АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск

11.10.2023                                                                                              Дело № А62-8654/2023

 

Резолютивная часть решения оглашена 04.10.2023

Полный текст решения изготовлен 11.10.2023

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Еремеевой В.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью управляющей компании "НАДЁЖНОСТЬ -11" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

третье лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2,

Прокуратура Заднепровского района г.Смоленска

об обязании расторгнуть договор аренды от 30.08.2022 №1/0822 и произвести демонтаж нестационарного торгового объекта,

 

при участии:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности (паспорт),

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности (паспорт),

от Прокуратуры Заднепровского района г.Смоленска: ФИО5 (удостоверение), 

 

У С Т А Н О В И Л:

как следует из материалов дела, в Администрацию г. Смоленска 20.02.2023 № 1/01281-вх поступило требование прокуратуры Заднепровского района г. Смоленска о выделении специалиста для участия в проверке по вопросу установки нестационарного торгового объекта на участке с кадастровым номером 67:27:0013342:1825.

22.02.2023 специалистом отдела муниципального земельного контроляУправления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрацииг. Смоленска совместно с представителем прокуратуры Заднепровского районаг. Смоленска было осуществлено обследование земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013342:1117 на предмет законного нахождения нестационарноготоргового объекта в районе дома 2 по ул. Авиаторов в г. Смоленске.

По сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22.02.2023 проведен государственный кадастровый учет земельного участка площадью 7727 кв. метров, под многоквартирным домом № 2 по ул. Авиаторов в городе Смоленске (присвоен кадастровый номер земельного участка 67:27:0013342:1117). 

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013342:1117 - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Границы участка установлены в соответствии с требованием земельного законодательства.

В ходе проведенных мероприятий муниципального земельного контроля установлено, что нестационарный торговый объект (павильон) (далее - НТО) без вывесок расположен на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0013342:1117, находящемся на праве общей долевой собственности собственников помещений в МКД, на основании договора аренды части земельного участка от 30.08.2022 № 1/0822, дополнительного соглашения от 29.03.2023 к договору аренды № 1/0822.

Договор аренды части земельного участка от 30.08.2022 № 1/0822 заключен между ООО Управляющая компания «Н-11» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ФИО2 о передаче в аренду за плату части земельного участка площадью 10 кв. метров, являющегося частью придомовой территории МКД 2 по ул. Авиаторов в г. Смоленске (кадастровый номер земельного участка 67:27:0013342:1117).

Администрация в обоснование требований о расторжении договора аренды от 30.08.2022 №1/0822 и проведении демонтажа нестационарного торгового объекта указала на следующее.

В силу того, что ИНН и ОГРН являются одними из индивидуальных идентификаторов сторон договора, то указание в нем неверного или несуществующего ИНН и ОГРН свидетельствует о заключении договора с ненадлежащим юридическим лицом.

Ответчик не соблюдает требование ст. 42 Земельного кодекса РФ, согласно которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Нестационарный торговый объект установлен в нарушение п. 2 ст. 7, пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, п. 7 ст. 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», поскольку земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013342:1117 имеет вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), что не предусматривает размещение нестационарных торговых объектов.

Собственники земельного участка при основном виде разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), осуществляют деятельность, не связанную с выбранным видом. Размещение некапитальных нестационарных строений в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (ред. от 23.06.2022), относится к виду разрешенного использования Благоустройство территории (12.0.2).

Согласно правилам землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021 № 2531-адм, земельный участок расположен в территориальной зоне ЖЗ - зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей) и многоэтажными жилыми домами (от 9 этажей и выше). Градостроительным регламентом в данной зоне к основным видам разрешенного использования относится 4.2 - бытовое обслуживание, 12.0.2 - благоустройство территории. В свою очередь вид разрешенного использования 12.0.2 - благоустройство территории включает в себя размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Ответчик фактически воспользовался правом самостоятельного выбора вида разрешенного использования земельного участка ввиду того, что разместили некапитальное нестационарное сооружение, однако не внес изменения в сведения об основном виде разрешенного использования, а также, договор аренды части земельного участка от 30.08.2022 № 1/0822 заключен лицом, не являющимся управляющей организацией данного МКД по адресу: 

<

...>, в связи с чем спорный НТО подлежит демонтажу.

Управлением было направлено письмо генеральному директору ООО Управляющая компания «Надёжность-11» ФИО6 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с просьбой принять меры по демонтажу указанного нестационарного торгового объекта с земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013342:1117, установленного с нарушением требований, определенных законодательством Российской Федерации, в течении двадцати дней с момента получения данного письма.

В Управление поступил ответ ООО Управляющая компания «Надёжность-11» от 10.05.2023 № 309 в котором сообщено, что ООО Управляющая компания «Надёжность-11» не имеет полномочий, а также правовых оснований самостоятельно без решения собственников помещений в МКД осуществлять мероприятия, направленные на проведение демонтажа нестационарного торгового объекта (павильона), установленного на придомовой территории многоквартирного дома № 2 по ул. Авиаторов в г. Смоленске.

Администрация г. Смоленска считает, что фактическое осуществление деятельности на земельном участке, не соответствующей виду разрешенного использования, отраженного в ЕГРН, не может приравниваться к правомочию собственника о самостоятельном выборе вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований, а так же правомочию возводить сооружения без учета разрешенного использования земельного участка, без соблюдения требований градостроительных регламентов и является нарушением обязанности собственников земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а так же нарушает правовой режим зонирования и противоречит действующему законодательству РФ.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 5. ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопросы, связанные с порядком использования придомовой территории, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством очного и заочного, а также очно-заочного голосования, в соответствии со ст. 44 и 44.1 Жилищного кодекса РФ.

В период с 14.05.2019 по 28.05.2019 собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. В повестку дня общего собрания собственников помещений был включен вопрос о делегировании управляющей организации полномочий по заключению с третьими лицами договоров аренды нежилых помещений в многоквартирном доме и земельных участков, не занятых объектами благоустройства, от имени и в интересах собственников помещений в МКД с ежемесячным частичным и полным погашением расходов собственников на коммунальные ресурсы, потребленные на ОДН, за счет арендной платы.

29 мая 2019г. после подведения итогов голосования составлен протокол, согласно которому общая площадь многоквартирного дома, зарегистрированная в собственности 3110,3 кв. м., в собрании приняли участие собственники и их представители в количестве 62 человек, владеющих 2435,8 кв.м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 78,31% голосов от общего числа голосов, кворум имелся.

По вопросу № 6 повестки дня общего собрания собственников о делегировании управляющей организации полномочий по заключению с третьими лицами договоров аренды нежилых помещений в многоквартирном доме и земельных участков, не занятых объектами благоустройства, от имени и в интересах собственников помещений в МКД с ежемесячным частичным и полным погашением расходов собственников на коммунальные ресурсы, потребленные на ОДН, за счет арендной платы было принято положительное решение, "за" проголосовали 100%.

С учетом принятого решения собственников управляющей организацией в интересах собственников многоквартирного дома был заключен договор аренды части земельного участка № 1/0822 от 30.08.2022, согласно которому часть земельного участка площадью 10 кв.м. предоставлена в аренду ФИО2.

Собственники дома 2 по ул. Авиаторов в г. Смоленске не принимали решение о расторжении договора аренды от 30.08.2022 №1/0822 и демонтаже нестационарного торгового объекта, установленного на придомовой территории многоквартирного дома № 2 по ул. Авиаторов в г. Смоленске.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 части 1 стати 8 и частью 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора, существенного нарушения  сторонами условий договора не установлено.

Администрация не является стороной договора, в связи с чем право требования о его расторжении отсутствует.

На основании ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Статей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки по целевому назначению.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ч. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Согласно п. 7 ст. 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации.

Согласно правилам землепользования и застройки города Смоленска, утвержденных постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021 № 2531-адм, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ЖЗ - зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей) и многоэтажными жилыми домами (от 9 этажей и выше).

Градостроительным регламентом в данной зоне к основным видам разрешенного использования относится 4.2 - бытовое обслуживание, 12.0.2 - благоустройство территории. Вид разрешенного использования 12.0.2 благоустройство территории включает в себя, в том числе размещение некапитальных нестационарных строений и сооружений.

Ссылка ответчика на использование собственниками МКД земельного участка не в соответствие с видом его разрешенного использования не опровергает действительную общую волю собственников МКД и сторон договора аренды с учетом цели договора, соответствующей решению собственников дома.

На спорный участок оформлено в установленном порядке право общедолевой собственности, управляющая организация обладает необходимыми полномочиями по предоставлению в аренду третьим лицам части земельного участка, не занятого объектами благоустройства, от имени и в интересах собственников помещений в МКД на основании решения общего  собрания собственников МКД от 29.05.2019.

Решение общего собрания собственников МКД не оспорено в установленном порядке, договор аренды в установленном порядке недействительным не признан.

Обстоятельства того, что при установке спорного торгового объекта на придомовой территории МКД нарушены интересы иных лиц, установка торгового объекта осуществлена с нарушением установленных требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, а также требований об использовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением, не установлены.

Участок с кадастровым номером 67:27:0013342:1117, являющийся придомовой территорией дома 2 по ул. Авиаторов, не относится к участкам, исключенным из оборота или ограниченным в обороте.

Кроме того, требование прокуратуры Заднепровского района г. Смоленска в адрес администрации о выделении специалиста для участия в проверке по вопросу установки нестационарного торгового объекта на участке с кадастровым номером 67:27:0013342:1825 направлено на основании заявления жителя 

<

...> тогда как нестационарный торговый объект установлен на участке с кадастровым номером 67:27:0013342:1117, являющегося придомовой территорией дома 2 по ул. Авиаторов в г. Смоленске.

На основании ч. 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления Администрации города Смоленска отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                                    В. И. Еремеева