АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-34748/2015

19 марта 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.03.2018.

Полный текст постановления изготовлен 19.03.2018.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителя от третьего лица –

Чаадаева Юрия Геннадьевича: Лазаревой О.Н. (доверенность от 06.03.2018)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, 

кадастра и картографии по Нижегородской области 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.09.2017,

принятое судьей Леоновым А.В.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2017,

принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Протасовым Ю.В.,

по делу № А43-34748/2015

по заявлению открытого акционерного общества «РУМО»

(ИНН: 5258000068, ОГРН: 1025202608012) 

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы 

государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 

в исключении записи об обременении земельных участков,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Чаадаев Юрий Геннадьевич, Чаадева Лариса Николаевна, Егоров Виктор Александрович, Терехина Елена Викторовна, Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», общество с ограниченной ответственностью Инвестиционный банк «ВЕСТА», общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ТАИС-НН», публичное акционерное общество «МТС-Банк», общество с ограниченной ответственностью «ОБС ИМПЭкс», общество с ограниченной ответственностью «НижегородТехЦентр», открытое акционерное общество Коммерческий банк «Петрокоммерц», общество с ограниченной ответственностью «Технокабель-НН», публичное акционерное общество Банк «ФК Открытие», Самсонов Вячеслав Алексеевич

и акционерное общество «НК Банк»,

 

и   у с т а н о в и л : 

открытое акционерное общество «РУМО» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление), выразившихся в отказе исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) ошибочные записи об обременениях земельных участков, и обязании Управления исключить из ЕГРП спорные записи. 

Заявленные требования основаны на статьях 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Управление Росреестра незаконно перенесло все записи об обременениях первоначального земельного участка в отношении вновь образованных участков без учета того обстоятельства, что по договорам ипотеки отдельных объектов недвижимости передавались права на часть земельного участка, занятую данной недвижимостью и необходимую для ее эксплуатации.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 02.02.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016, удовлетворил заявленные требования. 

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.10.2016 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области. 

При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует установить круг лиц, права и обязанности которых затрагивает разрешение настоящего спора, привлечь их к участию в деле и вынести законное и обоснованное решение. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Чаадаев Юрий Геннадьевич, Чаадева Лариса Николаевна, Егоров Виктор Александрович, Терехина Елена Викторовна, Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», общество с ограниченной ответственностью Инвестиционный банк «ВЕСТА», общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ТАИС-НН», публичное акционерное общество «МТС-Банк», общество с ограниченной ответственностью                 «ОБС ИМПЭкс», общество с ограниченной ответственностью «НижегородТехЦентр», открытое акционерное общество Коммерческий банк «Петрокоммерц», общество с ограниченной ответственностью «Технокабель-НН», публичное акционерное общество Банк «ФК Открытие», Самсонов Вячеслав Алексеевич и акционерное общество «НК Банк» (далее – Банк). 

Арбитражный суд Нижегородской области определением от 12.07.2017 по заявлению Банк произвел поворот исполнения решения Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2016 в части признания незаконными действий Управления, выразившихся в отказе исключить из ЕГРП записи о залоге                                   № 52-52-01/306/2014-240 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050294:1280 и записи о залоге № 52-5201/306/2014-240 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050294:1296, а также принял частичный отказ Общества от заявленных требований в части признания незаконными действий Управления, выразившихся в отказе исключить из ЕГРП названные записи о залоге, и прекратил производство по делу в указанной части. 

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 13.09.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2017, удовлетворил оставшиеся требования заявителя.

Не согласившись с вынесенными решением и постановлением, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованные судебные акты ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права. 

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на фактическое оспаривание Обществом не отказа регистрирующего органа в проведении регистрационных действий, а письма, которым Управлением дан ответ на соответствующее обращение в порядке Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»; в установленном порядке Общество не обращалось в регистрирующий орган с заявлениями о прекращении спорных ограничений; документов, подтверждающих, что спорные земельные участки свободны от объектов недвижимости, не представлено; в рассматриваемом деле фактически усматривается наличие спора о праве, который не может быть рассмотрен в порядке статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Чаадаева Ю.Г. сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителя Чаадаева Ю.Г., явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, на основании распоряжения главы города Нижнего Новгорода от 19.08.1997 № 2885-р между администрацией города Нижнего Новгорода в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и ООО «РУМО» заключен договор от 08.09.1997 № 990 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, общей площадью                         486 510 квадратных метров, находящийся по адресу: Нижний Новгород, Ленинский район, ул. Адмирала Нахимова, д. 13, сроком на 49 лет, зарегистрированный в поземельной книге города Нижнего Новгорода 17.10.1997 (запись № 1/2332, регистр 2А, блок № 1), срок действия указанного договора – до 18.08.2046. 

Указанный земельный участок имел 21 обременение права, из них: три ограничения (обременения) в пользу ООО «ОБС ИМПЭкс», ООО «Технокабель-НН» и                                ООО «НижегородТехЦентр» – субаренда в силу закона в результате купли-продажи объектов недвижимости; 18 обременений (ограничений) – ипотека права аренды земельного участка в силу закона в связи с ипотекой зданий. 

С 05.09.2006 земельный участок с кадастровым номером № 52:18:05:294:008 находится в федеральной собственности, о чем в ЕГРП имеется запись                                          № 52-52-01/457/2006-416. 

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области от 30.12.2014 № 549 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:8, в результате которого образовалось 36 земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0050294:1276 – 52:18:0050294:1311. 

При регистрации вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерам 52:18:0050294:1276 - 52:18:0050294:1311 Управление перенесло все актуальные записи об обременениях (ограничениях) из ликвидированного земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008 в полном объеме, в связи с чем каждый из 36 вновь образованных земельных участков несет на себе по 21 ограничению (обременению) права. 

Общество 08.12.2015 и 11.12.2015 обратилось в Управление с заявлением и дополнениями к нему, в которых просило исключить из ЕГРП записи об обременениях с тех земельных участков, на которых не расположены объекты недвижимости, имеющие ограничения (обременения), возникшие до 31.12.2014. 

В письме от 24.12.2015 № 8/23961-НК Управление отказало Обществу в исключении записей. 

Не согласившись с действиями Управления Росреестра, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998                      № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда названным кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка (третий абзац статьи 69 Закона об ипотеке).

Из материалов дела следует, что по условиям договоров ипотеки и договоров купли-продажи одновременно с передачей имущества и прав на здания залогодержателю и покупателю передавались права аренды части первоначального земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, а именно только те части участка, которые находятся под объектами недвижимости, являющимся предметом договоров. 

Таким образом, сторонами договоров предусмотрены условия аренды части земельного участка, функционально обеспечивающей использование передаваемых по договорам объектов недвижимости – здания, строения, сооружения.

Данные части, переданные в аренду по разным договорам и разным лицам, были выделены в отдельные земельные участки по распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области от 30.12.2014 № 549.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не влечет прекращение залога. Обязанности внесения в договор ипотеки изменений, касающихся описания земельного участка, на котором расположен предмет ипотеки, и регистрации этих изменений в целях сохранения силы договора действующим законодательством не установлено.

С учетом изложенного обе судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в результате раздела первоначального земельного участка ипотека права аренды сохранится в отношении того земельного участка, на котором непосредственно находится объект недвижимости, переданный в ипотеку, а значит, нарушение прав залогодержателей в данном случае отсутствует.

Порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен в пункте 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации).

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Данный пункт может применяться по аналогии и к договорам купли-продажи недвижимого имущества как к договорам, устанавливающим ограничение права.

Руководствуясь названными положениями, суды первой и апелляционной инстанций, установив волеизъявление сторон по передаче залогодержателю и покупателю одновременно с имуществом и прав на здания права аренды частей земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, находящихся под зданиями, являющихся предметом договоров, пришли к правомерному выводу о том, что Управление не учло волю сторон договоров, что повлекло необоснованное ограничение прав на вновь образованные земельные участки, свободные от объектов недвижимости.

Материалы дела однозначно не свидетельствуют о направленной воле сторон, заключивших договоры, на передачу в залог права аренды всего земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:8, а не его частей, необходимых для использования объектов недвижимости.

Таким образом, залоговые отношения между залогодателем и залогодержателями в отношении всей площади первоначального земельного участка отсутствовали и не возникли.

Оценивая действия регистрирующего органа как неправомерные, обе судебные инстанции исходили из того, что записи об обременении спорных земельных участков были внесены в ЕГРП без должных правовых оснований, а потому действия Управления, выразившиеся в отказе исключить из ЕГРП ошибочно внесенные записи, противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку сохранение таких записей в отношении земельных участков, на которых отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, обремененные залогом (ипотекой), непосредственно нарушают права владельца этих участков.

Обязанности по представлению Обществом заявлений о прекращении ограничений (обременений) в отношении спорных земельных участков не имеется, поскольку обременения вновь образованных земельных участков в рассмотренном случае осуществлено регистрирующим органом неправомерно.

Довод подателя жалобы о фактическом наличии спора о праве, не подлежащим рассмотрении в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, как противоречащий заявленному требованию и фактическим обстоятельства дела.

При таких обстоятельствах, поскольку Управление без должных оснований осуществило государственную регистрацию обременения образованных земельных участков, на которых отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в ипотеке, судебные инстанции правомерно сочли действия по отказу в исключении соответствующих записей незаконными и на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложил на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.09.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2017 по делу № А43-34748/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов