﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-80633/2020

01 сентября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     25 августа 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 сентября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Баженовой Ю.С., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  Березнякова В.В. (доверенность от 19.04.2021)

от ответчика: Меринова Н.В. (доверенность от 07.04.2021)

от 3-го лица: не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-23905/2021)  ООО "СКС Секьюрити" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2021 по делу № А56-80633/2020 (судья Целищева Н.Е.), принятое по иску ООО "СКС Секьюрити" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании, 3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительным пункта 1.2 договора аренды земельного участка № 23/ЗД-000618 от 10.11.2014 (далее – договор) в части установления видов функционального использования – 5.0, 6.2, 7.2, 10.1, об установлении вида функционального использования для земельного участка (78:40:2054002:3198) – код 3.2 (складская деятельность).

Определением от 23.03.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Учреждение).

Решением от 28.05.2021 в иске отказано.

Не согласившись с решением, ООО "СКС Секьюрити" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, полагая, что вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать установленному Градостроительным регламентом, фактическое использование участка не должно противоречить видам разрешенного использования.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобой по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель; впоследствии - Комитет) и ООО «СКС Секьюрити Кьюб Систем» (арендатор; впоследствии – Общество) 10.11.2014 заключили договор аренды  в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, наб. Сидоровского канала, д. 2а, лит. А, площадью 18 190 кв.м. 

Как указало Общество в иске, договор заключен с Обществом как с собственником расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, право собственности на которые перешло к Обществу в результате заключения ОАО «Р/К «Прогресс» договора купли-продажи и последующей регистрации права собственности на объекты недвижимости; обременением по договору купли-продажи выступали 20 договоров аренды помещений с основным сроком окончания - в 2014; до подписания договора Общество расторгло договоры с арендаторами. 

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды 3.2 (складская деятельность), 5.0 (гостиничное хозяйство), 6.2 (производственные виды деятельности на земельных участках менее 15га), 7.2 (управление коммерческими организациями; юридические, консалтинговые, риэлтерские и аудиторские фирмы, рекламные агентства, нотариальные конторы и т.п.), 10.1 (строительство жилых и нежилых объектов). 

Согласно кадастровому паспорту № 78/201/14-265181 от 10.10.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:40:2054002:3198 установлены категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для размещения складских объектов». 

Указав в иске, что пункт 1.2 договора нарушает требования закона, противоречит требованиям ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр; вид разрешенного использования не может устанавливаться сторонами произвольно по их соглашению при заключении договора; в качестве вида функционального использования участка в договоре может быть установлена только складская деятельность (код функционального использования 3.2), Общество просило суд признать недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ пункт 1.2 договора в части установления видов функционального использования с кодами 5.0, 6.2, 7.2, 10.1, установить вид функционально использования участка с кодом 3.2 (складская деятельность).

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора Обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Ломоносов, наб. Сидоровского канала, дом 2А, литера Л, площадью 18 190.0 кв.м. (далее - Участок) для эксплуатации нежилых зданий, расположенных на Участке и принадлежащих Обществу на основании договора купли-продажи и регистрации права собственности на объекты капитального строительства.

Договор заключен Обществом без возражений, протокол разногласий Общество в Комитет не направляло.

Вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в кадастровом паспорте земельного участка: для размещения складских объектов. Изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия Комитета.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 1828 «О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга» для осуществления, в том числе технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества на территории Санкт-Петербурга; инвентаризации земельных участков по их функциональному использованию создано Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - СПб ГУП ГУИиОН).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда подлежат применению устанавливаемые или регулируемые уполномоченным органом цены.

В соответствии со статьей 65, частью 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен и применительно к спорному Участку устанавливается правовыми актами Санкт-Петербурга.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление № 1379).

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Ки) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Пунктом 2.7 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике, утвержденного постановлением № 1379 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18.0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кн) устанавливаются равными 1,00. Ки - 18,0 предполагает    использование    земельного    участка    под   любые    разрешенные    виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при представлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИиОН).

По состоянию на 22 октября 2014 г. Обществом предоставлена ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, подготовленная ГУП ГУИОН № 39767Г-14/2, заказанная истцом перед заключением договора, ведомость подписана истцом без замечаний, не оспорена.

В соответствии с п. 1.2 договора Участок предоставляется для деятельности с кодами функционального использования, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 19379, а именно:

3.2. - складская деятельность; 5.0. - гостиничное хозяйство;

6.2. - производственные виды деятельности на земельных участках менее 15 га. 7.2.  - управление коммерческими организациями.  Юридические, консалтинговые, риэлтерские и аудиторские фирмы, рекламные агентства, нотариальные конторы и т.п. 

10.1 - строительство жилых и нежилых объектов.

Таким образом, на момент заключения сторонами договора установление в пункте 1.2 договора кодов функционального использования 5.0, 6.2, 7.2. 10.1 соответствовало фактическому использованию участка, что прямо следует из указанной ведомости.

Пунктом 4.3.6-1 договора арендатор обязан не реже одного раза в три года (отсчет указанного периода начинается с 01.11.2016) предоставлять ведомость ГУИОН.

Обществом в адрес Комитета предоставлена ведомость ГУИОН № 52948Г-20/1 от 16.01.2020, выполненная по состоянию на 12.08.2019 (далее - Ведомость). Ведомость инвентаризации получена представителем Общества, подписана без замечаний, не оспорена.

Ведомость содержит следующие коды функционального использования: Кн 3.2 - складская деятельность (склады), Кн 10.1 - строительство жилых и нежилых объектов, тип 1 (неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта),  Кн 18.0 - неиспользуемые (пустующие) здания.

На основании данной Ведомости Комитетом в адрес Общества направлено Уведомление об изменении арендной платы № 87960-32/19 от 05.12.2019.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с территориальной зоной, установленной в составе правил землепользования и застройки территории.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Согласно карте градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», Участок расположен в территориальной зоне ТК-3 - зона специального назначения - военных и иных режимных объектов с включением объектов общественно-деловой и жилой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны, атак же объектов инженерной инфраструктуры.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 166 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Поскольку на момент заключения договора, установленные в п. 1.2 договора коды функционального использования, соответствовали фактическому использованию участка и не нарушали прав Общества, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Как правильно указал суд в решении, изменение фактического использования с течением времени не свидетельствует о недействительности соответствующего условия договора, а требует внесения в договор соответствующих изменений в целях приведения его в соответствие с фактическими обстоятельствами.

Довод об использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием отклонен апелляционным судом, поскольку факт использования земельного участка не по назначению должен подтверждаться документально. 

Доводы  истца, приведенные в исковом заявлении, тщательно исследованы судом и подробно изложены в решении.

Несогласие с выводами суда не является основанием для отмены судебного акта.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 28.05.2021 по делу №  А56-80633/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 

С.А. Нестеров