Арбитражный суд  Калужской области

248600, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57;    http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-8267/2016

07 сентября 2017  года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена  31 августа 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2017 года.

Арбитражный  суд Калужской области в составе судьи  Шатской О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску   общества с  

ограниченной ответственностью «Перспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248025, 

<

...> Д. 34, СТР. 2, ОФ. 105

к обществу с ограниченной ответственностью «Терра Групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248000, 

<

...>),

обществу с ограниченной ответственностью Банк «Элита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248000, 

<

...>

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: временного управляющего ООО «Терра Групп» ФИО2, г. Калуга; ФИО3, г. Москва; ФИО4, д. Курыничи Козельского района Калужской области; ФИО5, д. Каменка Козельского района Калужской области; ФИО6, г. Козельск Калужской области; ФИО7, г. Москва; ФИО8, г. Москва; ФИО9, д. Каменка Козельского района Калужской области; ФИО10, д. Каменка Козельского района Калужской области; ФИО11, г. Москва; ФИО12, д. Копаново Козельского района Калужской области; ФИО13, г. Козельск Калужской области; ФИО14, г. Козельск Калужской области; ФИО15, г. Химки Московской области; ФИО16, г. Химки Московской области; ФИО17,                     д. Каменка Козельского района Калужской области; ФИО18, с. Совхоз им. Ленина Дзержинского района Калужской области; ФИО19, г. Калуга; ФИО20,                    д. Каменка Козельского района Калужской области; ФИО21, г. Калуга; ФИО22, д. Осеева Московской области; ФИО23, г. Калуга; ФИО24, д. Каменка Козельского района Калужской области; ФИО25, г. Брянск; ФИО26, д. Каменка Козельского района Калужской области; ФИО27,  г. Калуга; ФИО28, г. Москва; администрации (исполнительно-распорядительный орган) сельского поселения «Деревня Каменка» (249706, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрации муниципального района «Козельский район» (исполнительно-распорядительный орган) (249722, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, 

при  участии в заседании:

от истца – генерального директора ФИО29 на основании приказа от 21.01.2017; представителя ФИО30 по доверенности от 11.04.2017; 

от ответчика - ООО Банк Элита» - юрисконсульта ФИО31 по доверенности №48/5  от 13.01.2016;

от третьих лиц:

от администрации СП «Деревня Каменка» - Главы администрации ФИО32 на основании решения от 28.10.2015,

от администрации муниципального района «Козельский район» - представителя ФИО33 по доверенности от 03.03.2017,

ФИО6, ФИО23, ФИО34, ФИО5 - представителя ФИО35 по доверенностям от 17.10.2016,

                                                        У С Т А Н О В И Л:  

Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее - истец, ООО «Перспектива») обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Терра Групп», обществу с ограниченной ответственностью Банк «Элита» (далее - ответчики, ООО «Терра Групп»,  Банк  «Элита») о расторжении договора аренды земельного участка.

Определением от 13.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен временный управляющий ООО «Терра Групп» ФИО2,  определением от 12.05.2017 в качестве третьих лиц привлечены: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, а определением от 07.07.2017 - администрация сельского поселения «Деревня Каменка» и  администрация муниципального района «Козельский район».

В судебном заседании 31.08.2017, до начала расмсотрения дела по существу, представитель администрации сельского поселения «Деревня Каменка» поддержал письменное ходатайство от 07.08.2017 об организации выездного судебного заседания с целью установления на месте факта неиспользования арендованного земельного участка. 

Представители истца и третьих лиц поддержали вышеуказанное ходатайство.  Представитель Банк  «Элита» возражал против удовлетворения указанного ходатайства, указав на нецелесообразность организации выездного судебного заседания.

Выслушав мнение лиц, присутствующих в судебном заседании по заявленному  администрацией ходатайству, суд считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению в связи с отсутствием фактической и процессуальной необходимости. В силу п. 1 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном процессе осуществляется на основе состязательности, в связи с чем, в функции суда не входит сбор доказательств в пользу одной из сторон; кроме того, нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность использования выездного заседания для целей получения стороной доказательств по делу.

Далее в судебном заседании 31.08.2017 представители истца поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях к нему,  а также в письменных уточнениях с исх. №39 от 09.08.2017. Настаивали на удовлетворении исковых требований. Пояснили, что арендаторами ненадлежащим образом исполняется обязанность по внесению арендной платы, арендованный участок не используется по назначению. Указали, что истец несет потери в связи с невозможностью выделения своей доли из арендованного земельного участка и распоряжения данной долей в том числе для ведения сельскохозяйственного производства.  Считали, что досудебный порядок истцом был соблюден.

Представитель Банка «Элита» исковые требования не признал как не основанные на законе, поддержав доводы письменного отзыва. Считал, что истцом не соблюден порядок как расторжения договора, так и обращения с иском в суд с данным  требованием, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения. Указал на то, что обязанность по уплате арендной платы Банком «Элита» исполняется, а по долгам ООО «ТерраГрупп» банк не отвечает. Считал, что истцом не доказано неиспользование банком земельного участка по назначению. Высказался о нарушении истцом при обращении с заявленными требованиями в суд положений ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просил суд отказать в удовлетворении иска.  

Представитель администрации сельского поселения «Деревня Каменка» поддержал требования истца и просил суд удовлетворить данные требования.  Пояснил, что арендная плата по договору собственникам долей не перечислялась; гражданам было неизвестно о переходе прав по договору аренды; вопрос о расторжении договора аренды имел место уже давно. Указал, что арендованный земельный участок по назначению не используется, банк не ведет какой-либо экономической деятельности на данном земельном участке. Сообщил, что договор аренды препятствует реализации права граждан на выдел земельных долей и распоряжение ими. Пояснил, что зарастание неиспользуемого земельного участка приводит к повышению пожароопасности на прилегающих к данному участку пселений.

Представитель администрации «Козельский район» оставил разрешение иска на усмотрение суда. Пояснил, что администрация не проводила проверок в период с 2015 по 2017 год в отношении ответчиков и спорного земельного участка.

Представитель ФИО6, ФИО23, ФИО34 и ФИО5 в судебном заседании поддержал заявленные истцом требования по доводам письменных отзывов. Считал, что сохранение договора аренды нарушает права владельцев земельных долей по выделению данных долей в натуре и осуществлению полномочий собственника.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте заседания считаются извещенными надлежащим образом. В письменном отзыве с исх. №35 от 31.05.2017 ООО «Терра Групп» выразило согласие с заявленными истцом требованиями; указало, что не использовало арендованный  земельный участок по назначению и что давало ООО «Перспектива» согласие на расторжение договора аренды. 

На основании  статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается  в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, присутствующих  в судебном заседании, суд установил следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права (т.1, л.д.112) ООО «Перспектива» является собственником 266/1299 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 40:10:00 00 00:129 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства площадью 13 194 751 кв.м. 

09.11.2012 между участниками долевой собственности на вышеуказанный земельный участок  и ООО  «Терра Групп» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (т.1, л.д.34-37).

Срок аренды участка в соответствии  с п. 2.1. договора составляет 49 (сорок девять) лет с момента государственной регистрации договора аренды.

Вышеуказанный договор зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии 13.03.2013, что следует из соответствующей  регистрационной надписи (т.1, л.д.37). 

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами  в разделе 3 договора.

Так, в соответствии с пунктами 3.1. и 3.4. договора аренды за пользование участком Арендатор обязан уплачивать арендную плату, годовой размер которой определяется как произведение показателя кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент 0,5 (в процентах); арендная плата вносится безналичными и надличными денежными средствами с ограничениями, предусмотренными законодательством РФ, по истечении каждого года аренды в течение тридцати дней после окончания года аренды. 

В пунктах 4.4.1., 4.4.2. и 4.4.3. договора аренды на Арендатора возложены обязанности по использованию участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также на условиях, предусмотренных договором; по оплате арендной платы  в размере и порядке, установленных договором; по недопущению действий, приводящих к ухудшению качества земли на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях.

Изменение и расторжение договора стороны согласовали в разделе 6 договора аренды. Так, согласно пунктам 6.1. и 6.2. договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме; договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, установленных действующим законодательством.     

По акту приема-передачи  09.11.2012 (т.1, л.д.38) арендованный участок был передан Арендатору. 

По договору об отступном от 24.05.2016 (т.2, л.д.1-13) права и обязанности Арендатора  по вышеуказанному договору аренды были переданы Банку  «Элита».

30.11.2016 участниками долевой собственности на арендованный земельный участок проведено общее собрание, на котором единогласно присутствующими на собрании лицами принято решение о расторжении вышеуказанного договора аренды (протокол т.1, л.д.39-40). 

Ссылаясь на указанное решение, а также на ненадлежащее выполнение Арендатором условий договора в части внесения арендной платы и неиспользования арендованного земельного участка по назначению,  истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 вышеуказанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;                      2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от 09.11.2012 не содержит иных оснований для досрочного его расторжения. 

Как установлено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В доказательство соблюдения названных выше требований закона, истец сослался на передачу  ООО  «Терра Групп» требования о погашении задолженности по арендной плате в сумме 806 744 руб., на которое  данное общество  письмом с исх. №237 от 13.04.2016 (т.1, л.д.32-33) сообщило о намерении погасить задолженность и просило не расторгать договор аренды, и уведомление с исх. №28 от 29.04.2016 (т.1, л.д.30-31), переданное ООО  «Терра Групп», о расторжении договора аренды от 09.11.2012. 

Вместе с тем, как было указано выше, права и обязанности по договору аренды от 09.11.2012 были переданы    Банку  «Элита» по договору об отступном от 24.05.2016, тем самым, на момент обращения истца с настоящим иском в суд, ООО  «Терра Групп» не являлось Арендатором по договору, в связи с чем требования истца к указанному лицу о расторжении договора в судебном порядке не подлежат удовлетворению.

Письмом с исх. №10 от 30.11.2016 (т.1, л.д.52) истец обратился к Банку «Элита», в котором просил подтвердить в письменном виде отсутствие возражений на регистрацию права собственности земельных участков ООО «Перспектива», указав на возможность в противном случае  обратиться в арбитражный суд для снятия ограничения с земельных участков, долей в праве собственности на которые владеет  ООО «Перспектива».

26.12.2016 истец направил в адрес Банка «Элита»  уведомление с исх. №21 от 05.12.2016 (т.1, л.д.86) о намерении расторгнуть договор аренды  от 09.11.2012 в добровольном порядке, указав, что в противном случае общество будет вынуждено обратиться в суд для расторжения данного договора.

Вместе с тем, ни вышеуказанное письмо, ни уведомление не содержат указаний на ненадлежащее исполнение банком обязательств по договору аренды, а также на предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Не представлено истцом объективных, относимых и допустимых доказательств ненадлежащего исполнения Банком   обязательств по договору аренды и в ходе судебного разбирательства по делу.

Так, акты проверок земельного законодательства, проводимых в отношении использования земельных участков сельскохозяйственного назначения  ООО  «Терра Групп», к доказательствам ненадлежащего исполнения обязательств Банком «Элита» не относятся.

Отсутствует у Банка и задолженность перед истцом по оплате арендной платы. Соглашение о переводе долга ООО  «Терра Групп» по арендной плате на Банк Элита  сторонами  не заключалось.

При указанных обстоятельствах требования общества к Банку «Элита» о досрочном расторжении  договора аренды земельного участка от 09.11.2012 не основаны на положениях действующего законодательства и условиях договора.  

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002    N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Поскольку земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды от 09.11.2012, находится в долевой собственности физических лиц и истца, которые выступают арендодателями по спорному договору аренды, с иском о его расторжении арендодатели должны обратиться совместно либо при наличии соответствующего соглашения всех участников общей долевой собственности о необходимости прекращения договора аренды и наделения одного из сособственников полномочиями по предъявлению иска о расторжении договора.

Указанный правовой подход сформулирован в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 25.05.2017 по делу №А08-3725/2016.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцу были предоставлены полномочия на обращение в арбитражный суд с настоящим иском от имени всех правообладателей земельного участка, переданного в аренду по договору от 09.11.2012, в материалах дела не имеется.

Заявленное истцом требование, имеющее целью прекратить существующее обязательство, не повлечет восстановление прав истца, поскольку не прекратит действия обязательства по отношению к третьим лицам, а, следовательно, и в отношении истца как долевого арендодателя по спорному договору.

Доводы истца о недействительности договора об отступном по основаниям, предусмотренным законодательством о несостоятельности (банкротстве) и намерении арбитражного управляющего ООО  «Терра Групп» оспорить данный договор, судом во внимание не принимаются в связи с отсутствием вступившего в законную силу судебного акта, установившего данные обстоятельства.

Несостоятельны, по мнению суда, и ссылки истца на незаключенность договора аренды, о расторжении которого им заявлено, как не основанные на фактических обстоятельствах дела и предоставленных доказательствах.

Доводы третьих лиц - участников долевой собственности на находящийся в аренде земельный участок - о наличии препятствий для выдела доли в натуре и распоряжения данной долей в связи с наличием обременения в виде аренды, судом отклоняются как не  свидетельствующие, исходя из условий договора аренды и действующего гражданского законодательства, о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Исходя из вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.  

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца с учетом отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

                                                      Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья                                                                                                         О.В.  Шатская