЗ), пунктом 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», и исходили из того, что оспариваемый пункт договора противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права неопределенного круга лиц, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительным оспариваемого пункта договора.

Спор по существу судами рассмотрен правильно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, установив, что договор аренды заключен на аукционе; в пункте 4.4.20 договора указано на обязанность арендатора в письменном виде уведомлять арендодателя о передаче в пределах срока действия договора участка в субаренду, суды пришли к верному выводу о признании пункта 4.4.20 договора недействительным, нарушающим установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом.

При этом суды дали надлежащее толкование пункту 4.4.20 договора с учетом его взаимосвязи с иными положениями договора и исходя из существа сложившихся правоотношений.

Вопреки доводам администрации, признание недействительным пункта 4.4.20 устраняет возможную несогласованность и противоречивость условий договора аренды (учитывая в том числе пункт 4.4.19 договора).

Иное толкование заявителем жалобы положений оспариваемого пункта не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

В целом приведенные в жалобе доводы получили надлежащую правовую оценку судов обеих инстанций, не опровергают их выводы и не являются основаниями для отмены обжалуемых судебных актов.

Поскольку нормы материального права применены арбитражными судами верно и ими не допущено процессуальных нарушений, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, кассационная жалоба администрации подлежит отклонению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 20.08.2024 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 19.11.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-10544/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      В.В. Сирина

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

ФИО1