АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6138/18 

Екатеринбург

09 ноября 2018 г.

Дело № А60-55863/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Полуяктова А.С., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Межрегиональный аграрный союз» (далее – общество «Межрегиональный аграрный союз», ответчик)  на решение Арбитражного суда Свердловской области  от 13.04.2018  по делу № А60-55863/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Межрегиональный аграрный союз» - Набиуллин А.В. (доверенность от 09.01.2018);

администрации города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) – Сабанова А.А. (доверенность от 12.09.2018 № 568/05/01-12/0111).

	Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о возложении на общество «Межрегиональный аграрный союз» обязанности заключить с администрацией  договор аренды № 4-1591 от 22.08.2017 на условиях долнительного соглашения от 23.08.2017 № 1 земельного участка площадью 4741 кв. м, имеющего кадастровый номер 66:41:0401019:35, расположенного по ул. Радищева/ул. Вайнера в Екатеринбурге, для эксплуатации административного здания с кадастровым номером 66:41:0401035:130 площадью 181, 3 кв. м.

	К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие «Комбинат специализированного обслуживания», общество с ограниченной ответственностью «Дизайн-Цветы», Администрация Ленинского района Екатеринбурга.

	Решением суда от 13.04.2018 (судья Абдрахманова Е.Ю.) иск удовлетворен.

	Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 (судьи Макаров Т.В., Жукова Т.М., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения. 

	В кассационной жалобе общество «Межрегиональный аграрный союз» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что судами не учтено, что в 2017 году изменена кадастровая стоимость земельного участка, считает, что при расчете арендной платы необходимо использовать измененную кадастровую стоимость; указывает, что решением суда по делу А60-19323/2018 от взыскании задолженности по арендной плате суд принял расчет исходя из кадастровой стоимости – 9345 руб. 92 коп. за 1 кв.м. Ответчик не согласен  также с применением ставки в размере 4,2 % от кадастровой  стоимости; отмечает, что здание является объектом культурного наследия,  в связи с чем применению  подлежит ставка 0,6 % от кадастровой стоимости для земель историко-культурного наследия. Заявитель не согласен с установленной площадью земельного участка, необходимой для эксплуатации  здания ответчика – 545, 64 кв. м, полагает, что необходима площадь 402,18 кв. м. 

	При рассмотрении спора судами установлено, что муниципальному образованию «город Екатеринбург» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4741 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401019:35, расположенный в городе Екатеринбурге, ул. Радищева/ул. Вайнера.

	Указанный земельный участок предоставлен на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 22.08.2017 № 4- 1591 всем правообладателям объектов недвижимости общей площадью 1 575,3 кв. м, в том числе ЕМУП «Комбинат специализированного обслуживания».

	Согласно выписке из ЕГРН от 13.02.2017 № 66/001/009/2017-39073 отдельно-стоящее строение с пристроем (назначение - административное) с кадастровым номером 66:41:0401035:130, площадью 181,3 кв. м по адресу ул. Вайнера, 42 принадлежит на праве собственности обществу «Межрегиональный аграрный союз».

	Администрацией подготовлен и направлен в адрес общества «Межрегиональный аграрный союз» проект дополнительного соглашения № 1 от 23.08.2017 к договору аренды земельного участка от 22.08.2017 № 4- 1591 в соответствии, с которым общество «Межрегиональный аграрный союз» включается в число арендаторов земельного участка.

	Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации обществом

«Межрегиональный аграрный союз» принадлежащего ему на праве собственности административного здания площадью 181,3 кв. м, устанавливается в соответствии с пропорцией: 181,3/1575,3 от 4741 кв. м.

	30.08.2017 общество «Межрегиональный аграрный союз» предложено подписать со своей стороны дополнительное соглашение и подписанный экземпляр в течение 30 дней представить в отдел договоров Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга.

	Не согласившись с площадью земельного участка, передаваемого в аренду, со ставкой арендной платы, пунктами, касающимися ответственности за нарушение условий договора (п.3.2, 3.4) основаниями для досрочного расторжения договора, письмом № 09/5 от 25.09.2017 общество «Межрегиональный аграрный союз» вернуло в Администрацию Екатеринбурга проект дополнительного соглашения.

	Ссылаясь на то, что до настоящего времени от общества «Межрегиональный агарный союз» дополнительное соглашение в администрацию не поступило; стороны не смогли достигнуть консенсуса при заключении дополнительного соглашения, администрация обратилась в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших между администрацией  и обществом «Межрегиональный аграрный союз» при заключении договора аренды от 22.08.2017 № 4-1591 земельного участка в форме дополнительного соглашения от 23.08.2017 № 1 земельного участка площадью 4741 кв. м, имеющего кадастровый номер 66:41:0401019:35, расположенного в городе Екатеринбурге, ул. Радищева- Вайнера для эксплуатации административного здания с кадастровым номером 66:41:0401035:130 площадью 181,3 кв. м.	 

	Руководствуясь положениями ст. 433, 435, 438, 443, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 суды обоснованно квалифицировали и рассмотрели данный спор как преддоговорный, поскольку действия сторон свидетельствуют о намерении заключить договор, однако у них имеются разногласия по нескольким существенным условиям.

	В соответствии с п. 1 ст. 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

	Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

	Как следует из материалов дела, истец в расчете арендной платы, являющемся Приложением № 1 дополнительного соглашения от 23.08.2017 № 1 к договору аренды земельного участка от 22.08.2017 № 4-1591, применил для ответчика ставку арендной платы, предусмотренной для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в пункте 49).

	Возражая против указанного, ответчик указывал на то, что для него должна быть установлена ставка, аналогичная установленной для арендатора - ЕМУП «Комбинат специализированного обслуживания», иное, по мнению ответчика, свидетельствует о дискриминационных условиях.

	В силу пункта 12 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

	В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

	В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

	Судами верно отмечено, что ставки арендной платы являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13).

	Поскольку земельный участок находится в муниципальной собственности, расчет арендной платы правомерно произведен на основании Положения «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 № 23/22 (ред. от 10.11.2015), решением Екатеринбургской городской Думы № 90/70 от 23.12.2008, постановления Администрации г. Екатеринбурга от 22.11.2011 № 5501, Приказа МУГИСО от 15.01.2013 № 32, постановлений Правительства Свердловской области № 1672-ПП от 27.12.2013, № 1227-ПП от 30.12.2014, № 1209-ПП от 28.12.2015, № 928-ПП от 29.12.2016, которыми установлены соответствующие ставки арендной платы исходя из разрешенного использования земельного участка, деятельности арендатора, целей использования земельного участка (фактического пользования).

	С учетом изложенного, дифференциация ставок арендной платы не носит дискриминационного характера.

	Согласно п. 5 ст. 18-1 Решения Екатеринбургской городской Думы от 23.12.2008 № 90/70 «О внесении изменений в Решение Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 № 23/22 «Об утверждении Положения «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования «город Екатеринбург» расчет арендной платы осуществляется исходя из основного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», в соответствии с договором аренды земельного участка; в случае выявления несоответствия фактического использования земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», виду разрешенного использования земельного участка, установленному в договоре аренды земельного участка, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

	Поскольку доказательств того, что ответчиком осуществляется деятельность, аналогичная деятельности ЕМУП «Комбинат специализированного обслуживания», и, соответственно, используется  земельный участок в аналогичных целях, материалы дела не содержат; доказательств необходимости применения какой-либо иной ставки арендной платы с учетом фактического использования ответчиком земельного участка, либо доказательств изменения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка ответчиком не представлено, суды правомерно пришли к выводу о том, что с учетом разрешенного использования земельного участка и его фактического пользования ответчиком, ставка арендной платы – 4,2 % от кадастровой стоимости истцом определена верно.

	Заявитель также не согласен с определением пропорции площади земельного участка, с учетом которой производится расчет арендной платы.

	Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

	 Согласно выписке из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.09.2017 № 66/001/025/2017- 85612 общая площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401019:35, расположенного по адресу: Екатеринбург, ул. Радищева/ул. Вайнера, составляет 4741 кв. м.

	Согласно выписке из ЕГРП от 13.02.2017 № 66/001/009/2017-39073 общая

площадь принадлежащего ответчику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401019:35 составляет 181,3 кв. м.

	При этом согласно представленным в материалы дела документам общая площадь расположенных на земельном участке объектов недвижимости составляет 1575,3 кв. м (комплекс зданий ЕМУП «Комбинат специализированного обслуживания» и здание ответчика).

	Таким образом, судами верно указано, что при определении пропорции в площади земельного участка следует исходить из общей площади объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику и ЕМУП «Комбинат специализированного обслуживания» на спорном земельном участке. 

         Судами верно отмечено, что парковка автотранспорта является стихийной, доказательств, подтверждающих, что земельный участок под парковку выделен как самостоятельный объект прав, на основании каких либо разрешительных документов суду не представлено. Расположение на земельном участке временного нестационарного объекта (цветочный павильон), не может быть учтено при определении пропорции для целей установления размера арендной платы.

	Указанные обстоятельства могут учитываться при рассмотрении вопроса об уплате арендной платы за конкретный период, но на распределение пропорции в площади земельного участка для целей заключения договора аренды не влияют.

	Судами правомерно отклонен довод ответчика об использовании им земельного участка меньшего размера, необходимости заключения с ним договора на предложенную им площадь 392 кв. м, указанную в заключении кадастрового инженера от 15.01.2018.  

	Определение предмета аренды земли  (ст. 432, 607 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ) отнесено законодательством к существенным условиям договора.

	Согласно части 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

	В соответствии с частью 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

	В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) постановка на кадастровый учет части земельного участка позволяет органам, осуществляющими полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вовлечь часть земельного участка в гражданский оборот.

	При этом необходимо учитывать то, что кадастровый учет части объекта недвижимости допускается только в случае государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого данная часть образована (п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета - утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

	То обстоятельство, что в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401019:35 сторонами не оспаривается.

	Разногласия сторон по существу касаются лишь площади земельного участка, при этом ответчик исходит из возможности включения в договор аренды условия о предоставлении ему площади в размере 392 кв. м, указывая на экспертную оценку минимальной площади, необходимой для использования объекта капитального строительства с кадастровым номером 66:41:0401035:130 расположенного в границах уточненного в характеристиках земельного участка

с кадастровым номером 66:41:0401019:335.

	Однако земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401019:35 имеет площадь 4741 кв. м, и именно в данной площади он и является предметом аренды по договору № 4-1591 от 22.08.2017.

	Учитывая, что данных о постановке на кадастровый учет частей спорного земельного участка, в том числе площадью 392 кв. м, не имеется;  доказательств иного размера площади земельного участка, являющегося предметом договора аренды, ответчик не представил, (ст. 9, ст. 65 АПК РФ) вывод судов об отсутствии оснований для предоставления земельного участка в аренду в иной, отличной от указанной истцом площади, является обоснованным.

	При таких обстоятельствах иск удовлетворен правомерно, возникшие при заключении договора аренды земельного участка № 4-1591 от 22.08.2017 в форме дополнительного соглашения № 1 от 23.08.2017 разногласия урегулированы судом путем принятия редакции, предложенной Администрацией.

	Довод ответчика о том, что в 2017 году изменена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем при расчете арендной платы необходимо использовать измененную кадастровую стоимость, подлежит отклонению.

	Как видно из материалов дела, при заключении договора аренды у сторон возникли разногласия относительно площади земельного участка, передаваемого в аренду, и ставки арендной платы.

	Кадастровая стоимость предметом преддоговорного спора не являлась.

	В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

	В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

	В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления арендной платы с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

	 С учетом изложенного, при рассмотрении споров, вытекающих из договора для целей взыскания арендной платы, расчет такой платы должен осуществляться с  учетом положений Закона № 135-ФЗ.

	Следует отметить, что данный довод как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции не заявлялся, и не был предметом оценки.

	Иные доводы являлись предметом исследования судов и им дана надлежащая правовая оценка, указанные доводы сводится к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.	

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области  от 13.04.2018  по делу № А60-55863/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Межрегиональный аграрный союз» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           А.С. Полуяктов 

                                                                                             С.Э. Рябова