﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-159772/2018

10 октября 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     03 октября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 октября 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Кондрашкина Ж.В. (доверенность от 01.12.2018)

от ответчика: Барбашин А.В. (доверенность от 10.01.2019)

от 3-го лица: Барбашин А.В. (доверенность от 10.01.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-21929/2019)  ПАО "Сестрорецкий инструментальный завод" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.06.2019 по делу № А56-159772/2018 (судья Геворкня Д.С.), принятое по иску ПАО "Сестрорецкий инструментальный завод" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 3-е лицо: СПБГКУ "Имущество Санкт-Петербурга", об урегулировании разногласий,

установил:

публичное акционерное общество «Сестрорецкий инструментальный завод»  (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 22.09.2005 № 22/ЗД-01976 путем заключения с публичным акционерным обществом «Сестрорецкий инструментальный завод» дополнительного соглашения № 3 к нему на условиях, предложенных публичным акционерным обществом «Сестрорецкий инструментальный завод».

	Решением от 04.06.2019 в иске отказано. Суд принял решение об  урегулировании разногласий в редакции Комитета.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что внесение изменений в договор обусловлено изменением предмета договора, поскольку часть земельных участков, являющихся предметом договора аренды, перешла в собственность истца. В связи с этим, по мнению истца, в договор подлежат включению условия об изменении предмета договора (состав и общая площадь арендуемых участков), и повлекшие за собой изменения (уменьшение) размера арендной платы, а также исключению из договора пунктов, касающихся объектов недвижимости, расположенных на участках (т.к. таких объектов в настоящее время не имеется). Податель жалобы полагает, что внесение изменений и дополнений в действующий договор должно происходить по согласованию сторон на основании ст. ст. 450, 451 ГК РФ, при этом ни сам договор, ни действующее законодательство РФ не содержат оговорки о приведении действующего договора в соответствие с его типовой формой при внесении в него изменений.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между истцом и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник ответчика) заключен договор аренды земельного участка № 22/ЗД-01976 от 22.09.2005 года (далее по тексту – договор аренды), который действует в настоящее время в редакции, утвержденной сторонами дополнительным соглашением № 2 от 12.02.2008 года. 

В соответствии с договором аренды истцу предоставлены на условиях аренды два земельных участка: земельный участок № 1 общей площадью 19 792 м.кв. с кадастровым номером 78:11111:20, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, литера С и земельный участок № 2 общей площадью 50,00 м.кв. с кадастровым номером 78:11111:6 (78:38:0011111:6), находящийся по адресу: 197706, Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, участок 3. 03.07.2014 года за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок № 2, которое возникло на основании договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации № 7537-ЗУ от 15.04.2014. 

26.05.2014 года на основании Распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга № 2878-р, был производен раздел земельного участка № 1 с выделом из него участков, занятых береговой полосой, в результате чего образовано 3 (три) земельных участка: 

- участок береговой полосы площадью 706 м.кв., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, участок 6 (северо-восточнее дома 2, литера Ю по ул. Воскова, д. 2), кадастровый № 78:38:0011111:2263; 

- участок площадью 17 781 м.кв., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, литера С, кадастровый номер 78:38:0011111:2264; 

- участок береговой полосы площадью 1 305 м.кв., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, участок 7 (восточнее дома 2, литера С по ул. Воскова, д. 2), кадастровый номер 78:38:0011111:2265; 02.05.2017 года за Истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 17 781 м.кв., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, литера С, кадастровый номер 78:38:0011111:2264, которое возникло на основании договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации № 8137-ЗУ от 04.04.2017. 

В связи с тем что часть земельных участков, являющихся предметом договора аренды, перешла в собственность истца, 11.05.2017 истец уведомил об этом ответчика и просил внести связанные с этим изменения в договор аренды, а именно подготовить и направить в адрес истца проект дополнительного соглашения к договору аренды (письмо исх. № 76/17- ЮО от 10.05.2017 года). 

08.11.2018 истцом от ответчика получен проект дополнительного соглашения № 3 от б/д (далее - соглашение) к договору аренды, по итогам рассмотрения которого 13.11.2018 года ответчику направлен протокол разногласий в связи с невозможностью принятия некоторых условий соглашения в редакции, предложенной ответчиком. Поскольку Комитет не принял редакцию Общества, Общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу  подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Принципиальное несогласие истца сводится к пунктам, имеющим правое значение.

Пунктами 4.2.1, 4.3.6-2, 6.3.6-1, 4.3.6-1, 5.2-1 на истца возлагаются дополнительные обязанности, не предусмотренные ранее действующим договором:

- 4.2-1. В случае неперечисления арендатором арендной платы и/или денежных платежей по договору по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе взыскать задолженность арендатора по договору (арендную плату и пени за просрочку арендных платежей) путем направления в кредитные организации, в которых открыты расчетные счета арендатора, распоряжения (инкассовые поручения) о списании денежных средств с расчетного счета Арендатора е пределах сумм просроченных платежей;

- 4.3.6-2. Обеспечить внесение в договоры банковского счета (ранее заключенные и вновь заключаемые с кредитными организациями) условие о списание денежных средств с расчетного счета арендатора на основании распоряжений арендодателя (инкассового поручения) о переводе денежных средств арендатора, предъявленного к банковскому счету арендатора в случае неперечисления арендатором арендной платы по договору и/или иных денежных платежей по истечении установленного договором срока платежа (далее - безакцептное списание), а также условие о возможности безакцептного списания денежных средств в имеющемся объеме при недостаточности средств для полного погашения задолженности.

Арендатор обязан письменно, с приложением копий документов, подтверждающих право арендодателя на безакцептное списание, уведомить арендодателя об исполнении указанной обязанности в течение 30 дней с даты подписания договора. Безакцептное списание денежных средств не лишает арендатора права на обращение в суд;

- 6.3.6-1. При невозможности безакцептного списания денежных средств в порядке, предусмотренном п. 4.2-1 договора, вследствие нарушения арендатором условий абзаца первого п. 4.3.6-2 договора».

Указанные пункты проекта соглашения в своей взаимосвязи противоречат условиям ст. 854 ГК РФ, поскольку безакцепное списание денежных средств возможно только по решению суда, либо по соглашению между банком и клиентом. Перечисленные пункты в связи с изложенным подлежат исключению.

Представитель Комитета против исключения названных пунктов не возражал.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора об ответственности определяются по усмотрению сторон, если содержание соответствующих условий не предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Проанализировав содержание условий в п.п. 4.3.6-1 и 5.2-1, апелляционный суд признал обоснованной позицию истца.

П. 4.3.6-1. Не реже одного раза в три года предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Горобское управление инвентаризации и оценки недвижимости.

П. 5.2-1. В случае нарушения п. 4.3.6-1 договора арендатор обязан уплатить арендодателю пени за каждый квартал просрочки в размере квартальной арендной платы, исчисленной за соответствующий квартал просрочки исполнения п. 4.3.6-1 договора.

Действующей редакции договора уже предусмотрена данная обязанность арендатора в случае изменения функционального использования участка. Добавления данного условия в договор возлагает дополнительные обязанности и расходы на арендатора (т.к. получение данной ведомости в указанном учреждении осуществляется за плату).

Данное положение в действующей редакции договора соответствует в том числе требованиям Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 (ред. от 17.12,2018) "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (пункт 2.8). 

Довод Комитета о включении п. 4.3.6-1 в целях дополнительного контроля при расчете арендной платы противоречит презумпции разумности и добросовестности.

Кроме того, арендодатель устанавливает пени за нарушение данного пункта (п. 5.2-1 редакции арендодателя), которые не были предусмотрены действующей редакцией договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56, в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон, при этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру. 

Исходя из положений названных норм, условие о неустойке (штраф) за неисполнение указанных в спорных пунктах обязательств, при отсутствии согласия истца на установление неустойки, не может быть включено в пункты  5.2.1 договора. 

Поскольку стороны не достигли соглашения по поводу договорной неустойки (штрафа), установленной пунктами 5.2.1 договора в редакции ответчика, закон не предусматривает ответственности в виде неустойки (штрафа) за указанные нарушения, а истец возражает против включения в договор условия о договорной неустойке, суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность за разрешении преддоговорного спора и данный пункт и взамосвязанный с ним  4.3.6-1 подлежат исключению из договора.

Истец просил дополнить дополнительное соглашение № 3 в редакции ответчика пунктом 7 следующего содержания: «7. Исключить из договора пункты 3.5, 4.1.5, 4.3.9, 4.3.12, 5.3, 7.1, 7.11, 7.12».

Пункты 4.1.5, 4.3.9, 4.3.12, 5.3, 7.11, 7,12 договора регулируют взаимоотношения сторон относительно расположенных на земельных участках объектов недвижимости. Между тем на указанных участках отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, что подтверждается имеющимися в материалах дела выписках из ЕГРН.

Согласно п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Ссылка Комитета на утвержденную Распоряжением от 01.03.1995 N 102-р примерную типовую форму признана апелляционным судом несостоятельной поскольку, названное распоряжение утратило силу с  9 сентября 2019 года в связи с изданием распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.09.2019 N 161-р, вместе с тем указанное распоряжение не исключало возможности заключения договора аренды на иных условиях, так как распоряжение носило рекомендательный характер. Кроме того, заключаемый сторонами договор не является договором присоединения (ст. 428 ГК РФ) и его условия могут быть изменены исходя из положений ст. 1 и ст. 421 ГК РФ.

С учетом изложенного решение подлежит изменению, а апелляционная жалоба – частичному удовлетворению.

Остальные условия, по которым возникли разногласия, имеют редакционный, стилистический характер, не имеют правого значения и не нарушают прав истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.06.2019 по делу № А56-159772/2018 изменить. 

Исключить из дополнительного соглашения №3 к договору аренды земельного участка №№ 22/ЗД-01976 от 22.09.2005 в редакции ответчика пункты 4.2.1, 4.3.6-2, 6.3.6-1, 4.3.6-1, 5.2.-1. 

Дополнить условия дополнительного соглашения № 3 в редакции ответчика пунктом 7 следующего содержания: «Исключить из договора пункты 3.5, 4,1.5, 4.3.9, 4.3.12, 5.3, 7.1, 7.11, 7.12». 

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.И. Желтянников

 

И.А. Тимухина