АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Россия, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина,76, тел.: (385-2) 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru; е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул                                                                                                Дело № А03-16059/2023

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 21 декабря 2023 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Музюкина Д.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Нива" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайского края о признании незаконным уведомления от 28.08.2023 № КУВД-001/2023-19785773/3 об отказе государственной регистрации прав, об обязании зарегистрировать право собственности,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 05.05.2023, диплом АГУ № 080 от 30.06.2011, паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности № Д-0287 от 15.12.2021, диплом АГУ № 136 от 20.06.1990, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Нива" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление) о признании незаконным уведомления от 28.08.2023 № КУВД-001/2023-19785773/3 об отказе государственной регистрации прав, об обязании зарегистрировать право собственности.

В обоснование требований Общество указало, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

В случае ликвидации продавца суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Управление представило отзыв на заявление, в котором возражало против удовлетворения требований, указывая, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не содержится сведений о праве собственности продавца - СПК колхоза "Шубенский" на спорное здание. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения), или сделки с объектом недвижимого имущества после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-ФЗ) возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРН. Между тем, заявления на государственную регистрацию перехода права собственности, на регистрацию права собственности на спорное здание за Обществом от СПК колхоза "Шубенский" не поступало.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

24.12.2010 между СПК колхозом "Шубенский" (Продавец) и Обществом (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: двухэтажного здания центральной конторы, расположенной по адресу: Алтайский край, Зональный район, с. Шубенка (далее – Договор, л.д. 18). 

Договор был заключен в рамках реализации имущества предприятия-банкрота (дело № А03-3912/2010), и со стороны продавца был подписан конкурсным управляющим СПК колхоза "Шубенский". 

Согласно пункту 3.1. Договора он одновременно выступает актом приема-передачи имущества.

Распоряжением администрации Шубенского сельсовета Зонального района Алтайского края от 21.03.2011 № 9-р данному объекту недвижимости присвоен адрес: 

<

...> (л.д. 24).

Продавец был ликвидирован 21.07.2011 в связи с завершением конкурсного производства. До момента ликвидации переход права собственности на объект недвижимости не был зарегистрирован. Сведения о праве собственности СПК колхоза "Шубенский" на спорное здание в ЕГРН не вносились.

26.06.2012 объект недвижимости поставлен на кадастровый учет под номером 22:15:062204:331 (л.д. 21-23_.

16.05.2023 Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание с кадастровым номером 22:15:062204:331, расположенное по адресу: Алтайский край,  

<

...>.

26.05.2023 осуществление действий по государственной регистрации было приостановлено по инициативе государственного регистратора до 28.08.2023.

Уведомлением от 28.08.2023 № КУВД-001/2023-19785773/3 в регистрации права собственности было отказано по следующим основаниям: в Договоре не указано, на основании каких документов здание принадлежит продавцу; в ЕГРН отсутствуют сведения о праве собственности СПК колхоза "Шубенский" на объект недвижимости; отсутствует заявление продавца как на регистрацию права собственности Общества, так и на государственную регистрацию  перехода права собственности (л.д. 16-17).

Не согласившись с вышеуказанным отказом в государственной регистрации, Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении указанной категории дел арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта и его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшем их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из оспариваемого уведомления, осуществление действий по государственной регистрации права собственности приостанавливалось по основаниям, предусмотренным пунктами 5 и 44 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, согласно которым государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав (пункт 5); не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122- ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44).

Суд полагает, что, отказывая Обществу в государственной регистрации права собственности, Управление не учло следующие обстоятельства.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Представитель Управления в судебном заседании пояснил, что у продавца - СПК колхоза "Шубенский" не имеется зарегистрированного права собственности, в связи с чем применение механизма, предусмотренного пунктом 62 постановления Пленума N 10/22, направленного на устранение пробела в государственной регистрации прав в связи с ликвидацией продавца в целях защиты прав покупателя - владельца недвижимости, является невозможным.

Между тем, несовершение продавцом действий по государственной регистрации права собственности продавца не могло явиться основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона N 122-ФЗ признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. 

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон N 218-ФЗ также определил, что государственная регистрация такого права обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 2 статьи 69 Закона N 218-ФЗ).

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное Обществом на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован.

Факт исполнения сторонами Договора своих обязательств, в частности, по передаче имущества и его оплате судом установлен и подтверждается Договором, счетом № ни000001 от 27.12.2010, платежным поручением № 5 от 20.01.2011 (л.д. 18-20).

Также судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН год завершения строительства здания – 1970.

Здание продано конкурсным управляющим СПК колхоза "Шубенский" в процедуре конкурсного производства в рамках дела о банкротстве (дело № А03-3912/2010) по договору купли-продажи от 24.12.2010. Между тем, стороны Договора ни 2010, ни в 2011 году не обращались за регистрацией права собственности и перехода этого права к Обществу на спорный объект недвижимости.

Как пояснил представитель заявителя в судебном заседании, эта необходимость возникла в настоящее время в связи с процедурой оформления прав на земельный участок под зданием.

Спорное здание в реестре федерального имущества, реестре государственного имущества Алтайского края, реестре объектов муниципальной собственности муниципального образования Зональный район Алтайского края, рестре объектов муниципальной собственности муниципального образования Шубенский сельсовет Зонального района Алтайского края не находится, что подтверждается ответами органов, отвечающих за ведение соответствующих реестров (л.д. 25-28).

С учетом установленного суд, принимая во внимание, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, при этом отсутствуют доказательства наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц в отношении спорного имущества, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления Пленума N 10/22, признает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Указанный подход к разрешению спора соответствует правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 N 307-ЭС21-11411 по делу N А56-72111/2020, постановлению Арбитражного суда Поволжского округа от 24.03.2021 N Ф06-1243/2021 по делу N А55-12059/2020.

Оспариваемые действия Управления нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку создают Обществу препятствия в регистрации права собственности на имущество, необходимое для использования в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно  содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку, суд установил, что документы, представленные Обществом на государственную регистрацию, были возвращены заявителю, суд обязывает Управление осуществить государственную регистрацию права собственности Общества после его повторного обращения с заявлением о государственной регистрации права.

Руководствуясь статьями 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить полностью.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 28.08.2023 № КУВД-001/2023-19785773/3 об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Нива" в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Нива" на здание с кадастровым номером 22:15:062204:331, расположенное по адресу: Алтайский край,  

<

...>, после повторного обращения общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Нива" с заявлением о государственной регистрации права.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                          Д.В. Музюкин